Содержание

Кирилл Янков: Собственное жилье — сомнительное благо

Принято считать, что массовая приватизация квартир в 1990-е и курс на обеспечение нуждающихся в улучшении жилищных условий собственными квартирами — одно из немногих реальных достижений посткоммунистической социальной политики. Доля населения, живущего в частном жилье, уже превысила 85%.

Однако, если мы посмотрим, как в Европе соотносится доля собственников недвижимости и ВВП на душу населения, мы увидим интересную картину — существенную обратную корреляцию между этими величинами. Чем страна богаче — тем меньше, оказывается, там собственников.

Свое или съемное

В странах с более высоким ВВП на душу населения не водится какая-то другая порода людей, равнодушная к собственному жилью. Но это вполне естественное для каждого стремление реализуется там по-другому.

Во-первых, стремятся в развитых странах, как правило, к собственному дому, а не к квартире. За исключением желающих жить в центральных частях крупнейших городов, квартира, как правило, предмет аренды, а не предмет собственности.

Во-вторых, люди, арендующие жилье, не являются какими-то лузерами, как это выглядит в России. Поэтому не зазорно отложить приобретение дома на потом, чтоб легче было переехать в другой город или страну, если там найдется работа получше. Немаловажно, что за рубежом арендуют жилье, как правило, не у частных лиц, а у фирм-домовладельцев, в доходных домах. Но в России доходные дома до сих пор ассоциируются с дореволюционными временами, сейчас аренда в таком доме — редкое исключение.

Попробуем разобраться в том, почему чрезмерно высокая доля собственного жилья может негативно влиять на экономическое развитие.

Очевидно, что приобретение собственного жилья существенно снижает мобильность, возможность переехать в другой город или даже в другой район крупного города, туда, где есть подходящая и интересная работа. Ведь имеющуюся квартиру надо продать, что непросто само по себе, а если она является предметом залога ипотечного кредитования — процесс продажи дополнительно усложняется. Арендатору квартиры поменять ее, как правило, проще. Дополнительным негативным эффектом являются повышенные нагрузки на транспортную инфраструктуру, когда владельцы жилья, вместо смены квартиры поближе к работе, преодолевают каждый день значительные дистанции в пути на работу и обратно.

Кроме того, собственнику жилья сложнее поменять место жительства не только географически: сложнее ему и улучшить свои жилищные условия. Квартиру, в том числе и с помощью государственных мер поддержки, приобретают тогда, когда детей в семье еще нет или есть один ребенок. Мало кто может приобрести ее «на вырост» — с учетом возможного увеличения семьи, да и квартир более чем с тремя спальнями, рассчитанных на большую семью, на рынке очень мало. (Даже владельцу частного дома тут проще — к дому обычно можно сделать пристройку, или переоборудовать чердак в мансарду, или в крайнем случае утеплить веранду, превратив ее в комнату.) В пределах разумного — гипотеза о том, что раннее приобретение молодой семьей собственной квартиры (как правило, небольшой) — один из факторов, сдерживающих в этой семье последующее деторождение.

Долгосрочная политика

Почему же, несмотря на эти достаточно очевидные факторы, российская модель обеспечения жильем так перекошена в пользу собственности?

Наверное, главная причина состоит в интересах застройщиков. Дома для продажи квартир окупаются значительно быстрее домов, предназначенных для сдачи в аренду, — это непреложный факт. Изменить эту ситуацию могли бы, во-первых, другие потребительские установки, а во-вторых, иная государственная политика.

Что касается потребительской установки — она полностью нацелена на собственное жилье, совпадая здесь с интересами застройщиков. Съемщики квартир чувствуют себя в сравнении с собственниками какими-то неполноценными людьми, собственная квартира стала маркером жизненного успеха. Позднесоветская формула этого успеха — «квартира, дача, машина» — для средних слоев, по существу, не претерпела изменений. Примечательно, что в опросе ВЦИОМа 2011 г. «Собираетесь ли вы улучшать свои жилищные условия?» все варианты ответов связаны с приобретением, варианта ответа «собираюсь арендовать жилье» просто нет.

Повлиять на изменение ситуации здесь могла бы государственная политика, но она плетется в хвосте как потребительских установок, так и интересов застройщиков. Меры государственной поддержки по обеспечению граждан жильем направлены почти исключительно на стимулирование собственного жилья, а не аренды, аренда — как социальный наем — предусматривается для наименее обеспеченных, но никак не для среднего класса. Справедливости ради надо отметить, что государственная программа «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» говорит о доведении к 2020 г. доли вновь построенного арендного жилья до 10%, но даже если это будет достигнуто (при том что рычагов влияния в эту сторону на интересы застройщиков в программе нет), принципиально ситуация не изменится.

Государственную политику в сфере обеспечения граждан жильем пора принципиально менять. Ориентацию на ипотеку должна сменить ориентация на доступную аренду жилья.

Господдержка аренды жилья должна стать основным видом поддержки не только для бедных, но и для среднеобеспеченных слоев, а особенно для молодых семей. Стимулировать ипотеку следует только для семей не менее чем с тремя-четырьмя детьми, при этом акцент с приобретения квартир надо перенести на приобретение собственных домов.

С этой же целью надо эффективнее использовать инструменты территориального планирования, определяя в каждом муниципальном образовании территории и участки, где многоквартирные дома для продажи строить нельзя.

Краткосрочные меры

Такие меры носят долгосрочный характер, позитивный эффект от них будет, но лишь спустя годы и десятилетия. Поэтому нужны и другие, приводящие к быстрым эффектам меры в сфере стимулирования мобильности людей, привязанных к собственному жилью, а также по облегчению для них улучшения жилищных условий.

Во-первых, надо, как это ни банально звучит, улучшать транспортное сообщение, особенно в крупных агломерациях.

Во-вторых, для тех владельцев квартир, кто решился снять жилье получше или поближе к новой работе, сдав при этом свое, надо прекратить попытки облагать выручку от сдачи налогом на доходы физических лиц. Для этого следует предусмотреть налоговый вычет в размере платы за арендуемое жилье для тех, кто одновременно и снимает, и сдает жилье. Конечно, мало кто и сейчас платит налог с таких доходов, но предлагаемая мера — важный стимул не стесняться снять более подходящую для семьи квартиру, легально сдав при этом кому-то другому собственную.

В-третьих, надо принять меры господдержки для стимулирования своего рода «трейд-ин» на рынке недвижимости, когда застройщик — продавец новой квартиры выкупает у покупателя его старую, которую тот имел счастье (или несчастье) приобрести раньше.

И конечно, надо влиять на изменение потребительских установок, пропагандировать аренду жилья как достойную альтернативу его покупке.

Гипертрофированно высокая доля собственного жилья оказывается не только благом, но и тормозом развития. Надо не стесняться признать это и поменять приоритеты жилищной политики.

Собственное жилье как сомнительное благо Текст научной статьи по специальности «Экономика и бизнес»

УДК 330.101.8

СОБСТВЕННОЕ ЖИЛЬЕ КАК СОМНИТЕЛЬНОЕ БЛАГО

Н. К. Дятлова

PRIVATE DWELLING AS A PRECARIOUS GOOD

N. K. Dyatlova

В статье обосновывается предположение о том, что особый отечественный случай приватизации квартир в домах коллективного проживания трансформирует институт частной собственности. Формальное действие -проведение приватизации жилых помещений — не соответствует планируемому содержанию. В частности, можно сделать вывод об отсутствии эффективного собственника. Реализуемый процесс приватизации, а также политическая по своей сути установка на некую условную обязательность и доступность собственного жилья, также способствует перенаправлению инвестиционных потоков в экономике государства. Анализ частного случая институализации отношений собственности и модели поведения государства может являться иллюстрацией формирования гибридного вертикального социального контракта.

The paper substantiates the assumption that the special case of domestic privatization transforms the institution of private property. Formal action — the privatization of residential premises, does not correspond to the planned content. In particular, one can make an assumption that there is no effective ownership. The implemented privatization process, as well as the setting for a certain conditional commitment and availability of private premises, which is political in nature, contributes to investment flows redirection within the economy of the state. The analysis of the particular case of the institutionalization of property relations and state action model can be an illustration of the formation of a hybrid vertical social contract.

Ключевые слова: частная собственность, приватизация жилья, благо с отрицательным эффектом.

Keywords: private property, privatization of housing, the good of a negative effect.

Основой экономической реформы являются постепенные преобразования действующих институтов: государственного управления, финансовой системы, прав собственности, социальной инфраструктуры. Системные институциональные преобразования — это априорная возможность создать опорные точки будущего экономического роста. Вся политика должна быть ориентирована на создание условий для обеспечения потенциала будущего роста.

Одним из направлений системных преобразований выступает формирование института частной собственности. Собственность имеет двойственную природу: как экономическая категория, выражающая отношения между людьми по поводу присвоения и отчуждения средств производства и создаваемых с их помощью материальных благ в процессе их производства распределения, обмена и потребления; и как юридическая категория, представляющая собой субъективное толкование объективно сложившихся отношений присвоения, результат признания и закрепления обществом того, что уже сложилось в регулятивной форме [7].

В странах с транзитивной экономикой реформы, связанные с процессами приватизации и национализации, являются определяющими для последующего этапа экономического развития. Как правило, национализация выступает как антикризисная мера, приватизация — как способ стимулирования экономического роста. Процессы национализации и приватизации инициируются властью. Эрнандо де Сото обосновал в своей работе «Загадка капитала» перманентный характер таких преобразований [10]. Он показал, что государства, добившиеся процветания, изначально сталкивались с проблемами, стоящими сегодня перед странами догоняющего развития. Прежде всего, это

была задача институционального закрепления прав собственности, придания им признанного и легального характера. Кроме того, трансформация отношений собственности, формирование многообразия форм ее реализации осуществляются с целью концентрации имущества в руках эффективного собственника, способного обеспечить приумножение этих активов [2; 4; 6].

