Содержание

Имущество должников. Реализация имущества должников на торгах

Банкротства в современной России уже вошли в норму. Торги по реализации имущества должников – компаний и физических лиц, которые не могут выполнять свои обязательства по банковским кредитам и обязательным платежам контрагентам – проходят ежедневно и привлекают десятки инвесторов.

Ниже представлена исчерпывающая информация о том, каким образом объекты имущества должников попадают на торги, каким образом организован процесс продажи и как получить лучшее предложение, купив нужную собственность по выгодной цене.

Каким образом имущество должников поступает на продажу с сайтов торгов?

До того, как начнется процесс реализации имущества на электронной торговой площадке, должник должен пройти через процедуру банкротства. Таким образом, сам процесс продажи отложен во времени примерно на полгода после начала конкурсного производства.

В то время, когда компания-должник попадает в руки конкурсного управляющего, есть вероятность, что продажа имущества не состоится, поскольку экономическая активность должника будет восстановлена. Для юридических лиц этап конкурсного производства особенно важен еще потому, что в это время имущество компании фиксируется, регистрируется и оценивается компетентными специалистами, чтобы, в случае неблагоприятного исхода событий, собственность можно было в кратчайшие сроки подготовить к реализации и выставить на торги.

Если в течение отведенного времени должник не смог восстановить свою работу в полном объеме, то выносится решение о продаже всех имеющихся у него объектов имущества (в первую очередь, наиболее ликвидных) для погашения долгов перед кредиторами в порядке очередности, предусмотренной законом.

Каким образом организован процесс

продажи имущества должников на торгах по банкротству?

Для начала уточним, что единственным местом, где фактически происходит реализация имущества должников, является официальная электронная торговая площадка. По сути, это специализированная компания, которая длительное время ведет работы с должниками и имеет собственную высокоскоростную и удобную платформу для быстрой продажи имущества через интернет.

Для того, чтобы разобраться, как работают торги по реализации имущества банкротов, достаточно внимательно изучить 1-2 площадки, всего их существует не менее пятидесяти. Вот несколько советов, с чего начать:

  • Максимальное количество интересных объектов имущества должников вы сможете найти на платформе «Сбербанк-АСТ».

  • Грамотно и удобно организован подбор лотов и поиск по объектам, представленным к реализации на торгах, на сайте федеральной торговой площадки «Фабрикант».

  • Сайты Lot-online и B2B-Center привлекают инвесторов не только хорошими предложениями по стоимости объектов, но и современным дизайном самой платформы, повышая тем самым скорость работы с имуществом должников.

Каталоги площадок обновляют списки должников и имущества на реализацию ежедневно. Для начинающего инвестора не имеет особого смысла мониторить, какая недвижимость или автомобиль поступили на торги ежедневно. Рекомендуем проверять интересное имущество на реализацию каждые 3 дня: вы потратите меньше времени и не пропустите назначение торгов по желаемому приобретению.

Как получить лучшее

предложение от торговой площадки по стоимости?

1. Имейте в виду, что для начала неплохо бы определиться, какой конкретно объект из имущества должников вас интересует. Если вы нацелились купить недвижимость (склад, торговое помещение или офис) смотрите банкротства компаний из тех сфер бизнеса, которым сейчас приходится сложнее всего.

  • Например, давно идет процесс по санации банковской сферы, а значит освобождаются офисы как в Москве, так и в регионах.

  • Много проблем есть у компаний, работающих с импортными товарами, а значит они тоже близки к порогу банкротства, и их имущество в виде складов, транспортных средств или магазинов может быть выставлено на реализацию.

2. Следующим пунктом определите для себя, по какой максимальной цене вы можете купить имущество должника, если реализация начнется. Помните, что у вас на руках должна быть сумма, необходимая для оплаты задатка должнику (10% от стоимости объекта, выставленного продажу, иногда больше). Остальную часть суммы нужно выплатить должнику по договору купли-продажи в том случае, если вы выиграете на торгах. Обычно на внесение оставшейся части стоимости имущества дается около месяца.

3. Подготовьте все юридические документы заранее: получите электронную подпись, пройдите регистрацию на площадке, задавайте вопросы конкурсным управляющим. Тогда, в момент начала сбора заявок на торги вы будете максимально вооружены нужной информацией и потратите минимум времени на сбор документов для участия.

4. Определитесь со стратегией на торгах. Если вы мечтаете получить лакомый объект недвижимости за бесценок, ищите имущество на повторных торгах, где начальная цена аукциона ниже. Продажа объектов по ценам заведомо ниже рыночных также осуществляется на этапах публичного предложения. Внимательно изучайте в какой стадии реализации сейчас находится имущество должника.

5. Вы должны понять, что купить имущество вашей мечты на первых же торгах вряд ли удастся. Процесс участия в аукционах несложен, но требует внимательности и хорошего знания психологии продаж.

Лучшие объекты по соотношению цена-качество скорее всего «выхватят» брокеры или опытные инвесторы, которые работают в аукционном бизнесе не один год.

Ставьте реальные цели, не бойтесь рисковать или переплатить. В конечном итоге, начинающий инвестор только тогда станет опытным, когда примет участие во множестве торгов и найдет для себя ту одну идеальную стратегию, которая сделает процесс покупки имущества должников не только быстрым и приятным, но и прибыльным.

9 | Арбитражный суд Ульяновской области

Глава 9. Реализация имущества должника на торгах

Статья 89. Реализация имущества должника на торгах

1. Реализация на торгах имущества должника, в том числе имущественных прав, производится организацией или лицом, имеющими в соответствии с законодательством Российской Федерации право проводить торги по соответствующему виду имущества (далее — организатор торгов).

2. Начальная цена имущества, выставляемого на торги, не может быть меньше стоимости, указанной в постановлении об оценке имущества, а начальная продажная цена заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, — ниже цены, определенной судебным актом.

3. Ценные бумаги, обращающиеся на организованном рынке ценных бумаг, подлежат реализации на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг. Ценные бумаги подлежат продаже на торгах брокером или управляющим (если ценные бумаги переданы ему в управление), являющимся участником соответствующих торгов.

4. Торги организатора торговли на рынке ценных бумаг осуществляются в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о рынке ценных бумаг, без применения положений статей 90-92 настоящего Федерального закона.

4. Постановление судебного пристава-исполнителя подлежит исполнению в срок, указанный в постановлении, и может быть обжаловано в порядке подчиненности вышестоящему должностному лицу службы судебных приставов или оспорено в суде.

5. Ценные бумаги выставляются на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг по цене не ниже средневзвешенной цены этих ценных бумаг за последний час торгов предыдущего торгового дня.

6. Заявка на продажу ценных бумаг на торгах организатора торговли на рынке ценных бумаг может выставляться неоднократно в течение двух месяцев со дня получения постановления судебного пристава-исполнителя.

7. Если в двухмесячный срок со дня получения брокером или управляющим постановления судебного пристава-исполнителя ценные бумаги не были проданы на торгах, то судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить ценные бумаги за собой по средневзвешенной цене этих ценных бумаг за последний час торгов последнего торгового дня, в который брокер или управляющий выставлял их на торги.

8. При передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи прилагаются:

1) копия акта о наложении ареста на имущество должника;

2) правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости;

3) копии документов, подтверждающих право на земельный участок, в случае продажи отдельно стоящего здания.

9. При передаче для реализации объекта незавершенного строительства к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1) копия решения об отводе земельного участка;

2) копия разрешения органа государственной власти и (или) органа местного самоуправления на строительство.

10. При передаче для реализации права долгосрочной аренды недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи кроме документов, указанных в части 8 настоящей статьи, прилагаются:

1) копия договора аренды;

2) копия документа, подтверждающего согласие арендодателя на обращение взыскания на право долгосрочной аренды, либо документа, предоставляющего возможность передачи права долгосрочной аренды без согласия арендодателя.

Статья 90. Сроки и порядок проведения торгов

1. Торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.

2. Порядок проведения торгов устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации, настоящим Федеральным законом, иными федеральными законами и постановлениями Правительства Российской Федерации.

Статья 91. Объявление торгов несостоявшимися

Организатор торгов объявляет торги несостоявшимися, если:

1) заявки на участие в торгах подали менее двух лиц;

2) на торги не явились участники торгов либо явился один участник торгов;

3) из явившихся участников торгов никто не сделал надбавки к начальной цене имущества;

4) лицо, выигравшее торги, в течение пяти дней со дня проведения торгов не оплатило стоимость имущества в полном объеме.

Статья 92. Последствия объявления торгов несостоявшимися

1. В случае объявления торгов несостоявшимися организатор торгов не ранее десяти дней, но не позднее одного месяца со дня объявления торгов несостоявшимися назначает вторичные торги.

2. Вторичные торги объявляются и проводятся в соответствии со статьей 89 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах постановлением судебного пристава-исполнителя снижается на пятнадцать процентов, если их проведение вызвано причинами, указанными в пунктах 1-3 статьи 91 настоящего Федерального закона. Начальная цена имущества на вторичных торгах не снижается, если их проведение вызвано причиной, указанной в пункте 4 статьи 91 настоящего Федерального закона.

3. В случае объявления вторичных торгов несостоявшимися судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить имущество за собой в порядке, установленном статьей 87 настоящего Федерального закона.

4. В случае объявления вторичных торгов по продаже дебиторской задолженности несостоявшимися судебный пристав-исполнитель предлагает взыскателю оставить имущественные права за собой по цене на двадцать пять процентов ниже их начальной цены на первичных торгах, засчитав эту сумму в счет погашения взыскания. За дебитором сохраняется обязанность по погашению дебиторской задолженности (кредитором по которой становится взыскатель) в прежнем объеме.

Статья 93. Признание торгов недействительными

Торги могут быть признаны недействительными по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Гражданским кодексом Российской Федерации.

Глава 10. Особенности обращения взыскания на имущество должника-организации

Статья 94. Порядок обращения взыскания на имущество должника-организации

1. В случае отсутствия у должника-организации денежных средств, достаточных для удовлетворения требований, содержащихся в исполнительном документе, взыскание обращается на иное имущество, принадлежащее указанной организации на праве собственности, праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления (за исключением имущества, на которое в соответствии с законодательством Российской Федерации не может быть обращено взыскание), независимо от того, где и в чьем фактическом пользовании оно находится, в следующей очередности:

1) в первую очередь — на движимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг, в том числе на ценные бумаги (за исключением ценных бумаг, составляющих инвестиционные резервы инвестиционного фонда), предметы дизайна офисов, готовую продукцию (товары), драгоценные металлы и драгоценные камни, изделия из них, а также лом таких изделий;

2) во вторую очередь — на имущественные права, непосредственно не используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;

3) в третью очередь — на недвижимое имущество, непосредственно не участвующее в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг;

4) в четвертую очередь — на непосредственно используемые в производстве товаров, выполнении работ или оказании услуг имущественные права и на участвующее в производстве товаров имущество: объекты недвижимого имущества производственного назначения, сырье и материалы, станки, оборудование и другие основные средства, в том числе ценные бумаги, составляющие инвестиционные резервы инвестиционного фонда.

