Содержание

Коммерческая недвижимость: как начать бизнес и не прогореть?

Рынок коммерческой недвижимости активно развивается, и сегодня предоставление помещений в аренду является одним из самых прибыльных, стабильных и перспективных видов бизнеса. По разным данным, только в Москве сдается в аренду от 8 до 90 тысяч нежилых помещений под офисы, магазины, склады и т. д. И, несмотря на высокую конкуренцию, в этом сегменте бизнеса регулярно появляются новые игроки. Как войти на рынок коммерческой недвижимости и начать зарабатывать, а не нести убытки? Рекомендации экспертов помогут тем, кто готов стать игроком этого рынка и вести бизнес, приумножая собственные капиталы. 

Оцениваем доходы и расходы 

Владеть нежилым помещением — это полдела. Чтобы правильно сдать его в аренду,  необходимо: 

  • Проанализировать потенциальные доходы от объекта недвижимости. Ставки по офисным, торговым, складским помещениям разнятся.  

  • Выяснить потенциальные расходы (например, расходы на обслуживание объектов). 

О том, какие расходы нужно учесть обязательно, рассказывает коммерческий директор комплекса «Румянцево» Виктория Ковалева: 

«В первую очередь займитесь налогами. На имущество и на землю, если есть земельный участок. Ставки по этим налогам обновляются каждые два года и являются существенной нагрузкой на бизнес. Составьте грамотный договор аренды, в котором обязательно пропишите расходы на эксплуатацию помещения. Если эти расходы лежат на плечах и арендатора, и арендодателя, то важно разработать эксплуатационную ведомость, чтобы точно понимать, какие расходы вам предстоит нести по договору аренды. Обязательно заложите эти расходы в свой бюджет». 

Формируем арендную ставку 

Грамотно выстроенная политика формирования ставок — важный пункт в системе предоставления помещений в аренду. Для разработки этой политики: 

  • нужно оценить средний уровень арендной ставки на территории, где располагается помещение.  

  • предусмотреть поднятие ставок. 

Не забудьте учесть потенциальное территориальное развитие. Возможно, на территории, где расположено помещение, вскоре проведут метро, возведут инфраструктуру. Политику ставок нужно продумать так, чтобы с появлением инфраструктуры можно было адекватно поднимать ставки и быть готовым к развитию своего объекта. 

Анализируем свою роль на рынке недвижимости 

Большинство экспертов рынка недвижимости отмечают — это не просто бизнес, а бизнес социально значимый.  

«Сдача в аренду коммерческой недвижимости — это не только способ получения долговременного стабильного дохода, но и участие в развитии своего региона. Благодаря владельцам коммерческой недвижимости и арендодателям в инфраструктуре района появляются новые торговые / офисные / развлекательные центры. А это предполагает создание дополнительных рабочих мест. Арендодатели, которые сдают площади небольшого размера, способствуют развитию малого и среднего бизнеса.  

У игроков рынка коммерческой недвижимости регулярно расширяются возможности для взаимовыгодного партнерства (особенно если круг арендаторов широк, и рынок активно растет). Наконец, благодаря арендаторам повышается уровень бытового обслуживания населения, (например, часто в сдаваемых помещениях появляются разнообразные способы проведения досуга: кафе, детские клубы, фитнес-залы)», — рассказывает о социальной важности аренды коммерческой недвижимости генеральный директор бизнес-центра «Кусково» Елена Ерина. 

Учитываем риски 

Несмотря на то что бизнес в сфере коммерческой недвижимости — бизнес стабильный, нужно понимать: предоставление коммерческих помещений в аренду не несет такой же высокой доходности, как бизнес рисковый (относительно продаж квартир, например, где маржинальность может быть гораздо выше). 

Среди рисков этого бизнеса эксперты отмечают: 

  • рост тарифов на коммунальные услуги, 

  • увеличение эксплуатационных и прочих расходов,  

  • непредсказуемая налоговая политика государства (особенно частые изменения кадастровой стоимости).  

Планируем на перспективу  

Чтобы окончательно понять, стоит сдавать коммерческое  помещение в аренду или нет, проанализируйте территорию на наличие перспективного конкурентного фона, который может появиться в будущем: 

«Бывает, что конкуренты начинают появляться вокруг, а вы это не предусмотрели. Поэтому прежде чем сдавать помещение, полезно обратиться к градостроительной документации Москвы, посмотреть генплан, изучить архитектуру города, запросить сведения о перспективном развитии территории. Нужно понять, что город планирует развивать на этой территории, будет ли увеличиваться конкурентный фон или нет. Надо спрогнозировать, какие ещё торговые или офисные помещения могут появиться поблизости. И на основе этого принимать решение — либо сдавать помещение, либо продавать сейчас, пока это еще актуально», — советует Виктория Ковалева. 

Получение стабильного дохода от сдачи помещения в аренду возможно только после грамотного и взвешенного планирования будущего бизнеса. В противном случае неминуемы убытки. Чтобы избежать их, можно обратиться за помощью к посредникам или найти грамотного управляющего. Главное — бизнес в сфере коммерческой недвижимости лоялен к новичкам, но только к тем, кто готов думать, анализировать и все просчитывать наперед. 

как сделать правильный выбор и получать стабильный доход

Вопрос накопления и приумножения денег во все времена стоял перед человеком остро, особенно актуальна эта тема в современном мире в условиях нестабильной экономики. Многие покупают квартиры, но чтобы их доходность превысила ставки по самым средним банковским депозитам, нужно грамотно выбрать класс и местоположение жилого фонда. Оптимальнее вкладывать средства в коммерческую недвижимость.

Как построить бизнес на аренде коммерческой недвижимости

Приобрести объект самостоятельно с целью дальнейшей его сдачи в аренду — дело рискованное, нестоящее потраченного времени и нервов. Правильнее обратиться к услугам профессионалов, наша компания с 2006 года помогла приумножить капиталы тысяч клиентов. Мы предлагаем апартаменты и офисные помещения только в наиболее востребованных точках столицы, срок окупаемости данных инвестиций рассчитан заранее. Будущий владелец имеет возможность сэкономить время на анализе и планировать перспективы своего бизнеса. 


Плюсы инвестиций в коммерческую недвижимость:

  • Высокая доходность, размер которой зависит от входных условий и ставки аренды.
  • Возможность получения дохода без постоянного участия инвестора. Дальнейшее содержание объекта не требует больших усилий: ремонтом занимаются арендаторы, для поиска которых существуют риэлторы и брокеры, страхование площадей ложится, как правило, на плечи арендаторов.

Компания CP Capital предлагает наиболее выгодные условия сотрудничества, мы проводим мониторинг рынка, оказываем полное юридическое сопровождение. Среди наших лотов на сайте представлены и собственные уникальные объекты, мы построили комплекс апартаментов в центре Москвы, вы имеете возможность приобрести недвижимость по оптимальной стоимости. 

Время и деньги по большей части взаимозаменяемы.

Уинстон Черчилль

Стоит отметить, что зарегистрированным пользователям доступны и закрытые, и открытые продажи. Организовать бизнес на аренде недвижимости с нами — прагматичный шаг, приводящий к обязательному успеху.

Помещения под торговые точки и офисные помещения остаются востребованными при любой ситуации на рынке. Выгодно проведенная однажды инвестиция обеспечивает постоянный поток дохода на длительный период.

Основным фактором успеха становится правильно выбранное местоположение объекта, наши сотрудники учитывают этот факт при подборе площади, многие лоты представлены уже с офертой арендаторов. Вы сможете приумножить свои средства без лишних рисков с помощью команды профессионалов CP Capital. Москва имеет повышенный коэффициент деловой активности, бизнес на аренде недвижимости обладает огромными перспективами. 

Мы гарантируем прозрачность каждого этапа сотрудничества, многолетний опыт работы дает возможность нашим клиентам получать грамотные консультации по всем вопросам недвижимости и ведения данного бизнес-направления. 

Обращайтесь к нам, если вы решили развивать имеющееся дело и готовы приобрести новый объект, или только думаете начать действовать в данной сфере, мы поможем каждому!


Посмотрите видео про то, как сдать недвижимость и получить максимальный доход с аренды:


Аренда коммерческой недвижимости, как бизнес-идея

Доброго времени суток, друзья! Самое время научиться правильно вкладывать имеющийся капитал. Прошедшие тяжелые месяцы многих бизнесменов вывели из равновесия, поэтому появилась возможность повысить собственные доходы. Разумеется, никто не предлагает совершать мошеннические действия или заниматься рейдерскими захватами. Оптимальным вариантом сейчас становится аренда коммерческой недвижимости, которая принесет приличный доход при минимальных затратах времени.

Аренда коммерческой недвижимости в Москве, Санкт-Петербурге и других крупных городах страны – дорогостоящий шаг. По этой причине при наличии достаточного начального капитала можно заняться субарендой. Быть может, это покажется уже известным принципов, но в нынешние времена он обретает новый смысл, который гарантирует значительную прибыль. Мы не станем поэтапно разбираться с этой бизнес-идеей, а обратим внимание лишь на преимущества, а также дадим пару ценных советов.

Как заработать на аренде коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости способна приносить денег. Причем вам не придется активно заниматься бизнесом, ежедневно расходуя целую кучу личного драгоценного времени. Однако мало кто правильно понимает, каким образом можно организовать стабильную прибыль. По этой причине мы постараемся выделить несколько наиболее действенных способов.

Способ 1. Субаренда коммерческой недвижимости

Разумеется, наиболее простым и вполне выгодным способом является субаренда коммерческой недвижимости. Давно уже предприниматели не связываются напрямую с владельцами, так как им проще пообщаться с целой фирмой, предлагающей разнообразные варианты в собственном каталоге. По этой причине мы считаем данный путь наиболее простым, хотя доходы от него останутся слишком ограниченными.

Серьезным минусом назовем разницу в стоимости помещений. Действительно, превысить среднюю рыночную цену для того или иного района не удастся, а значит, посредник получит лишь маленькую сумму. Да, ему не придется прикладывать никаких усилий или даже не вкладываться, если получится правильно договориться с настоящим владельцем. Тем не менее, и в нынешних условиях занижать сумму нельзя, что влечет за собой дополнительные трудности.

Способ 2. Разделение коммерческой недвижимости

Если всерьез заинтересовала аренда коммерческой недвижимости, ее можно превратить в крупный бизнес-проект. Наши эксперты подсчитывали возможные доходы от данной методики, и они оказались достаточно большими, чтобы стать реальным инвестиционным проектом. О чем же идет речь? Разумеется, о разделении больших площадей для обеспечения доступности руководителям малых и средних предприятий.

Отсутствие огромного начального капитала часто превращается в серьезную проблему. Из-за нее руководителям приходится довольствоваться имеющимися помещениями, которые никак не соответствуют их потребностям или требованиям к району размещения. Если вы хотите начать сотрудничество с массой клиентов, проще всего выбрать просторную недвижимость, потом разделить ее и сдать в субаренду. В таком случае доход окажется значительным, хоть и придется потратить время на рекламу и привлечение потенциальных арендаторов.

Способ 3. Целевой ремонт и субаренда

Аренда коммерческой недвижимости – это не просто шаг, а распространенный бизнес. Мы постарались максимально подробно разобраться в вопросе, поэтому сразу отметили огромный плюс, таящийся в целевом ремонте того или иного помещения. Во многих случаях он оказывается полезным решением, которое позволяет заранее подыскать потенциальных клиентов, чтобы сразу ориентироваться на их потребности и запросы.

В чем же смысл? В данном случае мы предлагаем взять абсолютно пустое помещение и без ремонта. Легче всего сделать это в новом торговом или бизнес-центре, где сразу после строительства можно найти множество вариантов. На практике такое решение оптимально, ведь опытный бизнесмен наверняка всегда ориентируется на определенную аудиторию. Отличным примером является сдача кабинетов для массажа, когда изначально снимается большое помещение, потом оно разделяется и делается разнообразный ремонт. В результате можно «заламывать» цену, не опасаясь потерять потенциальных клиентов.

Сложности заработка на аренде коммерческой недвижимости

Быть может, некоторые из вас уже сейчас заинтересовались доходом от аренды коммерческой недвижимости. В таком случае мы сразу укажем несколько сложностей, с которыми чаще всего приходится сталкиваться. Да, нам хочется верить, что вы заранее обойдете их, но в реальности обычно этого сделать не удается, а значит, лучше ожидать возможные неприятности и подготовиться к ним. О чем же идет речь?

  • Завышенная цена;
  • Оформление документов;
  • Поиск клиентов.

Сразу хотим отметить, что в той же Москве найти выгодное предложение непросто. Часто даже пустые помещения приходится снимать по огромной цене, что приводит к невыгодности субаренды. Это извечная проблема, с которой справиться никак не получается. Правда, в нынешние времена она немного сгладилась, причиной чего является низкая платежеспособность некоторых организаций. В результате чего уже сейчас освободилось множество «вакантных местечек». Можно воспользоваться ими, чтобы потом спокойно подыскать клиентов для гарантированного заработка приличных сумм.

Кроме того, аренда коммерческой недвижимости часто осложняется оформлением документов. Начинающие предприниматели не уверены в том, что свободно справятся с этой задачей, но это ошибка. Если нет собственных познаний, можно без труда обратиться к одному из нотариусов, который займется обязательными бумагами. Ему потребуется всего пара дней и небольшая сумма на выполнение всех формальностей, соответственно, ни о каких задержках речь не пойдет. Да, в законодательстве прописаны жесткие требования, но и с ними удастся справиться, не прикладывая никаких дополнительных усилий.

Последней проблемой, с которой сталкиваются предприниматели, является поиск клиентов. Аренда коммерческой недвижимости все-таки является специализированной сферой деятельности. Из-за этого иногда после разделения не так просто найти достаточное количество арендаторов. Только мы готовы предложить решение и с этим вопросом. Конечно, обойтись парой слов никак не получится, а значит, лучше подробно разберемся в вопросе.

Как найти клиентов для аренды коммерческой недвижимости?

Аренда коммерческой недвижимости в Москве заставляет научиться правильно и быстро находить нужных клиентов. Сегодня для этого нужно просто воспользоваться сразу несколькими способами, которые мы хотим описать. После чего вам придется просто потратить время на использование проверенной методики, чтобы потом увидеть стабильность получаемой прибыли.

Способ 1. Рекламные сети

Рекламные сети – наиболее простой и надежный способ распространения информации о собственных услугах. Сегодня в интернете намного легче найти необходимых клиентов в любой сфере, поэтому и аренда коммерческой недвижимости в данном случае не станет исключением. Следует подумать о том, размещение даже пары объявлений гарантирует стабильный интерес, а вместе с тем и скорое подписание договоров о сотрудничестве.