В современных социальных науках укоренился термин, применяемый к странам с транзитивной экономикой, характеризующий системный характер трансформационных процессов. Речь идет о понятии догоняющего развития. Это чрезвычайно многогранное построение, сочетающее в себе признаки как рефлективности (неосознанности, машинальности), так и рефлексивности (в понимании соответствия и последовательности, отраженности и возвратности). Если первая из названных характеристик появляется как результат предшествующего развития самого объекта преобразований, то рефлексия соответствует появлению новых социально-экономических институтов.

Фундаментальные причины, способствующие порождению тех или иных институтов, также широко обсуждаются в мировой экономической науке. Сюда можно отнести концепции QWERTY — эффектов и Path Dependencе, которые относятся к области институциональной экономики и характеризуют зависимость организационно-технических, системных стандартов и институтов от траектории развития. Поставим сейчас задачу исследования отмеченных феноменов на отдельных, частных институтах. То есть верифицируем фундаментальные выводы относительно особых институтов — инклюзивных и экстрактивных [8; 13].

Важнейшие функции институтов — уменьшение неопределенности в экономике и обществе, реализуемые при помощи соблюдения определенных норм и правил поведения и «сигнализирования». Такое сигнализирование появляется через достоверное раскрытие ненаблюдаемой информации. Информативность подобного сигнала зависит от эффективности эндогенного и экзогенного контроля за соблюдением установленных институтом правил. Если действенность этих механизмов недостаточна, то восприятие института обществом определяется в форме отрицательного сальдо. Нарушается вся система контрактных отношений. С приобретением массового характера институт утрачивает свою репутацию, необходимую для осуществления им сигнальной функции. Этот урон может оказаться непоправимым, лишая общество экономических выгод от функционирования данного института [15 — 16].

Проанализируем процесс формирования эффективного собственника, рассматривая исключительно передачу в собственность жилых помещений. Под приватизацией подразумевают процесс превращения государственной собственности в частную собственность физических и юридических лиц. Юридическая основа была предопределена Законом РФ от 3 июля 1991 г. № 1531-1 «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» и Государственной программой приватизации государственных и муниципальных предприятии в Российской Федерации на 1992 г. (утверждена постановлением Верховного Суда РФ от 11 июня 1992 г. № 2980-1). Добавим, что оба документа ныне утратили силу. В этих государственных документах были определены конкретные цели начавшегося процесса трансформации собственности. Юрисдикции по правам заставляют ставить вопрос о том, что де-факто эта передача собственности является весьма условной и не подчиняется объективным рыночным законам (выгодность вложений, инвестиционная составляющая, мультипликативный эффект и т. д.).

Приватизация жилья применительно к помещениям в многоквартирных домах означала лишь передачу в руки граждан одного частичного правомочия — права на проживание в квартире и ее использования. Теперь оно передано жителям, но оно не равносильно собственности на жилье, которая имеет место, например, в случае коттеджа или даже таунхауса. Сказанное означает, что фактически имела место приватизация права собственности, но не самого объекта правомочий.

Главной причиной невозможности осуществления полной приватизации жилья является технологическая привязанность помещений многоквартирного дома к объектам общего пользования (включая несущие конструкции строения). В научной литературе данный парадокс отмечался многими исследователями, в частности, Е. Г. Ясиным, Ю. И. Кузнецовым и др. [12; 3]. Право на занятие жилплощади имело место в обычном праве советского общества. Несмотря на появление нового юридического статуса, на практике исполнение правомочий осталось в прежнем режиме. Например, права на объекты общего пользования оставались в юрисдикции всех жителей данного многоквартирного дома, являясь объектом коллек-

тивной, а не частной собственности. В экономической науке исследовался данный феномен еще задолго до появления его в российской практике. Речь идет о так называемой трагедии общин (tragedy of the commons), специфическом институциональном явлении в условиях общедоступной собственности (common property). Выражение впервые использовал У. Ллойд в книге о народонаселении 1883 г., но получил он широкое распространение после исследования Гарриета Гардина, который использовал его в статье, опубликованной в 1968 г. в журнале «Science», для описания чрезмерного использования и истощения ресурса как следствия неограниченного доступа к нему (common property with open access) [14]. Гардин показал, что в условиях общедоступной собственности происходит рассеивание (растрата) ренты (rent dissipation), обусловленное чрезмерной эксплуатацией ресурса. Доступ в таком режиме собственности открыт всем, и никто не может быть исключен из пользования ресурсом, при этом доступ регулируется принципом: «первый занял, первый воспользовался». Общедоступная собственность складывается чаще всего в условиях, когда издержки по установлению и защите индивидуальных прав собственности выше, чем выгоды от установления этих прав. Иначе говоря, трансакционные издержки исключения столь высоки, что определение их перекроет возможную выгоду. Однако возможная экономическая эффективность от использования такого ресурса стимулирует индивидуальные предпочтения в поведении коллективных собственников. Описанный феномен приводит к тому, что ресурсы, находящиеся в общей собственности, подвергаются опасности чрезмерной эксплуатации: подъезд многоквартирного дома, пешеходная зона двора, использование лоджий и балконов, крыш и подвалов, а также всех наличествующих коммуникативных источников. Связано это прежде всего с тем, что возможная отдача от любого ресурса не зависит от формы собственности на этот ресурс. Таким образом, мы получаем классический случай неэффективности по Паретооб-щедоступные ресурсы производят ограниченное количество единиц ресурса, так что использование его одним лицом уменьшает количество ресурсов, доступных другим. Следовательно, никто не может улучшить свое благосостояние, не ухудшив при этом благосостояние других.

Примеров проявления Парето — неэффективного режима общедоступной собственности можно привести достаточно: от избыточного количества автотранспорта до реального увеличения нагрузки на несущие конструкции жилых зданий, а также нецелевое использование помещений на первых этажах. Имеется неэффективное инвестирование владельцев в само жилое помещение, тогда как инфраструктура, являясь common property with open access, изнашивается и не поддерживается на должном уровне.

Частичной компенсацией является государственная (муниципальная) ответственность за содержание объектов общего пользования. Механизм государственной ответственности за поддержание и эксплуатацию объектов общего пользования весьма непрост, поскольку зависит от бюджета конкретного уровня. С полной ответственностью можно утверждать, что

реальным регулятором использования бюджетных ресурсов на эти цели является политический процесс, а не потребности населения. Кроме того, решение рассматриваемой проблемы косвенным образом зависит и от модели бюджетного федерализма, на которой строится весь фискальный процесс. В частности, Российской Федерации соответствует модель кооперативного фискального федерализма, что еще более усиливает риски индивидуальных владельцев жилых помещений.

В целях решения исследуемой проблемы Жилищным кодексом РФ предусматривается право собственников жилья, расположенного в многоквартирных домах, объединяться в товарищества. Такой путь изначально казался способом решения. В экономической науке присутствуют исследования, анализирующие эффективность и издержки создания института ТСЖ (товарищество собственников жилья) [9]. Описанный механизм позволяет понять современные тенденции функционирования ТСЖ в отечественной системе отношений собственности. Высоко значимым фактором эффективности ТСЖ является состояние материального актива, его износ. Не менее значимым специфическим фактором выступает социальный капитал его учредителей, куда входят в том числе и мотивы образования ТСЖ, стремление его участников приумножить коллективную выгоду. Однако отечественные реалии достаточно часто демонстрируют функционирование такого института как источника рентоориентированного поведения. Следовательно, в настоящее время мы по-прежнему имеем дело с неработающим институтом эффективного собственника, основной причиной которого является отсутствие инклюзивных норм и правил.

Институты смешанной экономики, в том числе защищающие собственность, обеспечивающие контракты, регламентирующие механизмы разрешения конфликтов, государственное регулирование и управление, обладают свойствами публичных благ. Любое нецелевое использование порождает модель ренто-ориентированного поведения, которое никоим образом не связано с инновациями и эффективными инвестициями. В таких вариантах происходит перевод блага из универсального и общедоступного общественного блага в «клубное благо». Нецелевое использование институтов путем их подчинения иллюстрируется практикой функционирования товариществ собственников жилья (ТСЖ). Л. Полищук в своих исследованиях называет причину — ТСЖ мало результативны в условиях отсутствия качественного социального капитала [9]. Добавим, что рентабельность данного конвенционного актива — показатель эффективного горизонтального контракта.

Формальные институты получают юридическую основу в виде законов и подзаконных актов. Однако остается так называемая «серая зона», т. е. сфера применения, открытая для интерпретации. Следовательно, законы отражают неполноту контрактов, предполагая последующий процесс их имманентности существующей де-факто ситуации. Это также предопределяет пространственное структурирование социальных контрактов — вертикальное или горизонталь-

ное. Нецелевое использование института в этом случае появляется чаще всего в вертикальных контрактах, выстраиваемых существующей системой власти. Возможности для подобного структурирования — в прямой зависимости от уровня развития и имеющейся модели социально-экономической системы. Графически сказанное интерпретируется как убывающая функция (гипербола).

Таким образом, системные институциональные преобразования в части формирования социального слоя собственников в отечественной реальности не достигли своего полноценного решения. Та модель, которая имеет место в настоящее время, является гибридной и целиком зависит от действий государства. В постсоветской России экономическая интеграция происходила на уровне режима, а не на уровне экономической системы. Фактически прошла приватизация не самого объекта, а приватизация права на конкретный жилой объект.

Процесс формирования эффективного собственника, как отмечалось уже, необходим для стимулирования поступательного экономического развития. Приступая к анализу, сравним соотношение душевого ВВП и доли собственников недвижимости в ряде стран, представленное на рис. 1.