2. Положения части 1 настоящей статьи применяются также при обращении взыскания на имущество должника-гражданина, зарегистрированного в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя, в случае исполнения требований, содержащихся в исполнительном документе, выданном судом, другим органом или должностным лицом в связи с предпринимательской деятельностью указанного гражданина.

Статья 95. Меры по обеспечению исполнения исполнительного документа при обращении взыскания на имущество должника-организации

1. Если на имущество должника-организации, указанное в пункте 4 части 1 статьи 94 настоящего Федерального закона, наложен арест, то судебный пристав-исполнитель в трехдневный срок со дня составления акта о наложении ареста на указанное имущество направляет в Федеральную налоговую службу, а в случае, когда должником является банк или иная кредитная организация, — в Банк России копии постановления и акта о наложении ареста, а также сведения о размере требований взыскателей.

2. В тридцатидневный срок со дня получения постановления о наложении ареста и акта о наложении ареста на имущество Федеральная налоговая служба либо Банк России должны сообщить судебному приставу-исполнителю об осуществлении или отказе в осуществлении ими действий по возбуждению в арбитражном суде производства по делу о несостоятельности (банкротстве) организации либо по отзыву у банка или иной кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций. Судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнительные действия по реализации имущества до получения от Федеральной налоговой службы либо Банка России сведений об осуществлении или отказе в осуществлении указанных действий.

3. Если Федеральная налоговая служба сообщила судебному приставу-исполнителю об осуществлении действий, связанных с возбуждением в арбитражном суде производства по делу о несостоятельности (банкротстве) должника-организации, то судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнительные действия по реализации имущества должника-организации до принятия арбитражным судом решения о введении в отношении должника процедуры банкротства.

4. Если Банк России сообщил об отзыве у банка или иной кредитной организации лицензии на осуществление банковских операций, то судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнительное производство до принятия арбитражным судом решения о признании должника банкротом или о его принудительной ликвидации, за исключением производства по исполнительным документам:

1) о взыскании задолженности по заработной плате;

2) о выплате вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) об истребовании имущества из чужого незаконного владения;

4) о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью;

5) о компенсации морального вреда;

6) о взыскании задолженности по текущим платежам.

Статья 96. Порядок обращения взыскания при введении в отношении должника-организации процедур банкротства, а также при ликвидации должника-организации

1. На основании определения арбитражного суда о введении процедур наблюдения, финансового оздоровления или внешнего управления судебный пристав-исполнитель приостанавливает исполнение исполнительных документов по имущественным взысканиям, за исключением исполнительных документов, выданных на основании вступивших в законную силу до даты введения указанных процедур судебных актов, в том числе судебных приказов, о взыскании задолженности по заработной плате, выплате вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, компенсации морального вреда, а также о взыскании задолженности по текущим платежам.

2. При приостановлении исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает аресты с имущества должника и иные ограничения по распоряжению этим имуществом, наложенные в ходе исполнительного производства. Судебный пристав-исполнитель вправе не снимать арест с имущества, стоимость которого не превышает размер задолженности, необходимый для исполнения требований исполнительных документов, исполнительное производство по которым не приостанавливается. Имущество, арест с которого не снят, может быть реализовано для удовлетворения требований по исполнительным документам, исполнение по которым не приостанавливается.

3. При введении процедуры финансового оздоровления или внешнего управления новые аресты на имущество должника могут быть наложены и иные ограничения по распоряжению указанным имуществом установлены исключительно в рамках процесса о банкротстве.

4. При получении копии решения арбитражного суда о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (а также когда должник находится в процессе ликвидации) судебный пристав-исполнитель оканчивает исполнительное производство, в том числе по исполнительным документам, исполнявшимся в ходе ранее введенных процедур банкротства, за исключением исполнительных документов о признании права собственности, компенсации морального вреда, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, о применении последствий недействительности сделок, а также о взыскании задолженности по текущим платежам. Одновременно с окончанием исполнительного производства судебный пристав-исполнитель снимает наложенные им в ходе исполнительного производства аресты на имущество должника и иные ограничения по распоряжению этим имуществом.

5. Исполнительные документы, производство по которым окончено, вместе с копией постановления об окончании исполнительного производства в течение трех дней со дня окончания исполнительного производства направляются конкурсному управляющему или в ликвидационную комиссию (ликвидатору). Копия указанного постановления в тот же срок направляется сторонам исполнительного производства.

6. По заявлению взыскателя судебный пристав-исполнитель вправе проводить проверку правильности исполнения исполнительных документов, направленных ликвидатору, в порядке, установленном частями 8 и 9 статьи 47 настоящего Федерального закона.

7. Положения настоящей статьи применяются также при обращении взыскания на имущество должника-гражданина, зарегистрированного в установленном порядке в качестве индивидуального предпринимателя, в случае исполнения исполнительного документа, выданного судом, другим органом или должностным лицом в связи с предпринимательской деятельностью указанного гражданина.

Статья 97. Порядок обращения взыскания при реорганизации должника-организации

В случае реорганизации должника-организации взыскание по исполнительным документам обращается на денежные средства и иное имущество той организации, на которую судебным актом возложена ответственность по обязательствам должника-организации.



Конкурсный управляющий в деле о банкротстве: статус, полномочия и задачи

Конкурсного управляющего утверждает суд вместе с принятием решения о признании должника банкротом и запуском конкурсного производства. Порядок утверждения и требования к кандидатуре управляющего точно такие же, как и к арбитражным управляющим в целом.

Если в деле уже были какие-то процедуры банкротства, например наблюдение или финансовое оздоровление, конкурсным управляющим часто становится тот же самый специалист, который ранее участвовал в процессе. Таким образом, арбитражный управляющий сохраняется, только меняется его статус. Но может быть назначен и новый специалист.

В случаях, когда суд сразу принимает решение о признании должника банкротом, например при признании банкротом ликвидируемого должника, конкурсный управляющий утверждается в общем порядке — исходя из предложенной кредиторами кандидатуры или из числа членов саморегулируемой организации, предложенной должником.

Конкурсный управляющий работает с момента утверждения его кандидатуры до завершения конкурсного производства или прекращения дела. Фактически он становится руководителем юридического лица — к нему переходят все соответствующие полномочия.

Управляющий обязан:

  1. Принять в ведение и управление имущество должника.
  2. Провести инвентаризацию принятого имущества и включить информацию о её результатах в ЕФРСБ.
  3. Провести оценку имущества с привлечением независимого оценщика, если оценка требуется.
  4. Принять меры для поиска и возврата имущества должника.
  5. Обеспечить сохранность имущества должника.
  6. Решить вопрос с взысканием дебиторской задолженности должника.
  7. Вести реестр требований кредиторов, при наличии оснований заявлять возражения на такие требования.
  8. Передать подлежащие обязательному хранению документы должника на такое хранение.
  9. Обеспечить уведомление работников должника об увольнении в связи с ликвидацией юридического лица, признанного банкротом.
  10. Совершать другие действия, которые обязательны для конкурсного управляющего в соответствии с законодательством о банкротстве.

Управляющий вправе:

  1. Распоряжаться имуществом должника, заключать с ним сделки. Исключение — сделки с заинтересованностью, которые управляющий может заключать только при наличии согласия собрания кредиторов.
  2. Увольнять работников должника, включая его руководство.
  3. Отказаться от исполнения должником текущих сделок, кроме случаев, когда есть обстоятельства, препятствующие восстановлению платёжеспособности должника.
  4. Обращаться от имени должника в суд для признания его сделок и решений недействительными.
  5. Взыскивать от имени должника с контролирующих его лиц убытки, причинённые их действиями или бездействием.
  6. Ставить перед судом вопрос о привлечении контролирующих должника лиц к субсидиарной ответственности по обязательствам должника.
  7. Истребовать имущество должника у третьих лиц, в том числе в судебном порядке.
  8. Расторгать в судебном порядке договоры, заключённые должником.
  9. Принимать решения и совершать другие законные действия для возврата имущества должника.

Как должники и кредиторы могут контролировать деятельность конкурсного управляющего

Управляющий работает во взаимодействии как с должником, так и с кредиторами. При этом он может использовать только законные инструменты и работать строго в рамках закона о банкротстве.

Нормативные сроки при проведении торгов по реализации имущества должника при внешнем управлении и конкурсном производстве

Одной из задач организатора торгов при осуществлении внешнего управления и конкурсного производства при банкротстве предприятий является соблюдение сроков выполнения действий при продаже проведении торгов и реализации имущества. В законе о банкротстве эти сроки в основном содержатся в ст. 110. Ниже обобщены сроки, применимые для реализации имущества должника.

o 30 дней. Не позднее этого периода перед проведением торгов организатор торгов публикует информацию о продаже имущества предприятия. Способ — публикация в газете Коммерсант и местных средствах массовой информации (п. 9 статьи 110 закона о банкротстве).

o 25 рабочих дней с момента публикации и размещения информации о проведении торгов. Это минимальный период, который должен быть обеспечен для подачи заявок на участие в торгах (п. 8 ст. 110 закона о банкротстве)

o 5 дней с момента подписания протокола о допуске заявителей к торгам. Не позднее этого периода организатор уведомляет заявителей для участия в торгах о признании или непризнании их участниками торгов. Полное название протокола «О результатах рассмотрения представленных заявок на участие в торгах и признании или непризнании заявителей участниками торгов». Способ – направление протокола заявителям в письменной форме по почте или в форме электронного документа (п. 12 статьи 110 закона о банкротстве).

o 5 дней с момента оформления протокола о результатах проведения торгов. Не позднее этого срока организатор торгов направляет участникам торгов информацию о результатах торгов. Способ — направление протокола всем участникам торгов в письменной форме по почте или в форме электронного документа (п. 15 статьи 110 закона о банкротстве).

o 5 дней с момента оформления протокола о результатах проведения торгов. Не позднее этого срока организатор торгов возвращает задаток всем участникам торгов (исключение – победитель торгов) (п. 15 статьи 110 закона о банкротстве).

o 15 дней после оформления протокола с результатами торгов. В этот срок конкурсный управляющий делает публикацию о этом в газете Коммерсантъ и в иных СМИ, в которых размещалось объявление о проведении торгов (сайты Интернет, местные СМИ и т.д.) (п. 15 статьи 110 закона о банкротстве).

o 2 рабочих дня с момента подписания оформления протокола о результатах торгов. В этот срок организатор торгов направляет победителю торгов и конкурсному управляющему копии протокола о результатах проведения торгов (п. 16 статьи 110 закона о банкротстве).

o 5 дней с даты оформления протокола о результатах торгов. В этот срок конкурсный управляющий высылает победителю торгов предложение заключить договор купли-продажи предмета торгов с приложением проекта договора по итоговой цене аукциона (п. 16 статьи 110 закона о банкротстве).

o 5 дней с даты получения победителем торгов предложения конкурсного управляющего заключить договор. При условии отказа или уклонения победителя торгов от подписания данного договора после этого срока конкурсный управляющий вправе (но не обязан) предложить подписать договор купли-продажи участнику торгов, который предложил следующую по нисходящей наиболее высокую цену за предмет торгов за исключением победителя (п. 16 статьи 110 закона о банкротстве).

o 2 дня после завершения срока для принятия решений о признании торгов несостоявшимися, для оформления договора купли-продажи по результатам торгов, для заключения договора купли-продажи с единственным участником. После этого периода конкурсный управляющий принимает решение о проведении повторных торгов и об установлении начальной цены на десять процентов ниже начальной цены (п. 18 статьи 110 закона о банкротстве).

o 30 дней с даты подписания договора купли-продажи победителем торгов. В течение этого периода победитель торгов должен произвести оплату (п. 19 статьи 110 закона о банкротстве).

