Содержание

На какой недвижимости в Москве инвесторам можно заработать больше всего

Ко мне часто обращаются частные инвесторы с вопросом — как, в какие объекты коммерческой недвижимости в Московском регионе стоит инвестировать и на какую доходность рассчитывать. И не удивительно. На простом вкладе в банк много не заработаешь. Жилье теряет свою инвестиционную привлекательность — цены на московские квартиры после кризиса так и не пошли в рост, снижаются и доходы от сдачи жилья в аренду.

Тем не менее, объем инвестиционных сделок в недвижимость растет. Эксперты Colliers International подсчитали, что за 9 месяцев 2017 г. инвестиции в недвижимость в России выросли на 40%, достигнув $1,74 млрд.

Частных инвесторов все больше интересуют вложения именно в коммерческие площади, которые могут давать высокий и стабильный доход. А конец года лишь украсит эту статистику, так как именно в декабре в этом сегменте закрываются многие инвестиционные сделки.

Разумеется, не вся коммерческая недвижимость сейчас может считаться хорошим вложением. Какие объекты стоит рассматривать начинающим инвесторам, рассчитывающим на прибыль от сдачи в аренду?

Магазин у МКАД

Самый интересный сегмент для частных инвестиций — стрит-ритейл. По нашим оценкам, средняя доходность на московском рынке составляет сейчас порядка 11–12% годовых без учета налогов (арендная доходность без учета роста стоимости основного актива). Конечно, доходность и сроки окупаемости будут зависеть от местоположения объекта, а ставки аренды на помещения в различных локациях могут отличаться в десять раз. И не обязательно гнаться за дорогими и, якобы, престижными площадками внутри Садового кольца. Они как раз наименее доходны -стоимость этих магазинов предполагает окупаемость 12–15 лет и доходность около 7–8%.В то время как хороший магазин ближе к МКАД вполне можно купить по цене, предполагающей 9–10 летнюю окупаемость.

Наибольшую привлекательность для инвестора, который хочет стабильности, представляют торговые помещения от 3 000 – 4 000 кв. м и более. Такой объект с хорошей локацией гораздо лучше «застрахован» от простоя. Если ритейлер получает здесь хорошие прибыли, он сам настроен на заключение долгосрочного договора. Ну а если вы владеете качественным объектом в проходимом месте, можете смело рассчитывать на долгосрочные контракты даже в кризис. Истории о том, что сетевой арендатор обязательно продавит собственника по деньгам и тот в результате ничего не получит, скорее, могут служить предостережением для неопытных переговорщиков. Еще один совет — не набирать на площадку много мелких арендаторов, магазинчиков, которые берут в аренду всего 50–100 кв. м. Конечно они, конечно, платят больше. Но и риск частой смены таких арендаторов намного выше. Поэтому лучше, чтобы не менее 60% торговых площадей были заняты крупным федеральным сетевым арендатором.

Офисы выходят из моды

Офисная недвижимость долгое время была лидером по инвестициям. Но это происходило в основном из-за компаний, которые приобретали площади для собственных нужд в надежде на рост стоимости активов. Сейчас, по нашим оценкам, средняя доходность в сегменте офисной недвижимости на 1–0,5 процентных пункта ниже, чем в сегменте торговой. Причем на рынке пока сохраняется довольно высокая вакантность (по различным оценкам, она составляет более 11%).

Стоит ли сейчас вкладываться в рынок офисной недвижимости? Если вы не боитесь рискнуть, то почему бы и нет. Сейчас мы уже наблюдаем рост спроса на небольшие офисные площади в 100–200 кв. м и новые форматы, например коворкинги. Ввод новых офисов на рынке был минимальным за последние пять лет, и это дает надежду на рост ставок аренды, который мы вполне можем увидеть уже в 2018 г.

Сегмент офисной недвижимости мы оцениваем в целом как перспективный, однако и риски здесь пока еще достаточно высоки.

Склады для профессионалов

Самый рисковый и наиболее непредсказуемый сектор для начинающего инвестора — склады. Сейчас дефицита складов в Москве не наблюдается. В этом и есть основной риск для инвест покупок. Текущая оценка вакантности складских площадей на уровне 7–9%, возможно, даже несколько занижена.

Иногда вложениями в складскую недвижимость интересуются предприниматели из других отраслей, топ-менеджеры компаний. Они, как правило, рассматривают покупку небольшого склада на десятки квадратных метров. Но именно такие помещения чаще всего простаивают, а их владельцы несут все убытки. Конкуренция на рынке очень велика. О долгосрочных договорах в этом сегменте чаще всего приходится просто забыть. На рынке востребованы склады, но речь идет о крупных складских комплексах площадью более 100 000 кв. м. Как правило, это уже девелоперские проекты, которые реализуются под заказчика по схеме Built-to suit.

Как оценить доходность и окупаемость нежилого помещения?

Шаг №1 — Где найти коммерческое помещение в покупку?

 

1 — Циан — на текущий момент площадка с наименьшим количеством недостоверного контента.

2 — Авито и Яндекс Недвижимость – предложений больше, но очень много фейков.
На Авито часто публикуются впервые собственники помещений

3 — Предложения недвижимости на аукционах на продажу от города Москвы на сайте https://investmoscow.ru/

4 — Предложения объектов с торгов по банкротству и непрофильных активов банков и гос оранизаций.

 Наиболее полный агрегатор https://tbankrot.ru/

5 — Подбор через специализированные агентства недвижимости.

 

Преимущество в том, что отсеивают фейки, могут предложить объекты из так называемых «закрытых продаж» и «объекты вне рекламы». Собственники, чтобы не распугать действующих арендаторов, не выставляют помещения в широкую рекламу и подбор покупателя идет через агентов.
Встречаются интересные варианты с хорошей доходностью и окупаемостью.

Шаг №2 — Первичная оценка помещения доходным методом.


Что для этого нужно?

 

1 — Условный кадастровый номер помещения и кадастровая стоимость

2 — Размер месячной арендной платы если есть арендатор или среднее значение МАП на аналогичные помещения по данным Циана

3 — Площадь покупаемого помещения

4 — Выбираем какая система налогообложения будет после покупки (6% — УСН, 13% для физ лица, 20% ндс+налог на прибыль для юрлиц)

5 — Определяем какой налог на имущество будет в данном помещении 0.5-2 %
(Руководствуемся правилом, что:
— в отношении прочих объектов налогообложения (кроме включенных в специальный перечень, а также предусмотренных абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ – налог составляет 0,5% с кадастровой стоимости;

 

— по объектам, включенным в специальный перечень ( административно- деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них, а также нежилые помещения, назначение, разрешенное использование или наименование которых в соответствии со сведениями, содержащимися в Едином государственном реестре недвижимости, или документами технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания – ставка 1,5%-2 % с кадастровой стоимости.)

 

6 — Оцениваем нужны ли затраты на ремонт (7000- 20000 руб/м2)

Подставляем данные величины в формулу для вычисления доходности и окупаемости нежилого помещения:

 

Чистый годовой доход с аренды = Месячная аренда (МАП) *12 месяцев — Кадастровая стоимость*Величина налога — Налог на имущество в % (0.5-2 %) -Простой помещения 5% от года — Оплата риэлтору за поиск арендатора (50% от месячной аренды) – Другие регулярные расходы в месяц


Окупаемость объекта в годах = Общая стоимость с учетом ремонта (Цена собственника+расходы на ремонт)/ Чистый годовой доход

Доходность помещения в % = Чистый годовой доход *100% / Общая стоимость с учетом ремонта

 


В течение всего 2021 года прогнозируется устойчивый спрос на коммерческие помещения, в том числе в новостройках.

Метрика покупки останется, как и раньше в районе 8-12 лет окупаемости.


Если лень считать все эти цифры самим, то пользуемся калькулятором расчета доходности и окупаемости коммерческой недвижимости на нашем сайте — https://www.apex-realty.ru/kalkulyator-dohodnosti-i-okupaemosti.html с подробной видео инструкцией 

 

 

 

ШАГ №3 — Оцениваем коммерческие и технические факторы

 

Если выбираемое помещение попадает в диапазон окупаемости 8-12 лет или ниже, то можно переходить к рассмотрению коммерческих и технических факторов, влияющих на решение о покупке:

1) Оцениваем характеристики локации (Метро, станции, остановки, количество жителей. Лучше делать с помощью сервисов геомаркетинга, таких как geointellect.com и др, или специализированных компаний)

2) Измеряем трафик для торговых помещений и ПСН (Замеряется 3 раза в сутки по 10-15 мин рядом с объектом счетчик и видеосъемка. В центре минимум 400 чел в сутки, в спальниках 200)

3) Определяем расположение относительно пешеходного потока, различие в цене в одном здании может быть в два раза (Трафик может проходить через двор по «Народной тропе»)

4) Dead Coner – мертвый угол в ТЦ и в Streat Ritail конец улиц, тупиковые площади, брать не надо

4) Прикидываем какие виды деятельности можно расположить в помещении с наименьшей конкуренцией (Чем больше видов, тем больше вероятность сдать быстрее)

5) Смотрим есть ли потенциал развития локации (Дополнительная застройка, какие планы развития района, реновация, открытие метро и.т.д https://stroi.mos.ru/generalnyi-plan-razvitiya-moskvy)

6) Оцениваем потенциал платежеспособного спроса населения (замеры по чекам в точках конкурентов, стоимость жилья в районе по тепловой карте Яндекса, берем данные из сервисов геомаркетинга)

7) Смотрите на внешний вид облик окружения (год постройки/реконструкции, что

находится рядом)

8) Видно ли помещение с проезжей части

9) Наличие витринных окон большой плюс

10) Высота потолков не ниже 2.7 для многих лицензионных бизнесов

11) Электрическая мощность не ниже 15 кВт с возможностью увеличения

 12) Возможность обустройства дополнительных входов и деления помещения на мелкие части, поможет если помещение зависнет

13) Наличие парковки своей или муниципальной.

14) Если есть уже арендатор, то стабильность его бизнеса (сетевой, франшиза, давно находится)

15) Оставшийся срок аренды (если есть арендаторы)

16) Индексация арендной платы (если прописано в договоре)

17) Возможность размещения арендаторов разных профилей

18) Наличае трафикообразующего арендатора, который арендует в соседнем помещении или здании

 

Обо всем этом мы уже говорили более подробно в материале – Куда лучше вложить инвестиции в 2021 году в жилую или в коммерческую?  и на конференции ППКР- 2020 Как выбрать объект коммерческой недвижимости с максимальной доходностью 


ШАГ №4 — Проводим юридическую экспертизу объекта на предмет возможности покупки

1) Анализ правоустанавливающих документов, сведения об ограничениях или обременениях права, расширенная выписка из ЕГРН (СБИС, КОНТУР, Росреестр)

2) Проверка контрагента (https://egrul.nalog.ru)

3) Проверка истории владения объектом
4) Проверка незарегистрированных перепланировок

5) Проверка расположения помещения на публичной кадастровой карте. (https://pkk5.rosreestr.ru, кадастр.москва)

ШАГ № 5 — Сопоставляем все эти факторы и принимаем решение о покупке.

 

Я не буду говорить, о том что обратитесь к профессионалам, но если есть желание, то пишите мне WhatsApp и я с удовольствием проконсультирую Вас по вопросам выбора.

Удачных покупок!

С уважением‚

заместитель генерального директора ООО «АН Апекс Недвижимость»‚

Молчанов Владимир Вячеславович

 


 

Понравилась статья? Поделитесь, пожалуйста, с друзьями!