Как видим, доля собственников жилья в странах с высоким уровнем дохода на душу населения находится в обратной зависимости. Попробуем разобраться в том, почему чрезмерно высокая доля собственного жилья может негативно влиять на экономическое развитие:

1) приобретение собственного жилья существенно снижает мобильность, возможность переехать в другой город или даже в другой район крупного города, туда, где есть подходящая и интересная работа. Ведь имеющуюся квартиру надо продать, что непросто само по себе, а если она является предметом залога ипотечного кредитования — процесс продажи дополнительно усложняется. Арендатору квартиры поменять ее, как правило, проще;

2) негативным эффектом являются повышенные нагрузки на транспортную инфраструктуру, когда владельцы жилья, вместо смены квартиры поближе к работе, преодолевают каждый день значительные дистанции в пути на работу и обратно;

3) собственнику жилья сложнее поменять место жительства не только географически: сложнее ему и улучшить свои жилищные условия. Квартиру, в том числе и с помощью государственных мер поддержки, приобретают тогда, когда детей в семье еще нет или есть один ребенок. Мало кто может приобрести ее «на вырост» — с учетом возможного увеличения семьи;

4) в ряде исследований тестируется гипотеза о том, что раннее приобретение молодой семьей собственной квартиры (как правило, небольшой) — один из факторов, сдерживающих в этой семье последующее деторождение;

5) следует подвергнуть сомнению устоявшийся ментальный стереотип относительно «дешевизны» владения собственным жильем в противовес аренде как альтернативе.

Рис. 1. Соотношение душевого ВВП и доли собственников недвижимости в странах Европы [11]

— 120 Г» — — — _ _ — — —. \юксемБург]_. — -н 1 ~Т — —— —

1 — = у 1орв ё£И р

100 Е

.- 1 *

к ШвеОцс / рия)

■ / 1

л ш с

о Е? 60 —

— Киае оланаы- ……

т

3 £ 40 — « е » 1 о

о .ас рмт _/ [Я А1 о

с лп Г» ч Велико Британия] О > • } Роест Л

со ‘¿и с? л Г*. : 1ЫЯ1ГЯ |

— По лза[ зип -о < * 3

0 40 «Г Р1 I Л ГГ» …… —’

эи 1 1 1.ПЛ ьи ЯС05С тв-еннш /и твенников недь коа неа вижимости 80 шжимоеп ш,’ 90 >/с 00

Между с наблюд лвдэаьм ВВП и полей собо

ается I существенная обратная корреляция — 0,592 ИСТО чник:ти| nio.ru

Приведенный пример — сопоставление позитивного и нормативного подходов к анализу функционирования института собственности. Нормативный подход раскрывается на примере действующей модели поведения в развитых странах. Добавим также, что данная модель трансформирует направления инвестиционной активности. Например, она может иллюстрировать существенное снижение эффективности вложений, поскольку они не привязаны к процессу производства, а направлены исключительно в сферу потребления [11].

Позитивный анализ феномена «неэффективного собственника» с учетом сложившихся ранее институтов экстрактивного вида подтверждает трансформацию генерирующих функции. Создаваемые в таких условиях институты не имеют должного уровня доверительности и сигнализирования. На наш взгляд, именно здесь кроется проблема так называемых импортируемых институтов, когда причина неработающего института сводится к его имплантации, но не выращиванию. Исследование существующего феномена реализации прав собственности позволяет сделать вывод о том, что эта институциональная практика носит детерминистский характер. Именно экстрак-тивность существовавших институтов влияет на качество создаваемых правил и формальных норм.

Анализируя данную частную ситуацию, необходимо остановиться еще на одном аспекте. Стимулирование приобретения квартир в собственность со стороны государства означает защиту с его стороны интересов отнюдь не граждан, а владельцев данного бизнеса. Застройщики окупают свои вложения значительно быстрее при продаже квартир в собственность, нежели при сдаче его в аренду. Получается, что государство стимулирует конкретного производителя. Более того, пропаганда аренды жилья потребует в перспективе изменения налоговых обязательств сторон, т. е. учета совершенно иных отношений производства и потребления.

Проведенный анализ частного случая институали-зации отношений собственности и модели поведения государства может являться иллюстрацией формирования гибридного вертикального социального контракта. В данных условиях институт собственности на жилье, отражающий перспективную конвенциональную форму коммуникативной реализации социальных стратегий, получает иное содержание. Очевидно, любой институт может быть признан имплантируемым относительно своей новизны, характеризуя имманентный уровень социального контракта.

Литература

1. Аузан А. А. Вертикальный контракт неустойчив // Отечественные записки. 2004. № 6. Режим доступа: http://www.strana-oz.rU/2004/6/vertikalnyy-kontrakt-neustoychiv (дата обращения: 09.05.2015).

2. Бессонова О. Институциональная теория хозяйственного развития России: автореф. … д-ра социол. наук. Новосибирск, 1998. Режим доступа: http://razdatok.narod.ru/BESSONOVA/b3/REF_98.DOC.pdf (дата обращения: 09.05.15).

3. Кузнецов Е. В. Мысли по поводу реформы жилищно-коммунального хозяйства. 07.12.1997 // Московский Либертариум: сайт. Режим доступа: http://www.libertarium.ru/97297 (дата обращения: 09.05.2015).

4. Левин С. Н. Соотношение формальных и реальных прав собственности в переходной экономике России // Теория и практика становления институтов рынка в постсоветской России: сб. научных трудов. Новосибирск, 2001.

ЭКОНОМИКА I

5. Малахов Р. Г. Приватизация как институциональное изменение // Проблемы современной экономики. 2011. № 4(40). С. 44 — 49.

6. Натхов Т. В. Классификация институтов и социальный контракт // Материалы Научного семинара Лаборатории институционального анализа НИУ ВШЭ от 16.10.2007. Режим доступа: http://www.hse.ru/data/785/069/-1236/Text.pdf (дата обращения: 09.05.2015).

7. Новая философская энциклопедия: в 4 т. 2-е изд., испр. и доп. М.: Мысль, 2010. Режим доступа: iph.ras.-ru/elib/2778.html (дата обращения: 09.05.2015).

8. Норт Д., Уоллис Дж., Уэбб С., Вайнгаст Б. В тени насилия: уроки для обществ с ограниченным доступом к политической и экономической деятельности: докл. к XIII Апр. Междунар. науч. конф. по проблемам развития экономики и общества, Москва, 3 — 5 апр. 2012 г.; пер. с англ. М. Дондуковского и Е. Леонтьевой; под науч. ред. А. Яковлева и Л. Полищука. М.: Изд. дом Высшей школы экономики, 2012. 48 с.

9. Полищук Л. И. Нецелевое использование институтов: причины и следствия // Вопросы экономики. 2008. № 8. С. 28 — 44.

10. Сото Э. де. Загадка капитала. Почему капитализм торжествует на Западе и терпит поражение во всем остальном мире. М: ЗАО «Олимп-Бизнес», 2004. 272 с. Режим доступа: http://www.finbook.biz/book/zagadka-kapitala-pochemu-kapitalizm-torzhestvuet-na-zapade-i-terpit-porazhenie-vo-vsem-ostalnom-mire (дата обращения: 09.05.2015).

11. Янков К. Собственное жилье — сомнительное благо // Ведомости. № 3626 от 09.07.2014. Режим доступа: http://www.vedomosti.ru/opinion/news/28734641/sobstvennoe-zhile-somnitelnoe-blago?full#cut (дата обращения: 09.05.2015).

12. Ясин Е. Г. Российская приватизация: еще один взгляд // История Новой России: сайт. Режим доступа: http://ru-90.ru/node/61 (дата обращения: 09.05.2015).

13. Acemoglu D., Robinson J. A. Why Nations Fail: The Origins of Power, Prosperity, and Poverty. Crown Business, New York, 2012. Режим доступа: http://whynationsfail.com/ (дата обращения: 09.05.2015).

14. Hardin G. The Tragedy of the Commons. Science, 13 December 1968: Vol. 162. № 3859. P. 1243 — 1248. Режим доступа: http://www.sciencemag.org/content/162/3859/1243.full (дата обращения: 09.05.2015).

15. North D. Institutions, Institutional Change, and Economic Performance. Cambridge: Cambridge University Press, 1990. рус. пер.: Норт Д. Институты, институциональные изменения и функционирование экономики; пер. с англ. А. Н. Нестеренко; предисл. и науч. ред Б. З. Мильнера. М.: Фонд экономической книги «НАЧАЛА», 1997. Режим доступа: http://www.schumpeter.ru/content/Nort-institutes.pdf (дата обращения: 10.05.2015).

16. Tirole J. A. Theory of Collective Reputations (with Applications to the Persistence of Corruption and to Firm Quality) // Review of Economic Studies. 1996. Vol. 63. № 1. P. 1 — 22. Режим доступа: http://www.econ.brown.edu/fac/-Glenn_Loury/louryhomepage/teaching/Ec%20237/Tirole%20%28RES%201996%29.pdf (дата обращения: 10.05.2015).

Информация об авторе:

Дятлова Наталья Константиновна — кандидат исторических наук, доцент кафедры экономической теории, налогообложения, предпринимательства и права экономического факультета КемГУ, [email protected]

Nataliya K. Dyatlova — Candidate of History, Assistant Professor at the Department of Economic Theory, Taxation, Business and Law, Kemerovo State University.

Статья поступила в редколлегию 07.11.2015 г.

УДК 328.185

КОРРУПЦИЯ КАК ИНСТИТУТ КОММУНИКАЦИИ В МОДЕЛИ ПРИНЦИПАЛ-АГЕНТ

Н. К. Дятлова, Я. А. Цадер

CORRUPTION AS AN INSTITUTE OF COMMUNICATION IN THE ‘PRINCIPAL — AGENT’ MODEL

N. К. Dyatlova, Ya. А. Tsader

В терминах принципал-агентской модели коррупция может быть определена как нарушение агентом заключенного с принципалом контракта (формального или неформального) и использование предоставленных ресурсов для решения целей, отличных от поставленных принципалом (наиболее часто в целях личного обогащения). С точки зрения такого подхода, конституционные правила любого государства есть условия контракта. В статье рассматривается процесс институализации коррупции как форма оппортунистического поведения участников агентских взаимоотношений. Теоретические выводы подтверждаются использованной экспериментальной базой — анализом полученных результатов социологического опроса студентов, изучающих учебную дисциплину «Коррупция: причины, следствия, противодействие». Авторы приходят к выводу о том, что в различных экономических системах коррупция выполняет роль коммуникативного инструмента, восполняя возникающие институциональные провалы.