Любая процедура, применяемая в процедурах банкротства, предполагает соблюдение сроков и последующий контроль. Для того, чтобы вероятность ошибки была меньше, а процесс прозрачнее, важно найти удобное представление для системы задач, предписываемых нормами права. В настоящей работе сделана попытка суммировать разрозненную информацию о процессе продажи имущества банкрота и свести все упоминания сроков в статье 110 закона о банкротстве в один формат. Автор надеется, что такое представление информации может стать полезным для конкурсных управляющих, для кредиторов и для участников торгов по реализации имущества должников.

Как снять с торгов арестованное имущество

Здравствуйте. Скорее всего состоялось решение суда, где, очевидно с Вас взыскали долг по ипотечному кредиту и обратили взыскание на заложенное имущество — квартиру.

На основании п/п.3 ч.1 ст.349 ГК РФ взыскание на предмет залога может быть обращено только по решению суда в случаях, если предметом залога является жилое помещение, принадлежащее на праве собственности физическому лицу.

В соответствии с п.1 ст.334 ГК РФ в силу залогакредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это
имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Согласно п.1,3 ст.348 ГК РФвзыскание на заложенное
имущество
для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть
обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должникомобеспеченного залогом обязательства.
Если договором о залоге не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения
обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение двенадцати месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об
обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

В соответствии со ст.50 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество,
заложенное по договору об ипотеке
, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части.

Неучастие Вас в рассмотрении дела является нарушением Ваших прав. Но нужно знать причину, по которой Вы не присутствовали. Если Вы действительно не извещались о судебных заседаниях, Вы были лишены возможности возражать по иску, приводить свои доводы по нему.

 В настоящее время алгоритм Ваших действий таков:

1.Обратитесь в службу судебных приставов, ознакомьтесь с исполнительным производством. Выясните, каким судом, когда вынесено решение.

2.Ознакомьтесь в суде с материалами дела, получите копию решения суда.

3. Подавайте апелляционную жалобу на решение с изложением Вашей позиции, почему Вы не согласны с решением. Поскольку срок пропущен, то сразу же нужно заявлять ходатайство о восстановлении пропущенного процессуального срока.

4. Одновременно подавайте заявление о приостановлении исполнительного производства (это разные процессы) в связи с тем, что Вы обжалуете само решение, на основании которого и Выдан исполнительный лист. Оно рассматривается в десятидневный срок.

В соответствии со ст.437 ГПК РФ суд вправе
приостановить исполнительное производство полностью или частично в случаях,
предусмотренных Федеральным законом
«Об исполнительном производстве».

В соответствии с п.1 ч.2 ст.39
ФЗ от 2 октября 2007 г. «Об исполнительном производстве»
исполнительное производство может быть приостановлено судом в случае
оспаривания исполнительного документа или судебного акта, на основании которого
выдан исполнительный документ.

Все указанные заявления подаются в суд, который вынес решение.

Аукционов

Библиотека и архив НАР уже провели исследование за вас. Справочники (ранее Полевые руководства) содержат ссылки на статьи, электронные книги, веб-сайты, статистику и многое другое, чтобы обеспечить всесторонний обзор точек зрения. Статьи EBSCO ( E ) доступны только членам NAR и требуют входа в систему nar.realtor.


Основы

Покупка недвижимости на онлайн-аукционе ( Баланс , апр.24, 2021)

«Большинство охотников за домами изначально не намереваются делать ставки на дом через онлайн-аукцион. Они могут проводить онлайн-исследования или посещать виртуальные просмотры, но так же, как эта онлайн-деятельность стала более распространенной в сфере недвижимости, онлайн-аукционы также стали более распространенными… [В этой статье обсуждаются] некоторые причины, по которым дом может быть продан на аукционе. , разбивка самого аукциона и то, что вам нужно знать, чтобы принять участие».

Покупка заложенного дома на аукционе: основы ( Аукцион.com , 23 апреля 2021 г.)

Краткий обзор того, как купить дом на аукционе, включая шаги для участия в личном аукционе и онлайн-аукционе.

Аукционы ( Национальная Ассоциация Риэлторов® )

Этот ресурс от NAR включает в себя основы и преимущества аукционов, типы аукционов, недвижимость, подходящую для аукциона, факторы, влияющие на аукционы, как принять участие, аукционные возможности, как найти аукциониста, а также курсы, доступные участникам для повышения их знаний и практический опыт работы с аукционами.

Аукционный рынок

Что случилось с аукционами недвижимости во время пандемии COVID-19? ( New England Real Estate Journal , 30 июля 2021 г.)

«В последние пару десятилетий успешным и хорошо посещаемым аукционом можно считать аукцион, на котором присутствовало от 5 до 8 зарегистрированных/квалифицированных участников торгов со своим оборотным банковским чеком… COVID создал идеальный шторм, который породил окончательную военную машину торгов в нашей недвижимости. аукционы. Мы начали видеть 15, 20 и даже 30 зарегистрированных и квалифицированных участников торгов, готовых принять участие в торгах.Масла в огонь подлило не только отсутствие случаев потери права выкупа, но, кроме того, низкие процентные ставки и самый низкий уровень предложения жилья за последнее время подтолкнули процесс к невиданному ранее уровню».

Требование о возврате аварийного жилья ( HousingWire , 24 ноября 2020 г.)

Взгляд на то, как допандемические и текущие тенденции в проблемном жилье (жилье, лишенное права выкупа) сравниваются на аукционных рынках.

Co-Star Group завершает сделку по приобретению Ten-X Commerical, ведущей платформы цифровых аукционов коммерческой недвижимости ( Business Wire , июнь 2016 г.).24, 2020) E

Обсуждение приобретения «ведущей платформы для проведения онлайн-аукционов коммерческой недвижимости» компанией CoStar, «ведущим поставщиком информации о коммерческой недвижимости». По мере того, как экономика США восстанавливается после пандемии, это приобретение поможет кредиторам продать конфискованное имущество в сфере коммерческой недвижимости.

Аукционные ресурсы и образование

Государственные аукционы и продажи

Поиск различных государственных излишков и конфискованного имущества, включая недвижимость.Это включает в себя аукционы недвижимости через Управление общих служб США, Казначейство США и Службу судебных приставов США, арестованные активы. Кроме того, есть информация о получении имущества на аукционах через Fannie Mae, FDIC, USDA, HUD и VA.

Национальная ассоциация аукционистов

Национальная ассоциация аукционистов (NAA) «является крупнейшей в мире профессиональной ассоциацией, посвященной профессионалам в области аукционов… Ассоциация призвана предоставлять своим членам образовательные программы и ресурсы, помогающие им продвигать себя и, в свою очередь, отрасль.Члены NAA соблюдают строгий Кодекс этики и связаны с обширной сетью профессионалов в области аукционов… NAA обслуживает аукционных предпринимателей, предоставляя услуги, основанные на четырех краеугольных камнях: продвижение по службе, защита интересов, образование и сообщество».

Национальная ассоциация официальных лиц, занимающихся лицензированием аукционистов ( NALLOA )

«NALLOA служит форумом членов совета по лицензированию и ассоциированных членов, которые общаются, одобряют взаимность и продвигают общее благо в регулировании аукционной профессии.

Электронные книги и другие ресурсы

eBooks.realtor.org

Членам NAR доступны следующие электронные книги и цифровые аудиокниги:

Аукционы (Kindle, электронная книга)

Абсолютно новая конфискация недвижимости, короткие продажи, подводные аукционы, книга о положительных денежных потоках (аудиокнига, электронная книга)

Покупка и продажа имущества на аукционе (электронная книга)

Покупка на аукционах недвижимости (электронная книга)

Магазин будущего: как новая аукционная культура произведет революцию в том, как мы покупаем, продаем и получаем то, что действительно хотим (аудиокнига)

Книги, видео, исследовательские отчеты и многое другое

Перечисленные ниже ресурсы можно взять во временное пользование через Службу поддержки участников.До трех печатных книг, кассет, компакт-дисков и/или DVD-дисков можно взять напрокат в библиотеке на 30 дней за символическую плату в размере 10 долларов США. Для получения помощи позвоните в службу поддержки участников по телефону 800-874-6500 .

Besner Auction and Realty Руководство по политике и процедурам (Acme, MI: Besner Auction, 2004) HF 5438 B46

Абсолютно новая потеря права выкупа недвижимости, продажа без покрытия, под водой, аукцион недвижимости, книга положительного денежного потока (Wiley, 2009) HD1382.5 .H69

Комплект для инвестора в недвижимость до обращения взыскания: как заработать на покупке проблемной недвижимости – до публичного аукциона (Hoboken, NJ, Wiley, 2005) HG 4521 L96


Есть идея на тему недвижимости? Присылайте нам свои предложения.

Размещение ссылок на этой странице не означает одобрения Национальной ассоциации риэлторов®. NAR не делает заявлений о том, соответствует ли содержимое любых внешних сайтов, на которые могут быть ссылки на этой странице, государственным или федеральным законам или постановлениям или применимым политикам NAR. Эти ссылки предоставляются только для вашего удобства, и вы полагаетесь на них на свой страх и риск.

AG — Избегайте мошенничества с аукционами

Избегайте мошенничества на аукционах — узнайте факты, прежде чем делать ставку

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ ПОТРЕБИТЕЛЯ

ДАНА НЕССЕЛЬ


ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПРОКУРОР

Генеральный прокурор выпускает оповещения для потребителей, чтобы информировать общественность о недобросовестной, вводящей в заблуждение или вводящей в заблуждение деловой практике, а также предоставлять информацию и рекомендации по другим вопросам, вызывающим озабоченность.Оповещения для потребителей не являются юридической консультацией, юридическим основанием или обязательным юридическим заключением Генеральной прокуратуры.

Избегайте мошенничества на аукционах — узнайте факты, прежде чем делать ставку 

Вырос общественный интерес к живым и онлайн-аукционам. Все больше и больше людей обращаются к аукционам за покупкой чего угодно, от товаров для дома до недвижимости. Хотя эти аукционы могут быть хорошим способом найти сделку, вам следует провести исследование, прежде чем делать ставки.