Инвестиции в коммерческую недвижимость и инвестпроекты в строительстве

Если Вы владеете свободными деньгами, хотите ими выгодно распорядиться и не потерять в нестабильное экономическое время.


Не знаете, куда их можно вложить с максимальной выгодой, то Вам следует всерьез задуматься об инвестировании в коммерческую недвижимость.

Недвижимость — самый надёжный актив для сохранения капитала.


При правильном подходе и следуя выверенной тактике недвижимость может приносить высокий доход.
Мы готовы предложить вам интересные предложения для инвестиций средств в объекты коммерческой недвижимости, арендный бизнес или инвестиционные проекты в сфере строительства в Екатеринбурге и Свердловской области, Санкт-Петербурге.

Главное определиться с ЦЕЛЬЮ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 

Все остальное сделаем МЫ

Инвестирование с целью получения ежемесячного дохода от арендного бизнеса.

В этом случае мы Вам предлагаем рассмотреть объекты для получения пассивного дохода:
  • Объекты с уже готовыми долгосрочными арендаторами, сроком окупаемости до 9 лет и доходностью от 17%, возможностью получать ежемесячный доход от аренды до 1 млн. 
  • Объекты коммерческой недвижимости без арендаторов в проходимых и перспективных местах, на которые легко найти Арендаторов и в дальнейшем получать доход от сдачи в аренду. 
  • Строительство объектов коммерческой недвижимости под арендатора (федеральную сеть или ТЦ с арендаторами). В этом случае окупаемость будет от 5-6 лет и доходность до 20%. 

При подборе арендного бизнеса мы учитываем:
— экономические показатели (доходность, окупаемость),
— ликвидность объекта в долгосрочной перспективе (под какой бизнес это помещение можно будет сдать в аренду, как быстро и по какой цене продать),
— план развития окружающей территории,
— новое законодательство в сфере бизнеса,
— договор аренды анализируется на предмет рисков для нового собственника.


Инвестирование с целью получения дохода от перепродажи.

Коммерческая недвижимость, а именно ликвидные объекты, стоимость которых будет расти.
Доход от 20% в год.
Мы имеем многолетнюю практику работы с частными инвестициями в недвижимость. Мы знаем, когда появятся новые перспективные объекты, работаем на опережение и нашим клиентам достаются самые доходные.
Мы можем просчитать ликвидность объекта, планируемую прибыль, получить дополнительный дисконт, обезопасить Вас.
В дальнейшем вы сможете либо перепродать коммерческое помещение и получить спекулятивный доход, либо сдать в аренду и получать ежемесячный доход.

С каждым годом нашими клиентами, инвестирующими в недвижимость, становится всё больше людей.

Присоединяйтесь и Вы!


Мы постоянно придумываем новые направления для инвесторов, поэтому мы начали разработку перспективных инвестиционных проектов в строительстве
.
Это эксклюзивные проекты с окупаемостью от 5 лет, формирование и разработку с полной финансовой и юридической экспертизой которых мы берем полностью на себя.
Ваши перспективные инвестиции.

СМИ о нас

Вернуться к списку услуг

Инвестиции в коммерческую недвижимость г. Екатеринбург – БЦ К5

Вкладывать деньги в недвижимость – значит покупать дома, квартиры, офисные и торговые помещения с целью заработка на них. Жилая и коммерческая недвижимость ценится по-разному, но она всегда в цене и не теряет своей актуальности. Получать прибыль с нее можно двумя способами.

  • С целью перепродажи. Покупается квартира, коттедж, офис или торговое помещение на стадии строительства или с необходимостью минимального ремонта. Далее за свой счет выполняется базовая, недорогая отделка и выставляется на продажу. Разница составляет чистую прибыль. В случае с квартирами и офисами, приобретенными на стадии закладки фундамента, она может составлять около 25% от вложений.
  • Сдача в аренду. Для заработка на предоставлении помещений в наем идеально подходят однокомнатные квартиры и небольшие офисы с хорошей инфраструктурой. Срок окупаемости вложений зависит от условий аренды – посуточная или почасовая приносит больший доход, чем вариант сдачи в наем на длительный срок.

Мнение экспертов на инвестиции в недвижимость

В соответствии с современными градостроительными правилами на первых этажах новостроек располагаются только коммерческие помещения – под магазины, офисы, заведения сферы обслуживания. Если 15 лет назад предпочтение отдавалось жилой недвижимости, то сегодня при наличии такого ассортимента коммерческих помещений, выгоды приобретения последних очевидны.

Эксперт рынка недвижимости Леонид Рысев (VIPFLAT.ru), 25 лет работающий в данной сфере, составил свой рейтинг объектов по уровню доходов от их аренды.

  • Коммерческие помещения. Кроме расходов на покупку других затрат по содержанию нет. Для сдачи в аренду это идеальный вариант – арендаторы самостоятельно ремонтируют и обустраивают помещение под свои нужды. Заключив договор с точкой общепита, ателье, сетевым магазином, можно быстро окупить первоначальные затраты. Регулярно искать новых клиентов, как в случае с квартирой или апартаментами, не придется. Из издержек – только налог на доходы.
  • Апартаменты. Приобретенную недвижимость можно отдать в управление, пользоваться ею самостоятельно, принимать в ней гостей, организовывать встречи и мероприятия. С уходом с рынка хостелов, апартаменты растут в цене, повышается и спрос на их предоставление в аренду.
  • Жилые квартиры. Из всех типов недвижимости это самый проблемный вариант – нужен регулярный ремонт, контроль за жильцами, постоянный поиск новых клиентов.

По мнению эксперта РБК Дениса Колокольникова, в 2019 году доходность от сдачи в аренду коммерческой недвижимости составляет от 8 до 10% годовых против 4-5% от жилых объектов.

Преимущества вложений в коммерческую недвижимость

Согласно выводам аналитиков РБК инвестиции в коммерческую недвижимость на порядок выгоднее вложений в жилой сектор.

Проведенные исследования показали, что покупка офисных и торговых помещений для сдачи в аренду полностью окупается через 7-8 лет. Это же правило касается и покупки помещения в бизнес-центрах.

Почему лучше вложить деньги в коммерческую недвижимость?

Преимущества инвестиций в коммерческую недвижимость в Екатеринбурге очевидны.

  • Окупаемость в течение 7-8 лет. Жилые объекты начинают приносить прибыль только через 10-12лет. Это связано с высоким и стабильным спросом на офисные, торговые, складские и производственные помещения. Стоимость аренды офиса на порядок выше, чем квартиры той же площади.
  • Доходность в пределах 8-12 % годовых (с жилья можно получить максимум до 7%). Это связано с отсутствием затрат на содержание коммерческих помещений – они целиком возлагаются на арендатора.
  • Растущий спрос на помещения для бизнес-целей. Поддержка малого, среднего и крупного бизнеса государством неизменно ведет к его росту и процветанию. Для расширения бизнеса нужны площади с хорошей транспортной доступностью и развитой инфраструктурой. По этой причине спрос на бизнес-площади год от года растет.
  • Влияние на доходность. Чем презентабельнее офис и прилегающая территория, тем выше арендная плата. Вложившись однажды в качественный ремонт, поддерживая на достойном уровне техническое оснащение, можно заработать намного больше. Изначальные затраты на инфраструктуру и внешний вид окупятся в течение года в зависимости от их объема. Далее поступает только чистая прибыль, но уже в увеличенном объеме.
  • Обеспечение стабильного дохода. Правильно выбранное помещение простаивать без бизнесменов не будет. Вложившись однажды в его покупку, можно обеспечить себе источник дохода на всю жизнь.
  • Двойная доходность. Прибыльность инвестиций в коммерческую недвижимость основана не только на получении арендной платы, но и на увеличении ее стоимости со временем.
  • Использование в качестве залога при получении кредита. Банки охотно предоставляют займы в пределах 80% рыночной стоимости залогового имущества.
  • Устойчивость к кризисным явлениям. При резком росте инфляции, падении рубля и прочих колебаниях рынка коммерческая недвижимость остается в цене – банкротятся одни бизнесмены, им на смену приходят другие, нуждающиеся в обустроенных комфортных помещениях. Временный спад, характеризующийся общим падением спроса и замиранием бизнес-активности длится недолго. Последующие периоды с лихвой их окупают.

Владельцы офисов в бизнес-центрах, сдающие их в аренду, хорошо знают, что спрос на статусные помещения превышает предложение – без клиентов они не простаивают. Выбрав однажды коммерческую недвижимость в качестве источника дохода, менять ее на жилую нет смысла.

Cоветы инвестору, как рассчитать окупаемость коммерческой недвижимости

С давних времен инвестиции в недвижимость считаются надежным способом сохранить и приумножить сбережения. Они сопряжены с гораздо меньшим риском, по сравнению с размещением средств на депозитном счете, вложением в ценные бумаги и акции. Помещения коммерческого назначения всегда пользуются спросом. Даже при значительном колебании цен на недвижимое имущество в долгосрочной перспективе такие активы все равно дорожают. Чтобы извлечь максимальную выгоду из арендного бизнеса, нужно оценить все риски при покупке того или иного объекта, не поддаваясь эмоциям. Страх потерять деньги и жадность могут исказить реальное восприятие ситуации и стать причиной ошибочного решения.

Куда выгоднее всего инвестировать?

Доходность и срок окупаемости проекта зависят от вида недвижимости, в которую вложены средства. Коммерческие объекты могут быть:

  • офисными;
  • торговыми;
  • складскими.

Приобретение офисных помещений считается выгодным вложением денег, особенно, если они расположены в центральной части города или сопредельных районах. Однако недвижимость в местах с высокой деловой активностью стоит дорого. Поскольку аренда составляет 1-2% от стоимости имущества, возврата инвестиций при сдаче в аренду такой недвижимости придется ждать от 8 до 10 лет.

Торговые залы чрезвычайно востребованы. Самой большой популярностью пользуются крупные объекты. Чем больше площадь зала, тем меньше стоит квадратный метр. Поэтому большие помещения обходятся дешевле. Хорошую прибыль можно получить, сдавая в аренду торговый зал площадью 50-200 кв.м. Срок окупаемости инвестиций в таком случае составит 5-7 лет.

Складские помещения окупаются быстрее всего — за 3-5 лет. Пользуются популярностью удаленные от центра объекты площадью 100-500 кв.м. Основными арендаторами таких складов являются владельцы интернет-магазинов. Поскольку интернет-торговля стремительно развивается и количество онлайновых торговых точек постоянно растет, такой бизнес сулит большую выгоду. Преимуществом складских помещений является отсутствие необходимости делать дорогой ремонт. Клиентов интересует в первую очередь сигнализация и замена замков.

Советы инвестору при расчете окупаемости недвижимости

Многих инвесторов интересует, сколько стоит удачный проект. Успешность проекта зависит от того, насколько правильно выбран объект вложения средств. Существует несколько факторов, которые влияют на привлекательность помещения для арендаторов. К ним относятся:

  • уровень конкуренции;
  • доступность;
  • вид помещения;
  • трафик.

Главным риском для тех, кто собирается инвестировать в коммерческие помещения, является высокая конкуренция в этом сегменте рынка. Чем больше предложений, тем ниже цена и труднее найти арендатора. Поэтому лучше выбирать районы в Киеве, где количество аналогичной недвижимости небольшое. Однако отсутствие конкуренции может свидетельствовать о низком спросе на такие услуги.

Большое значение имеет транспортная доступность. Лучше всего, если рядом будет станция метро или оживленная остановка разных видов  общественного транспорта. В случае с офисными и торговыми помещениями важно наличие парковки. Для складских помещений достаточно, чтобы рядом была хорошая транспортная развязка.