In terms of the ‘principal-agent model’ corruption can be defined as violation of the contract (formal or informal) between the agent and the principal. The resources provided by the principal are then used by the agent for their private needs. From this perspective constitutional rights can be viewed as a universal contraction policy. The paper studies the

Как можно потерять собственное жилье: самые главные риски

Мой дом — моя крепость: так считают многие люди, уверенные, что единственного жилья их никто не может лишить. С одной стороны, это правило действует в ряде спорных ситуаций. С другой — у этого правила есть исключения, из-за которых вполне можно лишиться даже единственного жилья.

Долги по ипотечному кредиту

Наличие задолженности по ипотечным кредитам — самая распространенная причина, по которой сегодня человек может быть лишен права собственности на недвижимость. При оформлении такого кредита ипотечная квартира находится в залоге у банка до момента, пока вся задолженность не будет выплачена. Если же собственник допустит серьезные просрочки и не пойдет на контакт с банком по вопросам рефинансирования или частичной выплаты долга, то кредитная организация может подать в суд. Чаще всего подобные иски удовлетворяют, так как все действия банк проводит, опираясь на условия договора. Кстати, это правило действует и в случае, если в сделке использовался материнский капитал. 

Сделка была незаконной

Одна из самых неприятных ситуаций, которая может быть при покупке квартиры, — мошеннические схемы, недобросовестные продавцы или некачественное юридическое сопровождение. В результате этого могут возникнуть спорные ситуации, ставящие под сомнение права нового собственника. В этом случае судьбу недвижимости решает суд, однако часто новых владельцев лишают прав собственности. Даже если сами они вели себя добросовестно и не имели намерения каким-то образом нарушить закон. Самое неприятное, что деньги вернуть назад по таким сделкам часто тоже бывает проблематично или, вовсе, невозможно. 

Самые распространенные ситуации, когда сделку могут признать недействительной: 

  • квартиру продавали мошенники без согласия реального владельца;
  • не были учтены все наследники, имеющие право на квартиру;
  • продавец не выделял доли на детей при покупке недвижимости с использованием материнского капитала;
  • при приватизации квартиры были нарушения, например, не учли права детей;
  • если сделка оформлялась без участия нотариуса, продавца могут объявить невменяемым на момент ее заключения.

 

Наличие долгов за коммунальные услуги

Эта ситуация двоякая и решающим фактором тут является право собственности. Если квартира снимается по договору соцнайма и не является приватизированной, то за долги по ЖКУ отобрать ее могут, выселив жильцов. Для этого достаточно наличия задолженности за последние полгода и более. Конечно, такое случается нечасто. На первом этапе предпочитают решить дело в суде, взыскав задолженность. Собственникам же отъем жилплощади не грозит, если эта квартира у них единственная. Однако суд по взысканию долгов тоже возможен. 

Незаконное строительство

Эта проблема касается владельцев частных домов, построенных незаконно. Например, на землях, где возведение жилых построек запрещено. В этом случае будет вынесено решение о сносе дома. Часто возникает ситуация, когда на момент строительства оно было возможно, однако через некоторое время Росреестром были определены границы ряда территорий, например, охранных зон. В этом случае, если изначально собственник все оформил корректно, он может потребовать у местной власти компенсацию.

Отсутствие прав собственности

К сожалению, не все люди разбираются в юридических тонкостях. Например, часто путают понятия права собственности и прописки, считая, что регистрация обозначает наличие прав на владение недвижимостью. Это совсем не так: даже при наличии регистрации можно лишиться жилья. Например, если один из супругов является владельцем недвижимости, а второй лишь прописан, при смене собственника последний не сможет претендовать на жилье.

Оформление доверенности

Будьте внимательны при оформлении доверенностей. Есть ограниченные доверенности, в которых прописаны лишь определенные действия, которые вы доверяете третьим лицам производить от своего имени. Например, получение корреспонденции или действия по определенному банковскому счету. Однако, если доверенность будет расширенная, человек сможет без вашего ведома распоряжаться и имуществом, в том числе продавать его.

Нужды государства

Человека могут лишить собственного жилья, если оно необходимо для государственных нужд. Например, дом находится на участке, где собираются строить важный объект: автодорогу, трубопровод, объекты космической или атомной энергетики. В этом случае владельцу недвижимости будет положена компенсация.

Антисанитария, перепланировка и асоциальное поведение

«Замечательные» соседи, которые используют квартиру не по назначению или мешают другим жителям подъезда, тоже могут быть выселены. Основные причины:

  • незаконная перепланировка;
  • использование помещения не по назначению, например, под офис;
  • антисанитария в квартире;
  • шум, асоциальное поведение. 

 

Однако не все так просто: жители подъезда или управляющая компания не могут подать на беспокойного соседа в суд, это должны сделать местные власти. Перед этим должны быть проведены действия, направленные на исправление ситуации: вынесение предупреждений, выписка штрафов. Если и это не поможет, власть может обратиться в суд. Если он примет положительное решение, квартиру продадут с торгов, а деньги за нее выплатят собственнику.

Дом признан аварийным

Если местные власти признали дом аварийным, то собственников и тех, кто снимает жилье по соцнайму, должны из него выселить. Первым выплачивают денежную компенсацию или предлагают аналогичную по стоимости собственность, вторым подыскивают альтернативные варианты для найма.

 

собственное жилье или съемное? ·

Недвижимость в жизни каждого человека является очень важным и серьезным вопросом. И все у кого недвижимости нет, мечтают ее приобрести, а те у кого она есть, не против ее улучшить. Что лучше: собственное жилье или съемное?

Собственное жилье или съемное?

В странах, входивших в состав некогда мощного СССР, считалось в обязательном порядке иметь отдельное жилье. Благо, что в те года, для этого необходимо было работать на каком-либо заводе или фабрике и стоять годами в очереди на квартиру.

После развала Советского Союза, отношение к недвижимости в корне поменялось, очереди на квартиры куда-то растворились, да и стоит квартира теперь совсем других денег, особенно в мегаполисах.

В Америке или Европе вообще считается нормальным не иметь собственного жилья, а жить всю жизнь на съемных квартирах и особняках. Недвижимость деловые люди даже считают как некой привязкой и считают это для себя неприемлемым.

Может быть, отчасти, поэтому во многих западных странах можно взять без каких-либо проблем ипотечный кредит на несколько лет по смешной для нас ставке в 3-5%. Но и даже такие привилегии не являются стимулом для большинства. Люди, имеющие хороший доход снимают огромные особняки, платят за них приличные деньги, если доход вдруг понижается, переезжают в жилье попроще и считается это вполне приемлемо.

Конечно, я не беру в расчет людей, у которых есть деньги на недвижимость, здесь все очевидно, просто какая разница в нашем и их менталитете по отношению к жилью. Наши сограждане готовы влезть в любую ипотеку и расплачиваться за нее годами, а на западе, если даже у человека есть стабильный доход, он совсем не стремится приобрести квартиру в собственность.

Естественно, каждый волен делать свой выбор, главное не пожалеть о своем выборе по истечению многих лет.

А как вы считаете — что лучше: собственное жилье или съемное? Напишите в комментариях.

Похожие статьи:

Понравилась статья?
Помоги другим узнать об этой статье, кликни на кнопку социальных сетей!

Доля европейцев и россиян, имеющих собственное жилье | A statistical look

Здравствуйте!

В современном мире многие из нас стараются иметь собственное жилье, ведь оно гораздо лучше и выгоднее арендуемого (в зависимости от ситуации). К тому же свое есть свое, как говорится. Однако, если взять ту же Европу, доля собственников жилья от общего населения сильно разнится по странам, при этом Европу можно четко разделить на регионы по этому показателю.

Самый популярный способ приобрести жилье — взять его в ипотеку, что является своеобразным долгосрочным кредитом под залог этого жилья. Такая практика применяется во многих странах, но если человек имеет хороший заработок, то ему не составит труда накопить на квартиру или строительство собственного дома, без всяких ипотек. Однако статистика показывает, что у многих европейцев, в том числе и россиян, часто не хватает доходов для обычной покупки жилья (не в ипотеку).

Топ-12 стран по доле жителей, которые живут в своих квартирах или домах, выглядит следующим образом:

Доля собственников (включая ипотеку)

Доля собственников (включая ипотеку)

Во многих западноевропейских странах довольно низкий показатель доли собственников среди всех граждан. Многие европейцы объясняют это экономией (т.к. во многих районах дешевле арендовать, чем покупать жилье, а потом еще и оплачивать налоги на жилье и более дорогую коммуналку). Где-то это связано с высокой стоимостью покупки жилья, а некоторые европейцы склонны к частым переездам и смене работы. Кстати, если у вас другое мнение по этому поводу, то можем обсудить его в комментариях.

По данным Евростата 69,3% жителей Евросоюза имеют собственное жилье. Показатель ниже, чем в России и многих странах бывшего восточного блока:

Процент граждан, имеющих собственное жилье

Процент граждан, имеющих собственное жилье

Как видим, в большинстве стран Восточной Европы и бывшего СССР показатель превышает 80%, а показатели России схожи с показателями Китая (почти 90%). В Турции и Кипре эти показатели составляют 59% и 69,7% соответственно.

Источник с данными по Европе и другим странам: Википедия со ссылкой на Евростат и другие источники.

ВЦИОМ назвал долю имеющих собственные квартиры и комнаты россиян :: Жилье :: РБК Недвижимость

В съемном жилье сегодня проживает каждый десятый гражданин, выяснили социологи

Фото: Андрей Чепакин/ТАСС

Большинство россиян сегодня проживают в многоквартирных домах (65%), причем более половины (54%) опрошенных имеют собственную квартиру или комнату. При этом каждый десятый (11%) снимает жилье. Соответствующие результаты опроса 1,6 тыс. человек старше 18 лет приводят аналитики Всероссийского центра изучения общественного мнения (ВЦИОМ).