«НЕДВИЖИМОСТЬ» И «ГОСУДАРСТВЕННЫЕ» АУКЦИОНЫ

Возможно, вы видели рекламу раньше: «Аукцион конфискованного имущества шерифа округа», «Активы, изъятые наркоторговцами для продажи с аукциона», «Предметы, ранее конфискованные таможней», «Аукционы впечатляющего имущества», и этот список можно продолжить.Эти объявления часто включают в себя список дорогих предметов искусства, антиквариата, ювелирных изделий, предметов домашнего обихода и восточных ковров, которые предположительно можно купить на аукционе. Хотя эти объявления могут показаться заманчивыми, вам следует принять некоторые меры предосторожности, прежде чем вы решите посетить аукцион.

  • Исследование законности «государственных» аукционов . Обратитесь в государственное учреждение, которое предположительно представляет, чтобы убедиться в законности аукциона. Если в объявлении просто говорится, что изъятые предметы выставлены на аукцион, спросите у аукциониста, какое государственное учреждение конфисковало имущество.Будьте осторожны с рекламными объявлениями, которые относятся к правительству только в общем смысле.
  • Узнайте о репутации аукциониста и о том, соблюдает ли аукцион применимые законы штата Мичиган и местные законы. Хотя Закон Мичигана о публичных аукционах не распространяется на аукционы, проводимые в городах, и требует лицензии только на продажу новых товаров, могут применяться дополнительные местные лицензионные требования. Вам следует связаться с клерком вашего города, поселка или деревни, чтобы определить, получил ли аукционист лицензию на проведение аукциона.

Вы также можете связаться с Better Business Bureau и Отделом по защите прав потребителей Генеральной прокуратуры, чтобы узнать, есть ли неразрешенные жалобы на аукциониста. Имейте в виду, что отсутствие жалоб не обязательно означает, что у аукциониста не было проблем.

  • Узнайте стоимость и качество товара, прежде чем делать ставку . Если вы покупаете дорогие вещи, обязательно подтвердите их подлинность. Не полагайтесь исключительно на представление, сделанное аукционистом.Недобросовестные аукционисты могут подменять произведения искусства, мебель и ковры копиями. Если сделка звучит слишком хорошо, чтобы быть правдой, скорее всего, так оно и есть.
  • Походите по магазинам, чтобы убедиться, что вы получаете выгодную сделку.  Поищите аналогичные товары у местных известных продавцов. Возможно, вы сможете найти товар за меньшие деньги.
  • Перед участием в аукционе ознакомьтесь с условиями аукциона. Узнайте, можете ли вы быть на крючке из-за вступительных взносов, предварительных депозитов, премий покупателя (сборов, уплачиваемых победителем торгов), налогов или доставки.Вы также должны узнать о правилах возврата и гарантиях. Часто у аукционистов нет правил возврата и гарантий, подтверждающих покупки.
  • Не поддавайтесь азарту покупки на аукционе . Установите лимиты расходов перед аукционом и придерживайтесь их.

Дополнительные меры предосторожности для онлайн-аукционов

  • Прежде чем участвовать в аукционе, ознакомьтесь с сайтом аукциона.  Узнайте, какие средства защиты предлагает аукционный сайт покупателям.Например, некоторые сайты могут предлагать защиту в случае, если вы не получили свой товар или товар значительно отличается от своего описания в списке продавца. Тщательно проверьте политику каждого сайта, не думайте, что правила одного сайта такие же, как и другого.
  • Перед ставкой узнайте все, что можно о продавце. Многие интернет-аукционы предоставляют отзывы о продавцах от других покупателей. Эта область полезна при исследовании репутации продавца. Обратите особое внимание на многочисленные негативные комментарии о продавце, особенно если эти комментарии касаются одного и того же вопроса, т.е.е. продукт так и не прибыл. Имейте в виду, что, поскольку этой информацией можно легко манипулировать, некоторые положительные отзывы могут быть самодельными «подставными» отзывами.
  • Убедитесь, что вы знаете, как связаться с продавцом в случае возникновения проблемы . Получите имя продавца, фактический почтовый адрес, адрес электронной почты и номер телефона. Избегайте деловых отношений с продавцами, которых вы не можете идентифицировать, особенно с теми, кто пытается переманить вас с аукциона обещаниями более выгодной сделки.
  • Узнайте, кто оплачивает доставку и доставку .Как правило, продавцы указывают стоимость доставки товара и предоставляют покупателям возможность экспресс-доставки за дополнительную плату. Если вы не уверены в стоимости доставки, уточните у продавца, прежде чем делать ставку. Остерегайтесь завышенных цен на доставку. Если стоимость доставки кажется необоснованной, напишите продавцу письмо и спросите, как он определил цену; уточните информацию в местных почтовых службах и службах доставки.
  • Если продавец настаивает на использовании определенного условного депонирования или службы онлайн-платежей, о которых вы никогда не слышали, проверьте это .Посетите его веб-сайт и позвоните в службу поддержки клиентов. Если нет линии обслуживания клиентов или вы звоните и не можете дозвониться до кого-то, не пользуйтесь этой услугой. Важно, чтобы вы тщательно изучили услугу и чувствовали себя комфортно с ней, потому что вы будете использовать ее для оплаты продавцов. Вы также можете связаться с Better Business Bureau и Отделом по защите прав потребителей при Генеральном прокуроре, чтобы узнать, есть ли нерешенные жалобы на эту услугу. Опять же, имейте в виду, что отсутствие жалоб не обязательно означает, что у службы не было проблем.
  • Защитите свою конфиденциальность при торгах . Никогда не предоставляйте личную информацию, такую ​​как номер социального страхования, номер водительского удостоверения или информацию о банковском счете.
  • Сохраните всю информацию о транзакции. Распечатайте или запишите идентификатор продавца, описание товара, а также время, дату и цену, которую вы предложили за товар. Распечатайте и сохраните копию каждого электронного письма, которое вы отправляете или получаете от аукционной компании или продавца.

Обратитесь в Отдел защиты прав потребителей Генеральной прокуратуры

Потребители могут обратиться в Отдел защиты прав потребителей при Генеральном прокуроре по телефону:

.
Отдел защиты прав потребителей
П.O. Коробка 30213
Лансинг, Мичиган 48909
517-335-7599
Факс: 517-241-3771
Бесплатный номер: 877-765-8388
Онлайн-форма жалобы

Публичный аукцион — А.Дж. Биллиг и Ко, аукционисты

 

ПУБЛИЧНЫЙ АУКЦИОН:
Маркетинговый инструмент для современного риэлтора

ДЭНИЭЛ М. БИЛЛИГ, CAI

A. J. Billig & Co., аукционисты
6500 Falls Road
Балтимор, Мэриленд 21209
410-296-8440

     Постоянные изменения в сфере недвижимости вынуждают современных риэлторов искать альтернативные маркетинговые инструменты.Публичные торги, относительно старый метод продажи недвижимости, в последние годы переживают широкое возрождение. Все большее число риелторов, застройщиков и частных лиц обращаются к профессиональным аукционистам, чтобы быстро и эффективно провести свои сделки с недвижимостью.

     Покупатели недвижимости все больше узнают об аукционных продажах, которые быстро превращаются во вторичный рынок недвижимости. Риэлторы должны быть знакомы с основными видами аукционных продаж, а также процедурами и преимуществами покупки или продажи на аукционе.Аукционные акции обеспечивают максимальную экспозицию для листингов и, при правильном проведении, дадут самые высокие цены в долларах за ограниченный период времени. Время, пожалуй, самая сильная мотивация для продавца рассмотреть метод аукциона. Обычная сделка с недвижимостью на аукционе может занять всего две недели. Сложный листинг или продажа старого дома клиента могут быть идеальными ситуациями для публичных торгов. Переводы на работу, ситуации развода и списки, связанные с недвижимостью, также могут быть уместны для аукциона.

     Многие риелторы не подозревают, что аукционисты готовы сотрудничать в вопросах комиссионных за продажу. Упомянутый листинг обрабатывается на аукционе так же, как и при продаже в частном порядке. Агенты по продаже недвижимости, представляющие покупателя на распродаже, могут в некоторых случаях делить комиссию с аукционистом, хотя с аукционной фирмой следует предварительно договориться.

     Баланс этой статьи будет посвящен аукционным продажам в целом и, что более важно, преимуществам для направляющего риелтора и клиента риэлтора.

 

Типы аукционов недвижимости

     Вероятно, наиболее распространенным типом аукциона недвижимости является продажа, проводимая по решению суда или суда. В эту категорию попадают продажи с потерей права выкупа, продажи шерифа и некоторые аукционы по разделу и банкротству. Каждый тип судебной продажи немного отличается, и участие риэлтора ограничено законом.

     Аукционы по обращению взыскания строго регулируются в отношении рекламы, условий и взимаемых комиссий. Как правило, объявление об аукционе должно быть опубликовано в газете общего пользования, издаваемой в округе, в котором находится изъятое имущество.«Юридическая реклама» обычно выходит один раз в неделю в течение трех недель подряд. Условия аукциона, юридическое описание недвижимости и информация об улучшениях недвижимости содержатся в объявлении. Дополнительная реклама обычно размещается в крупных изданиях.

     Большинство аукционов по обращению взыскания в столичном районе Балтимора проводятся на территории. Депозит, который рекламируется в соответствии с «Условиями продажи», потребуется от победителя торгов по завершении аукциона.Остаток покупной цены подлежит уплате, когда продажа ратифицируется или утверждается судом, что обычно происходит в течение 30–45 дней.

     В Мэриленде, в отличие от других штатов, должник не имеет права выкупа заложенного имущества. После завершения аукциона и утверждения продажи право собственности переходит к покупателю, а юридическое право собственности переходит при расчете. Недвижимость продается бесплатно и без залогов, если не указано иное. Финансирование новому покупателю часто предоставляется по ставкам ниже рыночных.

     Кредиторы не любят лишать права выкупа ипотечные кредиты, и они будут из кожи вон лезть, чтобы избежать «выкупа» имущества при его продаже. Хотя у кредитора есть возможность участвовать в торгах при продаже, большинство из них скорее понесет убытки по конкретной сделке, чем авансирует дополнительные деньги на текущие расходы, если они предложат самую высокую цену. Покупатели третьих лиц не редкость на аукционах такого типа, и часто недвижимость приобретается по ценам ниже рыночных.

     Аукционы по банкротству аналогичны продаже заложенного имущества в том смысле, что существует затруднительная ситуация.Свободное и четкое право собственности также гарантируется, но ратификация судом по делам о банкротстве не требуется. Время расчетов, депозиты и условия продажи объявляются до аукциона, как и в случае обращения взыскания.

     Продажа раздела связана с супружескими спорами или разногласиями в партнерстве и может осуществляться или не осуществляться по решению суда. В случаях, не контролируемых судами, участие риэлтора может быть предложено при представлении покупателя. Риэлторы, представляющие продавца, в такой ситуации всегда могут сотрудничать с аукционистом по рекомендации.