Желательно приобретать помещения, расположенные на первом этаже и имеющие широкий вход. Полуподвальные и подвальные объекты спросом не пользуются. Не нравятся арендодателям и офисы, у которых есть высокое крыльцо. Сдавать недвижимость в аренду лучше в оживленных местах, которые посещает много народа. Трафик в новых микрорайонах, в которых много многоэтажных домов, гораздо больше, чем в старых районах, застроенных «хрущёвками» и коттеджами.

Инвестировать можно в готовый объект или строящийся. На вторичном рынке проще подобрать выгодный вариант, поскольку можно проанализировать уже имеющуюся привлекательность того или иного объекта. Определить востребованность нового помещения трудно. Оно может не оправдать возложенных надежд. Однако строящиеся квадратные метры можно купить гораздо дешевле, чем готовые. При этом они дадут такую же прибыль.

Выбирая, куда вложить деньги в Украине, нужно учитывать сумму коммунальных платежей и налоговую нагрузку. Надежные и платежеспособные арендаторы предпочитают работать с НДС. Поэтому стоит перейти на общую систему налогообложения, или открыть ФЛП. Приобретая объект, нужно обязательно снять показания счетчиков на приборах учета воды, газа и тепла.

Собираясь заняться арендным бизнесом, нужно приготовиться к тому, что помещение периодически будет простаивать. Даже в удачном, с точки зрения инвестиций, месте арендные каникулы могут растянуться на 2-3 месяца. В менее оживленном районе помещение может оставаться пустым до полугода. Если владелец не может сдать недвижимость более 6 месяцев подряд,  это свидетельствует о том, что он не использует все имеющиеся возможности для продвижения своего товара

Мнение эксперта: качественная коммерческая недвижимость более доходна, чем жилая.

Инвестировать в коммерческую недвижимость может каждый, главное – заручиться поддержкой грамотного консультанта, уверена Лада Брагина, заместитель директора Департамента коммерческой недвижимости АН «Итака». Мы попросили Ладу рассказать о ключевых тенденциях сегодняшнего рынка коммерческой недвижимости и об основных правилах успешных инвестиций в этом сегменте.

— В 2020 году жилая недвижимость резко подорожала, на рынке коммерческих помещений ситуация аналогичная?
— Подорожание жилой недвижимости в 2020 году напрямую связано с господдержкой ипотечного кредитования на рынке строящегося жилья. Ипотечные ставки для покупателей коммерческой недвижимости в 2020 году существенно не изменились и остались высокими — 12-14 % годовых. Вместе с тем пандемия и вызванный ею экономический кризис привели к закрытию большого количества организаций, особенно в сфере услуг населению. Возросло количество свободных площадей, ставки снизились. Все вышесказанное должно, по логике, привести к снижению стоимости коммерческой недвижимости, но произошло на самом деле следующее — в 2020 году самые интересные и высокодоходные объекты подорожали, сегмент офисной недвижимости замер в ожидании лучших времен, несмотря на снижение арендных ставок, а промышленная и складская недвижимость показала небольшой, но устойчивый рост. Труднее всего пришлось объектам, расположенным во дворах, на вторых этажах жилых зданий и переоцененным до 2020 года помещениям. При этом, сейчас инвесторы-собственники стараются не продавать свою коммерческую недвижимость и внимательно наблюдают за ситуацией.

— Распространено мнение, что коммерческая недвижимость более доходная по сравнению с жилой, так ли это на самом деле? Есть ли средние показатели окупаемости коммерческих помещений в Петербурге?
— Однозначно: качественная коммерческая недвижимость более доходна, чем жилая. Например, на данный момент, средняя окупаемость объектов стрит-ритейл составляет 10-13 лет, это очень хороший показатель. Дальновидные инвесторы понимают, что экономика арендного бизнеса вряд ли в ближайшее время будет улучшаться и вкладываются в коммерческую недвижимость и с более долгим сроком возврата инвестиций. При этом взгляд инвесторов все чаще обращается в сторону промышленно-складской недвижимости, рентабельность которой при правильном подборе объекта может оказаться выше, чем в сегменте стрит-ритейл.

— На что обратить внимание при выборе помещения?
— Это вопрос целой лекции! На мой взгляд, три кита в данном вопросе – локация, арендная ставка, минимум заемных средств. В целом, ничего нового, но нюансов множество – ликвидность, рентабельность, особенности расположения объекта в здании, технические характеристики самого помещения и их соответствие запросам потенциальных арендаторов. Привлекательность объекта повышают такие факторы как витринные окна, наличие нескольких входов, высокие потолки, большое количество киловатт и другие. Универсальной формулы успеха не существует, каждый вариант нужно рассматривать индивидуально и с учетом всех обстоятельств.

— Что посоветуете начинающим инвесторам?
— По большому счету, инвестировать в коммерческую недвижимость, как и в жилую, может любой человек. Учесть все нюансы и выбрать оптимальный вариант поможет профессиональный консультант. Важно идти в ногу со временем. Запрос «хочу магазин 100 метров за 10 млн с окупаемостью 8 лет» уже не актуален, но петербургский рынок коммерческой недвижимости предлагает сегодня много новых перспективных форматов и вариантов. Специалисты нашего Департамента с радостью помогут вам сориентироваться во всем многообразии предложения. Доверяйте профессионалам, инвестируйте выгодно!

Инвестиции

Изучайте репутацию девелопера и его руководства.

Узнайте у девелопера, какие они могут дать гарантии.

Внимательно изучайте документы, которые подписываете. Не начинайте партнерство, пока не будут ясны все условия.

Договоритесь финансировать проект поэтапно.

Обсуждайте условия входа и выхода из проекта: сроки, права, порядок расчетов.

Изучайте ваши обязательства. И не забывайте про штрафные санкции за их несоблюдение. Условия должны быть, как минимум, симметричными.

Узнайте у девелопера, почему они привлекают инвестиции, а не реализуют проект собственными силами.

Убедитесь, что на объект есть конкретные арендаторы, готовые назвать площади и арендные ставки.

Чем длиннее такой список потенциальных арендаторов, тем лучше.

Проверьте, насколько универсальны ваши площади: конфигурация помещений, входные группы, площади, наличие коммуникаций, предоставление условий для лицензируемых деятельностей.

Следите за ремонтом и не скупитесь на нём. Сломанный доводчик или ручка потянет за собой дверь. Она повредит раму, а та испортит стены. Даже самые незначительные поломки могут вам обойтись гораздо дороже, если их вовремя не исправить.

Закладывайте сменяемость арендаторов. Отложите финансовый запас на случай съезда арендатора. Особенно, если вкладываете все накопления или берёте кредит для инвестирования. Как правило, достаточно 1-2 месяцев, чтобы найти ему замену.

Отложите финансы на обслуживание объекта: оплата аренды земельного участка(для временных объектов), текущий и капитальный ремонт, коммунальные услуги, пожарные и охранные системы.

Застрахуйте объект. Это позволит компенсировать деньги в случае непредвиденной ситуации. Но внимательно изучайте требования страхового договора. Не всегда заключение договора гарантирует получение страховой выплаты.

Войдите в состав собственников объекта недвижимости и вы будете надежно защищены на законодательном уровне.

Срок окупаемости инвестиций в недвижимость: Как рассчитать

Период окупаемости является одним из нескольких показателей эффективности инвестиций в недвижимость и представляет собой количество лет, необходимое для возмещения первоначальных денежных средств, вложенных в конкретную недвижимость .

Более конкретно, период окупаемости рассчитывается как количество лет, в течение которых денежные потоки после уплаты налогов, которые, как ожидается, будут получены от инвестиций в недвижимость, составят в сумме сумму, равную первоначальным инвестиционным затратам, уплаченным инвестором.

Чем выше чистый операционный доход (NOI), полученный от собственности, и быстрее темпы ее роста в течение периода владения, тем короче период окупаемости инвестиций. Обычно срок окупаемости девелоперских проектов и инвестиций в недвижимость составляет несколько лет.


Если вы хотите обсудить любые вопросы, которые могут у вас возникнуть в отношении этой статьи или о том, как использовать определенный набор данных для выполнения расчетов или анализа, обсуждаемых в этой статье , , нажмите на кнопку ниже, чтобы запланировать онлайн-учебник/ консультационная сессия с Dr.Сивитаниды

ЗАКАЗАТЬ СЕАНС ​​


Упрощенная формула для расчета периода окупаемости инвестиций в недвижимость

Упрощенная формула, приведенная ниже, может дать оценку периода окупаемости, если ожидается, что ожидаемый денежный поток от собственности будет постоянным во времени .

Срок окупаемости = Стоимость инвестиций в акционерный капитал / Годовой денежный поток после уплаты налогов

Эта упрощенная формула имеет несколько ограничений, поскольку ежегодные денежные потоки недвижимости редко бывают постоянными, особенно в случае крупной сдаваемой в аренду недвижимости с несколькими арендаторами.Чтобы применить эту формулу, необходимо рассчитать денежный поток после уплаты налогов (ATCF). Формула для расчета ATCF выглядит следующим образом, предполагая, что заимствования используются :

ATCF = NOI – (Налогооблагаемый доход * Налоговая ставка) – Обслуживание долга

Налогооблагаемый доход в приведенной выше формуле рассчитывается как:

Налогооблагаемый доход = NOI – Амортизация – Выплата процентов

Кроме того, обслуживание долга относится ко всем платежам по кредиту, уплачиваемым ежегодно.

Методы и ставки амортизации различаются в зависимости от страны и применяются к покупной цене для расчета суммы амортизации, которая будет вычтена из NOI, и расчета налогооблагаемого дохода.Все вышеперечисленное и почти все формулы, представленные и обсуждаемые на нашем веб-сайте , включены в полностью БЕСПЛАТНУЮ 48-страничную электронную книгу Математика анализа недвижимости , которую вы можете скачать на этой странице (без электронной почты адрес или что-то еще у вас спросят).

Как рассчитать период окупаемости инвестиций в недвижимость

Если ожидаемые потоки денежных средств от имущества не являются постоянными , то период окупаемости инвестиций в недвижимость можно рассчитать следующим образом:

(1) Оцените общие инвестиционные затраты на приобретение недвижимости.Сюда входят не только цена покупки , но и все расходы, предшествующие приобретению, включая юридические услуги, консультации, комиссионные сборы ипотечного брокера, комиссионные сборы за ипотечный продукт, поиск титула, сборы за оценку и любые другие расходы, понесенные инвестором в связи с завершением сделки. .

(2) Оцените ожидаемые ежегодные денежные потоки после уплаты налогов от собственности в течение следующих 10 лет, принимая во внимание все притоки денежных средств (доходы от аренды и другие доходы) и оттоки, такие как арендная плата за землю, операционная расходы, выплаты по ипотеке, потеря вакансий, налоговые платежи и т. д., связанные с владением и эксплуатацией конкретного имущества. Эти денежные потоки, скорее всего, будут отличаться от года к году.

(3) Суммируйте ежегодные денежные потоки до тех пор, пока их сумма не станет равной или превысит первоначальные инвестиционные затраты. Другими словами, рассчитайте для каждого года в будущем совокупный денежный поток . Например, совокупный денежный поток после уплаты налогов за пятый год будет равен сумме ежегодных денежных потоков после уплаты налогов за первые пять лет.

(4) Если к 10 -му -му году совокупный денежный поток все еще ниже первоначальных инвестиционных затрат, анализ ожидаемых денежных потоков необходимо продолжить в будущем, чтобы рассчитать период окупаемости.Однако имейте в виду, что чем дальше в будущее растянуты ваши прогнозы денежных потоков после уплаты налогов, тем они менее надежны и менее содержательны.