Знают название компании, обслуживающей их дом, 52% жителей многоквартирных домов. Каждый пятый проживающий в многоквартирном доме считает, что данная компания является государственной (22%), а каждый третий — что частной (34%). Затруднились обозначить статус УК 16% припомнивших название компании. Не знают ни названия, ни статуса собственности компании домоуправления их жилища треть жильцов многоквартирных домов (28%) — эта доля выше среди проживающих в съемной квартире или комнате (40%), выяснили социологи.

За последние два года каждый второй (49%) житель многоэтажек принимал участие в процессах, связанных с благоустройством и управлением своего дома. Граждане заявили, что участвовали в голосовании по благоустройству придомовой территории (32%), выбирали и контролировали управляющую компанию (17%), участвовали в работе ТСЖ (10%) или домового комитета (8%). Вторая половина жителей многоквартирных домов не была вовлечена в данные процессы (50%), говорится в исследовании.

В среднесрочной перспективе 16,5 млн семей планируют приобрести до 1 млрд кв. м жилья, из них 13,5 млн семей готовы взять ипотеку, сообщили ранее аналитики ВЦИОМ. Возможность покупки квартир в новостройках рассматривают 12 млн семей, в том числе 9,7 млн — с ипотекой, заявили аналитики.

Автор

Вера Лунькова

Центр развития — Первое собственное жильё – студия!

На вопрос, жильё какой площади Вам хотелось бы иметь, все отвечают по-разному. Не меньше 40 квадратных метров на каждого члена семьи, больше 100 метров, двухэтажный дом 200-300 квадратов… Так рассуждают те, у кого уже есть жилплощадь или те, для кого мечта о собственной квартире в разряде несбыточных. Между тем, 24 квадратных метра квартиры-студии в качестве первого жилья в современном новом доме вполне могут стать не просто мечтой, а реальной целью, достижение которой переведёт жизнь на новый качественный этап.

Этот тип квартир появился в Японии в качестве решения проблемы перенаселения. Затем мода распространилась на США. Квартира-студия, оказалось, отвечает всем потребностям молодёжи: современно, компактно, удобно, не надо переплачивать за аренду или коммунальные услуги. С удовольствием пользуются студиями представители творческих профессий – им важно, чтобы жильё отвечало своему основному предназначению: там можно было спать, хранить вещи, оградиться от окружающего мира на время творческих поисков. Сейчас данный вид планировки широко применяется архитекторами Европы и России.

 Лучше, чем комната в коммуналке

Спрос на студии стабильно растет, поэтому строительная компания «Терминал-Ресурс» при планировании квартирографии новых «Образцовых кварталов» в Пушкинском районе включила в проекты несколько десятков квартир-студий.

Это квартира без внутренних перегородок и стен с единственным жилым помещением, которое отведено одновременно и под спальню, и под гостиную, и под кухню.  Изолированным помещением внутри студии остаётся санузел. Этот тип жилья похож на номер в отеле, только с кухней. Он, безусловно, более удобен, чем общежитие и комната в коммуналке. Студия является полноценной квартирой, что даёт возможность хозяину распоряжаться всем помещением, планировать его предназначение, интерьер, обстановку, чистоту и посещения гостей в соответствии со своим жизненным укладом и вкусом.

 

Маленькая, да удаленькая

Площадь квартир-студий невелика, но достаточна для проживания одного-двух человек. Обычно это студенты, молодые специалисты, молодожены или одинокие пенсионеры. Компания «Терминал-Ресурс» учитывает интересы любой семьи и проектирует в малоэтажных жилых комплексах «Образцовые кварталы» эргономичные квартиры разной площади. Есть среди них просторные площади свободной планировки до 100-метровов, а есть компактные студии. Дома строятся по кирпично-монолитной технологии, в них применены современные европейские технологии, такие как система отопления «тёплый водяной пол», индивидуальные газовые котельные производства Бельгии, бесшумные швейцарские лифты, выполнено панорамное остекление. Важный аргумент «за»: однородная социальная среда и благополучная экология района. Квартиры «На Царскосельских холмах» приобретают те, для кого в приоритете комфорт и спокойствие. Малый метраж студий обеспечивает доступную цену при неизменно высоком качестве.

 Большое подспорье для маленького бюджета

Студии и однокомнатные квартиры в новостройке остаются популярными для инвестиций. Зачастую платёж по ипотеке сопоставим с арендной платой. Сделать заявку в банк на оформление кредита можно самостоятельно или с помощью кредитного специалиста компании «Терминал-Ресурс».

Стоит отметить, что ремонт квартиры-студии, с учётом качественной предчистовой отделки, с которой сдаются квартиры в «Образцовых кварталах», обойдётся недорого. Его можно сделать быстро и своими силами.

Продумать дизайн, меблировать квартиру, обновить обстановку, убраться – всё на малой площади реализовать просто и быстро. Это жильё для динамичных, современных и независимых, что не обязательно связано с возрастом, больше отражает состояние души.

 Чудеса в интерьере

Зная простые правила организации пространства, можно превратить студию в уютное место, где будет комфортно и жить, и работать. Зонировать квартиру без потери полезной площади помогут полки, диван или барная стойка. Удачное решение – обозначить границы разными фактурой и цветом, отделив, например, зону кухни другим напольным покрытием или цветом обоев. Модный тренд в интерьере – вынести кровать на подиум и получить дополнительное место для хранения. Прочертить границы помогает освещение разного уровня яркости или цвета.

Зрительно увеличивает объем помещения светлая цветовая гамма. Подойдут все оттенки белого, бежевого, песочного, серого тонов. Расширить пространство помогут фотообои, на которых изображен рисунок с перспективой. С этой же целью используют большие зеркала во всю стену, зеркальную плитку и любые глянцевые поверхности, они создают игру света.

Если свободная площадь у вас в дефиците, выбирайте многофункциональную мебель. Так, пуф может служить и столиком, и сидением, и местом для хранения. Используйте вместо обычных стульев складные, вещи-«матрешки», столы-островки на колесах и мобильные тумбочки. Специально для малых площадей изобретены кровати-трансформеры и встроенная мебель. Система «тёплый водяной пол» позволяет обойтись без радиаторов и труб, поэтому эффективно можно использовать весь периметр стен.

Отдел продаж застройщика ООО «Терминал-Ресурс»: г. Санкт-Петербург, Пушкинский район, ул. Кокколевская, д.1 (рядом с «Образцовыми кварталами»), тел. +7 (812) 719-19-19, www.devcent.ru

 

Аренда домов с выкупом: как работает процесс

Если вы похожи на большинство покупателей жилья, вам понадобится ипотечный кредит для финансирования покупки нового дома. Чтобы соответствовать требованиям, у вас должен быть хороший кредитный рейтинг и наличные деньги для авансового платежа. Без них традиционный путь к домовладению может оказаться невозможным.

Однако есть альтернатива: соглашение об аренде с выкупом, по которому вы арендуете дом на определенный период времени с возможностью купить его до истечения срока аренды. Договоры аренды с выкупом состоят из двух частей: стандартного договора аренды и опциона на покупку.

Вот краткое изложение того, на что следует обратить внимание и как работает процесс аренды с выкупом. Это сложнее, чем аренда, и вам нужно будет принять дополнительные меры предосторожности для защиты своих интересов. Это поможет вам понять, является ли сделка хорошим выбором, если вы хотите купить дом.

Ключевые выводы

  • Соглашение об аренде с выкупом – это сделка, по которой вы обязуетесь арендовать недвижимость на определенный период времени с возможностью ее покупки до истечения срока аренды.
  • Договоры аренды с выкупом включают стандартный договор аренды, а также опцион на покупку имущества в более позднее время.
  • Договоры аренды дают вам право купить дом по истечении срока аренды, в то время как договоры аренды требуют, чтобы вы его купили.
  • Вы платите арендную плату на протяжении всего срока аренды, а в некоторых случаях процент платежа применяется к покупной цене.
  • В случае некоторых договоров об аренде с выкупом вам, возможно, придется обслуживать недвижимость и оплачивать ремонт.
Нажмите «Воспроизвести», чтобы узнать больше о соглашениях об аренде с выкупом

Невозмещаемые авансовые платежи

В соглашении об аренде с выкупом вы (как покупатель) платите продавцу единовременный, обычно невозмещаемый, авансовый платеж, который называется платой за опцион, деньгами за опцион или рассмотрением опциона. Эта плата дает вам возможность купить дом к какой-то дате в будущем. Плата за опцион часто является предметом переговоров, поскольку стандартной ставки нет. Тем не менее, комиссия обычно колеблется от 1% до 5% от покупной цены.

Аренда-опцион против аренды-покупки

Важно отметить, что существуют разные типы договоров аренды с выкупом, причем некоторые из них более удобны для потребителя и гибки, чем другие. Договоры об аренде дают вам право, но не обязательство, купить дом по истечении срока аренды. Если вы решите не покупать недвижимость в конце срока аренды, срок действия опциона просто истекает, и вы можете уйти без каких-либо обязательств продолжать платить арендную плату или покупать. Это не всегда относится к договорам аренды-купли-продажи.

Чтобы иметь возможность купить без обязательства купить, это должен быть договор об аренде. Поскольку юридический язык может быть сложным для расшифровки, всегда рекомендуется ознакомиться с договором с квалифицированным юристом по недвижимости, прежде чем что-либо подписывать, чтобы вы знали свои права и точно знали, во что ввязываетесь.

Остерегайтесь договоров аренды-покупки — вы можете быть юридически обязаны купить дом в конце срока аренды, независимо от того, можете ли вы себе это позволить или нет.

Согласование цены покупки

В соглашениях об аренде с выкупом должно быть указано, когда и как определяется покупная цена дома. В некоторых случаях вы и продавец договариваетесь о цене покупки при подписании контракта, часто по более высокой цене, чем текущая рыночная стоимость. В других ситуациях цена определяется по истечении срока аренды на основе текущей рыночной стоимости имущества. Многие покупатели предпочитают «фиксировать» покупную цену, особенно на рынках, где цены на жилье имеют тенденцию к росту.