     Продажи шерифа — это совершенно другой тип судебных действий. Принцип осторожности покупателя, или пусть покупатель остерегается, невозможно переоценить. Покупателю аукциона передаются только права, титул, проценты и имущество владельца собственности. Любые непогашенные ипотечные кредиты и судебные решения в отношении имущества станут бременем покупателя. Покупатель на распродаже шерифа должен, по сути, выполнить поиск по названию, чтобы выяснить, что причитается за собственность, чтобы сделать разумную ставку.Условия продажи, как правило, за наличные в день аукциона.

     Однако другие виды аукционных продаж могут быть более привлекательными для риэлтора. Аукционы от имени частных лиц, застройщиков, недвижимости, трастов и поверенных иногда допускают участие риэлтора. В случаях, когда предполагается участие риэлтора, может потребоваться предварительная регистрация.

     Направления риэлтора к аукционисту обрабатываются так же, как и при соглашении между брокером по листингу и брокером по продаже.

Процедуры и затраты

     Когда потенциальная аукционная недвижимость передается аукционисту, процесс листинга аналогичен обычным брокерским операциям. С клиентом лично связывается аукционист и производится оценка имущества. Аукционист выскажет потенциальному клиенту мнение о вероятности успешной продажи на аукционе.

     Имущество может быть продано (1) на абсолютном аукционе тому, кто предложит самую высокую цену, независимо от цены; (2) с минимальной объявленной резервной ценой; или (3) с конфиденциальной, неустановленной резервной ценой.Минимальная резервная цена указывается в листинговом соглашении. Если на аукционе не будет достигнута резервная цена, имущество будет снято с продажи, и продавец не будет обязан совершать сделку. И наоборот, на абсолютном аукционе, потенциально привлекающем большую аудиторию, недвижимость гарантированно будет продана по самой высокой цене.

     В договоре о листинге на аукционе должна быть указана сумма комиссии за продажу и другие расходы, которые будут взиматься с продавца.Обычно реклама аукционной продажи оплачивается продавцом. В листинговом соглашении должна быть прописана установленная максимальная сумма расходов на рекламу.

     Аукционные продажи из-за временных ограничений, как правило, более широко рекламируются, чем сделки с частными посредниками. Обычное время акции — за две-три недели до даты аукциона.

     В рекламную кампанию включены объявления в газетах, брошюры с прямой почтовой рассылкой, списки в Интернете и личные предложения.Иногда используются радиоролики, но в первую очередь для продвижения уникального или необычного объекта. Целевой рынок настолько широк, насколько это практически возможно. Условия аукционной продажи, в том числе любые специальные механизмы финансирования или гарантии, включены в рекламную рекламу. Проверки назначаются и контролируются аукционистом.

     В день продажи с аукциона недвижимость снова доступна для осмотра в последнюю минуту. Продажа начинается в заранее объявленное время, и условия продажи зачитываются вслух.Зрителям предоставляется возможность задать вопросы. Затем запрашиваются ставки. Сама процедура торгов занимает от пяти до десяти минут. Ставки можно делать как устно, так и жестами. Шаги ставок различаются, но редко составляют менее 100 долларов США и обычно находятся в диапазоне от 500 до 1000 долларов США. С продавцом обычно консультируются до того, как аукционист окончательно продает или «сбивает» собственность. Затем ожидается, что победивший участник торгов внесет предварительно объявленный депозит и подпишет договор купли-продажи.

     Соглашения о владении также объявляются заранее.Обычно, если корректировка расходов производится на дату продажи, покупателю сразу передается право собственности. Если расходы корректируются до урегулирования, владение передается в это время.

     Привлекательной чертой для продавцов является то, что аукционные договоры купли-продажи редко имеют непредвиденные обстоятельства. Покупатели обычно оплачивают все расходы по урегулированию, включая документарные печати и налоги на передачу. Даты закрытия обычно составляют от тридцати до шестидесяти дней после аукциона. Недвижимость продается в состоянии «как есть».

     Расходы на проведение аукционной продажи варьируются в зависимости от типа и стоимости имущества. Например, дом, который трудно продать, может потребовать более специализированной рекламы для привлечения определенного типа покупателей. Дом в ценовом диапазоне от 150 000 до 300 000 долларов может потребовать затрат на рекламу в несколько тысяч долларов; в то время как дом в ценовом диапазоне от 25 000 до 50 000 долларов можно было бы должным образом продвигать по несколько меньшей цене. Уникальная коммерческая недвижимость, такая как ресторан, может потребовать большего внимания к прямой почтовой рекламе и личным контактам вместо того, чтобы направлять рекламный бюджет исключительно в газеты.

     Для риэлтора не существует определенного практического правила в отношении расходов на рекламу при обсуждении с клиентом потенциальной аукционной продажи. Однако риелтор должен информировать клиента о том, что затраченные на рекламу деньги обычно компенсируются оплатой покупателем расчетных расходов.

     Комиссии, взимаемые аукционистами, также различаются, но обычно находятся в том же диапазоне, что и риэлторы. В случае, если недвижимость не продается на аукционе, взимается номинальная заранее оговоренная плата за снятие средств плюс расходы на рекламу.

Что искать в аукционисте

     Аукционист, которого вы рекомендуете в качестве рекомендательного риэлтора, является отражением вашего суждения и способностей. Выбранный вами профессионал должен быть хорошо обучен в сфере недвижимости. Многие практикующие аукционисты являются коллегами-риелторами и должны быть готовы и способны задокументировать прошлые достижения.

     Аукционные школы расположены по всей стране, но будьте осторожны, ничто не заменит опыт. В настоящее время Национальная ассоциация аукционистов спонсирует трехлетнюю программу сертификации, проводимую Институтом аукционного маркетинга/обучения сертифицированных аукционистов Университета Индианы.Обозначение товарного знака CAI является свидетельством того, что аукционист объединил образование и опыт, чтобы соответствовать строгим требованиям Института. Членство в торговых организациях, включая Национальную ассоциацию аукционистов и Ассоциацию аукционистов Мэриленда, является хорошим признаком того, что выбранный вами аукционист гордится своей отраслью и считает себя профессионалом.

Преимущества аукционов недвижимости

     Выставление недвижимости на публичные торги дает риэлтору многочисленные преимущества.Ваше объявление получает максимальную и немедленную экспозицию. Большой новый рынок потенциальных покупателей узнает, что недвижимость свободна. Время листинга ограничено датой аукциона. Продавцы имеют твердый договор купли-продажи без каких-либо непредвиденных обстоятельств и избегают оплаты дорогостоящих расходов по урегулированию. Участие риэлтора в комиссиях застраховано. Самое главное, что цели вашего клиента по продаже имущества достигнуты, и вы, риэлтор, можете получить признание за то, что порекомендовали публичный аукцион.

Определение аукционного дома

Что такое аукционный дом?

Аукционный дом — это компания, которая облегчает покупку и продажу активов, таких как произведения искусства и предметы коллекционирования. Аукционный дом иногда может относиться к объекту, в котором проходит аукцион, чаще всего к компании, проводящей аукцион.

История аукционных домов и их работа

Исторически аукционы использовались как для продажи активов тех, кто хочет ими распорядиться, так и для ликвидации активов должников.Аукционы проходили на множестве различных объектов, а также в общественных местах под открытым небом. Закрытые выставочные залы аукционных домов начались в 17 -м веке. Самый старый аукционный дом — Stockholms Auktionsverk в Стокгольме, Швеция. Он был основан в 1674 году.

Аукционисты, как правило, уже оценили рассматриваемый лот и имеют общее представление о его стоимости. По этой причине они часто начинают процедуру, объявляя рекомендуемую начальную ставку (SOB), которая достаточно низка, чтобы соблазнить участника торгов.После вступительной заявки будут поданы другие заявки. Интересно, что было замечено, что чем ниже SOB, тем выше будет окончательная выигрышная ставка. Если вы хотите стать аукционистом, существуют курсы для аукционистов, которые помогут вам приобрести необходимые навыки.

Некоторые из самых известных аукционных домов — Christie’s и Sotheby’s — специализируются почти исключительно на предметах коллекционирования и искусстве высокого класса. Хотя чаще всего аукционные дома связаны с продажей известных произведений искусства, они могут использоваться для продажи всех видов активов, включая товары.

Различные типы аукционов

Английский аукцион: в настоящее время наиболее распространенная форма аукциона в современном обществе. На английских аукционах участники открыто делают ставки друг против друга, либо выкрикивая суммы своих ставок, либо отправляя свои заявки в электронном виде. Аукцион завершается, когда ни один из участников не желает превзойти последнюю ставку, и в этот момент лот выигрывает самый высокий биттер. Английские действия отличаются от других тем, что торги являются открытыми, поэтому все участники торгов знают о конкурентных ставках.

Запечатанный аукцион первой цены: в этом стиле аукциона каждый участник торгов подает закрытые ставки, и тот, кто делает самое высокое предложение, уходит с призом. Это считается ограничительным аукционом, поскольку каждый участник торгов может подать только одну ставку.

Голландский аукцион. Голландские аукционы начинаются с того, что аукционист объявляет высокую запрашиваемую цену, а затем постепенно снижает это значение до тех пор, пока участник не согласится принять цену аукциониста. Голландские аукционы названы так потому, что прославились в Голландии, во время аукционов тюльпанов, которые соблюдали этот формат.

Как купить дом на аукционе

Дома, выставленные на продажу на Zillow, — не единственная недвижимость. Иногда дома продаются с аукциона из-за потери права выкупа или по другим причинам. Покупатели и инвесторы могут воспользоваться этими аукционными возможностями для покупки дома, иногда со значительной скидкой. Однако их не всегда так легко найти, как обычные списки, и неопытность в процессе торгов и покупки может стать препятствием для входа. Вот что нужно знать о покупке дома на аукционе.

Почему дома продаются на аукционах?

Дом может быть продан с аукциона по нескольким причинам, но во многих случаях это связано с финансовыми трудностями нынешнего владельца собственности. Наиболее распространенные причины продажи с аукциона включают потерю права выкупа, неуплату налогов на недвижимость и нерешенные проблемы с ассоциацией домовладельцев.

«Когда домовладелец не вносит регулярные платежи кредитору, иногда у кредитора нет другого выбора, кроме как лишить собственности права выкупа», — объясняет Колби Хагер, генеральный директор Capstone Home Buyers в Сан-Антонио, штат Техас.«Когда это происходит, имущество часто выставляется на аукцион».

Количество случаев обращения взыскания в США достигло пика в 2010 году и неуклонно снижалось из-за сильной экономики и рынка труда. Эта тенденция сохранялась до 2020 года, когда из-за пандемии прекратилась деятельность по обращению взыскания на недвижимость. Как сообщает ATTOM Data Solutions, с тех пор количество заявок на отчуждение выкупа несколько выросло, но эта цифра остается намного ниже исторических норм.

Помимо обращения взыскания, некоторые из наиболее распространенных причин продажи с аукциона включают:

  • Неуплата налога на имущество
  • ТСЖ выдает
  • Возможность продать дом «как есть», часто без переговоров и быстро (например, в связи с разводом, переездом)

Как работает процесс аукциона

Существуют различные типы аукционов и даже различные способы подачи заявок.Существуют также правила и положения, касающиеся участия в аукционном процессе.