Рекламные сети сегодня активно используются всеми предпринимателями. Из-за этого есть смысл всерьез задуматься о размещении собственных объявлений. Хотя они окажутся по-настоящему целесообразными только для небольших помещений, рассчитанных на малый и средний бизнес, крупные арендаторы предпочитают иные источники информации.

Способ 2. Социальные сети и мессенджеры

Кто-то часто говорит о том, что социальные сети и мессенджеры не подходят для рекламы аренды коммерческой недвижимости, но это неправда. Секретом является правильный выбор тематики, которая должна на сто процентов соответствовать выбранному направлению работы. В частности, мы снова вернемся к массажным кабинетам. В таком случае можно сделать группу или канал о массаже для активного распространения данных об имеющихся свободных помещениях.

Активное развитие собственных групп и каналах в мессенджерах дает огромный плюс. Мы уже проверяли подобный способ, поэтому можем уверенно говорить о правильности сделанного выбора. Профессионалы развивают сообщества буквально за 1 неделю, а потом в них удается свободно распространять информацию среди подписчиков. Пора уже серьезно относиться к бизнесу в любой сфере и распространению рекламных объявлений.

Способ 3. Собственный сайт

Аренда коммерческой недвижимости при большом размахе потребует создание собственного сайта. Тут уже мы разговор ведем о настоявших риэлтерских агентствах, где в каталоге предлагаются различные помещения. Причем для этого не потребуется больших усилий, а потом уже можно будет использовать любые доступные методики проведения рекламных кампаний и акций.

В любом случае эксперты говорят о том, что запуск сайта является идеальным вариантом для любого бизнеса. Подготовив качественные фотографии и описания, удастся завлечь потенциальных клиентов. Это позволит буквально за пару недель подписать договора на все свободные помещения. После чего останется просто подсчитывать собственные доходы в конце месяца.

Длительная или краткосрочная аренда недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости после нашего описания наверняка окажется ясной и простой. Однако мы хотим решить последний вопрос, касающийся срока действия договоров о сотрудничестве. Иногда неопытные новички уверены, что намного проще сразу подписать бумаги на пользование в течение 3-6 месяцев, но это может стать ошибкой.

Сопоставление доходов подсказывает, что лучше почти посуточно сдавать небольшое помещение. Да, это сложный шаг, требующий особой активности, но на него стоит пойти ради финансового благополучия. Конечно, он рассчитан только на малые площади и постоянной аудитории, однако это не такая уж и проблема для профессионала.

Вместо заключения

Аренда коммерческой недвижимости в Москве и по всей России – реальный бизнес. Подготовив некоторый  начальный капитал, можно сразу перейти в новую сферу, которая в короткие сроки превратится в ощутимый источник дохода. Только вам решать, какой вариант выбрать, но в любом случае стоит заранее быть уверенным в успехе.

Смотрите крутые и невероятные эксперименты, взрывы, краш тесты, иллюзии и обман зрения и многое другое https://teleg.run/bigbuble

Покупка и аренда коммерческой недвижимости: Что выгоднее?

Любой малый бизнес начинается с аренды коммерческой недвижимости для офисных помещений, но рано или поздно владелец бизнеса начинает задумываться о том, что выгоднее — продолжать платить аренду помещения или приобрести коммерческую недвижимость в собственность?

А задуматься есть над чем, ведь рынок недвижимости не всегда стабильный, особенно в России, и прежде чем вкладывать немаленькие деньги в покупку здания или помещения, стоит всё тщательно обдумать и взвесить все плюсы и минусы такой сделки.

Свои плюсы и минусы есть как у аренды, так и у покупки собственного помещения.

Плюсы аренды коммерческой недвижимости:

  1. Возможность выбрать помещение в нужной вам части города. Офисной недвижимости сдаётся всегда больше, чем продаётся;
  2. Зачастую не нужно волноваться о ремонте, отделке, а часто и о комплектации помещения. Коммерческая недвижимость под офисы, сдающаяся в аренду бывает полностью подготовлена для скорейшего переезда. Вам нужно только перевести свои вещи и можно начинать работать. К тому же, если понадобится ремонт, протечёт сантехника или возникнут какие-то другие проблемы, решать их будет хозяин недвижимости, если, конечно, поломка произошла не по вашей вине;
  3. В краткосрочной перспективе можно сэкономить некоторую сумму на аренде помещения;
  4. Если ваш бизнес нестабильный, нет смысла приобретать недвижимость в собственность;
  5. Нет необходимости инвестировать в недвижимость сразу крупные суммы.

Минусы аренды офисного помещения:

  1. Постоянные переезды могут плохо сказаться на развитии бизнеса. У фирмы меняется адрес, меняются телефоны, а постоянные клиенты уже привыкли звонить по старым. В результате, часть клиентов теряется;
  2. Аренда офисных помещений в центре города и в новых комфортабельных офисных зданиях стоит очень дорого и зачастую не оправдывает себя;
  3. В долгосрочной перспективе аренда офисных помещений становится не всегда выгодна;
  4. Стоимость аренды полностью зависит от хозяина недвижимости. Он может неожиданно поднять её, может найти более выгодных съёмщиков и вам придётся срочно искать другие варианты помещений;
  5. Арендованные офисные помещения часто определённого размера, при расширении вашей фирмы и найму новых сотрудников, может оказаться недостаточно места;
  6. Съёмную коммерческую недвижимость нельзя перестроить и модернизировать под нужды вашего бизнеса. Даже установку дополнительной гипсокартонной перегородки нужно будет согласовывать с хозяином помещения;
  7. Могут быть ограничения по разрыву контракта с арендодателем, невозможность быстрой смены помещения и возврата денежных средств при срочном переезде;
  8. Если помещение сдаётся нескольким фирмам, вы никогда не угадаете, кто снимает помещение рядом с вами, а соседи могут оказаться или слишком шумными, или вашими конкурентами.

Плюсы приобретения коммерческой недвижимости в собственность:

  1. Собственная недвижимость значительно повышает рейтинг компании как в глазах клиентов, так и для банков. Покупка собственной недвижимости — своего рода, гарантия, что бизнес устойчивый, прибыльный и успешный. А банки гораздо легче дают кредиты фирме, имеющей свою недвижимость, под которую можно оформить залог;
  2. Купив собственную недвижимость, предприниматель больше не будет зависеть от настроения арендодателя, не будет переживать о поднятии арендной платы и изменениях условий аренды;
  3. Хоть цена на недвижимость на сегодняшний день достаточно высока, но выплаты процентов по кредиту не на много выше ежемесячной арендной платы, поэтому выгодней всё-таки немного поднакопить на первый взнос и стать счастливым собственником недвижимости;
  4. Собственное помещение можно оборудовать именно так, как нужно вашему бизнесу;
  5. Часть собственного помещения можно сдавать в субаренду;
  6. Не нужно каждый раз согласовывать с арендодателем ввоз и вывоз своих товаров и материальных ценностей или перепланировку;
  7. Инвестиции в недвижимость — это сохранение капитала.

Минусы приобретения собственной коммерческой недвижимости:

  1. Банк может покрыть до 70% процентов по кредиту на покупку недвижимости, а остальные деньги у предпринимателя должны быть свои — первоначальный взнос и уплата процентов по кредиту полностью ложится на плечи будущего собственника помещения;
  2. Кроме свободных средств, банк потребует от предпринимателя гарантий, что его бизнес крепко стоит на ногах и приносит стабильную прибыль. Может потребоваться составление подробного бизнес плана и предоставление всей управленческой документации и отчётности;
  3. Чаще всего коммерческая недвижимость приобретается на вторичном рынке. Но это не всегда правильно, так как изменить устоявшееся назначение помещения коммерческой недвижимости будет непросто;
  4. Покупая недвижимость в новостройках, можно столкнуться с полным незнанием того, кто в дальнейшем окажется вашим соседом. Часто оказывается, что по соседству оборудуется бизнес такой же сферы деятельности, как у вас — вряд ли рядом друг с другом уживутся два салона красоты или две ветеринарных клиники. Но может не повезти и наоборот — тихая компьютерная фирма окажется по соседству с клубом или тренажерным залом. Конечно, если вы приобретаете промышленную коммерческую недвижимость, таких проблем не возникнет;
  5. Покупая недвижимость на вторичном рынке, будет необходимо провести её полный аудит, который позволит оценить реальное состояние объекта: коммуникаций, фундамента, перекрытий, электрической мощности и других систем;
  6. Чтобы получить в собственность идеальную во всех отношениях коммерческую недвижимость, её придётся строить самостоятельно. Но в таком случае, у вас должны быть собственные деньги на покупку земли, банки обычно не дают кредит на землю, но могут частично финансировать постройку под залог самой земли;
  7. Вам придётся самостоятельно устанавливать сигнализацию, подбирать санитарный персонал для уборки помещений, следить за прилегающей территории, т.е. делать всё то, за что в арендуемой недвижимости отвечал хозяин и вас это совсем не волновало;
  8. Собственник будет вынужден оплачивать страхование своей недвижимости, налог на имущество и земельный налог — колонка дополнительных расходов увеличится в несколько раз;
  9. Покупая собственную недвижимость, фирма теряет мобильность, вы не сможете быстро сменить офис, если возникнет такая необходимость;
  10. Ещё один важный момент — на кого оформить новую недвижимость и как её встроить в бизнес, чтобы при возникновении проблем, она не привлекла внимания кредиторов и налоговой? Самое простое — оформить коммерческую недвижимость на стороннюю фирму, не имеющую общих дел с основным бизнесом. Ещё один вариант — оформить помещение на одного из родственников, который, как индивидуальный предприниматель, будет сдавать её в аренду основной фирме.

Каждый владелец бизнеса решает для себя сам, что ему выгоднее: аренда коммерческой недвижимости, её покупка или постройка самостоятельно.

Многое, конечно, зависит от финансовой стороны, если есть возможность приобрести недвижимость в собственность, стоит серьёзно над этим подумать.

Даже, несмотря на большее количество минусов и сложностей, покупка собственной коммерческой недвижимости является более выгодным вложением, нежели её аренда. Являясь собственником, вы застрахованы от всякого рода неожиданностей, от резкого переезда, от стрессов и повышения арендной платы.

Собственная недвижимость позволит чувствовать себя надёжнее и выглядеть успешнее в глазах клиентов, банков и контрагентов.

Как арендовать коммерческую недвижимость: советы для арендаторов

Аренда коммерческой недвижимости в последнее время пользуется большим спросом, так как имеет массу преимуществ для арендодателя, так и для арендатора. Для арендодателя сдача коммерческой недвижимости является хорошим стабильным источником дохода, а выгода для арендатора заключается в том, что не каждый предприниматель, особенно это касается новичков, могут себе позволить купить помещение под бизнес. Именно поэтому аренда для них является отличным решением. Но, тем не менее, аренда коммерческой недвижимости таит в себе массу тонкостей, которые необходимо учитывать.

Что необходимо учитывать при аренде коммерческой недвижимости

Для того чтобы выяснить, выгодна ли вам будет аренда выбранного помещения, необходимо учитывать:

• Какие доходы вы ожидаете?

• Что вы планируете продавать?

• Сколько клиентов в день вы ожидаете?

• Средняя стоимость продукции?

• Расходы на ведение бизнеса. Сюда относится: зарплата сотрудников, плата за аренду, закупка продукции и прочее.

Отделка помещения. Подыскивая помещение для аренды, вы должны помнить, что вы арендуете пустое помещение, которое необходимо обустроить под собственные нужды. Соответственно на это также нужны деньги. Такой ремонт, как замена окон, протечка крыши и замена дверей, то это ложится на плечи арендодателя.

Местоположение — один из ключевых факторов, который влияет не только на развитие бизнеса, но и на стоимость арендной платы. Для любого бизнеса очень важно чтобы помещение находилось на оживленной улице, чтобы неподалеку были остановки общественного транспорта, хороший подъезд. Однако здесь нужно учитывать, что помещение в центре города и на оживленных улицах с хорошо развитой инфраструктурой стоит очень дорого. И если у вас ограниченный бюджет, тогда стоит рассмотреть чуть менее людные улицы, расположенные по соседству. Это поможет обеспечить аналогичный уровень комфорта ведения бизнеса и при этом неплохо сэкономить на аренде. Такой вариант особенно актуален для предпринимателей, которые ведут деятельность через интернет — покупатели на сайте делают заказ, а по указанному адресу забирают его.

Технические требования. К каждому помещению в зависимости от сферы деятельности предъявляются определенные технические требования. Например, помещение для общественного питания: кафе или ресторан должно быть оснащено мощной вентиляции. (Чаще всего это отдельный стояк дымохода). И это уже не говоря о технике пожарной безопасности, которыми должны быть оснащены все коммерческие помещения без исключения. Поэтому, прежде чем подписывать договор, убедитесь, что выбранное вами помещение подходит для осуществления вашей сферы деятельности.

Значительная перепланировка помещения (снос стены и прочее) — это в первую очередь относится к владельцам помещения. Для того чтобы внести какие-либо изменения, необходимо получить на это разрешение в соответствующей инстанции.

Нашли помещение: что дальше

Во время осмотра недвижимости, убедитесь, что помещение соответствует всем необходимым требованиям, в том числе и техническим. После этого можно приступать к ведению переговоров, в ходе которых необходимо выяснить следующие моменты:

Предпочтительный срок аренды

• Неопределенный срок — его особенность заключается в том, что до окончания его срока действия ни одна из сторон не имеет право расторгнуть договор аренды. Но такая сделка имеет как преимущества — с одной стороны такая сделка защищает ваши интересы, так как владелец в данном случае не имеет права выгнать вас из помещения. Недостаток – если ваш бизнес несет убытки, то вы также не сможете расторгнуть договор до тех пор, пока не закончится срок договора.

• Договора на неопределенный срок. В данном случае каждая сторона имеет право расторгнуть договор в любой момент.

• Часто применяется сразу же два вида этих договоров. Например, сначала заключается договор на неопределенный срок, а по истечении этого срока заключается договор на неопределенный срок.

Также обсудите, какой размер платы за аренду вы обязаны платить, и кто за какие неисправности отвечает. Как правило, основной ремонт финансирует хозяин помещения, а мелкие дефекты устраняет арендатор.