Применение арендной платы к основному

Вы будете платить арендную плату в течение всего срока аренды. Вопрос заключается в том, применяется ли часть каждого платежа к окончательной цене покупки. Например, если вы ежемесячно платите 1200 долларов за аренду в течение трех лет, а 25% этой суммы идет на покупку, вы получите арендный кредит в размере 10 800 долларов (1200 долларов x 0,25 = 300 долларов; 300 долларов x 36 месяцев = 10 800 долларов). Как правило, арендная плата немного выше, чем текущая ставка для этого района, чтобы компенсировать арендный кредит, который вы получаете.Но убедитесь, что вы знаете, что вы получаете за оплату этой премии.

В некоторых контрактах все или часть опционных денег, которые вы должны заплатить, могут быть применены к возможной цене покупки при закрытии.

Ремонт дома с выкупом

В зависимости от условий договора вы можете нести ответственность за содержание имущества и оплату ремонта. Обычно это входит в обязанности арендодателя, поэтому внимательно прочитайте мелкий шрифт в вашем договоре. Поскольку продавцы в конечном итоге несут ответственность за любые сборы ассоциации домовладельцев, налоги и страховку (в конце концов, это все еще их дом), они обычно предпочитают покрывать эти расходы.В любом случае вам понадобится страховой полис арендатора, чтобы покрыть убытки, связанные с личным имуществом, и обеспечить покрытие ответственности, если кто-то получит травму, находясь в доме, или если вы случайно кого-то раните.

Убедитесь, что требования по техническому обслуживанию и ремонту четко указаны в контракте (попросите вашего юриста объяснить ваши обязанности). Уход за имуществом, например, кошение газона, сгребание листьев, чистка водостоков и т. д., сильно отличается от замены поврежденной крыши или приведения электричества в соответствие с нормами.Независимо от того, будете ли вы нести ответственность за все или только за стрижку газона, осмотрите дом, закажите оценку и убедитесь, что налоги на недвижимость актуальны, прежде чем что-либо подписывать.

Покупка недвижимости

Что произойдет, когда контракт закончится, частично зависит от того, какой тип соглашения вы подписали. Если у вас есть договор аренды и вы хотите купить недвижимость, вам, вероятно, потребуется получить ипотечный кредит (или другое финансирование), чтобы полностью заплатить продавцу.

И наоборот, если вы решите не покупать дом или не сможете получить финансирование к концу срока аренды, срок действия опциона истекает, и вы выезжаете из дома, как если бы вы снимали любую другую недвижимость. Скорее всего, вы лишитесь всех денег, выплаченных до этого момента, включая деньги за опцион и любой заработанный арендный кредит, но вы не будете обязаны продолжать арендовать или покупать дом.

Если у вас есть договор аренды-купли-продажи, вы можете быть обязаны купить недвижимость по истечении срока аренды.Это может быть проблематично по многим причинам, особенно если вы не можете получить ипотечный кредит. Договоры об аренде почти всегда предпочтительнее договоров аренды с покупкой, потому что они предлагают большую гибкость, и вы не рискуете получить иск, если вы не хотите или не можете купить дом по истечении срока аренды.

Относитесь к процессу так же, как если бы вы покупали дом напрямую: проявите должную осмотрительность, изучите район, сравните цены с другими близлежащими домами, изучите контракт и изучите историю продавца.

Если вы испытываете финансовые трудности, связанные с COVID-19, федеральное правительство, штаты, муниципалитеты и частные кредиторы могут воспользоваться программами для арендаторов и домовладельцев, которые предотвращают отчуждение заложенного имущества, выселение и предоставляют льготы по выплате по ипотеке в рамках пакета стимулирующих мер в связи с коронавирусом. .

Идеальный кандидат на аренду с выкупом

Соглашение об аренде с выкупом может быть отличным вариантом, если вы начинающий домовладелец, но не совсем готовы с финансовой точки зрения.Эти соглашения дают вам возможность привести свои финансы в порядок, улучшить свой кредитный рейтинг и сэкономить деньги на первоначальном взносе, одновременно «запирая» дом, которым вы хотели бы владеть. Если деньги за опцион и/или процент от арендной платы идут на оплату покупной цены, что они часто и делают, вы также получаете некоторый капитал.

В то время как соглашения об аренде с выкупом традиционно были ориентированы на людей, которые не могут претендовать на соответствующие кредиты, существует вторая группа кандидатов, которых индустрия ренты с выкупом в значительной степени упускает из виду: люди, которые не могут получить ипотечные кредиты в дорогие, несоответствующие кредитные рынки.«На рынках городской недвижимости с высокой стоимостью, где гигантские (не соответствующие требованиям) кредиты являются стандартом, существует большой спрос на лучшее решение для финансово жизнеспособных, кредитоспособных людей, которые не могут или пока не хотят получить ипотечный кредит». — говорит Марджори Шольц, основатель и генеральный директор стартапа Verbhouse из Сан-Франциско.

«Поскольку цены на жилье растут, а цены на все больше и больше городов выходят за рамки соответствующих кредитных лимитов и вынуждаются к крупным кредитам, проблема переходит от потребителей к индустрии жилищного финансирования», — говорит Шольц.Из-за строгих правил автоматического андеррайтинга и требований к первоначальному взносу от 20% до 40% даже финансово обеспеченные люди могут иметь проблемы с получением финансирования на этих рынках.

«Все необычное — например, в доходах — ставит людей с хорошим доходом в статус «исключительного», потому что андеррайтеры не могут аккуратно вписать их в коробку», — говорит Шольц. Сюда входят люди с нетрадиционными доходами, работающие не по найму или работающие по контракту или не имеющие кредитной истории в США (например, иностранные граждане), а также те, кому просто не хватает огромного первоначального взноса в размере от 20% до 40%, который банки требуют для несоответствующих кредитов. .

Рынки с высокой стоимостью — это не то очевидное место, где вы найдете недвижимость, сдаваемую в аренду с выкупом, что делает Verbhouse необычным. Но все потенциальные покупатели жилья с правом выкупа выиграют, если попытаются вписать ориентированные на потребителя характеристики в договоры найма с выкупом: плата за опцион и часть каждого арендного платежа снижают покупную цену в соотношении доллар к доллару, арендная плата и цена покупки фиксируются на срок до пяти лет, и участники могут накапливать капитал и получать прибыль на рынке, даже если они решат не покупать.По словам Шольца, участники могут «обналичивать» по справедливой рыночной стоимости: Verbhouse продает дом, а участник сохраняет рыночную стоимость плюс любой капитал, который они накопили за счет «выкупа» арендной платы.

Прежде чем подписать контракт

Какие шаги следует предпринять, когда вы рассматриваете возможность сдачи в аренду недвижимости с выкупом? Быть уверенным:

Выберите правильные условия

Вместо договора аренды-купли-продажи заключайте договор об аренде.

Получить помощь

Наймите квалифицированного юриста по недвижимости, который объяснит договор и поможет вам понять ваши права и обязанности. Вы можете обсудить некоторые моменты перед подписанием или отказаться от сделки, если она недостаточно выгодна для вас.

Исследование контракта

Убедитесь, что вы понимаете:

(например, продавец может потребовать, чтобы вы предоставили предварительное письменное уведомление о своем намерении купить)
  • Разрешены ли домашние животные
  • Кто несет ответственность за техническое обслуживание, взносы товарищества собственников жилья, налоги на недвижимость и т. д.
  • Что означает «техническое обслуживание»: просто стрижка газона, грабление и т. д.или серьезный ремонт, например, ремонт крыши.
  • Исследуй дом

    Закажите независимую оценку, проведите осмотр имущества, убедитесь, что налоги на имущество актуальны, и убедитесь, что имущество не находится в залоге.

    Поиск продавца 

    Проверьте кредитный отчет продавца, чтобы найти признаки финансовых проблем, и получите отчет о праве собственности, чтобы узнать, как долго продавец владеет недвижимостью — чем дольше он владеет ею и чем больше капитал, тем лучше.

    Дважды проверьте мелкий шрифт

    При каких условиях вы бы потеряли право на покупку недвижимости? По некоторым контрактам вы теряете это право, если задерживаетесь хотя бы с одним арендным платежом или не уведомляете продавца в письменной форме о своем намерении купить.

    Итог

    Соглашение об аренде с выкупом позволяет потенциальным покупателям жилья сразу же переехать в дом, а затем несколько лет работать над улучшением своей кредитной истории и/или накоплением средств на первоначальный взнос, прежде чем пытаться получить ипотечный кредит.Конечно, должны быть соблюдены определенные условия в соответствии с договором аренды с выкупом. Даже если в этом процессе помогает агент по недвижимости, важно проконсультироваться с квалифицированным юристом по недвижимости, который может разъяснить договор и ваши права, прежде чем что-либо подписывать.

    Чем арендная плата за владение отличается от покупки дома?

    Аренда с целью приобретения жилья представляет собой, по сути, гибридный подход к покупке дома, при котором весь арендный платеж или его часть с течением времени идет на строительство собственного дома.Обычно это процесс, с помощью которого владелец дома позволяет арендатору увеличить капитал без внесения первоначального взноса или получения ипотечного кредита.

    Каковы преимущества аренды для собственных соглашений?

    Сдача жилья в аренду может позволить человеку начать строительство дома, который ему нравится, без необходимости брать ипотечный кредит или вносить крупный первоначальный взнос. Это может быть особенно полезно для тех, у кого нет финансовых средств для внесения первоначального взноса из-за отсутствия сбережений или права на получение ипотечного кредита из-за низкого кредитного рейтинга.

    Что следует учитывать при сдаче в аренду?

    Арендная плата по собственным договорам может значительно различаться и требует должной осмотрительности со стороны арендатора. Важно изучить контракт (возможно, с помощью юриста по недвижимости), изучить дом (с оценкой и осмотром) и изучить продавца.