(5) -й год, в течение которого совокупный денежный поток равен или превышает первоначальные инвестиционные затраты, представляет собой период окупаемости.


Полностью БЕСПЛАТНАЯ 48-страничная электронная книга Анализ недвижимости Math для наших посетителей. D загрузите его с этой страницы нашего сайта.У вас не спросят адрес электронной почты или что-то еще .


Ограничения оценок периода окупаемости

Период окупаемости является полезным суммарным показателем того, насколько быстро инвестор может ожидать возврата капитала, вложенного в недвижимость, особенно когда прогнозы денежных потоков основаны на консервативных предположениях. Однако при изучении оценки периода окупаемости инвестиций в недвижимость важно понимать ее слабости и ограничения :

(1) Чем дольше период окупаемости, тем менее точна оценка, поскольку точность и надежность прогнозов движения денежных средств снижаются экспоненциально по мере продвижения в будущее.Если недвижимость, которую вы оцениваете, не связана с долгосрочной арендой с сильными арендаторами, любые прогнозы будущих денежных потоков за пределами горизонта 3-5 лет следует рассматривать с особой осторожностью.

(2) Второй недостаток использования этого показателя заключается в том, что он не принимает во внимание сроки денежных потоков . Если те же денежные потоки, полученные в течение лет периода окупаемости, перераспределить по времени их окупаемости, то мы все равно получим ту же оценку срока окупаемости инвестиций.Однако с точки зрения доходности инвестиций ранние денежные потоки в размере весят гораздо больше в общем доходе от инвестиций, поскольку их можно реинвестировать. Таким образом, инвестиции с одинаковым периодом окупаемости могут иметь существенно разную внутреннюю норму доходности (IRR), , если существенно различаются сроки более крупных положительных денежных потоков .

(3) Показатель периода окупаемости полностью игнорирует денежные потоки , ожидаемые к получению после периода окупаемости , что является еще одним фактором, делающим его неполным показателем эффективности инвестиций в недвижимость.

(4) Описанная методика оценки срока окупаемости не учитывает дополнительных доходов, полученных от реинвестирования положительных денежных потоков при их получении инвестором.

Таким образом, период окупаемости является полезным показателем эффективности инвестиций в недвижимость, но неполным. Он должен быть дополнен оценками внутренней нормы прибыли посредством тщательного анализа всех ожидаемых денежных потоков от собственности в течение инвестиционного горизонта с использованием модели дисконтированных денежных потоков (DCF).


Полностью БЕСПЛАТНАЯ 48-страничная электронная книга Анализ недвижимости Math для наших посетителей. D загрузите его с этой страницы нашего сайта. У вас не спросят адрес электронной почты или что-то еще .


Каталожные номера

Кольбе, П. Т., и Грир, Г. Э. (автор), Гейлон Э. Грир. (2012). Инвестиционный анализ для принятия решений в сфере недвижимости, 8-е издание. Образование в сфере недвижимости Дирборн.

Гелтнер, М., Миллер, Н. Г., Клейтон, Дж.и Эйхгольц, П. (2013). Анализ коммерческой недвижимости и инвестиции (с компакт-диском) . Онкурс обучения

Sivitanides, P.  2008. Инвестирование в недвижимость с двузначным доходом . Издательство BookSurge.

Похожие сообщения

Основы инвестиций в недвижимость: показатели доходности недвижимости
Основы инвестиций в недвижимость: отчет о прибылях и убытках
Чистый операционный доход (NOI)
Основы инвестиций в недвижимость: движение денежных средств до налогообложения

Нравится:

Нравится Загрузка…

Связанные

8 Основы инвестирования в коммерческую недвижимость для начинающих

Резюме: В этой статье вы узнаете все тонкости инвестирования в коммерческую недвижимость для начинающих. Когда вы узнаете больше об инвестициях в коммерческую недвижимость, вы также узнаете, как выбрать инвестиции в коммерческую недвижимость, которые подходят для вашей всеобъемлющей финансовой стратегии. Читайте дальше, чтобы узнать, как начать.

Введение

К объектам коммерческой недвижимости обычно относятся торговые, промышленные, офисные, складские, многофункциональные и многоквартирные дома.Знаете ли вы, что инвестирование в коммерческую недвижимость предлагает многочисленные преимущества и потенциальные выгоды для опытного инвестора? Эти преимущества включают в себя: стабильный денежный поток, легкодоступных арендаторов, более низкие риски незанятости и более высокий потенциальный доход.

Однако, прежде чем просто покупать коммерческую недвижимость, инвесторы должны пройти комплексную проверку, чтобы убедиться, что недвижимость соответствует вашей инвестиционной стратегии.


Принцип №1: Определите, является ли инвестирование в коммерческую недвижимость правильной стратегией для вас

Как и в случае с жилой недвижимостью, инвестирование в коммерческую недвижимость потребует от вас должной осмотрительности.Эти сложные сделки с недвижимостью помогут вам сначала понять, соответствует ли потенциальная недвижимость правильной инвестиционной стратегии для ваших финансовых потребностей и целей.

Денежный поток

Как следует из названия, стратегия денежных потоков включает в себя понимание ваших ожиданий и управление ими. Прежде чем двигаться вперед по этому типу стратегии, задайте себе следующие типы вопросов.

  1. Если недвижимость имеет более низкий ежемесячный денежный поток, означает ли это, что это не так уж выгодно?
  2. Если собственность имеет более высокий ежемесячный денежный поток, но имеет другие риски, означает ли это, что это хороший выбор для моего портфеля?

Отвечая на эти вопросы, имейте в виду, что стратегии для каждого объекта будут разными.Определите свои ожидания, управляйте этими ожиданиями, а затем с непредвзятой точки зрения определите, будет ли недвижимость соответствовать этим ожиданиям и, таким образом, достигнет ваших финансовых целей. Наконец, цель недвижимости с денежным потоком состоит в том, чтобы быть более пассивной инвестиционной стратегией, требующей меньшего практического подхода (особенно по сравнению с недвижимостью с добавленной стоимостью).

Добавление стоимости

Имущество, которое считается «добавленной стоимостью», обычно относится к тому, что требует завершения некоторых работ, прежде чем оно сможет: а) получить более высокую ежемесячную арендную плату, или б) быть сданным в аренду арендаторам.Имея это в виду, недвижимость с добавленной стоимостью обычно соответствует следующим критериям:

.
  1. Требуется ремонт.
  2. Отсроченное техническое обслуживание.
  3. Внешний вид/озеленение собственности нуждается в улучшении.

Важно помнить, что недвижимость с добавленной стоимостью — это активная стратегия. Кроме того, в нем будет много движущихся частей, а это значит, что вам нужно будет полагаться на свою местную команду, чтобы эффективно завершить каждый этап.Наконец, когда вы добавляете стоимость недвижимости, вы должны осознавать, что ваш денежный поток, как правило, будет ниже. Однако после того, как к собственности будет добавлена ​​стоимость, вы, как правило, начнете видеть более высокие денежные потоки, а также более высокую стоимость продажи, когда вы решите в конечном итоге продать коммерческую недвижимость.

Время удержания

Когда вы смотрите на недвижимость, вы должны определить приемлемые временные рамки. Например, недвижимость с денежным потоком, как правило, готова к немедленной сдаче в аренду, в то время как недвижимость с добавленной стоимостью должна быть проделана до сдачи в аренду единиц и/или всего здания.Существуют некоторые общие сроки, которые можно ожидать для каждого типа коммерческой инвестиционной стратегии.

  • Объекты с добавленной стоимостью обычно хранятся от одного до трех лет.
  • Покупка и продажа в течение 12 месяцев обычно согласуется со стратегией переворота (в отличие от стратегии «купи и держи»).
  • Недвижимость с денежным потоком может быть использована для получения дохода, необходимого для инвестирования в другую собственность.
  • Коммерческая недвижимость в районах с высокой стоимостью, как правило, удерживается, так как возможности для повышения рыночной арендной платы выше.

Благодарность

Когда вы смотрите на коммерческую недвижимость, учитывайте потенциальную оценку. Следующие типы вопросов помогут определить, как долго вы хотите удерживать недвижимость, прежде чем принять решение о ее продаже.

  • Существует ли высокий спрос на землю/площадь под строительство в этом районе?
  • Все больше людей (из года в год) переезжает в этот район?
  • Цены на аренду продолжали расти (или снижаться)?
  • Бизнес стекается в этот район?

Эти типы вопросов могут помочь не только определить срок владения коммерческой недвижимостью, но также могут дать представление о прогнозируемой оценке инвестиций.


Основа № 2: Определите, подходит ли вам многосемейное инвестирование

При инвестировании в многоквартирные дома вы должны решить, какой тип проекта вы хотите приобрести. Имея это в виду, поскольку многоквартирные дома наиболее близки к жилым домам, большинство людей склонны тяготеть к этому типу зданий.

Проект движения денежных средств

Проект движения денежных средств обычно имеет следующие особенности:

  • Это основной драйвер многоквартирного дома.
  • Высокая заполняемость (идеально в сочетании с низкой текучестью, т.е. жильцы обычно продлевают договор аренды из года в год).
  • Помещения сдаются в аренду по текущим рыночным арендным ставкам или выше.
  • Расходы невелики и/или покрываются за счет арендных ставок.

Проект добавления ценности

Проект с добавленной стоимостью обычно имеет следующие характеристики:

  • Более низкая заполняемость (особенно по сравнению с конкурентами в этом районе).
  • Квартиры сдаются в аренду ниже текущих рыночных арендных ставок.
  • Внешний или внутренний вид нуждается в обновлении.
  • Высокие эксплуатационные расходы (возможно, из-за более высоких затрат на техническое обслуживание, увеличения расходов или плохого управления).
  • Как правило, им сложнее управлять, чем имуществом с денежными потоками.

Период ожидания Проект

Для проекта с периодом удержания сначала сравните денежный поток с потенциалом добавленной стоимости свойства. Следующие типы вопросов могут помочь определить, соответствует ли многоквартирный дом вашим потребностям в денежных потоках, а также вашей общей инвестиционной стратегии.

  • Как арендная плата соотносится с текущими рыночными арендными ставками?
  • Как выглядит интерьер и экстерьер объекта (и квартир) по сравнению с другими объектами недвижимости в этом районе?
  • Обеспечивает ли заполняемость достаточно высокий ежемесячный денежный поток?
  • Что можно сделать, чтобы а) увеличить ежемесячную арендную плату, б) увеличить заполняемость или в) снизить эксплуатационные расходы?

Принцип № 3: Определите, является ли розничная/трехкратная чистая аренда правильной стратегией для вас

Тройной чистый лизинг (triple-Net или NNN) относится к договору аренды, при котором арендатор оплачивает все налоги на недвижимость, техническое обслуживание и страхование здания коммерческой недвижимости.Кроме того, арендатор оплачивает согласованные «обычные сборы», такие как арендная плата, коммунальные услуги и т. д. Инвесторы могут захотеть приобрести коммерческую недвижимость и реализовать тройную чистую аренду по следующим причинам:

  • Менее практическая стратегия (обычно используется с розничным клиентом).
  • Доходность может быть меньше, чем у других инвестиционных стратегий, однако это более пассивная стратегия.
  • Риск немного ниже.
  • Простота управления (как правило, плата за управление ниже, если участвует управляющий недвижимостью; однако в большинстве случаев тройной чистой аренды управляющий недвижимостью не предусмотрен).

Эта стратегия часто применяется, когда вы хотите стимулировать свой портфель.