Готовые бизнес планы аренда помещений

Бизнес планом предусматривается организация коворкинг-центра для сдачи рабочих мест в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения инвестора; Объем работы: 55 страниц; Горизонт бизнес планирования: 3 года. Основными клиентами коворкинг центра станут фрилансеры (самозанятые), владельцы малого бизнеса, стартаперы и IT-специалисты. Это преимущественно молодые люди в возрасте 25-40 лет. На сегодняшний день, помимо коворкинга, у фрилансеров есть 3 потенциальных места, где они могут работать: офис, дом и кафе. Все они значительно уступают коворкингу. Преимуществами работы в коворкинге являются: экономия денег; увеличение продуктивности работы; приобретение новых связей …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение имущественного комплекса площадью 3000 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для получения кредита; Объем работы: 132 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Бизнес планом предполагается приобретение имущественного комплекса и проведение косметического ремонта в нем. Приобретение и ремонт планируется завершить в течение одного месяца, а уже со следующего месяца инициатор проекта начнет получать доход от сдачи помещений в аренду. Здание находится в районе сосредоточения различных организаций автомобильного бизнеса, что предполагает его использование под …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 10-ти этажного жилого дома площадью 6000 кв.м. с последующей сдачей квартир в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 57 страниц; Горизонт бизнес планирования: 20 лет. В рамках бизнес плана планируется приобрести строящейся жилой дом, состоящий из 120 квартир. Дом включает: однокомнатные квартиры средней площадью 43 кв. м. в количестве 60 шт.; двухкомнатные квартиры средней площадью 65 кв. м. в количестве 60 шт. После приобретение жилого дома планируется осуществить отделку квартир, на что уйдет …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в создание IT-парка. Цель разработки бизнес плана: для получение статуса резидента в технопарке; Объем работы: 35 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Бизнес планом предполагается строительство офисного центра общей полезной площадью 4000 кв.м. и сдача его площадей в аренду IT — компаниям. Проект должен получить льготы и поддержку, предоставляемую компаниям, являющимися резидентами особых экономических зон. В качестве конкурентного преимущества реализуемого проекта является большое сосредоточение в одном месте компаний из сферы IT, что позволит в перспективе создать целый технический кластер …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство офисного центра площадью 1700 кв.м. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 82 страницы; Горизонт бизнес планирования: 6 лет. На момент разработки бизнес плана уже осуществлены земляные работы и устройство фундаментов, стен, перекрытий и дверных блоков. За счет средств привлекаемого банковского кредита планируется завершить строительство офисного центра. Строящийся офисный центр будет иметь следующие характеристики: этажность – 3 этажа и подвал; площадь участка — 600,00 м2; общая площадь – 1 700,00 м2; полезная площадь – 1 …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение офисного комплекса общей площадью 2800 кв.м. с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 114 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемый офисный центр имеет следующие технические характеристики здания: земельный участок – общая площадь 2500 кв.м.; общая площадь – 2800 кв.м.; этажность — 3 этажа и подвал; фундамент – железобетонные блоки; стены и их наружная отделка – кирпич; перегородки – кирпич; междуэтажные перекрытия – железобетонные плиты; крыша – оцинкованное железо; …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение и ремонт здания с последующей реализацией и сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 188 страниц; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. Приобретаемое здание имеет следующие характеристики: Этажность – 3 этажа; Материал стен: красный кирпич; Общая площадь – 1000 кв.м.; Полезная площадь – 800 кв.м.

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в строительство торгово-логистического центра с последующей сдачей помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 72 страницы; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. Планируется предложить на рынке услуги по аренде нежилых помещений, договорами с заказчиками будет предусмотрена ежегодная индексация арендных ставок на 7%. Земельный участок расположен в новом квартале города, где ведется строительство жилых домов, построен новый детский сад. Планируется достроить торгово-логистический центр, строительство которого ведется уже продолжительное время. Планируется построить трехэтажное здание, общей площадью …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение здания с последующей сдачей нежилых помещений в аренду. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита банка; Объем работы: 69 страниц; Горизонт бизнес планирования: 5 лет. В рамках проекта планируется сделать инвестиции в приобретение здания и проведение косметического ремонта в нем. Для организации косметического ремонта здания предполагается привлечь подрядчика. Приобретаемое здание будет иметь следующие характеристики: площадь земельного участка — 85000 кв. м; целевое назначения здания – административно-бытовой корпус; год постройки – 1987г.; высота здания 12,6 м.; процент износа …

Подробнее…

Настоящий бизнес план рассчитан на инвестирование в приобретение 2-х имущественных комплексов с последующей сдачей в аренду коммерческой недвижимости. Цель разработки бизнес плана: для привлечения кредита; Объем работы: 131 страница; Горизонт бизнес планирования: 10 лет. В рамках проекта предполагается приобрести имущественный комплекс общей площадью 800 кв.м. и имущественный комплекс, состоящий из 3-х нежилых помещений, общей площадью 1 800 кв.м. Приобретаемые офисно-производственные комплексы находятся в отличном состоянии. Приобретаемые для сдачи в аренду объекты коммерческой недвижимости имеют следующие конкурентные преимущества перед аналогичными комплексами: помещения имеют большую площадь; удобные …

Подробнее…

О компании — Аренда коммерческой недвижимости от собственника.

«Бизнес-центр 31» представляет собой бизнес-квартал или деловую среду, позволяющую организовать комплексный подход для ведения бизнеса. У нас вы имеете возможность не просто арендовать офис, торговое или складское помещение, а сделать это в рамках одного рационально спланированного бизнес-пространства. Управление бизнесом, его эффективность, снижение затрат на логистику и хозяйственное обеспечение компании – все эти задачи успешно решает аренда офисного и производственного помещения в непосредственной близости друг к другу, а лучше на территории одного бизнес-центра.

«Бизнес-центр 31» на рынке коммерческой недвижимости с 2004 года. Специализация компании – сдача в аренду собственных нежилых помещений в ВАО. Компания предоставляет своим клиентам широкий выбор помещений различного метража и конфигурации от небольших офисов площадью 15 кв.м. до рациональных производственно-складских комплексов для ведения всевозможной профессиональной деятельности.

Профессиональные менеджеры и технические службы обеспечивают постоянную заботу об арендаторах, для этого в бизнес-центре созданы все необходимые условия: функционируют разноплановые предприятия общественного питания, пункты бытового обслуживания, магазины, банк, салон красоты.

Инфраструктура

«Бизнес-центр 31» находится в одном из стратегически важных направлений г. Москвы – Горьковское, в районе Соколиная гора, ВАО, на пересечении шоссе Энтузиастов и СВХ. Расположение бизнес-центра обеспечивает комфортную среду и транспортную доступность, что часто является основополагающим критерием в процессе подбора коммерческой недвижимости. 

Благодаря наличию многочисленных подъездных путей, проезд к территории бизнес-центра остается свободным в любое время суток. Близость к метро и всем видам общественного транспорта обеспечивает доступность не только автомобилистам, но и пешеходам. Развитая инфраструктура и благоустроенная территория бизнес-центра обеспечивают комфортное пребывание на рабочем месте сотрудников наших арендаторов.

 Технические характеристики «Бизнес-центра 31»

«Бизнес-центр 31» предлагает в аренду разноформатные офисные помещения: коридорно-кабинетной нарезки и современной – open space. Все офисы оснащены необходимыми инженерными системами. В здании установлены:

  • лифтовое оборудование – два пассажирских лифта марки OTIS;
  • системы безопасности – пост охраны, система контроля доступа, видеомониторинг периметра и внутренних зон Бизнес-центра, охранная сигнализация;
  • система вентиляции и кондиционирования – местное кондиционирование помещений;
  • система пожарной безопасности – сигнализация и система автоматического пожаротушения;
  • система отопления – центральная;
  • система телекоммуникаций – офисный центр оснащен современными средствами телекоммуникаций. Оптоволоконные линии связи позволяют использовать различные услуги. Среди них — высокоскоростной доступ к сети Интернет (100 Мбит/с). Поставщиками телекоммуникационных услуг являются несколько операторов связи: «Универсум-Бит» и «Comiten».

Как арендовать коммерческую недвижимость: полное руководство

Аренда коммерческой недвижимости — это соглашение, которое позволяет бизнесу арендовать коммерческую недвижимость у арендодателя. Коммерческая аренда бывает трех основных форм: аренда с полным спектром услуг, чистая аренда и модифицированная валовая аренда. Процесс определения, переговоров и подписания договора коммерческой аренды является длительным. Знание необходимых шагов, подробно рассмотренных в этой статье, поможет владельцам бизнеса принять более взвешенное решение.

1. Коммерческая недвижимость: аренда или покупка

Во-первых, имеет смысл решить, покупать или арендовать коммерческую недвижимость. Бывают случаи, когда покупка коммерческой недвижимости оказывается выгодной. В частности, преимущества покупки коммерческой недвижимости перед арендой включают в себя:

  • Доля здания: Вы можете использовать эту долю в качестве залога для дополнительных расширений.
  • Владение дорожающим активом : Объекты коммерческой недвижимости могут со временем расти в цене, возможно, принося прибыль в случае продажи.Однако активы также могут обесцениваться, что делает их инвестициями с риском, который необходимо учитывать.
  • Амортизация здания: Вы можете указать ежегодную амортизацию в налоговой декларации.
  • Денежный поток: Коммерческие помещения обычно требуют, чтобы предприятия, занимаемые владельцами, занимали 51% здания. Однако оставшуюся площадь можно сдавать в аренду и получать доход от аренды.

Нередки случаи продажи коммерческих зданий, что может оставить арендаторов в беде.Если вы сдаете в аренду помещение, которое было продано другому арендодателю, возможно, вас выгонят из вашего помещения — это будет выделено в пункте о расторжении договора аренды. Если у вас есть собственное пространство, вас никогда не выгонят.

При аренде арендаторы избегают первоначального взноса по коммерческому кредиту, размер которого может варьироваться от 10% до 25% от покупной цены недвижимости. Вместо этого они платят возвращаемый депозит, который может равняться шестимесячной арендной плате. Кроме того, арендные платежи могут быть вычтены, что снижает налоговую нагрузку.

В отличие от этого, владельцы недвижимости могут амортизировать актив только в течение срока его полезного использования. Владельцы также могут вычесть процентные платежи и комиссионные сборы, если коммерческая недвижимость финансируется.

Владение может быть более стабильным, чем аренда. Если вы заинтересованы в покупке коммерческой недвижимости, прочитайте нашу статью о лучших кредитах на коммерческую недвижимость.

2. Установите параметры вашей коммерческой недвижимости

Если вы решите арендовать, следующим шагом будет установка параметров вашей недвижимости, поскольку существует широкий спектр коммерческой недвижимости, доступной для бизнеса всех типов.Эти параметры помогут вам ограничить поиск коммерческими помещениями, которые соответствуют вашим потребностям. В частности, вам нужно понять следующее:

  • Идеальный пул клиентов или сотрудников
  • Зонирование коммерческой недвижимости
  • Желаемый размер
  • Максимальный бюджет
  • Доступность

Давайте рассмотрим каждый из них более подробно:

Пул идеальных клиентов или сотрудников

Понимание вашего идеального клиента является наиболее важным параметром недвижимости, если вы представляете бизнес, стремящийся привлечь физических посетителей в свое заведение.Рестораны, торговые точки и подобные виды бизнеса являются хорошими примерами. Эти предприятия должны знать, где находятся их идеальные клиенты. Ресторан быстрого питания может арендовать коммерческое помещение в зоне, доступной для людей, предпочитающих быстрое питание. В качестве альтернативы, ресторан со звездой Мишлен может выбрать другое место в более богатом районе.

Если вы ищете офисное помещение, вам нужно найти коммерческое помещение, удобное для ваших сотрудников. Вы можете провести аналогичный анализ и найти область, которая густонаселена или легко доступна для вашего идеального пула сотрудников.

Зонирование коммерческой недвижимости

Объекты коммерческой недвижимости зонируются для конкретного использования. Например, склад — это коммерческая недвижимость, предназначенная для промышленного использования. Другое коммерческое зонирование включает зоны отдыха, офисы, магазины и рестораны. Тип зонирования диктует тип бизнеса, который может работать вне коммерческого здания. Убедитесь, что вы понимаете местные законы о зонировании, а также тип зонирования, необходимый вашему бизнесу.

Для этого вы можете проверить в местной торговой палате или Google либо свой почтовый индекс плюс правила зонирования, либо ваш город плюс правила зонирования.Мы даем вам пример зонирования коммерческой недвижимости, когда мы обсуждаем коммерческие требования и лучшие практики для зонирования вывески витрины.

Желаемый размер

Доступные варианты коммерческой аренды в значительной степени зависят от размера и планировки необходимого вам помещения. Чтобы рассчитать размер, определите количество клиентов или размер вашей рабочей силы, чтобы получить необходимые квадратные метры.

Например, ресторанам и торговым точкам обычно требуется в среднем 15 квадратных футов на одного покупателя.Между тем, в офисах обычно требуется от 100 до 150 квадратных футов полезной рабочей площади на одного сотрудника. Умножьте желаемое количество клиентов или сотрудников на соответствующую площадь в квадратных футах, чтобы получить необходимый размер коммерческого помещения.

Максимальный бюджет

Еще одна вещь, которую вам нужно определить, — это ваш месячный бюджет. Это поможет вам ограничить поиск теми помещениями, которые доступны по цене. Ваш бюджет во многом зависит от размера и эффективности вашего бизнеса.

Начните с определения средней цены за квадратный фут в вашем районе.Цена за квадратный фут обычно рассчитывается путем деления годовой суммы аренды на общую арендуемую площадь в квадратных футах. Вы можете узнать среднюю цену для своего района, введя свой почтовый индекс в каталог коммерческой недвижимости LoopNet, доступной для аренды.

Как только вы найдете среднюю цену за квадратный фут, умножьте ее на площадь, необходимую для вашего бизнеса. Это должно дать вам ваш ожидаемый годовой бюджет для вашей коммерческой аренды. Разделите это на 12, чтобы найти ожидаемую ежемесячную арендную плату.

Затем вам необходимо сложить ожидаемые платежи за коммунальные услуги и обслуживание мест общего пользования (CAM) и включить их в расчеты максимального бюджета. Хорошее эмпирическое правило заключается в том, что коммунальные услуги в среднем составляют около 2 долларов за квадратный фут в год, а плата за CAM будет составлять от 20% до 30% вашего годового арендного платежа.

Вы также захотите включить расходы на любые ожидаемые застройки или ежегодное увеличение арендной платы. Примеры надстроек включают кухонное оборудование в ресторане или стационарные полки и стены в торговом заведении.Стоимость наращивания во многом зависит от типа бизнеса, но можно заставить арендодателя покрыть некоторые расходы. При повышении арендной платы ожидайте, что ваш арендный платеж может увеличиться на 3% в год.