Типы аукционов

Аукцион недвижимости может быть классифицирован как абсолютный аукцион, аукцион с минимальной ставкой или резервный аукцион.

Абсолютный аукцион — это стандартный аукцион недвижимости, где каждая ставка должна быть выше последней ставки, а аукцион заканчивается, когда ни один участник не делает ставку выше самой последней ставки. Наибольшую цену предлагает тот, кто приобретает недвижимость.

В отличие от других типов аукционов, абсолютные аукционы не требуют минимальной ставки.Этот факт может работать на пользу покупателю — например, покупатель может быть единственным участником и может уйти с кражей.

Однако для аукционов с минимальной ставкой, как правило, существует минимальная сумма ставки, которую продавец может принять. Если минимум не соблюдается, дом остается непроданным.

«Как правило, эта сумма представляет собой задолженность перед организацией, которая выставила недвижимость на аукцион, например, задолженность по налогам или стоимость кредита на недвижимость», — говорит Джон Кастл, агент по инвестициям в недвижимость Sutton Group. в Оттаве, Онтарио, Канада.

Сумма обычно также включает комиссию аукциониста и налог на передачу, если транзакция происходит в штате с налогом на передачу.

Наконец, резервный аукцион представляет собой комбинацию абсолютной и минимальной ставки с установленной резервной ценой (минимальной ставкой). Если ни одно из предложений не соответствует этому минимуму, продавец может снять имущество с аукциона.

Виды торгов

На аукционах по недвижимости проводятся два вида торгов: открытые и слепые.

«На открытом аукционе каждый участник знает, что предлагают другие, — объясняет Касл.«На слепом аукционе участники торгов ничего не знают».

Открытые аукционы могут проводиться онлайн или в режиме реального времени с личным участием. В последнем случае торги часто происходят на аукционе, в здании суда или в мэрии.

Перед участием в открытом аукционе участники торгов должны согласиться с условиями аукциона, заполнив необходимые документы или приняв лицензионное соглашение с конечным пользователем, согласно Castle.

Участники торгов также должны подтвердить свою личность и продемонстрировать свои полномочия в отношении любого юридического лица (например, ООО или холдинговой компании), которое получит право собственности на недвижимость, если это применимо.Кроме того, для получения разрешения на участие в аукционе часто требуется внести залог.

Напротив, на слепом аукционе собственности идентификация участника торгов может быть предоставлена ​​стороне, принимающей предложение. Депозит обычно вносится вместе с заявкой вместе с соглашением о принятии условий аукциона — все это обычно вкладывается в запечатанный конверт.

Как купить дом на аукционе

Шаг 1. Рассмотрите выгоды и риски

Основное преимущество покупки дома на аукционе — возможность купить недвижимость по цене ниже рыночной.Иными словами: вы можете заключить выгодную сделку.

Однако существуют и риски, говорит Сюзанна Холландер, юрист и профессор недвижимости в Международном университете Флориды в Майами. К ним относятся:

  • Как правило, вы не можете провести профессиональную инспекцию имущества, что может привести к таким неожиданностям, как владение скваттерами, структурные проблемы или физический ущерб жилому дому.
  • Как правило, вы должны платить наличными; профинансированные средства почти всегда не принимаются.
  • Вы несете ответственность за проведение необходимой комплексной проверки. Это включает в себя расследование проблем с титулом и непогашенных залогов.
  • Во многих юрисдикциях вы должны заплатить все задолженность по налогам. Кроме того, если это дом в ассоциации, вы можете нести ответственность за неуплаченные сборы ТСЖ. (Перед торгами получить отчетность в ТСЖ.)

Если вы можете финансировать недвижимость с помощью ипотеки, ваш кредитор может не выдать средства, пока вы не завершите ремонт. В этом случае промежуточный кредит или кредит на твердые деньги могут помочь вам оплатить недвижимость и ремонт.Конечно, все это нужно подготовить заранее.

Более того, существует опасность, что вы можете переплатить за недвижимость, выставленную на аукцион, особенно если у вас нет опыта участия в аукционах и вы не изучили заранее тщательно дом и его стоимость. Вывод: не каждая недвижимость, выставленная на аукцион, продается по завышенной цене, и даже если это так, вы можете купить дом с серьезными проблемами, и деньги, необходимые для их устранения, могут сократить любую прибыль.

Шаг 2: Знайте, где искать

Вы можете найти информацию об аукционах в местных газетах (в большинстве юрисдикций требуется реклама налоговых продаж), в Интернете на сайтах аукционистов, таких как Auction.com и размещены в общественных местах, таких как окружной суд.

«На крупных рынках многие инвесторы в недвижимость подписываются на специализированные службы подписки, которые предоставляют точную информацию о свойствах, которые могут быть проданы с аукциона», — говорит Хагер.

Кроме того, некоторые инвесторы покупают списки изъятых домов и данные о собственности, чтобы узнать больше о домах, выставленных на аукцион.

Есть также аукционные дома, которые регулярно публикуют объявления — вы можете подписаться на их списки рассылки.

Шаг 3: Соберите группу экспертов

Проконсультируйтесь с опытным агентом по недвижимости или оценщиком перед аукционом, чтобы определить предполагаемую рыночную стоимость и то, по какой цене будет продана недвижимость. Это особенно важно, если вы планируете перевернуть дом.

Ваш агент также может получить разрешение на осмотр дома перед аукционом. (Касл отмечает, что участникам торгов обычно не разрешается ходить по дому в день аукциона.)

«Адвокат по недвижимости также может помочь вам понять условия аукциона», — говорит Касл.«Ваш адвокат может провести поиск правового титула, чтобы убедиться, что недвижимость свободна от залогов и других обременений, которые вам, возможно, придется заплатить, если вы выиграете торги».

Шаг 4: Делайте ставки наличными

На большинстве аукционов вы не можете финансировать покупку с помощью ипотечного кредита, поэтому вы должны быть готовы к наличным деньгам, чтобы делать ставки. Вам, вероятно, также потребуется пройти предварительную квалификацию — другими словами, продемонстрировать, что у вас есть средства для оплаты — прежде чем вы сможете участвовать.

«Наиболее распространенные правила заключаются в том, что вы должны проявить должную осмотрительность перед аукционом, присутствовать на аукционе с финансированием и часто регистрироваться у аукциониста и получать номер участника торгов», — объясняет Хагер.

Если вы в конечном итоге выиграете ставку, вам придется заполнить документы и оплатить недвижимость либо немедленно, либо в течение 24 часов. В качестве альтернативы вы можете внести часть цены вместе со своей ставкой (например, 10 процентов), а затем оплатить оставшуюся часть в течение 24 часов. Если вы этого не сделаете, вы можете потерять часть, которую вы уже заплатили.

«Деньги должны быть выплачены к моменту завершения аукциона», — говорит Хагер. «Большинство аукционистов берут оплату из проверенных источников финансирования, таких как банковские чеки.Избыточные средства, уплаченные аукционисту, обычно возвращаются покупателю в течение двух-шести недель».

Шаг 5: Получение права собственности на недвижимость

Если вы выиграете торги, в зависимости от обстоятельств аукциона и применимого законодательства вам может быть предоставлен или не предоставлен доступ к дому в тот же день. Вполне возможно, например, что лишенный права выкупа дом все еще может быть занят просроченным заемщиком до тех пор, пока кредитор позже не получит во владение имущество и право собственности, которое затем будет передано вам.

Имейте в виду, что в некоторых штатах домовладелец, потерявший свое имущество на аукционе из-за неуплаченных налогов на имущество, может выкупить свой дом или выкупить его обратно в течение определенного периода времени, известного как «период выкупа» — «но этот домовладелец должны работать со своим местным органом власти, который наблюдал за процессом просроченного налогового аукциона, чтобы выкупить это имущество», — говорит Хагер.

В этом сценарии домовладелец-правонарушитель должен выплатить остаток своих налогов в течение периода отмены, который может продлиться до одного года, говорит Касл.

Если вы приобрели дом на аукционе, который впоследствии был выкуплен домовладельцем до окончания периода отмены, по словам Хагера, вам будет возвращена полная стоимость покупки.

«Просроченный заемщик, потерявший свой дом из-за потери права выкупа, также может участвовать в аукционе», — говорит Хагер. «Однако, если у них есть средства для участия в аукционе, было бы более выгодно вести переговоры с кредитором до самого аукциона».

Имейте в виду: в ситуации обращения взыскания кредитор будет предлагать полную сумму своего долга, поэтому вам нужно превысить это число, чтобы выиграть.Тщательно взвесьте все плюсы — возможно, оно того не стоит.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Покупка дома на аукционе может стать выгодной сделкой, если вы сделаете домашнюю работу и сможете противостоять рискам.

«Вам нужно знать, как исследовать название [и] убедиться, что вы покупаете залоговое право первой позиции, а не вторую позицию, которая может быть аннулирована», — говорит Холландер. «Поймите свои обязательства по оплате наличными и когда, и осознайте, что существует множество рисков.”

Вот почему аукционы часто посещают инвесторы в недвижимость, стремящиеся продать недвижимость и получить прибыль.

«Это хорошо работает для людей с большим опытом или тех, кто может обратиться за помощью в заполнении пробелов в своих знаниях», — говорит Касл. «Разумно также начать процесс с достаточными денежными резервами, что снизит сопутствующие риски».

Если вы новичок в аукционах, может быть полезно посетить несколько (без намерения делать ставки), чтобы понять, как они работают.

Преимущества покупки дома на аукционе

  • Вы потенциально можете приобрести дом по выгодной цене
  • Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией за дом, если будет мало претендентов

Недостатки покупки дома на аукционе

  • Вы можете столкнуться с жесткой конкуренцией
  • Вам, вероятно, потребуются наличные авансом, чтобы иметь право участвовать в торгах
  • Возможно, вы не сможете осмотреть дом изнутри перед его покупкой

Альтернатива покупке дома на аукционе

Одной из альтернатив покупки дома на аукционе является покупка недвижимости посредством продажи без покрытия, которая обычно сопровождается правом осмотреть дом заранее, гарантийным договором и требованием, чтобы продавец должны оплатить любые непогашенные залоговые права и налоги до закрытия.При короткой продаже ипотечный кредитор соглашается принять цену продажи меньше, чем остаток, причитающийся по ипотеке. Это может произойти, когда заемщик находится в бедственном финансовом положении.

Подобно аукциону, короткая продажа может быть возможностью приобрести недвижимость по цене намного ниже ее рыночной стоимости. Однако, в отличие от аукциона, вы будете гораздо более спокойны за дом, который покупаете.