    Страница не найдена

    • Образование
      • Общий

        • Словарь
        • экономика
        • Корпоративные финансы
        • Рот ИРА
        • Акции
        • Паевые инвестиционные фонды
        • ETF
        • 401 (к)
      • Инвестирование/Трейдинг

        • Основы инвестирования
        • Фундаментальный анализ
        • Управление портфелем
        • Основы трейдинга
        • Технический анализ
        • Управление рисками
    • Рынки
      • Новости

        • Новости компании
        • Новости рынков
        • Торговые новости
        • Политические новости
        • Тенденции
      • Популярные акции

        • Яблоко (AAPL)
        • Тесла (ТСЛА)
        • Амазонка (АМЗН)
        • АМД (АМД)
        • Фейсбук (ФБ)
        • Нетфликс (NFLX)
    • Симулятор
    • Твои деньги
      • Личные финансы

        • Управление капиталом
        • Бюджетирование/экономия
        • Банковское дело
        • Кредитные карты
        • Домовладение
        • Пенсионное планирование
        • Налоги
        • Страхование
      • Обзоры и рейтинги

        • Лучшие онлайн-брокеры
        • Лучшие сберегательные счета
        • Лучшие гарантии на дом
        • Лучшие кредитные карты
        • Лучшие личные кредиты
        • Лучшие студенческие кредиты
        • Лучшее страхование жизни
        • Лучшее автострахование
    • Советники
      • Ваша практика

        • Практика управления
        • Непрерывное образование
        • Карьера финансового консультанта
        • Инвестопедия 100
      • Управление капиталом

        • Портфолио Строительство
        • Финансовое планирование
    • Академия
      • Популярные курсы

        • Инвестирование для начинающих
        • Стать дневным трейдером
        • Трейдинг для начинающих
        • Технический анализ
      • Курсы по теме

        • Все курсы
        • Курсы трейдинга
        • Курсы инвестирования
        • Финансовые профессиональные курсы

    Представлять на рассмотрение

    Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

    дома
    • О нас
    • Условия эксплуатации
    • Словарь
    • Редакционная политика
    • Рекламировать
    • Новости
    • Политика конфиденциальности
    • Связаться с нами
    • Карьера
    • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
    • #
    • А
    • Б
    • С
    • Д
    • Е
    • Ф
    • грамм
    • ЧАС
    • я
    • Дж
    • К
    • л
    • М
    • Н
    • О
    • п
    • Вопрос
    • р
    • С
    • Т
    • U
    • В
    • Вт
    • Икс
    • Д
    • Z
    Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

    Страница не найдена

    • Образование
      • Общий

        • Словарь
        • экономика
        • Корпоративные финансы
        • Рот ИРА
        • Акции
        • Паевые инвестиционные фонды
        • ETF
        • 401 (к)
      • Инвестирование/Трейдинг

        • Основы инвестирования
        • Фундаментальный анализ
        • Управление портфелем
        • Основы трейдинга
        • Технический анализ
        • Управление рисками
    • Рынки
      • Новости

        • Новости компании
        • Новости рынков
        • Торговые новости
        • Политические новости
        • Тенденции
      • Популярные акции

        • Яблоко (AAPL)
        • Тесла (ТСЛА)
        • Амазонка (АМЗН)
        • АМД (АМД)
        • Фейсбук (ФБ)
        • Нетфликс (NFLX)
    • Симулятор
    • Твои деньги
      • Личные финансы

        • Управление капиталом
        • Бюджетирование/экономия
        • Банковское дело
        • Кредитные карты
        • Домовладение
        • Пенсионное планирование
        • Налоги
        • Страхование
      • Обзоры и рейтинги

        • Лучшие онлайн-брокеры
        • Лучшие сберегательные счета
        • Лучшие гарантии на дом
        • Лучшие кредитные карты
        • Лучшие личные кредиты
        • Лучшие студенческие кредиты
        • Лучшее страхование жизни
        • Лучшее автострахование
    • Советники
      • Ваша практика

        • Практика управления
        • Непрерывное образование
        • Карьера финансового консультанта
        • Инвестопедия 100
      • Управление капиталом

        • Портфолио Строительство
        • Финансовое планирование
    • Академия
      • Популярные курсы

        • Инвестирование для начинающих
        • Стать дневным трейдером
        • Трейдинг для начинающих
        • Технический анализ
      • Курсы по теме

        • Все курсы
        • Курсы трейдинга
        • Курсы инвестирования
        • Финансовые профессиональные курсы

    Представлять на рассмотрение

    Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

    дома
    • О нас
    • Условия эксплуатации
    • Словарь
    • Редакционная политика
    • Рекламировать
    • Новости
    • Политика конфиденциальности
    • Связаться с нами
    • Карьера
    • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
    • #
    • А
    • Б
    • С
    • Д
    • Е
    • Ф
    • грамм
    • ЧАС
    • я
    • Дж
    • К
    • л
    • М
    • Н
    • О
    • п
    • Вопрос
    • р
    • С
    • Т
    • U
    • В
    • Вт
    • Икс
    • Д
    • Z
    Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

    Страница не найдена

    • Образование
      • Общий

        • Словарь
        • экономика
        • Корпоративные финансы
        • Рот ИРА
        • Акции
        • Паевые инвестиционные фонды
        • ETF
        • 401 (к)
      • Инвестирование/Трейдинг

        • Основы инвестирования
        • Фундаментальный анализ
        • Управление портфелем
        • Основы трейдинга
        • Технический анализ
        • Управление рисками
    • Рынки
      • Новости

        • Новости компании
        • Новости рынков
        • Торговые новости
        • Политические новости
        • Тенденции
      • Популярные акции

        • Яблоко (AAPL)
        • Тесла (ТСЛА)
        • Амазонка (АМЗН)
        • АМД (АМД)
        • Фейсбук (ФБ)
        • Нетфликс (NFLX)
    • Симулятор
    • Твои деньги
      • Личные финансы

        • Управление капиталом
        • Бюджетирование/экономия
        • Банковское дело
        • Кредитные карты
        • Домовладение
        • Пенсионное планирование
        • Налоги
        • Страхование
      • Обзоры и рейтинги

        • Лучшие онлайн-брокеры
        • Лучшие сберегательные счета
        • Лучшие гарантии на дом
        • Лучшие кредитные карты
        • Лучшие личные кредиты
        • Лучшие студенческие кредиты
        • Лучшее страхование жизни
        • Лучшее автострахование
    • Советники
      • Ваша практика

        • Практика управления
        • Непрерывное образование
        • Карьера финансового консультанта
        • Инвестопедия 100
      • Управление капиталом

        • Портфолио Строительство
        • Финансовое планирование
    • Академия
      • Популярные курсы

        • Инвестирование для начинающих
        • Стать дневным трейдером
        • Трейдинг для начинающих
        • Технический анализ
      • Курсы по теме

        • Все курсы
        • Курсы трейдинга
        • Курсы инвестирования
        • Финансовые профессиональные курсы

    Представлять на рассмотрение

    Извините, страница, которую вы ищете, недоступна.Вы можете найти то, что ищете, используя наше меню или параметры поиска.

    дома
    • О нас
    • Условия эксплуатации
    • Словарь
    • Редакционная политика
    • Рекламировать
    • Новости
    • Политика конфиденциальности
    • Связаться с нами
    • Карьера
    • Уведомление о конфиденциальности штата Калифорния
    • #
    • А
    • Б
    • С
    • Д
    • Е
    • Ф
    • грамм
    • ЧАС
    • я
    • Дж
    • К
    • л
    • М
    • Н
    • О
    • п
    • Вопрос
    • р
    • С
    • Т
    • U
    • В
    • Вт
    • Икс
    • Д
    • Z
    Investopedia является частью издательской семьи Dotdash Meredith.

    домов, сдаваемых в аренду: как они работают и хорошая ли это идея?

    Вы нацелились на домовладение. Но дома в наши дни безумно дорогие — настолько, что, возможно, попытка сэкономить на достаточно большом первоначальном взносе или подать заявку на ипотеку была проблемой.

    На данном этапе выбор дома для аренды с выкупом (или аренды с выкупом) может показаться хорошей альтернативой традиционной покупке дома. Но программы аренды с выкупом могут быть рискованными, особенно для покупателей.

    Чтобы помочь вам принять взвешенное решение о приобретении жилья, мы подробно объясним, как работает аренда жилья с выкупом, и поможем взвесить все «за» и «против».

    Что такое дома, сдаваемые внаем?

    Программа аренды с выкупом относится к типу контракта, по которому вы соглашаетесь арендовать дом на определенный период времени (месяцы или годы) до получения права собственности.

    В течение этого времени продавец соглашается удерживать определенную сумму денег с каждого арендного платежа для покрытия вашего собственного капитала (часть дома, которой вы будете владеть , в отличие от того, что вы будете должны ), когда вы его покупаете.

    Как работает аренда с выкупом?

    Программы аренды с выкупом отличаются от типичного процесса покупки жилья, поскольку они отсрочивают получение права собственности на жилье для тех, кто не готов взять на себя обязательства по покупке дома, и позволяют этому потенциальному покупателю тем временем жить в доме в качестве арендатора. .

    Найдите агентов-экспертов, которые помогут вам купить дом.

    Вот основные этапы работы программы аренды с выкупом:

    1. Обсуждение покупной цены до или после аренды

    В соглашении об аренде с выкупом будет указано, как и когда будет определяться покупная цена.Цена может быть основана на текущей стоимости дома или прогнозируемой.

    В некоторых случаях цена становится официальной, когда покупатель и продавец подписывают контракт. В других ситуациях цена покупки не будет определена до истечения срока аренды.

    2. Определите, включают ли арендные платежи деньги, отложенные на покупку

    В рамках контракта вы обязуетесь ежемесячно платить определенную сумму арендной платы. Эти платежи, как правило, выше, чем арендная плата в этом районе, потому что процент от каждого платежа откладывается в качестве кредита для вашей будущей покупки дома.

    3. Спросите, входите ли вы в обязанности по ремонту и обслуживанию при аренде

    В договоре аренды с выкупом продавец может попросить вас покрыть такие расходы, как ремонт, техническое обслуживание, сборы ТСЖ и налоги на имущество, пока вы арендуете.

    Вы можете попасться на крючок за все, от ландшафтного дизайна до сломанного кондиционера.

    Вот почему так важно пройти контракт с юристом, который может четко объяснить, за что несет ответственность каждая сторона.