Если вы можете поддерживать бюджет аренды на уровне менее 10% от ожидаемого годового валового дохода, вы должны быть в состоянии управлять ежемесячными арендными платежами и связанными с ними сборами.

Доступность

Доступность также является важным параметром для предприятий розничной торговли и ресторанов.Эти предприятия захотят иметь подходящую парковку для своих клиентов. Кроме того, они захотят выбрать место с большим количеством пешеходов и транспортных средств и соответствовать Закону об американцах с ограниченными возможностями (ADA).

3. Найдите брокера по коммерческой недвижимости

Большинство сделок по аренде коммерческой недвижимости осуществляются через брокеров. Как правило, участвуют два типа брокеров коммерческой недвижимости: агенты по листингу и брокеры по аренде.

Агенты по листингу наняты домовладельцем для выставления на продажу своей коммерческой недвижимости.Агенты по листингу получают комиссию, обычно выплачиваемую арендодателем, в размере от 3% до 6% от общей суммы аренды. Агент по листингу обязан действовать в интересах арендодателя.

Брокеры-арендаторы представляют интересы арендаторов. Тем не менее, брокеры-арендаторы также обычно получают процент от общей комиссии, уплачиваемой арендодателем, известную как вознаграждение брокера-арендатора. Брокер арендатора, представляя арендатора, не всегда обязан действовать в интересах арендатора. В зависимости от договоренности арендатор-брокер может выступать в большей степени как объективная третья сторона.

Когда использовать Tenant Broker

Арендатору не обязательно использовать брокера. Однако брокеры арендаторов обычно могут помочь арендатору со следующим:

  • Списки доступного недвижимого имущества
  • Точные рыночные цены и сопоставимые данные
  • Знание местных рыночных условий
  • Переговоры
  • Доступ к вариантам финансирования

Эта услуга обычно бесплатна для арендатора, поскольку арендодатель обычно оплачивает комиссию арендатора.В результате рекомендуется нанять брокера по аренде и попросить его помочь вам найти подходящие места для аренды.

Как найти коммерческого брокера

Брокеров-арендаторов можно найти в Интернете или через личную сеть. Одним из примеров веб-сайта является The Broker List, на котором есть указатель доступных для поиска профилей брокеров. Вы можете искать по имени, компании или почтовому индексу. Кроме того, вы можете найти брокера, обратившись в свою профессиональную сеть.

Вот несколько вопросов, которые следует задать при выборе коммерческого брокера:

  • Каков опыт работы брокера с вашими конкретными коммерческими потребностями?
  • Каков размер практики брокера по недвижимости?
  • Как брокер получает компенсацию?
  • Какова фидуциарная обязанность брокера?
  • Знает ли брокер местный рынок?

В частности, вам нужно найти брокера, обладающего правильным сочетанием опыта и внимания.После того, как вы определили брокера, которому доверяете, вы, вероятно, подпишете письменный контракт. Этот контракт обычно предусматривает, что рабочие отношения являются либо исключительными, либо неисключительными.

Эксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Эксклюзивное соглашение заключается в том, что арендатор работает исключительно с одним брокером на срок до одного года. В это время арендатор не может работать с другим брокером. Комиссия, равная небольшой части ожидаемого арендного вознаграждения арендатора, согласовывается между арендатором и брокером и выплачивается только в том случае, если арендодатель не выплачивает вознаграждение арендатору.

Неэксклюзивное соглашение с коммерческим брокером

Неисключительное соглашение бывает двух видов:

  • Право представлять: Право представлять неэксклюзивную договоренность аналогична эксклюзивной договоренности, за исключением того, что арендатору разрешено общаться с другими брокерами. Арендатор по-прежнему платит комиссию, как и при эксклюзивном соглашении.
  • Не за компенсацию: Это соглашение не имеет обязательной силы, и комиссионные не обсуждаются.Это дает брокеру право говорить от вашего имени и планировать листинги для вас. Хотя это обеспечивает гибкость, соглашение налагает на брокера-арендатора меньшую фидуциарную обязанность.

Как работать без брокера

Помните, что подписание соглашения с арендодателем не является обязательным. Хотя арендатор-брокер полезен, всегда есть небольшой шанс, что вам придется платить комиссию.

Если вы также хотите самостоятельно искать объекты коммерческой недвижимости, вы можете найти эти списки на таких веб-сайтах, как Служба листинга коммерческой недвижимости или LoopNet.

Если вы решите искать самостоятельно, вам придется искать новые объявления, настраивать пошаговые инструкции и договариваться об аренде без помощи опытного брокера. Единственным преимуществом отказа от использования брокера является отсутствие возможности платить комиссию. В противном случае, вероятно, лучше всего использовать арендного брокера.

4. Понимание различных типов коммерческой аренды

Существует три основных типа коммерческой аренды, при этом затраты и сборы оцениваются по-разному в зависимости от типа аренды.

Аренда с полным спектром услуг

Аренда с полным спектром услуг является наиболее распространенным видом коммерческой аренды офисных зданий. Арендодатель несет ответственность за оплату расходов, связанных с недвижимостью, включая налоги на имущество и страхование, ремонт и техническое обслуживание, а также коммунальные услуги и услуги по уборке. В этом случае арендодатель берет на себя ответственность за содержание имущества. Также нет скрытых затрат, и предприятия могут прогнозировать свои ежемесячные и годовые арендные платежи.

Чистая аренда

В случае договора чистой аренды арендодатель взимает более низкую годовую арендную плату по сравнению с договором аренды с полным спектром услуг. Однако арендодатели могут также включать ежемесячные «обычные расходы», которые включают такие вещи, как налоги на имущество, страхование имущества и предметы обслуживания мест общего пользования (CAMS). Чистая аренда может быть одинарной, двойной или тройной чистой арендой.

  • Чистая единая аренда: Арендатор платит арендную плату плюс пропорциональную долю налога на имущество здания.
  • Двойная чистая аренда: Арендатор оплачивает часть страховки имущества в дополнение к арендной плате и налогам на имущество.
  • Тройная чистая аренда: Арендатор платит пропорциональную долю налога на имущество, страхование имущества и CAMS. Тройная чистая аренда является наиболее удобной для арендодателя и наиболее распространена в ресторанах и торговых точках.

Хотя базовая арендная плата ниже для арендатора с чистой арендой, арендатор также несет ответственность за ежемесячные расходы, связанные с содержанием имущества.Эти расходы обычно добавляются к базовой арендной плате ежемесячно.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда представляет собой компромисс между арендой с полным спектром услуг и чистой арендой. Арендатор может оплачивать свою часть налогов на имущество, страхование имущества и CAMS, но он платит их единовременно вместе с арендной платой.

Таким образом, арендная плата по модифицированной валовой аренде является фиксированной, и нет никаких скрытых затрат или непредвиденных расходов. Если какой-либо из налогов, страховки или CAMS увеличивается, арендная плата остается прежней.Коммунальные услуги и услуги по уборке покрываются арендодателем по модифицированной валовой аренде.

5. Найдите подходящую коммерческую недвижимость

При рассмотрении различных списков коммерческой недвижимости убедитесь, что в дополнение к параметрам вашей недвижимости вы оцениваете следующее:

  • Местонахождение : Убедитесь, что недвижимость находится вокруг вашего идеального клиента или идеальной рабочей силы. Вам нужно найти место с достаточным пешеходным и автомобильным трафиком, а также подходящую парковку для клиентов или сотрудников.
  • Удобства и услуги: Вы захотите ознакомиться со всем спектром удобств, предлагаемых коммерческими помещениями. Эти удобства и услуги могут включать в себя такие вещи, как общие комнаты, бесплатный Wi-Fi, погрузочные площадки и доки, рестораны, открытые площадки, канализация и коммунальные услуги, охрана на месте и многое другое. Зонирование вашего бизнеса часто будет диктовать тип удобств и услуг, которые вам нужны.
  • История арендодателя: Это важно понимать, поскольку договоры коммерческой аренды обычно заключаются на несколько лет.Арендодатель, которого вы выберете, скорее всего, будет диктовать договор аренды, изменения к договору, увеличение арендной платы и многое другое.
  • Якорные арендаторы: Некоторые многоквартирные коммерческие объекты имеют якорных арендаторов, таких как Wal-Mart, Target или другие крупные сети розничной торговли. Если якорный арендатор уйдет, арендодатель может иметь возможность расторгнуть договор аренды на законных основаниях. Убедитесь, что вы знаете о якорных арендаторах, прежде чем подписывать договор аренды.

Проведение нескольких обходов

Вы и ваш брокер должны указать несколько коммерческих помещений для просмотра.Это поможет вам лучше понять среднюю цену и даст вам преимущество в процессе переговоров. Во время поиска вы также захотите сравнить арендную плату, чтобы убедиться, что вы не выходите за рамки бюджета. Эмпирическое правило заключается в том, что вы должны рассмотреть как минимум четыре коммерческих объекта до подписания договора аренды.

Осмотры проводятся с вашим брокером, а иногда и с брокером арендодателя. С коммерческими помещениями, которые требуют арендной платы, привлечение лицензированного подрядчика также является хорошей идеей.Пристройки могут быть полностью или частично покрыты арендодателем. В этом случае важно, чтобы вы получили точную смету ремонта и договорились о включении в аренду.

Кроме того, имейте в виду, что творческий брокер может разработать другие варианты, которые могут предложить такие преимущества, как совместная аренда и гибкость сроков аренды.

6. Согласование условий коммерческой аренды

После того, как вы рассмотрели варианты коммерческой недвижимости и связанные с ней договоры аренды, пришло время выбрать одно или несколько коммерческих помещений и договориться об аренде.При официальном вступлении в процесс переговоров о коммерческой аренде вы должны начать с запроса условий в письменной форме. Этот запрос может исходить от вас или вашего брокера, а условия предоставляются брокером арендодателя.

Оттуда вы захотите написать деловое письмо о намерениях (LOI), которое представляет ваше предложение или встречное предложение. LOI — это ваш шанс объяснить арендодателю, почему вы станете отличным арендатором и выгодны на рынке коммерческой недвижимости с высоким спросом.

Ваш LOI должен включать:

  • Заявление о намерении сдать в аренду
  • Описание вашего бизнеса
  • Количество лет в бизнесе
  • Перечень товаров и услуг, включая цены
  • Предлагаемые вами условия

Условия могут быть либо такими же, как условия, предложенные брокером арендодателя, либо встречным предложением, сделанным вами или вашим брокером. Условия включают стоимость аренды и тип аренды, но они также включают более тонкие условия.Вы можете отказаться от любого из этих условий аренды. Если это встречное предложение, начинается процесс переговоров.

Общие условия коммерческой аренды

Коммерческая аренда часто имеет аналогичные условия аренды. Хотя структура платежей может различаться, все договоры аренды включают такие вещи, как обязательный залог и срок аренды. В частности, вы должны понимать следующие условия аренды:

Итог

Аренда коммерческой недвижимости – это долгосрочный договор аренды между арендодателем коммерческого помещения и бизнесом.Изучение того, где вы хотите арендовать помещение, поиск подходящего брокера, который поможет вам, и обсуждение наилучших условий будут иметь большое значение для того, чтобы помочь вам получить наилучшую возможную аренду для вашего бизнеса.

Что нужно знать перед подписанием договора коммерческой аренды

  • Исследование является ключом к подписанию правильного договора аренды бизнеса. В частности, посмотрите на владельца здания, арендодателя, законы о зонировании, экологические ожидания и законы о неудобствах.
  • Знайте, сколько вам нужно платить, что именно вы покрываете и насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год.Некоторые договоры аренды включают дополнительные платежи (например, коммунальные услуги, страховку или техническое обслуживание), в то время как другие объединяют все ваши расходы в одну ежемесячную единовременную сумму.
  • Уточните детали того, как ваша аренда будет передана, если ваш бизнес закроется или вы переедете. Двумя примерами являются уступка права аренды, которая позволяет другому владельцу бизнеса полностью взять его на себя, и субаренда.
  • Эта статья предназначена для владельцев бизнеса, которые хотят арендовать коммерческое помещение и хотят убедиться, что понимают договор.

Подписание договора аренды является важным шагом для любого нового владельца бизнеса. Независимо от того, открываете ли вы магазин, переезжаете в офис или сдаете в аренду помещения для производства, в какой-то момент вам, вероятно, придется зарезервировать место для своего бизнеса. Мир коммерческой недвижимости может быть сложным, и иногда могут потребоваться годы, чтобы найти помещение, которое вы ищете.

Как только вы найдете это место, подписание контракта может показаться раздражающим последним шагом, прежде чем вы сможете въехать и сосредоточиться на управлении своим бизнесом.Но, как и большинство юридических соглашений, договор аренды бизнеса является важным документом, требующим изучения.

«Вы должны много планировать, когда перемещаетесь из одного помещения в другое, — сказал Уолтер Гумерселл, партнер Ривкина Радлера. «Подтвердите условия, которые вы собираетесь принять». Например, включите пункты об аренде, залоге, сроке аренды и использовании помещения. «Вы хотите, чтобы это было как можно шире», — сказал он.

Неудивительно, что мелкий шрифт в договоре коммерческой аренды очень важен.Перед подписанием договора аренды необходимо предпринять два основных шага: провести обширное исследование и ознакомиться с типичными законами, включенными в договор аренды бизнеса.

Этапы исследования включают в себя проверку домовладельца, определение владельца здания, изучение законов о зонировании и получение общего представления о районе. Перед тем, как подписать договор аренды, убедитесь, что вы понимаете структуру платежей, свой личный риск, структуру передачи, желаемую процентную ставку арендодателя и любые неприятные оговорки в вашей аренде.Это некоторые важные вещи, на которые следует обратить внимание, но имейте в виду, что типичная практика коммерческой аренды зависит от штата.

Коммерческая аренда по сравнению с арендой жилого помещения

Коммерческая аренда требуется каждый раз, когда компания арендует коммерческую недвижимость для ведения бизнеса в этом месте. Нишанк Кханна, директор по маркетингу Clarify Capital, сказал, что договор коммерческой аренды является юридически обязывающим договором между арендодателем и арендатором.

«Арендодатель соглашается сдать в аренду коммерческую недвижимость, которая обычно является офисным помещением, в обмен на деньги», — сказал Ханна Business News Daily.«Коммерческая аренда обычно длится от трех до пяти лет, создавая долгосрочные отношения между арендодателем и арендатором».