Узнать больше:

Добавляйте в закладки и регулярно проверяйте

Основанная в 1987 году компания Collar City Auctions Realty & Management, Inc., был выбран для проведения многих громких аукционов, таких как продажа активов The A.W. Компания Lawrence Insurance Co. Collar City также занималась ликвидацией активов фирмы по взысканию долгов Эндрю Каппочиа в Нью-Йорке и Вермонте, продажей ресторана Luigi’s в Скенектади, штат Нью-Йорк, который был конфискован властями штата Нью-Йорк, а совсем недавно Van Dyck Fine Dining & Brewery в Скенектади, Нью-Йорк, и это лишь некоторые из них. Collar City также известна как одна из ведущих аукционных компаний по обращению взыскания в аукционной индустрии.

Пожалуйста, свяжитесь с нашим офисом, если вы заинтересованы в отправке товаров на любой из аукционов, указанных ниже, или если вы хотите узнать о проведении собственного аукциона.


Щелкните здесь, чтобы узнать, как добраться до любого аукциона


В приведенном ниже списке представлены участники торгов, которые не произвели оплату за выигранные ими товары.
Список запрещенных участников торгов… Van Brocklen Property Management, Райан Ван Броклин, Скенектади, Нью-Йорк; Бриттани Крэндалл, Амстердам, Нью-Йорк; Марк и Мелисса Куинлан, Уильямсон, Нью-Йорк; Лена Бергела, Амстердам, Нью-Йорк; Кадон Хоэншельдт, Форт-Плейн; Джерри Гирхолт; Джулианна Сушетто и Николь Сушетто; Дэн Леклер, Трой, Нью-Йорк; Фрэнсис Тейт, Чази, Нью-Йорк; Елена Желино, Амстердам, Нью-Йорк; Дэвид Литчфилд, Слоунсвилл, Нью-Йорк; Норман Подразик, Ричмондвилл, Нью-Йорк; Уэсли Уокер, владелец Ultimate Auto, Inc из Хайленда, штат Нью-Йорк; Дэвид Гюнтер из Сиракуз, штат Нью-Йорк; Джастин Дуглас из прекрасного городка Черри-Вэлли, штат Нью-Йорк; Мелвин Ортис Крэнстон, Род-Айленд; Тимоти Робертс, Скенектади, Нью-Йорк; Джей Кройцигер из MJ Farms в Нассау, штат Нью-Йорк; Томас Конфер, Паттерсонвилль, Нью-Йорк; Malta Ridge Orchard & Gardens, Дэвид Боуман, Мальта, Нью-Йорк; New Amsterdam Contracting, Hein Kraak, Canajoharie, NY; Джеймс Холт, Херкимер, Нью-Йорк; Нейт Бойер из Форт-Плейн, штат Нью-Йорк; Рэймонд Беннетт, Трой, Нью-Йорк; Кейн Мэлони, Хусик-Фолс, Нью-Йорк; Национальные ликвидаторы излишков, Premier Asphalt LLC, Крис Бучко, Смиттаун, Нью-Йорк; MTC Consulting, Мэтью Черчио, Олбани, Нью-Йорк; Конни Ресетар, Гранвиль, Нью-Йорк; Тайлер Скотт Бобар, Канаджохари, Нью-Йорк, Уилмер Вега, Роттердам, Нью-Йорк; Мишель Кнаппенбергер, Западный Сакраменто, Калифорния; Мелисса Эллер, Хикори, Северная Каролина; Эрик Ноус, Скенектади, Нью-Йорк; Джозеф Барбера, Амстердам, Нью-Йорк; Билли Пирс, Шатикок, Нью-Йорк; Кристофер Заводни-Браунелл, Каслтон, Нью-Йорк; Вечеринка с обслуживанием Duke’s Grove, Duke Paidus, Уотерфорд, штат Нью-Йорк; Рахман Стюарт, штат Нью-Йорк, штат Нью-Йорк; Грегори Додж, Скенектади, Нью-Йорк; Lanthier’s Grove, Robert Belleard, Cohoes, NY; Кристофер Хоу, Стефентаун, Нью-Йорк; Джессика Лануэ, Петербург, Нью-Йорк; Shore Cars, Уильям Бадина, Бруклин, Нью-Йорк; Клэр Нилсон, Schodack Landing, Нью-Йорк; Жан А. Гвиберт, Уолтем, Массачусетс; Сэмюэл Торрес, Скенектади, Нью-Йорк; Иветт Ди Ново Слоунсвилл, Нью-Йорк; Патрисия Белл Квинсбери, Нью-Йорк; Аманда МакГрат в Петербурге, Нью-Йорк; Уэйн Деллио, Кропсивилль, Нью-Йорк; Captech Logistics, Дэн Финкл, Скенектади, Нью-Йорк; High Peak Embroidery, Томас Белл, Квинсбери, Нью-Йорк; Бек Дженнингс, Салем, Нью-Йорк; Benedict Farms, Долорес Бенедикт, Ричмондвилл, Нью-Йорк; Арсалан Пурманд Фармингдейл, штат Нью-Йорк; Дэвид Никербокер, Амстердам, Нью-Йорк; Шелдон Раш, Палатинский мост, Нью-Йорк; Брэндон Крэндалл, Скенектади, Нью-Йорк; Майкл Юрист, Форт-Плейн, Нью-Йорк; А.ООО «Буко и сын»; Анил С. Висидагама/Нью-Йорк Top Point Towing Inc. Статен-Айленд, штат Нью-Йорк; Энтони Киприан Трой, штат Нью-Йорк; Артур Лойя Гринфилд Центр Нью-Йорк; Эшли Касл Дорсет, штат В.Т.; Бель Чибо Жанетт Массаро Скенектади, штат Нью-Йорк; Брайан Поттс Кохуз, Нью-Йорк; Карл Казалет Валати, штат Нью-Йорк; Чарльз Фридман Хадсон Фолс, штат Нью-Йорк; Дэвид Крэндалл Скенектади, штат Нью-Йорк; Эймон Ферлонг Хадсон, штат Нью-Йорк; Эмад Осман Трой, Нью-Йорк; Эрик Поттс, Шотландия, штат Нью-Йорк; Фредерик Платт Ft. Джонсон Нью-Йорк; Джейсон Гоган Сент-Джонсвилл, штат Нью-Йорк; Жанетт Массаро Бель Сибо Скенектади, штат Нью-Йорк; Джимми Берджесс/Global Green Recycling Lathrop NY; Джо Массаро Ханаан, штат Нью-Йорк; Джон Демерс Джейсон Гоган Сент-Джонсвилл, штат Нью-Йорк; Джон Перри Паттерсонвилль, штат Нью-Йорк; Джозеф Гуднаф Сьюард, штат Нью-Йорк; Карен Джиниэль Делансон, штат Нью-Йорк; Кэтрин Мейер, Колд-Спринг-Харбор, Нью-Йорк; Ларри Вид Трой, Нью-Йорк; Лиза Уивер Лаудонвиль, штат Нью-Йорк; Марк Телиска/Провинциальная служба подрядчиков Каслтон, штат Нью-Йорк; Меган Бургер Трой, Нью-Йорк; Майкл Буко Метуэн, Массачусетс; Майкл Фамоларо, Нью-Йорк; Майкл Ферракейн, Шотландия, штат Нью-Йорк; Майк Фамоларо Скенектади, штат Нью-Йорк; Пол Ленц Кохуз, Нью-Йорк; Питер Дж. Маррокко Покипси, штат Нью-Йорк; Рэй Стаффон Ньюбург, штат Нью-Йорк; Раймонд С.Крауз-Декалб-Джанкшн, Нью-Йорк; Ричард Риверс Скенектади, штат Нью-Йорк; Роберт Килб Ист-Гринбуш, штат Нью-Йорк; Саджид Хан Ямайка, штат Нью-Йорк; Шеннон Коффи Саратога-Спрингс, штат Нью-Йорк; Идеальная лапша Джон Демерс Механиквилль, штат Нью-Йорк; Тимоти Браун-старший из компании Pacemaker Steel & Piping Inc., Ютика, штат Нью-Йорк; Тодд Стивенс из Dimension Fabricators Inc Scotia NY; Том Смит Скенектади, штат Нью-Йорк; Уолтер Чинтомби Скенектади, штат Нью-Йорк; Уильям Томпсон Тим Томпсон Скенектади, штат Нью-Йорк; Кристиан Смит, Коблскилл, Нью-Йорк; Джема Оди, Олбани, Нью-Йорк; Уильям Асьеду из Олбани, штат Нью-Йорк;

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

(Нажмите, чтобы просмотреть список имущества, условия аукциона, образцы документов купли-продажи и предварительную регистрацию участника торгов) (Аукционная брошюра в формате PDF) (Список отозванного имущества) (СКОРО)

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

Вопросы по электронной почте: [email protected]ком

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

ЭКОНОМЬТЕ ВРЕМЯ: ПРЕДВАРИТЕЛЬНАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

Скоро появится дополнительная информация

www.Collarcityauctionsonline.com

Вопросы по электронной почте: [email protected]

Вся информация, содержащаяся здесь, и все рекламные объявления считаются точными, но не гарантируются. Директор Collar City Auctions Realty Management, Inc. и все агенты прямо отказываются от предоставления каких-либо явных, подразумеваемых или иных гарантий. Не несет ответственности за ошибки или упущения, травмы, несчастные случаи.

 

 

 

 

 

 

 

Миф о том, что газета является коммерчески обоснованным уведомлением

Является ли это коммерчески обоснованным уведомлением, если никто не читает?

1

Вы представляете обеспеченного кредитора.Вы должны помочь своему клиенту в реализации его прав в соответствии с UCC §9-610 на продажу его залога после того, как он лишился права выкупа залога.

Или, может быть, вы представляете должника по главе 11 и продаете его активы в соответствии с §363 Кодекса о банкротстве.

Или, возможно, вы являетесь федеральным управляющим акциями, продающими в соответствии с 28 U.S.C §2001 et seq.

Или вы являетесь правопреемником в интересах кредиторов или судебного управляющего штата, который продает активы компании в соответствии с законодательством штата.

Независимо от того, какую шляпу вы носите, у вас есть деловые активы для продажи, может быть, даже действующее предприятие.Как вы будете выполнять свои обязанности по маркетингу продаж коммерчески разумным образом, чтобы получить максимально возможную цену?

Вы без ума от объявления в газете. В конце концов, общепринятой практикой является объявление о публичных торгах в общедоступной газете раз в неделю в течение нескольких недель, предшествующих дате аукциона. Это будет коммерчески обоснованным уведомлением и, вероятно, поможет добиться надежных ставок, верно?

Вы уверены?

Оглядываясь назад, оглядываясь вокруг и глядя вперед

Давайте вернемся во времени, чтобы отметить прогресс и прояснить настоящее.

Общий ежедневный тираж газет в Соединенных Штатах составлял около 54 миллионов экземпляров в 1950 году. Общий ежедневный тираж в 2000 году снизился примерно до 48 миллионов экземпляров, несмотря на то, что население США увеличилось примерно вдвое с 1950 года. Согласно исследованию Pew Research Center, проведенному в 2012 году, число американцев, читавших газету накануне, упало до 23%. В 2018 году цифры более драматичны: только «16% «часто» обращаются к газетам за новостями».