Принцип № 4: понимание финансирования коммерческой недвижимости

Финансирование коммерческой недвижимости обычно отличается от финансирования жилой недвижимости. Фактически, многие коммерческие возможности требуют, чтобы инвесторы соответствовали более высоким стандартам дохода или собственного капитала, а также были в состоянии брать на себя более крупные финансовые обязательства.

Процентные ставки

Процентные ставки на коммерческую недвижимость зависят от текущей основной ставки, а также от понимания того, как банки фактически занимают деньги, необходимые для предоставления вам кредита с фиксированной или плавающей процентной ставкой.

  • Основная ставка. Самая низкая ставка, по которой деньги могут быть заимствованы коммерчески.
  • Как банки занимают. Банки получают свои деньги, беря взаймы по основной ставке, одалживая их вам, добавляя к ним процентную ставку, а затем банк зарабатывает деньги на спреде.

Амортизация

Банки могут увеличить период амортизации (AM). Например, у вас может быть кредит на 10 лет с периодом погашения 20 лет. В последнем случае, чем длиннее AM, тем меньше долга вы будете платить ежемесячно.Чем короче AM, тем выше оплата каждый месяц. Как видно ниже, каждый период AM имеет свои плюсы и минусы.

  • Более длинный AM имеет меньшую выплату долга, но более высокую процентную ставку.
  • Более короткий AM имеет более высокий платеж по долгу, но более низкую процентную ставку.

Продолжительность займа

Продолжительность кредита обычно коррелирует с продолжительностью аренды. При выборе варианта финансирования важно учитывать как продолжительность кредита, так и период погашения.

Тройной чистый лизинг / розничное финансирование

Тройной чистый лизинг и финансирование розничной торговли обычно основываются на следующих факторах:

  • Срок аренды проверяется для определения периода амортизации, а также срока кредита.
  • Первоначальный взнос обычно составляет от 25 до 35 процентов.
  • Процентная ставка обычно ниже (однако она зависит от внесенного первоначального взноса, а также от срока аренды).
    Банки обычно рефинансируют, когда арендатор продлевает договор аренды.Однако процентная ставка может измениться в это время и быть выше средней процентной ставки в пять-шесть процентов, которая обычно предоставляется.

Финансирование многоквартирных домов

Существует несколько типов возможностей финансирования многоквартирных домов.

  • Агентское кредитование. Этот тип финансирования применяется для объектов недвижимости, стоимость которых превышает 1 миллион долларов. Этот тип кредита также имеет период амортизации 30 лет и низкую фиксированную процентную ставку (в течение установленного периода времени).
  • Традиционное кредитование. Этот тип финансирования имеет определенные условия кредитования, обычно имеет процентную ставку от пяти до шести процентов и часто имеет 25-летний период амортизации.

Финансирование одной семьи в сравнении с коммерческим финансированием

Возможность финансирования дома на одну семью обычно имеет следующие условия:

  • Амортизируется равномерно в течение срока кредита.
  • Имеет фиксированную процентную ставку в течение всего срока кредита.
  • Существует более высокий спрос и, как правило, вторичный рынок для домов на одну семью.
  • Часто основывается на оценке дома.

Коммерческое финансирование обычно исследуется при следующих условиях:

  • Срок кредита обычно совпадает со сроком аренды.
  • Обычно существует более длительный период амортизации.
  • Фиксированная процентная ставка обычно устанавливается на определенный период времени, а затем переходит в «плавающий» период.
  • Вторичный рынок меньше, а это означает, что процентные ставки обычно выше.
  • Кредит часто основывается на движении денежных средств от собственности, а не на ее оценочной стоимости.

Принцип #5: Знайте, как читать проформу коммерческой недвижимости

Проформа коммерческого арендного имущества, по сути, является финансовым анализом имущества. В рамках этого отчета вам необходимо будет просмотреть валовой доход, уровень вакансий, а также операционные расходы.

Валовой доход

Валовой доход определяется как сумма дохода, которую вы могли бы получить, если бы недвижимость была занята на 100 процентов.

Вакансия

Вакансия обычно указывается в процентах от валового дохода. При расчете вакантности (а также прогнозируемой доли вакантности) большинство инвесторов будут генерировать финансовые модели, основанные на пяти процентах меньше, чем текущий уровень вакантности.

Операционные расходы

Операционные расходы будут включать в себя техническое обслуживание, коммунальные услуги, налоги на имущество и плату за управление. Имейте в виду, что с недвижимостью с тройной чистой арендой вы не будете платить вышеупомянутые операционные расходы.

Вообще говоря, многоквартирные дома должны получать 25-40 процентов валового дохода, направляемого на операционные расходы. Последняя сумма будет зависеть от множества факторов, в том числе от того, считается ли недвижимость собственностью с денежным потоком или с добавленной стоимостью. Если это последнее, то вам нужно будет учитывать затраты на ремонт и модернизацию недвижимости при рассмотрении операционных расходов.

Обслуживание долга

Часть формального документа, посвященная обслуживанию долга, буквально относится к выплате вашего долга, не включая операционные расходы.

NOI (Чистый операционный доход) = Валовой доход – Вакансия – Операционные расходы

NOI рассчитывается как наличные деньги, которые вы получите до вычета налогов, но после того, как вы оплатите все свои операционные расходы. Важно отметить, что NOI не включает обслуживание вашего долга.

Ставка CAP

Ставка CAP — это ваш NOI, выраженный в процентах по сравнению с тем, что вы заплатили за коммерческую инвестиционную недвижимость. Вы можете думать об этом как о рентабельности инвестиций, полученной до того, как обслуживание долга будет снято.

Оплата наличными (COC)

COC — это ваша рентабельность инвестиций после того, как вы взяли на себя обслуживание долга. Важно отметить, что COC рассчитывается не по покупной цене, а по первоначальному взносу, когда вы приобрели коммерческую инвестиционную недвижимость.

Внутренняя норма доходности (IRR)

IRR покажет, как работают ваши инвестиции. Он рассчитывает эту цифру, показывая стоимость денег (вложенных в инвестиции в коммерческую недвижимость) по сравнению с другими инвестициями.Другими словами, IRR помогает определить, правильно ли «растут» ваши деньги с вашей текущей коммерческой инвестиционной недвижимостью, или есть ли другая (более сильная) инвестиционная возможность, которая приведет к более высокому IRR.


Принцип № 6: Понимание тройной чистой аренды

Как упоминалось ранее, многие инвесторы в коммерческую недвижимость, которые хотят использовать пассивную стратегию с меньшим риском, часто изучают возможности, которые существуют с тройной чистой арендой. Важно отметить, что тройная чистая аренда уникальна и включает в себя различные критерии, которые необходимо выполнить, прежде чем идти по этому пути.

Абсолютный NNN (тройная сеть)

Абсолютный NNN будет соответствовать следующим критериям:

  • Вы владеете зданием, арендатор оплачивает все расходы.
  • Налоги на имущество, техническое обслуживание и страховку оплачивает арендатор.
  • Расходы, сборы, ежемесячная арендная плата и т. д. четко прописаны в договоре аренды. Кроме того, определяется, как арендатор будет оплачивать вышеупомянутые расходы (т. е. будет ли арендатор «возмещать вам» каждый месяц расходы в дополнение к согласованной ежемесячной арендной плате, или расходы будут выставляться непосредственно арендатору, чтобы каждый месяц все вы получаете один арендный чек).

NN (двойная сетка)

В NN обычно задаются следующие условия:

  • Все расходы выставляются арендатору, за исключением расходов на крышу, конструкцию и парковку.
  • Расходы, связанные с крышей, будут разными. Как правило, в этой ситуации крыша прослужит от 20 до 30 лет и, следовательно, обычно не требует больших затрат в течение срока аренды.
  • Структура будет зависеть от того, когда здание было построено, а также от того, как оно было построено, что приведет к снижению или увеличению расходов владельца.

Условия аренды

При изучении условий аренды помните о следующих рекомендациях по рентабельности инвестиций:

  • Если срок аренды составляет 3 года или меньше, вам нужна 8-процентная CAP или выше. Причина более высокой CAP заключается в том, что, как правило, более высокий риск связан с более низким сроком аренды.
  • Если срок аренды составляет от 3 до 5 лет, вам нужна 7-8-процентная CAP.
  • Если срок аренды составляет от 5 до 10 лет, вам нужна CAP от 6,5 до 7 процентов.
  • Если срок аренды составляет 10 лет и более, вам нужна 6-процентная CAP.

Композиции в районе (аренда и продажа)

При рассмотрении вопроса об инвестировании в коммерческую недвижимость с возможностью тройной чистой аренды важно учитывать следующие факторы.

  • Посмотрите арендные ставки, а также общие условия аренды для аналогичных зданий в этом районе.
  • Посмотрите, сколько такой же арендатор платит за аренду (за аналогичный тип помещения в этом районе).
  • Изучите последние распродажи в этом районе.
  • Какова CAP для аналогичных типов зданий, недавно проданных в этом районе?

Категория арендатора

При рассмотрении тройной чистой аренды следует оценивать класс арендатора. Для расчета оценки арендатора необходимо задать следующие типы вопросов.

  • Какова их кредитоспособность?
  • Заслуживает ли арендатор доверия?
  • Они поддерживаются публичной компанией?

Как правило, чем выше класс арендатора, тем ниже CAP.Однако, несмотря на то, что CAP может быть ниже, арендаторы более высокого класса часто подвергаются меньшему риску.


Принцип № 7. Понимание роли управления недвижимостью для коммерческих зданий

Роль управления коммерческой недвижимостью несколько отличается от управления жилой недвижимостью. У управляющего коммерческой недвижимостью будут разные обязанности, в зависимости от типа собственности. Например, у владельца обычно нет управляющего имуществом для тройной чистой аренды.

Кроме того, то, сколько ожидается от управляющего недвижимостью, сильно повлияет на ставку, которую ему платят. Если владелец использует полностью невмешательство или пассивный подход, то стоимость управления недвижимостью будет выше.


Принцип № 8. Определите, требуется ли помощь инвестора или управление активами

Помощь инвесторам предоставляется отраслевым экспертом, а также их командами по недвижимости для активного изучения других возможностей на рынке недвижимости.

  • Некоторые коммерческие инвестиции также предлагают возможности управления активами Property Team (чтобы вы могли использовать более пассивный подход к инвестированию).
  • Вы получите дополнительную ценность, зная, что на месте работают местные эксперты, которые внесут свой непосредственный вклад и применят свой опыт к вашим коммерческим инвестициям.
  • Используйте знания опытного инвестора при выборе объекта коммерческой недвижимости.

Когда следует использовать Asset Manager?

Управляющий активами часто используется при покупке собственности с несколькими арендаторами.Управляющий активами может быть особенно полезен, когда инвесторы пытаются получить финансирование для нескольких арендаторов или нескольких подразделений, и этот процесс является более сложным.

Управляющие активами являются экспертами в своей области, имеют большой опыт покупки и управления этими типами активов и могут сопровождать вас на протяжении всего процесса. Если вы новичок, менеджеры активов могут быть очень полезными.


10 часто задаваемых вопросов об инвестициях в коммерческую недвижимость

Помните, что вы всегда можете поговорить со своим консультантом по инвестициям, чтобы узнать больше о коммерческой недвижимости и помочь выбрать наилучшую для вас инвестиционную стратегию.

1 – Я заинтересован в том, чтобы стать CCIM (Certified Commercial Investment Member), куда мне обратиться для этого?