Хотя это может показаться очень похожим на аренду жилья, между арендой жилья и коммерческой арендой есть несколько важных различий. Во-первых, хотя в обоих случаях арендодатель сдает помещение арендатору в обмен на деньги, аренда жилья не может использоваться в коммерческих целях.

Кроме того, «коммерческая аренда менее регулируется и обеспечивает меньшую защиту, чем аренда жилья», — сказал Кханна.«Они, как правило, более продолжительны и предлагают большую гибкость, когда речь идет об условиях переговоров, чем договоры аренды жилья».

Еще одно отличие заключается в том, что арендаторы по договору аренды жилого помещения обычно не несут ответственности за уплату налога на имущество, тогда как при коммерческом аренде арендатор обычно платит хотя бы часть налога на имущество.

Ключевой вывод: Коммерческая и жилая аренда похожи, но есть некоторые важные различия, в том числе продолжительность аренды и кто платит налоги на имущество.

Элементы договора коммерческой аренды

Договор коммерческой аренды является договором, поэтому он должен включать определенные элементы и ключевую информацию, чтобы быть действительным и подлежащим исполнению. По словам Кханна, как минимум информация об арендной плате, залоге, сроке аренды и любых дополнительных расходах, которые может понести арендатор, должна быть четко определена в договоре аренды.

«Категория «прочие расходы» является особенно важной, и ее следует тщательно изучить» до того, как вы подпишете контракт, — сказал Кханна.«Страхование зданий, налоги на имущество и расходы на техническое обслуживание попадают под зонтик «прочих расходов». Эти дополнительные расходы могут быстро привести к большим накладным расходам».

Ханна также отметил, что владельцы малого бизнеса должны знать разницу между исключительным и разрешенным использованием. Для владельцев малого бизнеса в конкурентных отраслях контракт на исключительное использование может быть особенно выгодным.

«Например, начинающей пивоварне было бы разумно запросить эксклюзивное разрешение на сдачу в аренду площади на местном рынке, чтобы уменьшить возможности для конкурирующих продаж», — сказал Кханна.«Без эксклюзивного разрешения другая пивоварня может арендовать помещение на рынке и попытаться завоевать бизнес у того же пула клиентов, что значительно сократит прибыль первой пивоварни».

Знаете ли вы:  Существует несколько основных элементов коммерческой аренды, таких как стоимость аренды, дополнительные сборы, залог и продолжительность аренды.

Изучение района, арендодателя и сведений об аренде

Прежде чем подписать договор коммерческой аренды, вам необходимо провести небольшое исследование.При расследовании обязательно выполните следующие действия.

1. Изучите местность.

При поиске новой недвижимости, если вы продаете продукт или услугу населению, проанализируйте район и получите хорошее представление о своей потенциальной клиентуре. Расположение означает все для процветания малого бизнеса, поэтому, когда вы выбираете подходящую недвижимость, найдите время, чтобы найти подходящий новый дом для вашего бизнеса. Гумерселл сказал, что этот процесс может занять два года или даже больше, поэтому убедитесь, что вы планируете соответствующим образом, если конец вашей текущей аренды не за горами.  

2. Узнайте больше о арендодателе и владельце здания.

Гумерселл также сказал, что одним из наиболее важных аспектов исследования, который часто упускают из виду, является получение дополнительной информации о домовладельце и владельце здания. Иногда ваш прямой арендодатель может не быть истинным владельцем здания. В любом случае, узнайте как можно больше о домовладельце и владельце здания. Вы вступаете в совместное деловое партнерство, поэтому убедитесь, что у вас есть представление о том, кто они, каково их финансовое положение и хорошо ли они выполняют свои платежи.

В некоторых штатах, например, если арендодатель не в состоянии произвести свои платежи владельцу здания или не в состоянии произвести ипотечные платежи в банк, предприятие или арендатор могут быть выселены в случае обращения взыскания — даже если бизнес был вовремя с каждым платежом. Это только один пример того, как отношения между арендодателем, арендатором и владельцем здания могут пойти наперекосяк. Гумерселл сказал, что предприятия могут проводить поиск в публичных записях, чтобы узнать больше о арендодателе.Вы также можете запросить документы, относящиеся к компании с ограниченной ответственностью арендодателя или коммерческой организации, чтобы узнать больше о том, является ли она идеальным партнером для вашего бизнеса.  

3. Изучение законов о зонировании.

Еще один компонент, на который следует обратить внимание, — это законы о зонировании. Хотя ваш арендодатель может выделить ваше помещение, скажем, под ресторан, вы должны убедиться, что цели арендодателя соответствуют законам вашего муниципалитета. Есть сценарии, в которых арендодатель или владелец здания может подумать, что они могут сдать свое помещение в аренду определенному типу бизнеса, но это не соответствует стандартным законам о зонировании в этом районе.Совместив эти две детали, вы можете гарантировать, что ваш бизнес может работать без каких-либо серьезных юридических проблем со стороны города, в котором вы работаете.

4. Узнайте о законах о вреде для здоровья и окружающей среде.

Одним из наиболее важных аспектов подписания договора аренды является возможность управлять своим бизнесом на полную мощность, как только вы откроете свои двери. Многие договоры аренды имеют обширные пункты по шуму, запахам и оборудованию. Энн Брукс, налоговый поверенный, сказала, что, когда она подписывала договор аренды ресторана, ей пришлось договариваться об «условии о неприятных запахах».»

«В строительных правилах сказано, что неприятных запахов не должно быть,» сказала она. «Являются ли запахи неприятными, субъективно, поэтому я сделала исключение для запахов, обычных для ресторана.»

Гамерселл сказал, что перед тем, как что-либо подписывать, арендодатели часто игнорируют эти законы, и они могут быть использованы против вашего бизнеса.Обязательно изучите местность, арендодателя, законы о зонировании в этом районе и любые другие неприятные и экологические законы, которым подчиняется недвижимость.

Важные законы о коммерческой аренде, о которых следует помнить

Есть несколько ключевых моментов, о которых следует помнить при пересмотре условий аренды. Структура арендной платы, вероятно, является самым основным и наиболее важным аспектом любой аренды. Определив, сколько вы платите в месяц, а также насколько ваша арендная плата будет увеличиваться каждый год, вы сможете лучше определить бюджеты и получить полное представление о том, сможете ли вы оставаться в бизнесе в этом новом пространстве.

Условия аренды также очень важны. Сравните краткосрочную и долгосрочную аренду. Долгосрочная аренда может быть отличной инвестицией, если вы открываете бизнес в развивающемся или развивающемся районе, тогда как краткосрочная аренда дает вам возможность перемещаться или закрывать свой бизнес, если он не работает. ты надеялся.

Что касается структуры и срока платежа, убедитесь, что вы точно понимаете, на что вы рассчитываете каждый месяц. Спросите своего потенциального арендодателя о том, как оплачиваются следующие расходы:

  • Страхование
  • Налоги на имущество
  • Обслуживание (как внутреннее, так и внешнее)
  • Ремонт
  • Охрана
  • Парковка
  • Коммунальные услуги (вода, газ, электричество)
  • Модификации (независимо от того, можете ли вы изменить внутреннюю или внешнюю часть вашего помещения)

После того, как вы установили некоторые базовые цены и временные структуры, пришло время погрузиться в некоторые из менее очевидных подробности.Хотя условия аренды, скорее всего, будут различаться в зависимости от штата, вот несколько хороших примеров законодательных актов, с которыми следует ознакомиться перед подписанием договора аренды:

  • Структура передачи. Уточните, как будет передана ваша аренда, если вы захотите покинуть помещение или ваш бизнес закроется. По словам Гумерселла, обычно существует две схемы передачи аренды: уступка аренды и субаренда. Уступка аренды означает, что вся аренда передается новому арендатору. Субаренда — это когда текущий арендатор сохраняет свое имя в договоре аренды, но получает платеж от нового арендатора и переводит эти деньги арендодателю.В обоих случаях вам обычно необходимо получить предварительное письменное согласие до передачи аренды. Это очень важный аспект вашей аренды, чтобы работать.
  • Индивидуальное воздействие. В некоторых случаях от вас может потребоваться подписать личные гарантии при подписании договора коммерческой аренды. Эти соглашения означают, что вы лично несете ответственность за аспекты аренды, даже если ваш бизнес не выполняет свои обязательства. Работайте с юрисконсультом, чтобы договориться об этом аспекте вашего контракта. Если возможно, вы хотите, чтобы ваша организация или юридический бизнес брали на себя риск при подписании договора аренды бизнеса.
  • Остаточная арендная плата. Остаточная арендная плата — это увеличение арендной платы, когда арендатор остается после истечения срока аренды. Трудно найти договор аренды, и иногда, когда предприятия перемещают помещения, они в конечном итоге остаются дольше, чем позволяет их текущая аренда, пока создается новая. Во многие контракты арендодатели включают пункт, в котором говорится, что в этих случаях предприятия несут ответственность за до 250% своей обычной арендной платы в месяц. Таким образом, если вы останетесь дольше отведенного времени, это может стоить вам десятков тысяч долларов.Гумерселл рекомендовал обсудить этот аспект примерно до 125%.
  • Соглашение о ненарушении работы. Во многих случаях, если арендодатель не выплачивает ипотечный кредит на имущество, ваш бизнес все равно будет выселен, даже если вы производите все свои платежи. По словам Гумерселла, с соглашением о ненарушении порядка, если это произойдет, вам будет разрешено остаться и продолжать платить любой организации, которая приняла здание у вашего домовладельца.

Обо всем можно договориться

Несмотря на то, что это несколько хороших примеров того, о чем следует знать, существует множество аспектов аренды, о которых можно договориться.Работайте со своим потенциальным арендодателем и, при необходимости, с адвокатом, чтобы убедиться, что вы получите лучшее предложение для вас и вашего бизнеса.

«Если договор аренды жилого помещения имеет фиксированный срок, договор коммерческой аренды часто является предметом переговоров и может иметь более длительный или более короткий срок в зависимости от установленных условий», — сказал Аллан Борч, основатель Dotcom Dollar. «Коммерческая аренда также имеет меньше правовой защиты, потому что законы о защите прав потребителей, которые применяются к договорам аренды жилья, не распространяются на коммерческую аренду».

Совет: Не стесняйтесь обсуждать условия аренды.Многие аспекты контракта, особенно продолжительность срока, являются предметом переговоров.

Условия договора коммерческой аренды, которые необходимо знать

Борч и Дэн Бейли, президент WikiLawn, перечислили некоторые ключевые условия, которые владельцы малого бизнеса должны знать в отношении договоров коммерческой аренды. Список не включает в себя все возможные условия, которые вы можете встретить в договоре коммерческой аренды, но это обзор тех, которые вы, скорее всего, увидите.

Сумма арендной платы/базовая арендная плата.  Эта сумма рассчитывается на основе квадратных метров помещения.Убедитесь, что номер, который использует арендодатель, действительно представляет собой полезную площадь. Эта рента не зависит от дохода.

Полезные квадратные футы. Это относится к объему пространства, фактически зарезервированного для бизнеса в качестве арендатора в случае общих пространств.

Повышение арендной платы.  Арендная плата обычно увеличивается в процентах от общей арендной платы, и она может меняться из года в год. Вы можете договориться с арендодателем об ограничении повышения арендной платы.

Залог.  Это сумма, необходимая для удержания места до завершения оформления документов. Сумма должна быть указана как заранее, так и в договоре аренды.

Срок аренды.  Продолжительность коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет, поскольку коммерческие арендодатели предпочитают более длительные сроки аренды. В договоре аренды также часто указываются даты начала и окончания аренды.

Улучшения.  В этой части договора коммерческой аренды указаны типы улучшений и обновлений, которые могут быть сделаны в помещении, и кто несет ответственность за расходы.Многие аспекты этого раздела могут быть предметом переговоров.

Итог. Перед подписанием пунктирной линии убедитесь, что вы понимаете все условия договора коммерческой аренды и согласны с ними.

Предоставление в аренду.  Это пункт, в котором говорится, что арендодатель передает имущество арендатору после того, как все условия (например, уплата залога) будут выполнены и арендатор примет имущество от арендодателя.

Дата начала.  Это дата, когда арендатор вступает во владение имуществом, чаще всего именуемая как первый день, когда арендатор становится ответственным за уплату арендной платы и обслуживание арендуемого имущества.

Расширение.  Обе стороны могут согласиться на продление соглашения в письменной форме, и оно должно быть подписано обеими сторонами.

Плата за просрочку платежа.  Если арендатор опаздывает с оплатой арендной платы, с него взимается штраф за просрочку платежа, указанный в договоре коммерческой аренды. Это может быть фиксированная плата или процент от ежемесячной арендной платы.

Налоги.  В этом разделе описаны все налоги, связанные с недвижимостью (налоги на имущество, налоги на недвижимость), и кто несет ответственность за их уплату. В этом разделе могут быть подтемы, такие как оспаривание налогов (арендатор может оспорить сумму налога на имущество или налог на недвижимость, которую он несет ответственность за уплату), уплата обязательных налогов (обычно арендатор платит за все обычные налоги, которые являются обязательными). , и чрезвычайные, которые по выбору) и Изменение метода налогообложения.

Обязательство по ремонту.  В этом разделе указывается, какие виды ремонта арендодатель обязан производить, например дефекты, дефекты, неисправности или отклонения в материалах, которые имеют жизненно важное значение для эксплуатации имущества. В нем также указаны ремонтные работы, за которые несут ответственность арендаторы.

Разрешения.  Обе стороны должны получить все необходимые разрешения и лицензии для улучшения или ремонта арендуемого помещения.

Ковенанты. Эти условия различаются для арендатора и арендодателя; у каждого есть отдельный набор заветов. Например, в соглашении может быть указано, что арендатор обязан платить арендную плату, даже если арендодатель не выполняет некоторые из своих обязательств, указанных в договоре аренды.

Возмещение ущерба арендатором. Этот пункт по существу снимает с арендодателя любую ответственность в случае травм, убытков, требований или ущерба, если только эти вещи не являются прямым результатом умышленных действий, бездействия или грубой небрежности со стороны арендодателя.

Снижение/корректировка арендной платы.  В этом разделе указывается, будет ли арендная плата корректироваться или отменяться в случае повреждения имущества в результате пожара или другого стихийного бедствия.

Осуждение.  Этот пункт часто упускают из виду, но он важен. Он определяет, что произойдет, если сдаваемое в аренду имущество будет отобрано у арендодателя государственным учреждением для общественного пользования либо путем осуждения, либо в виде выдающегося владения.