Разумно предположить, что число читателей упадет еще больше, так как люди все больше получают новости в Интернете.

Из сокращающегося числа читателей газет, сколько на самом деле просматривают «аукционный магазин», «раздел юридических уведомлений» или как там называется раздел, в котором будет появляться ваша реклама? А из тех, кто это делает, скольких из них будет волновать, что компания-производитель виджетов продается?

Фактические помещения коммерческой рекламы были и продолжают трансформироваться как:

  1. печать уступает место электронной;
  2. платных уступают место бесплатным; и
  3. 90 138 рынков продолжают становиться менее локальными.

Для иллюстрации: кто смотрит только в местную газету (а может быть, вообще) в поисках инвестиционной недвижимости или антикварного автомобиля? Местная газета, возможно, была лучшей рекламной площадкой для продажи этих вещей 50 лет назад, когда рынки были соответственно локальными. Сегодня в отношении инвестиций в недвижимость и антикварные автомобили все, что может сделать местная или региональная газета, национальные интернет-сайты могут сделать лучше. См., например, AntiqueCar.com, Autotrader и Classic Cars (для старинных автомобилей), а также Ten-X, RealCaptialMarkets (для недвижимости) и DailyDAC для проблемных предприятий и активов проблемных предприятий.

Реклама в газетах о продаже проблемных активов, возможно, была лучшим способом, когда Рваный Дик, Том Чистильщик Сапог и Фил Скрипач гуляли по улицам Нью-Йорка Горацио Элджера. Однако времена изменились, изменились средства массовой информации, изменились размеры рынков, изменились привычки и ожидания потенциальных покупателей (а также их адвокатов, бухгалтеров и других привратников).

Половина поколения в эпоху цифровых технологий, газетных сообщений явно недостаточно для рекламы проблемных активов.

Почему же тогда продолжается практика?

Увековечение рудиментарной практики

Не все сразу перенимают новую технологию. Производители багги постепенно теряли позиции, поскольку лошади и повозки уступали место безлошадным повозкам. Но они проиграли — почти всегда есть проигравшие, поскольку новые технологии захватывают поле. Неудивительно, что газеты лоббировали предотвращение прогресса. См., например, это обновление законодательства Техасской муниципальной лиги 2012 года:

.

Уведомление общественности является неотъемлемой частью открытого правительства, но устаревшие печатные объявления, публикуемые в газетах с постоянно сокращающейся подпиской, кажутся не лучшим способом продвижения открытого правительства.Тем не менее, газетные организации усиливают свое противодействие публикации объявлений в Интернете. Почему? Юридические уведомления обеспечивают доход в эпоху сокращения подписки на печатные издания.

Платформа UCC

Стандарт коммерческой обоснованности UCC для продажи залогового имущества с обращением взыскания влияет на размышления о продажах за пределами UCC. Эти стандарты адаптируются к соответствующим изменениям в способах связи и технологиях и, таким образом, должны учитывать достаточность газетного маркетинга по сравнению с онлайн-маркетингом продажи активов.

В рамках UCC ключевым стандартом является коммерческая обоснованность продажи, в том числе обоснованность маркетинга продажи. UCC 9-610(b) предусматривает, что «каждый аспект решения, включая метод, способ, время, место и другие условия, должен быть коммерчески обоснованным». Если должник оспаривает послепродажное преследование обеспеченным кредитором требования о возмещении убытков, обеспеченный кредитор несет бремя доказывания того, что отчуждение предмета залога было коммерчески обоснованным.См. UCC 9-626((a)(2).  Если обеспеченный кредитор не сможет доказать, что отчуждение было коммерчески обоснованным, он не может добиваться взыскания какой-либо задолженности перед ним и может даже нести ответственность за убытки. См. UCC 9. -626(а)(3) и UCC 9-625.

Однако Единый торговый кодекс не дает определения «коммерчески обоснованного» уведомления. Суды описывают расследование того, был ли способ продажи коммерчески обоснованным, как фактоемкое в свете обстоятельств, имеющих отношение к конкретному делу.См., например, Comm’l Credit Grp. против Барбера, 682 S.E.760, 765 (Ct. App. N.C. 2009) (коммерческая целесообразность является «вопросом факта в свете всех соответствующих обстоятельств каждого дела») (внутренняя цитата опущена).

Фактическая интенсивность расследования подчеркивается UCC §9-627(b)(3), который может быть описан как обеспечение безопасной гавани для продавцов путем определения (неисключительно) того, что квалифицируется как «коммерчески разумный способ» расположение:

Распоряжение совершается коммерчески разумным способом, если распоряжение совершено.. . в соответствии с разумной коммерческой практикой среди дилеров в отношении того вида имущества, которое было предметом отчуждения.

См. UCC 9-627(b)(3).

Эта безопасная гавань требует доказательства «разумной коммерческой практики среди дилеров в отношении типа собственности», продаваемой. Такое доказательство должно указывать на «разумные» «практики» среди определенной группы дилеров.

Суды могут захотеть рассмотреть такие доказательства, даже если на безопасную гавань не полагаются.В деле Pirrotti v. Respironics, Inc., 2013 WL 321772, *15 (D. Conn., 28 января 2013 г.) суд отметил, что единственным доказательством, представленным продавцом, были две газетные рекламные объявления и отсутствие §9-627. (b)(3) доказательства лишили суд «сравнительных средств оценки коммерческой обоснованности» в соответствии с фактами дела. Точно так же и в Wells Fargo Bus. Credit v. Environamics Corp., 934 N.E.2d 283, 289 (Mass. App. Ct. 2010), суд отметил, что «вынесение решения о «коммерчески разумном стандарте».. . производит исследование компетентности и агрессивности маркетинговых усилий».

В соответствии с вышеизложенным, если закон штата предписывает особую форму уведомления, такую ​​как уведомление в газете, суд не обязательно сочтет, что соблюдение требований закона представляет собой коммерчески обоснованное уведомление, требуемое UCC. Действительно, задолго до наступления цифровой эры Верховный суд Калифорнии отменил решение суда низшей инстанции о том, что обеспеченный кредитор окончательно выполнил свое обязательство по объявлению о продаже залога коммерчески разумным способом только потому, что он предоставил требуемое законом уведомление о продаже должнику и другим обеспеченным кредиторам. стороны.Форд и Влахос против ITT Comm’l Fin. Corp, 8 Cal.4th 1220 (Cal. 1994).

Коммерчески разумное распоряжение, требующее не только газетного уведомления

Из этого следует, что коммерческая целесообразность отчуждения определенных активов требует маркетинга, который является более целенаправленным и географически более широким, чем газетные объявления. Действительно, суды так нашли:

  • В деле ДиДжиакомо против Грина (In re Inofin Incorporated), 512 B.R. 19, 89 (Bankr. D. Mass. 2014), активами, подлежащими реализации, были договоры розничной продажи в рассрочку.Объявление о продаже было опубликовано в Boston Herald. Признав продажу нецелесообразной с коммерческой точки зрения, суд отметил, что аукционист не связался с конкурентами должника и не разместил объявления в соответствующих отраслевых изданиях.
  • В деле Ford & Vlahos против ITT Comm’l Fin. Corp., 8 Cal.4th 1220, 1229 (Cal. 1994), суд постановил, что «торговец имуществом, изъятым здесь — ценным самолетом, — наверняка будет рекламировать свой аукцион на соответствующем рынке, например, , информирование брокеров, размещение достаточно заметных рекламных объявлений в признанных торговых журналах или установление контактов с физическими или юридическими лицами, о которых известно, что они ищут самолет данного типа для продажи.
  • В деле Comm’ Credit Grp, Inc. против Барбера, 682 SE2d 760, 767 (NC.App. 2009) суд подтвердил вывод суда первой инстанции о том, что продажа неработающего мощного переработчика отходов не была коммерческой. разумный. В дополнение к отметке о недостатках газетных объявлений (показ в одной газете непосредственно перед Рождеством и после Рождества) суд сослался на «эзотерический характер переработчика и его неработоспособность» и постановил, что продавец должен был попытаться труднее продать его, «нацелившись на законных потенциальных покупателей.”  Идентификатор .
  • В США против Conrad Pub. Co., 589 F.2d 949, 954 (8th Cir. 1978), суд признал недостаточной рекламу продажи печатного оборудования, если продажа не рекламировалась в национальных или региональных отраслевых изданиях, участникам торгов не было предоставлено достаточно времени к путешествию приглашения принять участие в торгах потенциальным издателям-участникам торгов не рассылались, а в газетах Северной Дакоты было размещено только два объявления.

Тем, кому поручено осуществлять коммерчески обоснованные продажи, рекомендуется использовать доступные недорогие онлайн-платформы для продажи активов, такие как DailyDAC.В конце концов, за небольшую часть стоимости газетной рекламы, без географических ограничений и с десятками тысяч читателей, которые выразили особую заинтересованность в том, чтобы быть в курсе таких продаж, такие платформы, безусловно, решают вопросы о том, достаточно ли было делается для того, чтобы предупредить покупателей проблемных активов о рассматриваемой продаже.

Коммерческая обоснованность изменений уведомлений по мере развития технологических режимов

Установленная законом формулировка в UCC 9-627(b)(3) — «в соответствии с разумной коммерческой практикой среди дилеров по данному типу собственности» — не просто указывает на то, что расследование требует большого количества фактов.Это также означает чувствительность коммерческой целесообразности к изменению способов передачи информации. Что такое «разумный» маркетинг для дилеров, частично зависит от технологических аспектов средств массовой информации, с помощью которых осуществляется маркетинг. Например, отправка уведомления по факсу конкурентам должника (группе потенциальных покупателей, которой нельзя пренебрегать!) была невозможна или даже не предполагалась в 1966 году и, следовательно, тогда не считалась необходимой для того, чтобы распоряжение было коммерчески обоснованным.В 1986 году такая отправка по факсу, возможно, была ключом к коммерческой целесообразности маркетинга данного решения. В 2016 году такая отправка факсов, скорее всего, не будет необходимой или нежелательной.

Посмотрим, как суды справятся с новыми реалиями распоряжения активами. Между тем, если у вас есть обязанность распоряжаться активами коммерчески разумным образом, имейте в виду, что «это сделали все остальные» не обязательно хороший аргумент — ни в жизни, ни в законе.


1  Оба автора участвуют в DailyDAC.Г-н Фридланд является основателем и издателем DailyDAC, а г-н Кэхилл является партнером.

 

[ Примечание редактора : это обновленная версия статьи, первоначально опубликованной в августе 2016 года. В выпуске журнала The Bankruptcy Strategist за август 2016 года и в выпуске Информационного бюллетеня по аренде оборудования за сентябрь 2016 г. авторы. Мы рады запустить эту версию здесь.

Дополнительную информацию о публичном уведомлении см. в разделе Служба публичных уведомлений Premium и Michael Brandess, Christopher Cahill и Jonathan Friedland, Является ли газетное уведомление «коммерчески обоснованным уведомлением» в 2016 г.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.