Зайдите на CCIM.com и пройдите хотя бы вводный курс или курс 101. Эти курсы повышения квалификации обеспечат отличное знакомство с рынком коммерческого инвестирования.

2 – Можете ли вы найти полностью амортизированный коммерческий кредит на 20–25 лет?

Короткий ответ — да. Более вероятно, что вы получите один за 25, если он поступает из местного банка.

3 – Почему NOI (чистый операционный доход) не включает обслуживание долга?

Короткий ответ: «просто не работает». Более длинный ответ заключается в том, что получение кредитов является предвзятым процессом, а наличные деньги — нет, поэтому NOI не включает обслуживание долга.

4 – Что такое абсолютная сеть?

Абсолютная нетто означает, что арендатор оплачивает все расходы. В этом случае валовая стоимость будет такой же, как абсолютная чистая.

5 – Приведет ли арендатор более высокого класса к более низкой процентной ставке кредитора?

Да, так как риск будет снижен как для вас, так и для вашего кредитора.

6 – Включены ли затраты на закрытие в расчет NOI по ставке CAP?

Короткий ответ — да, поскольку затраты на закрытие считаются частью первоначальных инвестиций и расходов и, таким образом, включаются в расчет NOI.

8 – Кто управляет Triple Net Lease (NNN)?

Обычно вы, владелец, управляете NNN. Однако, если вам нужен управляющий недвижимостью, вы всегда можете нанять его для управления NNN.

9 – Какова типичная доходность многоквартирной или торговой недвижимости?

Доход будет зависеть от спроса на рынке.Например, если на рынке есть высокий спрос, вы, как правило, получите более низкую прибыль. Однако денежный поток часто выше, поскольку существует высокий спрос. Другими словами, стратегия, рынок и риск будут напрямую влиять на доходность многоквартирной или торговой недвижимости.

10 – А как насчет повышения процентных ставок? Как это повлияет на мой денежный поток, когда ставка изменится?

Как правило, в рамках договора аренды у вас будет повышение арендной платы, чтобы приспособиться к увеличению процентных ставок.Это позволит сохранить стабильный денежный поток, поскольку процентные ставки потенциально увеличиваются.


Заключение

Инвестирование в коммерческую недвижимость для новичков может быть сложным процессом. Тем не менее, он предлагает ряд преимуществ, включая более высокий потенциальный доход, более низкий уровень вакантных площадей, стабильные возможности притока денежных средств и арендаторов высокого класса. С помощью эксперта и проведения собственной комплексной проверки вы будете на пути к получению пассивного дохода от коммерческой недвижимости.


Источники:

https://realwealth.com/learn/conventional-financing-specialty-financing/
https://realwealth.com/webinars/the-fundamentals-of-investing-in-commercial-property-part-2/
https ://www.udemy.com
https://www.fortunebuilders.com
https://www.commercialpropertyadvisors.com
https://www.thebalance.com

6 практических правил для каждого инвестора в недвижимость

Фрэнк Галлинелли


Жизнь может быть тяжелой, особенно когда мы пытаемся выбраться из Великого рецессия.Инвестирование в недвижимость также может быть проблемой; и пока мы, конечно, не беремся предлагать, как справляться с большими жизненными проблемами, мы можем предложить несколько мыслей о том, как вы могли бы поддерживать некоторые равновесие, когда вы смотрите на инвестиционную недвижимость.

Те из вас, кто следит за нашим контентом на RealData.com — информационные бюллетени, книги, статьи и программное обеспечение — знайте, что мы делаем упор на максимизацию ваших шансов на успех за счет понимание показателей инвестиционной собственности.мы не говорим вам что вы разбогатеете, думая позитивно, повышая уверенность в себе и бесстрашный бросок в бой. Вместо этого мы призываем вы узнаете о финансовой динамике, которая работает в приносящая доход недвижимость. Изучаете ли вы кусок имущество, которое у вас уже есть, которое вы хотите продать, или которое вы можете выбрать чтобы купить или разработать, нужно освоить метрики. Цифры всегда дело.

Итак, вот наши «6 практических правил для любой недвижимости». Инвестор.

1. Вакансия
— Начнем с простого. Какой процент имущества общий потенциальный валовой доход теряется из-за вакансии? Начни со сбора некоторые рыночные данные, чтобы вы знали, что характерно для этого типа собственности в этом конкретном месте. Собственность, которой вы владеете или можете купить сильно отличаются от нормы? Очевидно, что гораздо больше вакансий плохие новости, и вы хотите узнать, почему. Но если вакансий гораздо меньше чем рынок, это может означать, что арендная плата слишком низкая.Если вы Владелец, это проблема, с которой вам нужно разобраться. Если вы потенциал покупателю, это может сигнализировать о возможности приобрести недвижимость, а затем создавать стоимость за счет более высокой ренты.
2. Отношение кредита к стоимости (LTV)
— Когда финансовые рынки вернутся к некоторому подобию нормальности, они, вероятно, также вернутся к своим традиционным стандартам для андеррайтинг. Одним из таких стандартов является Loan-to-Value. Соотношение. Типичный кредитор, как правило, готов финансировать от 60% до 80% от меньшей из покупной цены имущества или его оценочная стоимость.Здравый смысл всегда считал, что кредитное плечо является хорошо, что разумно использовать «деньги других людей».

Предостережение здесь состоит в том, чтобы остерегаться слишком большого количества хороших вещей. чем выше LTV по конкретной сделке, тем рискованнее кредит. Это не нужно много воображения, чтобы понять, что после кризиса эпохи, стоимость кредита с точки зрения процентной ставки, баллов, сборов и т. д. может увеличиваться в геометрической прогрессии по мере увеличения риска. Обладая большей справедливостью в сделка может быть лучшим или, возможно, единственным способом обеспечения разумного финансирование.Если у вас недостаточно денег, чтобы сделать существенный проигрыш оплаты, а затем подумайте о том, чтобы собрать группу партнеров, чтобы вы могли приобрести недвижимость с низким LTV и, следовательно, на оптимальных условиях.

3. Коэффициент покрытия долга (DCR)
— DCR – это отношение Net собственности Операционная прибыль (NOI) к годовому обслуживанию долга. НОИ, как Вы помните, ваш общий потенциальный доход за вычетом вакансий и кредита убытки и минус операционные расходы. Если вашего NOI достаточно, чтобы заплатить ваша ипотека, то ваш NOI и обслуживание долга равны, и поэтому их отношение равно 1.00. В реальной жизни ни один ответственный кредитор вряд ли предоставит финансирование, если это выглядит так, как будто собственности будет едва хватать чистой прибыли для покрытия ипотечных платежей. Вы должны исходить из того, что недвижимость, которую вы хотите финансировать, должна иметь DCR не менее 1,20, что означает, что ваш чистый операционный доход должен быть как минимум на 20% больше, чем ваш обслуживание долга. Для определенных типов недвижимости или в определенных местах требования могут быть еще выше, но вряд ли они когда-либо будут ниже.


Не проповедовать, но планирование бюджета с небольшой передышкой может быть хорошим принципом для каждого государственного учреждения, финансового учреждения и семья, чтобы следовать.

4. Ставка капитализации
— Ставка капитализации выражает отношение чистого операционного дохода объекта к его стоимости. Как правило, это определяемый рынком процент, который представляет то, что инвесторы на данном рынке достигают на своем инвестиционном долларе для определенного вида имущества. Другими словами, это преобладающий норма прибыли на этом рынке. Оценщики используют ставки капитализации для оценки стоимость доходного имущества. Если другие инвесторы получают 10% доход, то при какой стоимости предметное имущество принесет доход 10% сегодня?


Прежде всего помните, что ставка капитализации определяется рынком, поэтому вам необходимо опросить некоторых оценщиков и коммерческих брокеров, чтобы узнать, что ставка распространена сегодня на вашем рынке для типа недвижимости, которую вы иметь дело с.Но вы также должны понимать, что ставки капитализации могут меняться. с рыночными условиями. За свою долгую и пеструю карьеру мы видели ставки опускаются до 4-5% (что соответствует очень высоким оценкам) и высокие, как у подростков (очень низкие оценки), со средними историческими значениями вероятно, сгруппировался ближе к 8-10%. Если вы инвестируете на длительный срок срок, и если ставка капитализации на вашем рынке в настоящее время толкает верхнюю или нижней части диапазона, то необходимо рассмотреть возможность что курс не останется там навсегда.Посмотрите некоторые исторические данные для вашего рынка и примите это во внимание при оценке предела ставка, которую новый покупатель может ожидать через десять лет.

5. Внутренняя норма доходности (IRR)
— IRR является предпочтительным показателем для многих инвесторов в недвижимость, потому что он учитывает как сроки и размер денежных потоков и выручки от реализации. Это может быть немного трудно вычислить, вы можете использовать программное обеспечение или финансовый калькулятор, чтобы было проще. После того, как вы получите расчетную внутреннюю норму доходности для учитывая период владения, что вы должны сделать из этого? Не важно как вы талантливы в выборе и управлении имуществом, недвижимостью Инвестирование имеет свои риски, и вы должны рассчитывать на доход, который соизмеримы с этими рисками.Не существует магического числа для «хорошего» IRR, но из наших многолетних разговоров с инвесторами мы думаем, что немногие были бы довольны чем-либо меньшим, чем двузначная IRR, и большинство потребуется что-то в подростковом возрасте. В то же время имейте в виду Принцип «слишком хорошо, чтобы быть правдой». Если вы проецируете поразительно сильная IRR, тогда вам нужно пересмотреть свои базовые данные и предположения. Верны ли арендная плата и операционные расходы? Это предлагаемое финансирование возможно?
6. Денежный поток
— Кэш — король.Если вы можете сначала спроектировать, что ваша собственность будет иметь сильный положительный денежный поток, то можно выдохнуть и начать смотреть на другие показатели, чтобы увидеть, предлагают ли они удовлетворительные долгосрочные полученные результаты.


Отрицательный денежный поток означает залезание в собственный карман, чтобы компенсировать дефицит. Нет никакой радости в том, чтобы обнаружить, что ваше доходное имущество терпит неудачу поддерживать вас, но вы должны поддерживать свою собственность. На с другой стороны, если у вас есть сильный положительный денежный поток, то вы можете обычно переживают взлеты и падения, которые могут произойти на любом рынке.Ан неожиданная вакансия или ремонт вряд ли подтолкнут вас к краю дефолта, и вы можете сидеть в стороне во время падения рынка, ждать, когда придет время продавать.

Чрезмерно амбициозное финансирование, как правило, является частой причиной денежный поток. Слишком много рычагов, что приводит к более высокая стоимость кредита и более высокий уровень обслуживания долга могут обозначить переломный момент от хорошего денежного потока до полного отсутствия. Вернитесь к LTV и DCR выше.


Мы все, так сказать, большие пальцы, поэтому, если вы нашли эти правила полезными ознакомьтесь с другими нашими книгами, статьи, программное обеспечение, и другие ресурсы.

Авторское право 2009, RealData® Inc. Все права защищены.

информация, представленная в этой статье, представляет собой мнение автора и не обязательно отражает мнение RealData® Inc. Материалы, содержащиеся в статьях, опубликованных на realdata.com, не предназначен для предоставления юридических, налоговых или других профессиональных совет или заменить надлежащий профессиональный совет и / или должный усердие. Мы призываем вас проконсультироваться с адвокатом, CPA или другим соответствующим профессионалом, прежде чем предпринимать какие-либо действия в отношении вопросов, обсуждаемых в любую статью или сообщение.Размещение любой статьи и любой ссылка назад автору и/или авторской компании не является одобрение или рекомендация продуктов или услуг автора.