Возможность покупки. В этом пункте говорится, что в любой момент аренды арендатор имеет право купить недвижимость по согласованной цене.Этот пункт не является обязательным, но включить его не помешает. В пункте также может быть указано, что арендатор не имеет права приобретать имущество в течение срока аренды. В любом случае, хорошо иметь его в письменной форме.

Ключевой вывод:  Существует ряд условий аренды, с которыми вам следует ознакомиться, включая полезную площадь в квадратных футах, дату начала аренды, предоставление аренды, договоренности и снижение арендной платы.

Часто задаваемые вопросы по коммерческой аренде

Коммерческая аренда может быть сложной.Ниже приведены четыре наиболее часто задаваемых вопроса об аренде коммерческих помещений и ответы на них.

Что такое типичный залог коммерческой аренды?

Арендный депозит обычно включает в себя гарантийный депозит и арендную плату за два месяца. Средняя стоимость составляет около 4000 долларов, согласно исследованию, проведенному группой по управлению недвижимостью в Хьюстоне.

Включены ли коммунальные услуги в коммерческую аренду?

Ответ на этот вопрос зависит от типа аренды. Коммунальные нужды офисного комплекса в небоскребе сильно отличаются от потребностей завода по производству текстильных полупроводников.Чтобы упростить весь спектр существующих договоров аренды, большинство договоров коммерческой аренды разбиты на три категории. Общая арендная плата покрывает все операционные расходы, включая коммунальные услуги. Чистая аренда менее всеобъемлюща и обычно не распространяется на коммунальные услуги. Модифицированная аренда может быть либо валовой, либо чистой, с индивидуальными изменениями, согласованными обеими сторонами.

Когда следует покупать или арендовать коммерческую недвижимость?

В долгосрочной перспективе владение коммерческой недвижимостью, как правило, более экономично, чем аренда.Аренда по-прежнему популярна, потому что многие предприятия не могут вкладывать значительную часть своего капитала в коммерческую недвижимость. Если бизнес может позволить себе вложить активы в коммерческую недвижимость, покупка — лучший вариант. Если нет, то лизинг является выходом.

Какой срок типичной коммерческой аренды?

Срок коммерческой аренды обычно составляет от трех до пяти лет. Это гарантирует арендодателям достаточный доход от аренды, чтобы окупить свои инвестиции. Аренда часто является предметом переговоров, но для коммерческой аренды арендодатели часто разрешают настройку помещения для сдачи в аренду.Это означает, что арендодатели вкладывают гораздо больше денег в коммерческую недвижимость, чем в жилую недвижимость.

Основы коммерческой недвижимости для владельцев малого бизнеса

Когда вы начинаете с розничной торговли, ресторана или другого малого бизнеса, может наступить время, когда вам нужно арендовать коммерческое помещение для ведения своего бизнеса. Виктория Феликс из Keller Williams NYC Tribeca провела вебинар, объясняющий основы коммерческой недвижимости для владельцев малого бизнеса.Эта статья содержит почти все, что вам нужно знать, чтобы чувствовать себя комфортно при аренде коммерческого помещения для вашего бизнеса, чтобы вы могли начать процесс коммерческой аренды.

 

Общие условия недвижимости

Мы начнем с определений некоторых распространенных терминов в сфере недвижимости, чтобы, когда вы говорите с агентом по коммерческой недвижимости, вы могли следить за разговором и точно знать, о чем он говорит. Если вы когда-либо снимали квартиру, эти термины наверняка вам уже знакомы.

Арендодатель

Арендодатель или арендодатель — это лицо, предоставляющее аренду и имеющее юридические обязательства, связанные с договором аренды. Арендодателем может быть владелец недвижимости, управляющая компания или коммерческая лизинговая компания.

Арендатор

Арендатор или арендатор – это лицо, сдающее в аренду недвижимость или помещение. Хотя вам может потребоваться личная гарантия аренды, ваша коммерческая организация должна быть официальным арендатором во всех документах, касающихся аренды.

Субаренда

Субаренда — это договор аренды между арендатором, у которого уже есть договор аренды, и субарендатором, который хочет использовать все или часть площади арендатора. Арендатор уступает субарендатору определенные права, которыми он владеет в отношении арендованного имущества.

Субарендатор

Субарендатор платит арендную плату непосредственно законному арендатору или субарендодателю, чтобы либо разделить помещение с субарендодателем, либо принять все помещение или собственность.

Субарендатор

Субарендатор не может на законных основаниях передать субарендатору права, на которые субарендодатель не имеет прав в своей собственной аренде.Кроме того, субарендодатель не может сдавать в субаренду, если только ему не разрешено делать это в своем собственном договоре аренды.

Условия, относящиеся к коммерческой недвижимости

Есть некоторые определения, которые вы должны знать, прежде чем связываться с брокером по коммерческой недвижимости, которые не являются общеизвестными.

Общая площадь в квадратных футах

Общая площадь в квадратных футах – это общая площадь сдаваемых в аренду помещений. Обычно это исключает места общего пользования, такие как вестибюль или внутренний двор.

Арендуемые квадратные футы

Сдаваемые в аренду квадратные футы представляют собой комбинацию «полезных квадратных футов» и некоторой части квадратных футов, охватывающих помещения общего пользования.Как правило, разница между полезными квадратными футами и сдаваемыми в аренду квадратными футами составляет от 10% до 15%. В Нью-Йорке эта разница может достигать 30%, поэтому имейте в виду, что число может отличаться в зависимости от географического региона. Арендуемые квадратные футы обычно отражают более высокую стоимость, чем только используемые квадратные футы. Обычно он рассчитывается путем сложения полезной площади в квадратных футах и ​​некоторого процента от общей площади здания.

Полезные квадратные футы

Полезные квадратные футы означают площадь в квадратных футах, сдаваемую в аренду для использования исключительно арендатором.Сюда входят частные (только для арендатора) туалеты, кладовые, кладовая и любые другие помещения, используемые только арендатором.

Базовая рента

Термин «базовая арендная плата» относится к минимальной сумме, причитающейся в соответствии с условиями арендной платы.

Дополнительная арендная плата

Дополнительная арендная плата относится к статьям, за которые с арендатора может взиматься плата, но которые не включены в полезную площадь в квадратных футах или другие арендные расходы. Эти расходы могут включать:

  • Услуги в нерабочее время
  • ОВКВ
  • Плата за обслуживание мест общего пользования (CAM)
  • Процентная арендная плата
  • Коммунальные услуги и вода
  • Любые другие расходы, не включенные в базовую арендную плату
Пункт об эскалации

Пункт о повышении говорит о том, насколько ваш арендодатель может увеличивать вашу арендную плату каждый год.В Нью-Йорке традиционное повышение составляет 3% от базовой арендной платы.

Надстройка

Многие офисные и торговые здания начинаются с помещений для арендаторов, состоящих чуть более чем из четырех стен и двери. Идея состоит в том, что пространство будет закончено, чтобы удовлетворить конкретные потребности арендатора. Процесс отделки этого необработанного пространства известен как «наращивание». Между арендодателем и арендатором могут быть длительные переговоры по поводу:

  • Какие улучшения будут сделаны?
  • Кто будет платить за улучшения?
  • Кто будет отвечать за выполнение работы?
  • Что арендатору будет разрешено или необходимо убрать в конце срока аренды?
Пункт уступки

Оговорка о переуступке аренды — это краткий документ, который позволяет передавать права на коммерческую аренду от одного арендатора к другому.Другими словами, соглашение об изменении условий аренды используется, когда первоначальный арендатор хочет выйти из договора аренды и у него есть кто-то, кто должен занять его место.

Вывеска

Арендатор имеет право установить и поддерживать в помещении здания наружную вывеску с именем арендатора (Внешняя вывеска). Дизайн, размер, характеристики, графика, материалы, способ крепления, точное расположение, цвета и освещение должны соответствовать качеству и внешнему виду помещений и подлежат утверждению всеми применимыми государственными органами, а также одобрению арендодателя.

Сиденья на открытом воздухе или на тротуаре

Предприятие должно иметь лицензию на кафе на тротуаре и отзывное согласие, если оно управляет частью ресторана на общественном тротуаре. Эта лицензия обычно регулируется Департаментом городского планирования.

Существует три типа уличных кафе:

Закрытое кафе на тротуаре

Закрытое пространство общественного тротуара перед рестораном выполнено преимущественно из легких материалов, таких как стекло, пластик или легкий металл.

Открытое кафе на тротуаре

Открытая площадка на общественном тротуаре перед рестораном со съемными столами и стульями.

Маленькое открытое кафе на тротуаре

Неогороженное уличное кафе содержит не более одного ряда столов и стульев рядом со зданием. Столы и стулья могут занимать не более четырех футов шести дюймов общественного тротуара.

Как определить потребности вашего бизнеса в квадратных футах

Чтобы выяснить, сколько места необходимо вашему бизнесу для успешной работы, вы должны сначала составить список видов деятельности и площадей, необходимых для бизнеса, таких как торговая площадь, зона упаковки подарков, кухонная зона, складское помещение (сухое и холодное). Например.Важно проконсультироваться с архитектором, чтобы убедиться, что вы приняли во внимание все требования к пространству, прежде чем разрабатывать планы и начинать строительство.

Как выбрать место для коммерческой недвижимости

Исследуйте желаемый рынок и клиентуру и узнайте, где они живут, едят и делают покупки. Убедитесь, что в этом районе есть доллар за квадратный метр, который соответствует вашему бюджету. Если вы выбираете здание или район, обязательно узнайте, какие предприятия расположены в этом районе.Изучите, кто будет находиться по обе стороны от витрины вашего магазина, кто через улицу, и узнайте, где находятся ваши конкуренты. Трафик, который они приносят в свой бизнес, может посетить и ваш бизнес. Тем не менее, если в непосредственной близости слишком много конкурентов, вы можете не захотеть или не иметь возможности получить там аренду.

Если вашему бизнесу требуется оборудование, например кухонное оборудование для ресторана, подумайте о том, чтобы начать все заново, а не арендовать помещение, которое уже оснащено некоторым оборудованием, которое может вам понадобиться.

Подумайте о парковке и о том, какая часть общей парковки может понадобиться вашему бизнесу. Парковка является договорной частью коммерческой аренды.

Условия коммерческой аренды

В Нью-Йорке приемлема аренда торговых помещений на срок от одного до трех лет. Аренда там дорогая, и люди не часто привязаны к долгосрочной аренде. Если вы ищете место розничной торговли, где часто наблюдается значительный оборот предприятий, арендодатель может не захотеть предоставить вам аренду на пять-десять лет.Если вы уверены в своей бизнес-концепции, вы можете настаивать на пятилетней аренде, потому что вы, вероятно, сможете договориться о более низкой арендной плате в зависимости от области, которую вы обслуживаете, и типа вашего бизнеса.

Краткосрочная или временная аренда предназначена для сезонного бизнеса или других целей, требующих краткосрочной торговой площади.

Виды аренды коммерческой недвижимости

Существует множество различных видов аренды коммерческой недвижимости, но здесь мы обсудим лишь некоторые из наиболее популярных.

Полная аренда / Полное обслуживание

Арендатор платит фиксированную арендную плату, а арендодатель оплачивает все расходы на недвижимость, регулярно возникающие в связи с владением недвижимостью, включая налоги, коммунальные услуги и воду.

Тройная чистая аренда (NNN)

Тип аренды включает в себя налоги на имущество, страхование имущества и обслуживание общей площади, оплачиваемые в зависимости от площади занимаемого вами имущества.

Модифицированная валовая аренда

Модифицированная валовая аренда — это тип договора аренды недвижимости, при котором арендатор уплачивает базовую арендную плату в начале срока аренды, но в последующие годы уплачивает базовую арендную плату плюс пропорциональную долю некоторых других расходов, связанных с недвижимостью, таких как налоги на имущество. , коммунальные услуги, страхование и техническое обслуживание.

Модифицированная валовая аренда более популярна среди арендаторов, поскольку ее гибкость позволяет упростить соглашение между арендатором и арендодателем. В отличие от аренды NNN, если страховка, налоги или сборы CAM увеличатся, арендная ставка не изменится. Если эти расходы уменьшаются, экономия средств передается арендодателю. Поскольку услуги по уборке и электричество не покрываются, арендаторы могут лучше контролировать свои расходы по сравнению с валовой арендой.

Местонахождение предприятия

Прежде чем принять решение о месте и подписать договор аренды, сравните похожие близлежащие места и сравните арендную плату.Работайте с вашим брокером, чтобы защитить информацию.

Оцените состояние здания, а также помещения, которое вы собираетесь арендовать. Убедитесь, что внутренние и внешние помещения предприятия, включая электрические и водопроводные системы, а также прочность здания и крыши находятся в хорошем состоянии и никоим образом не помешают вашей работе.

Сколько времени занимает заключение договора аренды коммерческой недвижимости?

Когда вы начинаете с обычного бизнеса, важно иметь достаточно времени для переговоров об аренде, прежде чем вы планируете переместить его и открыть для бизнеса.Для нового бизнеса планируйте дать себе до шести месяцев, чтобы договориться об аренде.

Для продления начните думать о том, хотите ли вы остаться в этом месте за девять месяцев до даты продления, чтобы вы могли начать переговоры с вашим существующим арендодателем. Таким образом, если переговоры потерпят неудачу, у вас все еще будет время переместить свой бизнес с минимальным нарушением вашей работы.

Вам нужен адвокат по недвижимости?

Настоятельно рекомендуется, чтобы ваш договор аренды был рассмотрен юристом по недвижимости.Любой надзор за вашей арендой может в конечном итоге стоить вам денег, помимо гонораров адвоката. Адвокат по недвижимости может также помочь вам договориться о более выгодных условиях, которые могут сэкономить вам деньги или проблемы в долгосрочной перспективе.

Персональная гарантия

Адвокат может помочь вам договориться о личной гарантии. Прежде чем банк ссужает деньги начинающему бизнесу, они часто требуют, чтобы бизнес предоставил дополнительные гарантии на случай, если кредит не может быть погашен за счет активов или денежных потоков бизнеса.Личная гарантия требует, чтобы физическое лицо лично погасило кредит в случае дефолта. В прошлом это требование личной гарантии по аренде не было обычным явлением, но после рецессии 2008 года оно стало гораздо более распространенным.

Пособия арендаторам

Пособие арендатору на улучшение — это сумма, которую арендодатель готов потратить, чтобы арендатор мог переоборудовать или отремонтировать офисное помещение. Обычно это выражается в квадратном футе или общей сумме в долларах. Эта сумма определяется в ходе переговоров об аренде.