Вы может нет воспроизводить, распространять или передавать любые материалы на этот сайт без явного письменного разрешения RealData® Inc. или другие правообладатели. содержание веб-сайтов, отображаемое или связанное с realdata.com, является материалы соответствующих сайтов, защищенные авторским правом.

3-5-летняя окупаемость энергоэффективности коммерческой недвижимости абсолютно неверна. Вот почему.

Почему энергосервисные компании не гарантируют окупаемость? Потому что они не могут.

Большинство ЭСКО используют общие модели или приблизительные оценки, которые не могут отразить уникальную, постоянно меняющуюся динамику здания. Но наша запатентованная технология оптимизации энергопотребления дает нашим инженерам глубокое понимание сложностей использования энергии зданиями в режиме реального времени, поэтому мы можем гарантировать результаты.

Запатентованная унифицированная инженерная система Carbon Lighthouse, или CLUES®, представляет собой облачную программную платформу, которая использует ИИ для обработки новых источников данных о зданиях от датчиков, счетчиков и погодных условий со статистическими и финансовыми моделями.

С помощью этих данных мы точно настраиваем работу энергетических систем здания, определяем меры по повышению энергоэффективности и прогнозируем результаты наших мер по повышению эффективности производства с невероятной точностью, чтобы обеспечить максимальную постоянную экономию для владельцев зданий.

Наша запатентованная технология CLUES — единственная технология, достаточно мощная для обработки огромного количества данных, необходимых для решения сложных задач, связанных с использованием энергии.

CLUES одобрен для участия в программе NYSERDA Нью-Йорка по управлению энергопотреблением в реальном времени (RTEM), а в 2019 году компания Fast Company выбрала CLUES из более чем 2000 заявок в категории AI + Data своей награды World Changing Ideas Awards.

 

Мы построили нашу компанию, чтобы эффективность работала на благо бизнеса.

Помимо сложности строительных энергетических систем, наша команда также понимает сложность жизненного цикла недвижимости и множество требований, с которыми сталкиваются владельцы зданий, инвесторы, управляющие недвижимостью и арендаторы.

Хотя другие ЭСКО могут выглядеть как «Углеродный маяк», они не предназначены для обеспечения гарантированной постоянной экономии на 10–30 % — и устранения рисков — без сбоев и личных затрат.

Пришло время забыть о том, что проекты по энергоэффективности не окупаются, и включить энергоэффективность в свой портфель.

Учитывая, что на здания приходится почти 40 % выбросов углерода в США, мы привержены нашей миссии по оказанию полезного воздействия на окружающую среду.

Сколько уходит на окупаемость коммерческой недвижимости.

  • 18.10.2019
  • Пресс-секретарь
  • Коммерческая недвижимость

Инвестиции в рынок недвижимости требуют внимательного подхода Необходимо учитывать, как долго объект недвижимости будет приносить прибыль.Эксперты подсчитали, что средний срок окупаемости коммерческой недвижимости составляет от 7 до 10 лет, а ликвидность однокомнатной квартиры – около 8,5 лет при условии ее сдачи в аренду.

Окупаемость коммерческой недвижимости: выгодно ли инвестировать в рынок

Эксперты рынка недвижимости провели масштабное исследование, чтобы понять, как быстро окупятся вложения и есть ли смысл вкладывать деньги в этот сегмент.
Прошлый год стал рекордным по сделкам с коммерческой недвижимостью.Количество вливаний капитала здесь увеличилось на 4% и составило 733 миллиарда долларов, что является самым высоким показателем за 10 лет.
Самые популярные объекты были в Лондоне, Нью-Йорке и Париже. Несмотря на то, что украинские города не пользуются особой популярностью на мировом рынке, сегмент активно развивается. Коммерческая недвижимость переживает резкий рост спроса. Свободные площади сокращаются, вместе с ними растут арендные ставки. При этом интерес к торгово-офисным площадям наблюдается как со стороны отечественных потребителей, так и со стороны иностранных инвесторов.По мнению экспертов, многие иностранные бизнесмены обратили внимание на украинский рынок в связи с уменьшением свободных площадей в Европе. При сохранении тенденции следует ожидать увеличения стоимости аренды не только торговых помещений, но и офисов и складов.
На срок окупаемости недвижимости влияет тип жилья, его размер, расположение и ликвидность. В среднем показатель колеблется от 7 до 10 лет, при урожайности в год 12-15%.
Популярность в сегменте жилой недвижимости не снижается.Цены на квартиры в столице начинаются от 16 800 гривен за квадратный метр, но все зависит от района.
При покупке еще и однокомнатной квартиры за 38 тысяч долларов и сдаче ее в аренду за 10 тысяч гривен в месяц эта инвестиция окупится за 8,5 лет. Еще один вариант получения дохода — покупка недвижимости, чтобы через некоторое время продать ее по более высокой цене.
Выбирая вариант для инвестиций, стоит решить в первую очередь, будет ли это новый или вторичный рынок. Чаще всего новое жилье выбирают с целью последующего получения дохода.Но есть и риски: затягивание ввода в эксплуатацию, замораживание строительства. Поэтому, прежде чем принимать решение об инвестировании, следует изучить застройщика и условия, которые он предлагает. Лучше подождать, пока дом сдадут в эксплуатацию.


Следует понимать, что сроки окупаемости коммерческой и жилой недвижимости относительны. Они могут меняться в зависимости от конъюнктуры рынка и ситуации в стране в целом.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в аренду

Одна из основных причин, по которой люди инвестируют, — это увеличение своего благосостояния.Хотя мотивы у разных инвесторов могут различаться — некоторые могут хотеть денег на пенсию, другие могут откладывать деньги на другие жизненные события, такие как рождение ребенка или свадьба, — зарабатывание денег обычно является основой всех инвестиций. И неважно, куда вы вкладываете свои деньги, идут ли они на фондовый рынок, рынок облигаций или в недвижимость.

Недвижимость — это материальное имущество, состоящее из земли, и обычно включает в себя любые строения или ресурсы, найденные на этой земле.Инвестиционная недвижимость является одним из примеров инвестиций в недвижимость. Люди обычно покупают инвестиционную недвижимость с намерением зарабатывать деньги за счет дохода от аренды. Некоторые люди покупают инвестиционную недвижимость с намерением продать ее через короткое время.

Независимо от намерения, для инвесторов, которые диверсифицируют свой инвестиционный портфель недвижимостью, важно измерить рентабельность инвестиций (ROI), чтобы определить прибыльность недвижимости. Вот краткий обзор рентабельности инвестиций, как ее рассчитать для сдаваемой в аренду недвижимости и почему важно знать рентабельность инвестиций до того, как вы совершите покупку недвижимости.

Ключевые выводы

  • Возврат инвестиций (ROI) измеряет, сколько денег или прибыли получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций.
  • Чтобы рассчитать ROI в процентах для покупки за наличные, возьмите чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и разделите ее на первоначальную стоимость.
  • Если у вас есть ипотечный кредит, вам необходимо учитывать первоначальный взнос и платеж по ипотечному кредиту.
  • Другие переменные могут повлиять на рентабельность инвестиций, включая затраты на ремонт и техническое обслуживание, а также ваши регулярные расходы.

Что такое рентабельность инвестиций (ROI)?

Возврат инвестиций измеряет, сколько денег или прибыли получено от инвестиций в процентах от стоимости этих инвестиций. Он показывает, насколько эффективно и результативно используются инвестиционные доллары для получения прибыли. Знание рентабельности инвестиций позволяет инвесторам оценить, является ли вложение денег в конкретную инвестицию разумным выбором или нет.

ROI можно использовать для любых инвестиций — акций, облигаций, сберегательного счета и объекта недвижимости.Расчет осмысленной рентабельности инвестиций в жилую недвижимость может быть сложной задачей, поскольку расчетами можно легко манипулировать — определенные переменные могут быть включены или исключены из расчета. Это может стать особенно трудным, когда у инвесторов есть возможность заплатить наличными или взять ипотечный кредит на недвижимость.

Здесь мы рассмотрим два примера расчета рентабельности инвестиций в сдаваемое в аренду жилье: покупка за наличные и покупка, финансируемая за счет ипотеки.

Формула рентабельности инвестиций

Чтобы рассчитать прибыль или доход от любых инвестиций, сначала возьмите общий доход от инвестиций и вычтите первоначальную стоимость инвестиций.

Чтобы рассчитать процентную рентабельность инвестиций, мы берем чистую прибыль или чистую прибыль от инвестиций и делим ее на первоначальную стоимость:

р О я знак равно грамм а я н о н я н в е с т м е н т − С о с т о ф я н в е с т м е н т С о с т о ф я н в е с т м е н т ROI\text{ } = \text{ } \frac{Прибыль\ от\ инвестиций\text{ }-\text{ }Стоимость\инвестиций}{Стоимость\инвестиций} ROI = Стоимость инвестицийПрибыль от инвестиций − Стоимость инвестиций​

Например, если вы покупаете акции ABC за 1000 долларов и продаете их через два года за 1600 долларов, чистая прибыль составит 600 долларов (1600–1000 долларов).ROI на акции составляет 60% [600 долларов (чистая прибыль) ÷ 1000 долларов (затраты) = 0,60].

Расчет рентабельности инвестиций в сдаваемую в аренду недвижимость

Приведенное выше уравнение кажется достаточно простым, но имейте в виду, что существует ряд переменных, влияющих на недвижимость, которые могут повлиять на показатели рентабельности инвестиций. К ним относятся расходы на ремонт и техническое обслуживание, а также методы расчета кредитного плеча — суммы денег, заимствованной под проценты для осуществления первоначальных инвестиций. Конечно, условия финансирования могут сильно повлиять на общую стоимость инвестиций.

ROI для операций с наличными

Расчет рентабельности инвестиций в недвижимость довольно прост, если вы покупаете недвижимость за наличные. Вот пример аренды недвижимости, купленной за наличные:

  • Вы заплатили 100 000 долларов США наличными за арендованное имущество.
  • Затраты на закрытие составили 1 000 долларов США, а затраты на реконструкцию – 9 000 долларов США, в результате чего общая сумма инвестиций в недвижимость составила 110 000 долларов США.
  • Каждый месяц вы получали 1000 долларов США в качестве арендной платы.

Год спустя:

  • Вы заработали 12 000 долл. США в качестве дохода от аренды за эти 12 месяцев.
  • Расходы, включая счет за воду, налоги на имущество и страховку, составили 2400 долларов США за год. или 200 долларов в месяц.
  • Ваш годовой доход составил 9 600 долларов США (12 000–2 400 долларов США).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость:

  • Разделите годовой доход (9 600 долларов США) на общую сумму инвестиций, или 110 000 долларов США.
  • ROI = 9 600 долл. США ÷ 110 000 долларов США = 0,087 или 8,7%.
  • Ваша рентабельность инвестиций составила 8,7 %.

ROI для финансируемых транзакций

Расчет ROI по финансируемым транзакциям более сложен.

Например, предположим, что вы купили ту же арендуемую недвижимость стоимостью 100 000 долларов, что и выше, но вместо того, чтобы платить наличными, вы взяли ипотечный кредит.

  • Первоначальный взнос, необходимый для ипотеки, составлял 20 % от цены покупки, или 20 000 долларов США (100 000 долларов США по цене продажи x 20%).
  • Затраты на закрытие были выше, что типично для ипотеки, и составили 2500 долларов авансом.
  • Вы заплатили 9000 долларов за ремонт.
  • Ваши общие личные расходы составили 31 500 долларов США (20 000 долларов США + 2 500 долларов США + 9 000 долларов США).