Роль брокера по коммерческой недвижимости

Считайте своего брокера своим советником в процессе переговоров об аренде. Брокеры по коммерческой аренде могут помочь вам арендовать розничные магазины, офисные помещения, промышленные объекты, коммерческие квартиры и другую коммерческую недвижимость.

Вы хотите удостовериться, что пользуетесь услугами независимого от своего арендодателя брокера, потому что не хотите полагаться на кого-то в качестве советника, который заботится об интересах другой стороны, когда вы пытаетесь вести переговоры.Ваш брокер будет способствовать переговорам по всем аспектам условий аренды. Их цель – привести стороны, в том числе и адвокатов, к соглашению на всех условиях, ведущему к закрытию сделки.

Убедитесь, что ваш брокер понимает предлагаемые вами продукты и целевой рынок. Затем это определит ваше местоположение, цену и основные физические требования вашего бизнеса. Продукт и бренд арендатора будут определять тип места, например, торговый центр или торговый центр.местная торговая улица и городское коммерческое место по сравнению с пригородным торговым центром. Все зависит от бюджета.

Заключение

Если вы хотите открыть физический бизнес, важно найти брокера по коммерческой недвижимости, который, как вы уверены, поможет вам в этом процессе.

4 основные причины рассмотреть возможность аренды коммерческой недвижимости

Каждой компании нужно место, которое можно назвать домом, или штаб-квартира, но не каждая компания хочет претендовать на право собственности на место своего бизнеса.Вместо этого многие полагаются на рынок коммерческой арендной недвижимости, чтобы удовлетворить свои потребности в офисе.

Несмотря на то, что владение своим помещением может вызвать сильное чувство гордости за бизнес, оно часто сопряжено с большими затратами, связанными с приобретением и/или строительством. Решение войти в мир коммерческой арендной недвижимости — это совсем другая история.

Воспользуйтесь преимуществами аренды коммерческой недвижимости

Ниже приведены четыре основные причины, по которым вашей компании следует подумать о выходе на рынок коммерческой аренды недвижимости, а не о покупке:

  1. Краткосрочная Доступность — Компании требуется достаточный объем капитала, чтобы инвестировать в покупку собственного места.Вот почему большинство компаний в конечном итоге арендуют, а не строят или покупают недвижимость. В то время как владение может быть жизнеспособной стратегией в долгосрочной перспективе, аренда коммерческой недвижимости — это то, что вам нужно, если вы новичок в игре и думаете о сохранении текущей прибыли.
  1. Отсутствие ответственности за техническое обслуживание или модернизацию — Последнее, о чем вам нужно беспокоиться, если вы начинаете новый бизнес, — это количество денег и человеко-часов, необходимых для поддержания вашего пространства.Аренда коммерческих площадей позволяет вам сосредоточиться на самом важном: ведении своего бизнеса. Если что-то сломается, арендодатель позаботится об этом. Вы можете работать в рамках своего бюджета, чтобы спланировать определенные улучшения, и многие арендодатели будут включать эти расходы на улучшение арендатора в вашу арендную плату, чтобы вы не платили большие суммы наличными, чтобы сделать ваше помещение идеальным для вашего бизнеса.
  1. Возможности для роста — Если ваша компания действительно растет, вам не следует быть привязанным к пространству, которое вы быстро перерастете.Если вы арендуете свое коммерческое помещение, вы сможете свободно переехать в более просторное и лучшее место, как только срок аренды истечет.
  1. Location, Location, Location — Аренда коммерческой недвижимости может позволить вам позиционировать вашу компанию в удивительных местах. Это дает вашему бизнесу возможность арендовать в отличном месте с отличным имиджем, не говоря уже о том, как вы можете извлечь выгоду из трафика соседних предприятий. Это особенно важно, если вы занимаетесь розничной торговлей или ресторанным бизнесом.

Chinburg Properties предлагает в аренду коммерческие помещения в различных уникальных местах, в частности, на рабочих фабриках по всему морскому побережью. У нас есть специальная команда, которая поможет вам найти подходящее помещение и управлять недвижимостью в соответствии с нашими высокими стандартами.

Площадь помещений варьируется от 150 квадратных футов до более 10 000 квадратных футов и подходит для всех типов использования, от офиса класса А до студии художника, производства специализированных продуктов питания, ресторанов и производства. Cocheco Mills в Дувре, Canal Street Mill в Сомерсворте и Newmarket Mill в Ньюмаркете — прекрасные примеры того, как предприятия всех типов стали полагаться на коммерческую арендуемую недвижимость, которую может предложить Чинбург.В этом месте есть арендаторы, которые варьируются от ресторанов и фитнес-студий до пивоварен и офисных помещений.

Каждый из наших объектов имеет свою собственную культуру, атмосферу сообщества и определенные удобства, включая архитектуру здания, другие дополнительные предприятия, парковку, местоположение, погрузочные платформы и доступность. Свяжитесь с нами сегодня, чтобы узнать, есть ли у нас место, подходящее для вашей компании.

3 причины, по которым владение коммерческой недвижимостью может принести вам больше денег от инвестиций в недвижимость

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Если вы когда-либо были арендодателем жилой недвижимости, я уверен, что вы получаете жалобы от жильцов на протекающие крыши посреди ночи.Но что удерживает большинство людей от инвестирования в коммерческую недвижимость , так это страх перед неизвестным, поскольку не многие из нас рождаются коммерческими арендодателями.

Тем не менее, мы можем учиться у Дональда Трампа , который потратил свою энергию на разработку больших офисных комплексов и на этом заработал свои деньги.

В этой статье будут освещены три причины, по которым инвестиции в коммерческую недвижимость лучше, чем частные инвестиции в недвижимость.

Причина №1: Сдача коммерческой недвижимости в аренду

Доходность от аренды может быть выше для коммерческой недвижимости Для коммерческой недвижимости, такой как магазины, доход от аренды, который вы можете получить, напрямую зависит от трафика людей в этом районе.Таким образом, если вы вложили деньги в такую ​​инвестицию в недвижимость, ежемесячный денежный поток будет больше, чем эквивалентная стоимость инвестиций в жилую недвижимость в том же районе.

Кроме того, большинство владельцев бизнеса, когда они приходят посмотреть на вашу собственность, уже определили вашу улицу как подходящую для их бизнеса с точки зрения движения людей и обычно хотят начать арендовать у вас, таким образом, вы имеете преимущество в переговорах. Сравните это с большинством жильцов, у которых есть огромный выбор недвижимости в вашем районе, и если им не нравится ваша собственность или ваша аренда, они могут так же легко перейти к другой собственности.

Причина № 2: Улучшение коммерческой недвижимости

Улучшение собственности Арендаторы коммерческих помещений обычно относятся к собственности иначе, чем жилые арендаторы. Владелец бизнеса, который арендует недвижимость, обычно устраняет небольшие дефекты в собственности, чтобы он мог продолжать бизнес, и не беспокоил арендодателя такими мелкими проблемами. Но, кроме того, большинство владельцев малого бизнеса, как правило, проводят небольшие улучшения в собственности, которые могут повысить стоимость вашей коммерческой недвижимости.

Примером этого может быть установка системы PABX и подключение всего офиса к локальной сети. Это может сэкономить вашему новому арендатору много времени и может быть использовано для повышения ценности условий аренды, которые вы предоставляете.

Еще один пример, о котором я недавно слышал, касается офисных перегородок. Юридические фирмы и бухгалтеры, как правило, имеют одинаковые настройки в своих офисах, и когда юридические фирмы переезжают, им, как правило, приходится тратить деньги на ремонт, поэтому, если у вас есть существующие перегородки в вашей коммерческой собственности, вы можете привлечь целую профессиональную фирму, чтобы арендовать вашу недвижимость.Обратите внимание, напротив, что в большинстве жилых домов арендаторы, как правило, любят без разрешения пробивать дыры в стенах, перекрашивать определенные комнаты и в конце срока аренды, и в результате большинству арендодателей приходится делать много ремонтных работ только для того, чтобы вернуть собственность в ее первоначальное состояние. оригинальное состояние.

Причина №3: ​​сбор арендной платы

Как правило, есть арендаторы, которые не очень быстро вносят арендные платежи, и поэтому возможность выбирать арендаторов, которые будут платить, сэкономит вам много денег и принесет вам еще больше в долгосрочной перспективе.Представьте себе, что вам нужно потерять несколько месяцев арендной платы и потратить деньги на юристов, чтобы выселить неплатежеспособного арендатора из вашей собственности.

Если у вас есть коммерческая недвижимость, вы можете выбрать арендатора, который пользуется хорошей репутацией в вашем помещении. Это будет означать, что арендатор имеет много прав на вашу собственность и, следовательно, будет платить арендную плату вовремя, чтобы избежать споров по аренде. Сравните это с жилой недвижимостью, где арендатор может сбежать, не заплатив ежемесячную арендную плату, и ему нечего терять.Сбор арендной платы с жильцов также кажется более сложным по какой-то странной причине.

В заключение, эта статья выделила три причины, по которым инвестиции в коммерческую недвижимость могут быть лучше, чем частные инвестиции в недвижимость. Тем не менее, зарабатывание денег на недвижимости похоже на инвестирование в акции: прибыль получается при покупке. Время, потраченное на поиски хорошей недвижимости, окупится позже в виде хорошей доходности от аренды и прироста капитала с течением времени.Примите масштабные меры сегодня и найдите недвижимость для инвестиций в недвижимость, которая, по вашему мнению, отвечает вашим потребностям в инвестициях в недвижимость.

Если вы Стартап ищете офис в аренду , посмотрите это видео:

Являетесь ли вы корпорацией, недвижимостью и трастом, физическим лицом, компанией с ограниченной ответственностью, некоммерческой организацией, партнерством и корпоративным подоходным налогом и ищете УСЛУГИ ПО ПЛАНИРОВАНИЮ И ПОДГОТОВКЕ СОСТОЯНИЯ И НАЛОГОВ?

Договоры об обратной аренде с собственным бизнесом

Общая цель любого делового человека состоит в том, чтобы повысить ценность не только самой деловой репутации и денежного потока, но и активов бизнеса, создать капитал в «твердых активах». «принадлежит бизнесу.Хотя цель похвальная, печальный факт заключается в том, что большинство активов в большинстве непромышленных предприятий быстро обесцениваются. Товарно-материальные запасы быстро оборачиваются, а офисное оборудование, от столов и мебели до аппаратного и программного обеспечения, через несколько лет теряет свою ценность и обычно продается за копейки за доллар. Многие предприятия стремятся создать «твердые активы» из интеллектуальной собственности, такой как коммерческая тайна, информация, защищенная авторским правом, возможно, уникальное программное обеспечение или списки клиентов, и это может иметь ценность для других в бизнесе, но рынок таких «активов» ограничен обычно небольшими рынок ваших конкурентов.

Большинство непромышленных предприятий, однако, имеют и используют ценный актив, который обычно нужен не только небольшому рынку конкурентов… но по глупости выбрасывают этот актив, сдавая его в аренду, а не владея им и наращивая собственный капитал. Этим активом, конечно же, является офис, фабрика, завод или склад, в котором работает бизнес. Вместо того, чтобы платить арендную плату (которая, в конце концов, обычно оплачивает ипотеку и налоги, а также содержание и техническое обслуживание), если компания может купить собственное помещение, то сама покупка со временем создает ценный актив, часто полностью независимый от самого бизнеса. . Если ваш бизнес может позволить себе купить, а не арендовать собственное помещение, то эти инвестиции имеют решающее значение для бизнеса и со временем создадут актив, часто более ценный, чем бизнес, который финансирует покупку. Вы находитесь в завидном положении, используя арендную плату, которую вы заплатили бы в любом случае, для создания актива независимой стоимости, вы делаете денежный поток (мягкий актив) создаете капитал недвижимости (твердый актив).

Понимая это, любой разумный деловой человек будет стремиться как можно скорее купить и владеть собственным помещением, но способ покупки так же важен, как и решение о покупке: ведь, если все сделано правильно, наличие недвижимости дает значительные налоговые преимущества. индивидуальные владельцы покупают помещения и сдают их в аренду предприятию («договор об обратной аренде ».«) Как обсуждается ниже, налоговые преимущества могут быть достаточно значительными, чтобы стоимость покупки была меньше, чем стоимость аренды. Однако следует отметить, что такая обратная аренда может вызвать трудности внутри компании, которые должны быть тщательно изучены. рассматривается и обрабатывается, если необходимо избежать серьезных недостатков.

Основная договоренность об аренде:

Структура обманчиво проста. Владельцы бизнеса покупают недвижимость и сдают ее обратно в аренду бизнесу, которым они управляют, собирая арендную плату, как и любой другой арендодатель.Обычно бизнес-арендатор представляет собой юридическое лицо с ограниченной ответственностью (Limited Liability Entity), которое подписывает договор аренды с владельцем, который может или не может учреждать или становиться обществом с ограниченной ответственностью. Как указано ниже, наш офис обычно рекомендует, чтобы и владелец, и арендатор стали юридическими лицами с ограниченной ответственностью по целому ряду причин, как налоговых, так и связанных с безопасностью. В зависимости от того, все ли владельцы также являются владельцами имущества, аренда может быть более или менее формальной, обычно «тройной нетто», что означает, что все расходы на имущество являются частью арендных платежей (например,грамм. ипотека, содержание, налоги, коммунальные платежи оплачиваются в составе арендных платежей.) Довольно часто стандартная коммерческая аренда оформляется на относительно длительный срок с правом пролонгации со стороны арендатора. Если все владельцы владеют зданием, обычно легко договориться об аренде, поскольку, вероятно, все они имеют одинаковые интересы. Однако, если только часть владельцев является арендодателями, условия могут в конечном итоге стать предметом горячих споров, и это одна из опасностей, обсуждаемых ниже.

Преимущества такой схемы как для арендодателя, так и для арендатора значительны.