Также существуют текущие расходы по ипотеке:

  • Предположим, вы взяли кредит на 30 лет с фиксированной процентной ставкой 4%. На заемные 80 000 долларов ежемесячная выплата основного долга и процентов составит 381,93 доллара.
  • Мы добавим те же 200 долларов США в месяц на оплату воды, налогов и страховки, в результате чего ваш общий ежемесячный платеж составит 581,93 доллара США.
  • Доход от аренды в размере 1000 долларов в месяц составляет 12000 долларов в год.
  • Ежемесячный денежный поток составляет 418,07 долларов США (арендная плата – 1000 долларов – 581 доллар США).93 ипотечный платеж).

Год спустя:

  • Вы заработали 12 000 долларов США в виде общего дохода от аренды за год из расчета 1 000 долларов США в месяц.
  • Ваш годовой доход составил 5 016,84 долл. США (418,07 долл. США x 12 месяцев).

Чтобы рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость:

  • Разделите годовой доход на ваши первоначальные наличные расходы (первоначальный взнос в размере 20 000 долларов США, расходы на закрытие в размере 2 500 долларов США и расходы на реконструкцию в размере 9 000 долларов США), чтобы определить рентабельность инвестиций.
  • ROI = 5 016,84 долл. США ÷ 31 500 долл. США = 0.159.
  • Ваш ROI составляет 15,9%.

Домашний капитал

Некоторые инвесторы добавляют в уравнение собственный капитал дома. Собственный капитал — это рыночная стоимость имущества за вычетом общей непогашенной суммы кредита. Имейте в виду, что собственный капитал не является наличными. Вам нужно будет продать недвижимость, чтобы получить к ней доступ.

Чтобы рассчитать сумму собственного капитала в вашем доме, просмотрите график погашения ипотеки, чтобы узнать, какая часть ваших платежей по ипотеке пошла на погашение основной суммы кредита.Это создает справедливость в вашем доме.

Сумма собственного капитала может быть добавлена ​​к годовому доходу. В нашем примере график погашения кредита показал, что в течение первых 12 месяцев было выплачено в общей сложности 1 408,84 долларов США основного долга.

  • Новый годовой доход, включая часть собственного капитала, равен 6 425,68 долл. США (5 016,84 долл. годового дохода + 1 408,84 долл. собственного капитала).
  • ROI = 6 425,68 долл. США ÷ 31 500 долл. США = 0,20.
  • Ваша рентабельность инвестиций – 20 %.

Важность рентабельности инвестиций в недвижимость

Знание рентабельности любых инвестиций позволяет вам быть более информированным инвестором.Перед покупкой оцените свои затраты и расходы, а также доход от аренды. Это дает вам возможность сравнить его с другими похожими свойствами.

После того, как вы сузили его, вы можете определить, сколько вы заработаете. Если в какой-то момент вы поймете, что ваши затраты и расходы превысят рентабельность инвестиций, вам может потребоваться решить, хотите ли вы переждать это и надеяться, что снова получите прибыль, или продать, чтобы не потерять.

Другие соображения

Конечно, владение сдаваемым в аренду имуществом может быть связано с дополнительными расходами, такими как расходы на ремонт или техническое обслуживание, которые необходимо будет включить в расчеты, что в конечном итоге повлияет на рентабельность инвестиций.

Также мы исходили из того, что недвижимость сдавалась в аренду на все 12 месяцев. Во многих случаях возникают вакансии, особенно между арендаторами, и вы должны учитывать отсутствие дохода за эти месяцы в своих расчетах.

Инвесторы в недвижимость могут диверсифицировать свои портфели, сохраняя при этом рентабельность инвестиций за счет объединенных инвестиций, таких как инвестиционные фонды недвижимости (REIT).

Итог

Окупаемость сдаваемой в аренду недвижимости отличается от других инвестиций: она может сильно различаться в зависимости от того, финансируется ли недвижимость за счет ипотеки или оплачивается наличными.Как правило, чем меньше наличных выплачивается авансом в качестве первоначального взноса за недвижимость, тем больше будет остаток по ипотечному кредиту, но тем выше рентабельность инвестиций.

И наоборот, чем больше наличных выплачивается авансом и чем меньше вы занимаете, тем ниже рентабельность инвестиций, поскольку ваши первоначальные затраты будут выше. Другими словами, финансирование позволяет вам повысить рентабельность инвестиций в краткосрочной перспективе, поскольку ваши первоначальные затраты ниже.

Важно использовать последовательный подход при измерении рентабельности инвестиций для нескольких свойств.Например, если вы включаете капитал дома при оценке одного объекта недвижимости, вы должны учитывать капитал других объектов при расчете рентабельности инвестиций для вашего портфеля недвижимости. Это может обеспечить наиболее точное представление вашего инвестиционного портфеля.

Как определить рентабельность инвестиций в недвижимость (ROI)

Возврат инвестиций (ROI) — это измерение того, сколько денег или прибыли вы заработали на инвестициях в процентах от их общей стоимости. В этой статье рассматриваются два способа расчета рентабельности инвестиций в недвижимость.

Ключевые выводы

  • Возврат инвестиций (ROI) измеряет прибыль, которую вы получили (или могли бы получить, если бы продали) от инвестиций.
  • Окупаемость инвестиций рассчитывается путем сравнения суммы, которую вы вложили в недвижимость, включая первоначальную цену покупки плюс любые дополнительные расходы, с ее текущей стоимостью.
  • Двумя распространенными способами расчета рентабельности инвестиций в недвижимость являются метод затрат и метод из кармана.

Два способа расчета рентабельности инвестиций

Существует два основных метода расчета рентабельности инвестиций: метод затрат и метод из кармана.Ниже приведены упрощенные примеры каждого метода. Обратите внимание, что ни в одном из примеров не учитывается какой-либо доход от аренды, который может приносить ваша собственность, или какие-либо текущие расходы, такие как налоги на недвижимость.

Как рассчитать рентабельность инвестиций в недвижимость

Метод стоимости

Метод затрат рассчитывает рентабельность инвестиций путем деления прибыли от инвестиций в недвижимость на затраты на эту собственность.

В качестве примера предположим, что вы купили недвижимость за 100 000 долларов наличными. После ремонта и улучшений, которые обошлись вам в дополнительные 50 000 долларов, недвижимость оценивается в 200 000 долларов.Таким образом, ваша прибыль от собственности составит 50 000 долларов (200 000 долларов – [100 000 долларов + 50 000 долларов] = 50 000 долларов).

Чтобы использовать затратный метод, разделите прибыль на все затраты, связанные с покупкой, ремонтом и восстановлением имущества.

Ваш ROI в этом случае составляет 50 000 долларов США ÷ 150 000 долларов США = 0,33, или 33%.

Наличный метод 

Многие инвесторы в недвижимость предпочитают метод «из кармана», поскольку он обеспечивает более высокую рентабельность инвестиций. Используя числа из приведенного выше примера, предположим, что вы купили ту же недвижимость по той же цене, но на этот раз вы профинансировали покупку с помощью кредита и первоначального взноса в размере 20 000 долларов США.

Ваши личные расходы составляют 20 000 долларов плюс 50 000 долларов на ремонт и реабилитацию, что в сумме составляет 70 000 долларов. При стоимости имущества в 200 000 долларов ваша позиция в капитале или потенциальная прибыль составляет 130 000 долларов.

Ваш ROI в этом случае составляет 130 000 долларов США ÷ 200 000 долларов США = 0,65, или 65%. Это почти вдвое больше, чем в первом примере. Разница, конечно, связана с кредитом: кредитное плечо как средство увеличения ROI.

Что такое хороший возврат инвестиций (ROI) для инвесторов в недвижимость?

То, что один инвестор считает «хорошим» ROI, может быть неприемлемым для другого.Хорошая рентабельность инвестиций в недвижимость зависит от терпимости к риску: чем больше риска вы готовы принять, тем более высокую рентабельность инвестиций вы можете ожидать. И наоборот, не склонные к риску инвесторы могут с радостью согласиться на более низкую рентабельность инвестиций в обмен на большую уверенность.

В целом, однако, чтобы сделать инвестиции в недвижимость оправданными, многие инвесторы стремятся к доходности, которая соответствует или превышает среднюю доходность основного индекса фондового рынка, такого как S&P 500. Исторически сложилось так, что среднегодовая доходность S&P 500 составляет около 10%. .

Конечно, вам не нужно покупать физическое имущество, чтобы инвестировать в недвижимость. Инвестиционные фонды недвижимости (REIT) торгуются как акции на бирже, и они могут обеспечить диверсификацию без необходимости владеть какой-либо собственностью и управлять ею. В целом доходность REIT более изменчива, чем физическое имущество (в конце концов, они торгуются на бирже). В США фонды REIT с акциями принесли среднегодовую доходность в размере 10,7% за пятилетний период, закончившийся 31 марта 2022 года, согласно индексу FTSE Nareit All Equity REIT.Вы также можете инвестировать в REIT через взаимные фонды, которые специализируются на них.

Затраты, которые могут снизить окупаемость инвестиций (ROI)

Чтобы реализовать рентабельность инвестиций в виде реальной денежной прибыли, вам необходимо продать недвижимость. Часто недвижимость не будет продаваться по ее рыночной стоимости, что снизит ожидаемую рентабельность инвестиций, если вы основывали свои расчеты на этой цифре.

Кроме того, существуют расходы, связанные с продажей недвижимости, такие как ремонт, покраска и благоустройство территории.Стоимость рекламы собственности также должна быть добавлена ​​вместе с затратами на оценку и комиссией любому агенту по недвижимости или брокеру, который участвует. И, конечно же, если есть ипотека на недвижимость, ее надо погасить.

Как облагаются налогом инвестиции в недвижимость при продаже недвижимости?

Когда вы продаете инвестиционную недвижимость, любая прибыль, которую вы получаете сверх вашей скорректированной стоимости, считается приростом капитала для целей налогообложения. Если вы владели недвижимостью в течение года или более, она будет облагаться налогом по ставкам на прирост капитала.Если вы удерживали его менее года, он будет облагаться налогом как обычный доход, что, как правило, означает более высокую ставку налога, в зависимости от того, какой у вас другой доход.

Как облагается налогом доход от инвестиционного фонда недвижимости (REIT)?

Инвестиционные фонды недвижимости, или REIT, могут выплачивать доход своим инвесторам в трех формах: дивиденды, которые облагаются налогом по той же ставке, что и обычный доход; распределения прироста капитала, которые обычно облагаются налогом по более низкой ставке для прироста капитала; и доходы от капитала, которые не облагаются налогом.

Как облагается налогом доход от аренды?

Если у вас есть доход от аренды имущества, которым вы владеете, вы должны сообщить об этом доходе при подаче налоговой декларации за год, как правило, в Приложении E IRS. Вы также можете вычесть соответствующие расходы, чтобы получить общий доход или убыток от этого имущество на год. Убытки вычитаются до определенных пределов.

Итог

Расчет рентабельности инвестиций — это способ определить, какую прибыль (если таковая имеется) вы получили от инвестиций в недвижимость.Вы также можете использовать его для сравнения доходности недвижимости с другими потенциальными инвестициями, такими как акции. Приведенные выше примеры упрощены для иллюстрации, и, в зависимости от всех связанных с этим затрат и любого потенциального денежного потока, который вы получите от инвестиций в недвижимость, получить точную рентабельность инвестиций может быть сложнее. В частности, для целей налогообложения вы, скорее всего, захотите проконсультироваться с бухгалтером или другим специалистом по налогам, который знаком с правилами, применимыми к недвижимости.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.