  1. У предприятия есть «дружественный» арендодатель, который будет работать с предприятием, чтобы поддерживать помещение в хорошем состоянии и предоставлять долгосрочные права на помещение, обычно предоставляя аренду на гораздо более длительный срок, чем обычный арендодатель.
  2. У компании есть арендодатель, который однозначно понимает потребности бизнеса и часто вносит улучшения, на которые большинство арендодателей не пошли бы.
  3. Арендодатель не только осуществляет платежи, которые увеличивают долю его собственного имущества, но и хорошо знает (и часто контролирует) арендатора, и ему не нужно опасаться, что арендатор не платит арендную плату или причиняет вред помещению.
  4. Арендодатель может амортизировать стоимость строения, получая значительные налоговые льготы, и, в качестве альтернативы, может сделать улучшения в здании, которые придадут зданию дополнительную ценность И в то же время помогут бизнесу, которым он владеет, получая двойную прибыль.
  5. Даже если у бизнеса может не хватить дохода для получения налогового преимущества за вычетом необходимых улучшений, за которые он платит, владелец может оплатить эти улучшения, амортизируя улучшение, и со временем возместить себе ущерб по соглашению с арендатором, чтобы увеличить аренда….и использование двух организаций таким образом для налогового планирования является огромным преимуществом для обоих.
  6. Прежде всего, богатство, создаваемое бизнесом, по-прежнему переходит к владельцу (владельцам), а не к арендодателю, и медленно, но верно создает капитал в активе, который будет иметь стоимость, независимую от состояния самого бизнеса: этот автор знал о несколько компаний, которые были проданы без особой прибыли … но при условии, что новый владелец продолжал арендовать помещения у старого владельца-арендодателя, за счет чего продающий владелец-арендодатель получал доход не от проданного им бизнеса, а от арендной платы, которую он был в состоянии гарантировать от проданного бизнеса.

Есть недостатки:

  1. Предприятие может быть не в состоянии позволить себе арендную плату по справедливой рыночной цене, поэтому доход от обратной аренды может быть ниже, чем если бы здание было сдано в аренду третьей стороне.
  2. Необходимо внести первоначальный взнос и различные другие улучшения и содержание, которые должен поддерживать любой домовладелец.
  3. Если дела в бизнесе идут плохо, владелец сталкивается с двойной проблемой: его или ее денежный поток от бизнеса уменьшается, в то время как арендные платежи могут не производиться.Связывая богатство в здании с бизнесом, яйца в одной корзине.
  4. Часто человек не может позволить себе место, которое идеально подходит для бизнеса, и покупает место, которое является доступным… но невыгодным для бизнеса.
  5. А потребности владельца недвижимости могут не совпадать абсолютно с потребностями бизнеса. Нередко владелец здания желает продать недвижимость во время рыночного пика, в то время как владелец бизнеса….часто один и тот же человек… не хочет смены арендодателя или места жительства. Владелец недвижимости может не желать, чтобы арендатор находился в помещении при попытке ее продажи; и наоборот, бизнес может захотеть переехать в новое место из-за изменений в бизнесе, и владелец может столкнуться с потерей арендатора в период, когда арендаторов мало. Можно легко представить и другие примеры, когда потребности собственника и потребности бизнеса расходятся.

Единственный самый большой недостаток, который подробно обсуждается ниже, возникает , когда право собственности на здание не идентично владению бизнесом, и может возникнуть конфликт интересов , когда возникает пятый пункт выше.Они должны быть и могут быть минимизированы правильными договорными и арендными документами, обсуждаемыми ниже.

Налоговые вопросы

Важно, чтобы хороший бухгалтер помогал в структурном планировании организаций, которые будут использоваться для соглашения об обратной аренде. По крайней мере, один должен быть отделен от владельца здания, т.е. корпорация, компания с ограниченной ответственностью или товарищество владеет зданием, а другая организация владеет бизнесом. Это обеспечивает большую гибкость в различных налоговых планах, поскольку два или более отдельных объекта налогообложения могут использоваться для амортизации, планирования налога на прибыль и т. д.

Кроме того, такие статьи, как улучшения и оплата за них, что передать бизнесу или оставить в качестве расходов в организации, владеющей недвижимостью, должны быть рассмотрены и запланированы для до того, как будут созданы структуры и заключены договоры и договоры аренды. казнен. Каждый владелец будет иметь индивидуальные налоговые проблемы и преимущества, которые необходимо учитывать и учитывать в структуре. Обычно требуется экспертная налоговая консультация. Наше бюро при необходимости может порекомендовать квалифицированных бухгалтеров, а стоимость такого планирования редко превышает две тысячи долларов…что вычитается, конечно.

Налоговое управление США проигнорирует любую бизнес-транзакцию, связанную с собственными делами, которая по своей сути является необоснованной, и вместо этого наложит для целей налогообложения конструктивную новую интерпретацию отношений. Таким образом, если кто-то ссужает деньги без процентов или ниже коммерчески разумной ставки, налоговые органы могут облагать подоходным налогом лицо, получающее ссуду, или налагать конструктивные проценты на кредитора, облагая его или ее налогом на проценты, которые фактически не были получены! Налоговое планирование должно рассматриваться с того момента, как впервые рассматривается идея обратной аренды.

Основные документы, которые необходимо создать

Необходимо создать как минимум четыре, а часто и больше юридических документа, чтобы избежать последующих проблем. При правильном составлении документы остановят споры до того, как они возникнут, позволят заблаговременно спланировать все стороны и избежать недоброжелательности, которую может вызвать неправильное понимание обязанностей или обязательств.

  • Во-первых, должен быть составлен хороший договор о совместной собственности, предполагающий наличие совместной собственности на имущество, предусматривающий не только разделение доходов и власти, но и то, что произойдет, если один из владельцев захочет быть выкупленным, умрет или станет в разводе.(Подумайте о катастрофе, которую горький развод может нанести всему плану; разъяренный супруг, стремящийся максимизировать свою переговорную позицию, вынуждая продать бизнес или расторгнув договор аренды.) Действующее соглашение о купле-продаже между владельцами квартиры. имущество является жизненно важным условием для эффективного соглашения об обратной аренде, и читателю предлагается прочитать статью об этих соглашениях на веб-странице. (В этом отношении действующий бизнес также должен иметь хороший договор купли-продажи, будь то аренда или нет, и эта необходимость становится еще более важной в обстоятельствах соглашения об обратной аренде.)
  • Во-вторых, правоустанавливающие документы должны быть тщательно составлены и зарегистрированы в отношении собственности, чтобы соответствовать ограничениям владения, описанным выше. Соглашения без надлежащей регистрации названия являются приглашением к спору.
  • Наконец, отличный и долгосрочный договор коммерческой аренды между бизнесом и владельцами недвижимости должен быть тщательно заключен, поскольку процветание обоих и будущее бизнеса будут зависеть от условий аренды.
  • Дополнительные документы могут потребоваться в связи с уникальными проблемами индивидуального налогового планирования собственников или типа бизнеса, являющегося арендатором.(Различные соглашения об освобождении от ответственности и возмещении убытков; различные соглашения, касающиеся иностранного налогового режима или трастов и т. д. и т. д.)
  • Ну и, конечно же, сама покупка недвижимости будет иметь свой пакет документов, обсуждаемый далее в Сделках с недвижимостью.

Особые вопросы, связанные с соглашением о обратной аренде

Понятно, что интересы арендодателя и арендатора часто расходятся. Арендодатель хочет максимальной арендной платы и минимального риска, часто настаивая на гарантиях от собственников ООО, арендующих помещение.На слабом рынке арендодатель хочет краткосрочную аренду, чтобы вскоре можно было поднять арендную плату. На сильном рынке все наоборот. Типичный договор коммерческой аренды представляет собой очень односторонний документ, предоставляющий огромные права арендодателю и сводящий на нет многие из норм общего права или установленных законом гарантий, доступных арендатору.

Обычно все это можно легко решить, если право собственности на здание и право собственности на бизнес идентичны. Однако любое различие между правами собственности может привести к конфликту интересов, который может, если он будет крайним, привести к более поздним искам о нарушении фидуциарных обязанностей.Напомним, что должностное лицо, директора, мажоритарные акционеры и сотрудники компании, а также партнеры в товариществе несут фидуциарные обязанности друг перед другом, высшую обязанность проявлять осторожность, известную закону. Соглашение об обратной аренде, невыгодное для компании, может привести к более поздним искам со стороны других владельцев компании о том, что владельцы здания нарушили свои фидуциарные обязанности перед компанией, или наоборот, если владельцы юридического лица, владеющего недвижимым имуществом заключить невыгодный договор аренды.

Наиболее очевидным решением является идентичное право собственности как на недвижимость, так и на бизнес, поскольку в этом случае у каждого человека обычно одинаковые интересы (но не всегда, если их налоговая ситуация различается). решение такое же для любой «самодеятельности» с участием доверительного управляющего. Необходимо предпринять следующие шаги:

  1. Полное письменное раскрытие информации о существующем или потенциальном конфликте интересов предоставляется всем лицам, участвующим в сделке, при этом каждое такое лицо подписывает раскрытие информации.Юрисконсульт должен подготовить такое раскрытие.
  2. Доверенное лицо в конфликте не должно голосовать по вопросу о принятии транзакции. Как директору или акционеру доверенному лицу лучше всего воздержаться от голосования после полного раскрытия информации о потенциальном конфликте интересов.
  3. Наконец, если предположить, что возникнет еще один конфликт в отношении какого-либо аспекта обратной аренды, опять же, фидуциарий должен воздержаться от голосования по этому вопросу. (например, в плохие времена, следует ли нарушать договор аренды; подавать ли в суд на арендодателя за нарушение договора аренды и т. д. и т. п.)
  4. Двойные инструменты полного раскрытия информации и воздержания от голосования должны соблюдаться неукоснительно, иначе может возникнуть вероятность конфликта.
  5. В целом, перед оформлением любых документов следует проконсультироваться с хорошим юристом, чтобы рассмотреть и обсудить как можно больше потенциальных конфликтов интересов, которые могут возникнуть, чтобы их можно было обсудить более подробно и разрешить до того, как возникнут эмоции или до того, как возникнет какое-либо лицо. совершается покупка или оформляется обратная аренда .Если проблемы не могут быть решены до казни, то с этим нужно столкнуться, прежде чем это приведет к обязательствам, которых нельзя избежать, и к возникновению вражды. После принятия решение сводится к письменной форме либо в договоре, обязывающем стороны, либо в протоколах различных организаций, либо в договоре аренды, заключенном организациями.

Так сложно… Стоит ли делать?

Если кто-то может себе это позволить, вряд ли найдется лучшее вложение. Это позволяет платить арендную плату для создания собственного капитала, позволяет избежать многих проблем лизинга, которые могут повредить бизнесу, и превращает одно деловое предприятие в два деловых предприятия: компанию по недвижимости, а также все остальное, чем занимается бизнес.

Это, вероятно, будет стоить от пяти до десяти тысяч долларов в виде различных профессиональных гонораров, возможно, от двадцати до тридцати часов вашего времени, а также обычные расходы на операции с недвижимостью — брокерские сборы, расходы на право собственности и т. д. В большинстве случаев эти расходы вверх за счет прироста капитала через год или два после владения, и помните, что в более поздние времена собственный капитал в недвижимости может стать удобным источником экстренного капитала для владельцев как бизнеса, так и недвижимости. В сочетании с налоговыми льготами трудно представить лучшую инвестицию для владельца бизнеса, которому требуется место для работы.

 

Коммерческая аренда и зонирование — FindLaw

Большинство предприятий либо арендуют, либо покупают недвижимость для розничного магазина, производственного предприятия, офисного здания, склада или какого-либо другого объекта. Но прежде чем вы переедете, важно понять законы о зонировании, важность местоположения, как вести переговоры по соглашению об аренде, когда вам следует подумать о консультации с адвокатом и связанных с этим вопросах. Этот раздел также включает руководство по выбору географического местоположения и глоссарий положений о коммерческой аренде.

Виды аренды

Аренда бывает разных форм в зависимости от условий аренды и вида сдаваемого в аренду имущества. Некоторые распространенные договоры аренды в коммерческом контексте включают:

  • Квартира или фиксированная аренда — единая арендная плата за определенный период времени.
  • Аренда брутто — фиксированная месячная арендная плата без учета эксплуатационных расходов.
  • Ступенчатая аренда — арендная плата с фиксированным ежегодным повышением.
  • Аренда с учетом стоимости жизни — арендная плата с переменным увеличением в зависимости от инфляции.
  • Чистая аренда — арендная плата с базовыми затратами и увеличением арендной платы по мере увеличения эксплуатационных расходов.
  • Net-Net Leases — аренда, при которой арендатор платит налоги и страховые взносы в дополнение к базовой арендной плате.
  • Net-Net-Net Leases — арендная плата, при которой арендатор оплачивает базовую арендную плату плюс все эксплуатационные расходы и ремонт.
  • Процентная аренда — арендная плата, при которой процент от валового дохода добавляется к базовой арендной плате.

Факторы, которые следует учитывать: аренда или покупка объекта

В какой-то момент жизни бизнеса может появиться возможность приобрести помещения. Хотя это может показаться легким решением, есть некоторые соображения, которые делают лизинг лучшим вариантом, даже если приобретение недвижимости для бизнеса доступно по цене. Есть определенные соображения, которые могут помочь вам принять решение относительно того, является ли лизинг или владение лучшим вариантом для вашего бизнеса.

Лизинг позволяет предприятию сохранить свой денежный поток за счет первоначального ограничения затрат капитала.Помимо экономии денег на первоначальных инвестициях, лизинг часто также позволяет избежать затрат на содержание имущества. Новым предприятиям может потребоваться мобильность, и они предпочитают гибкость, которую предоставляет аренда, чтобы быстро масштабировать бизнес вверх или вниз в соответствии с потребностями рынка. Подходящей недвижимости может не быть в наличии, или стоимость на рынке недвижимости может быть завышена до такой степени, что покупка будет неразумной. Новые предприятия также часто испытывают трудности с получением кредита, поскольку у них нет записей о транзакциях, а арендная плата может быть ценным налоговым вычетом.

С другой стороны, право собственности обеспечивает долгосрочную экономию в виде снижения затрат и увеличения собственного капитала. Собственность также обеспечивает лучший контроль над имуществом и долгосрочное фиксированное местоположение. Стоимость недвижимости может быть такой, что само имущество накапливает стоимость, к которой затем можно получить доступ от имени бизнеса, а амортизация имущества и проценты на финансирование его покупки могут обеспечить некоторые налоговые преимущества.

Коммерческое зонирование

Зонирование диктует виды деятельности, которые могут иметь место на собственности.Законы о зонировании могут контролировать уровень шума, управление отходами, внешний вид здания (его высоту, размер и удаленность от улицы), парковку и качество воздуха. Перед подписанием договора аренды важно убедиться, что недвижимость зонирована в соответствии с потребностями вашего бизнеса. Тот факт, что предыдущий владелец использовал недвижимость для определенной цели, не означает, что новый пользователь может с уверенностью предположить, что ему разрешено делать то же самое.

При изменении законов о зонировании бизнесу, который не соответствует требованиям, может быть разрешено продолжать свою деятельность, однако право на это несоответствие не может перейти к следующему арендатору.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.