    4. Оплатите авансовый платеж, чтобы гарантировать право на покупку дома

    Вы должны заплатить продавцу единовременную невозмещаемую комиссию, обычно известную как деньги за опцион, вознаграждение за опцион или вознаграждение за опцион.

    Это дает вам возможность купить дом, и в некоторых случаях продавец соглашается внести эту сумму в счет вашей доли в доме.

    Нет стандартной денежной суммы опциона — обычно это процент от покупной цены дома.

    5. Согласование срока аренды до покупки

    Вы и продавец соглашаетесь на конкретный срок аренды в договоре. Обычно существует два различных типа договоров аренды с выкупом:

    • Аренда опцион договор. Это дает вам возможность приобрести дом по истечении согласованного периода времени.
    • Аренда покупка договор. Этот закон обязывает вас купить дом по истечении срока аренды.

    С другой стороны, если вы не можете претендовать на финансирование, срок действия права на покупку может истечь.

    6. Переход от аренды к покупке дома

    Если вы не накопите достаточно денег, чтобы сразу купить дом во время аренды, вам нужно будет обеспечить финансирование в конце срока аренды, если вы планируете купить дом.

    В этот момент ваш ипотечный кредитор назначит дату закрытия сделки, когда вы станете владельцем недвижимости в качестве покупателя.В зависимости от условий соглашения вам будет зачислен процент от арендной платы, отложенный на вашу покупку и/или деньги за опцион.

    Имейте в виду: с домами, сдаваемыми в аренду, можно договориться обо всем

    Поскольку процесс аренды с выкупом менее регламентирован, чем обычный процесс покупки или аренды, стандартного договора аренды с выкупом не существует. Условия полностью договорные.

    Если вы участвуете в программе аренды с выкупом, вам необходимо поговорить с доверенным агентом по недвижимости и адвокатом, чтобы убедиться, что вы понимаете и согласны с условиями вашего уникального контракта.

    Аренда с выкупом — хорошая идея?

    Программы аренды с выкупом могут показаться хорошей идеей для покупателей, которые еще не могут претендовать на получение ипотечного кредита, но хотят войти в дверь — в буквальном смысле!

    Недостатком является то, что дома, сдаваемые в аренду, сопряжены с большими рисками. Итак, давайте взвесим все за и против, прежде чем вы решите его приобрести.

    Плюсы для покупателей

    Вы вносите первоначальный взнос с течением времени

    Вместо того, чтобы раскошелиться на значительный первоначальный взнос при въезде, вы увеличиваете капитал в течение определенного периода времени, платя более высокую арендную плату.

    Вы можете избежать конкуренции с покупателями

    По окончании договора аренды с выкупом вы не будете конкурировать с другими покупателями недвижимости.

    Вам не обязательно сразу претендовать на получение ипотечного кредита

    Возможно, вас привлекла программа аренды с выкупом, потому что вы пока не можете позволить себе купить дом. Может быть, вы все еще выплачиваете долг или у вас нет отложенного первоначального взноса.

    Переезд в дом без права на ипотеку может показаться ответом.Но вот правда: шансы на то, что ваше соглашение об аренде с выкупом будет сорвано, возрастают, если вы уже находитесь в финансовом беспорядке.

    Минусы для покупателей

    Ваша арендная плата станет дороже

    Даже если ваш договор составлен таким образом, что часть вашей арендной платы каждый месяц идет на оплату доли в доме, ваши арендные ставки из-за этого будут выше.

    Почему бы просто не арендовать жилье за ​​меньшие деньги и оставить деньги, которые вы откладываете для первоначального взноса, на свой банковский счет, а не на счет арендодателя?

    Вы будете платить дополнительно за сборы и ремонт

    Помните: вам придется заплатить этот авансовый платеж (см. № 4 выше), чтобы иметь возможность купить дом в будущем.Вы, вероятно, не вернете это, если сделка не сработает.

    И не забывайте — вы можете нести ответственность за весь ремонт и содержание даже во время аренды. Неожиданные чрезвычайные ситуации могут сделать серьезную дыру в вашем кармане — для дома, который еще даже не ваш!

    Вы можете заплатить больше, чем стоит дом

    Если у вас есть договор об аренде с выкупом на пару лет, вы не можете знать, что рынок недвижимости или местная экономика могут сделать в течение этого времени.

    Конечно, стоимость вашего дома может вырасти, но может и упасть. Цена покупки, которую вы фиксируете в начале контракта, обычно завышена, чтобы учесть рост стоимости дома.

    Это означает, что вы можете заплатить больше, чем недвижимость стоит на самом деле!

    Вы потеряете деньги, если решите не покупать дом

    Допустим, вы получили новую работу, требующую переезда. Или, может быть, вы все еще не можете претендовать на ипотеку в конце срока действия договора.Возможно, вы просто решили, что этот дом не для вас.

    Если вы заключили договор об аренде, вы можете расторгнуть договор. Но что происходит со всеми деньгами, которые вы раскошелились на более высокую арендную плату и опционные деньги? Это тысячи долларов, которые вы не вернете.

    Контракт в пользу продавца

    Такая мелочь, как несвоевременная оплата арендной платы или несвоевременная оплата ремонта, может освободить арендодателя от любых обязательств по соблюдению контракта.Не будет рыцаря в сияющих доспехах, направляющегося к вам, чтобы спасти положение или ваш контракт.

    Вы можете потерять накопленный капитал

    Если финансовое положение арендодателя изменится и дом будет изъят, этот дом перейдет к банку, а не к вам.

    Или, если продавец просто встанет и передумает после того, как он подписал договор аренды с выкупом, в этом случае потребуются дорогостоящие юридические действия для принудительного исполнения договора.Это цена, которую вы, возможно, не сможете (или не захотите) заплатить.

    Практический результат: стоит ли рента с выкупом?

    Хотя соглашение об аренде с выкупом является юридически обязывающим документом, в нем слишком много лазеек, чтобы быть гарантией. Кроме того, вы теряете так много денег в процессе, если сделка сорвется.

    Так что держите деньги на своем банковском счете и держитесь подальше от договоров аренды с выкупом — они того не стоят!

    Альтернативы процессу аренды с выкупом

    Когда речь идет об аренде жилья с выкупом, минусы перевешивают плюсы.Если вы хотите принять разумное решение для своего будущего, это просто: избегайте ситуации с правом собственности, даже если это означает, что вам придется подождать, чтобы переехать.

    Поверьте нам, покупка дома с умом того стоит. Если вам нужно время, чтобы привести свои финансы в порядок, ничего страшного.

    Что делать:

    • Продолжить аренду. Нет ничего постыдного в том, чтобы арендовать квартиру, пока вы платите долги и откладываете резервный фонд. На самом деле, это лучшее, что вы можете сделать!
    • Продолжайте сохранять. После того, как ваши финансы будут в порядке, начните копить на большой первоначальный взнос. Не покупайте дом — и не подписывайте договор о покупке дома — когда вы на мели!

    Понятно. Навести порядок в своем финансовом беспорядке и сохранить первоначальный взнос непросто. Это требует тяжелой работы и жертв. Но оно того стоит!

    Переехав на новое место, вы будете спокойны, зная, что сделали выбор, который благословит вашу семью на долгие годы.

    Найти эксперта по недвижимости

    Покупка дома традиционным способом может занять больше времени, но вы будете рады, что сделали это.Когда вы будете готовы к покупке, агент по недвижимости может помочь вам найти дом в вашем бюджете, который вам нравится.

    Чтобы быстро и легко найти лучших агентов в вашем регионе, попробуйте нашу программу одобренных местных поставщиков услуг (ELP). Мы проделали за вас тяжелую работу и проверили агентов по недвижимости по всей стране.

    Мы рекомендуем только тех агентов, которые заслужили нашу печать одобрения RamseyTrusted, поэтому вы можете быть уверены, что работаете с лучшими.

    Найдите лучшего агента по недвижимости рядом с вами!

    Что такое аренда жилья с выкупом и хорошая ли это идея?

    Вы постоянно видите эти знаки, особенно на больших перекрестках:

    «Сдам в аренду! Финансирование не требуется!»

    Хотя я знаком с арендой с выкупом (или арендой с выкупом, как некоторые ее называют), когда речь идет о покупке техники и даже автомобиля, мне всегда было интересно, как именно это работает с домом.Недавно копался, и вот что нашел.

    Основы

    Аренда собственного дома чем-то похожа на аренду автомобиля. Продавец дал своему арендатору право купить дом в какой-то момент в будущем, обычно через один-три года, по цене, согласованной сегодня. Как правило, арендатор платит комиссию, называемую опционными деньгами, которая сохраняет возможность покупки.

    Кроме того, арендатор обычно платит примерно на 20% больше обычной арендной платы за дом.Таким образом, если бы дом обычно сдавался в аренду за 1000 долларов в месяц, арендатор, арендующий с выкупом, заплатил бы 1200 долларов. Часть этой арендной платы будет зачислена арендатору для возможного первоначального взноса.

    Это может быть беспроигрышным как для продавца, так и для арендатора. Многие продавцы предлагают этот вариант, если у них возникли проблемы с разгрузкой дома и они больше не могут позволить себе платеж по ипотеке. Часто вы обнаружите, что продавцы, предлагающие аренду с выкупом в качестве варианта, — это люди, которые уже переехали в новый дом и пытаются избежать двойной выплаты по ипотечным кредитам в долгосрочной перспективе.

    Арендаторы, которые арендуют с выкупом, часто являются физическими лицами, у которых возникли бы проблемы с покупкой дома традиционным способом из-за плохой кредитной истории, низкого дохода или отсутствия первоначального взноса. Аренда с выкупом дает им возможность владеть домом, живя в доме, который они в конечном итоге купят, а также дает им возможность обнаружить недостатки в доме, прежде чем совершить его покупку.

    Мелкий шрифт

    К сожалению, аренда с выкупом не всегда выгодна. Если арендатор решит не покупать дом по истечении срока аренды, никакие дополнительные деньги, которые он заплатил продавцу, ему не возвращаются.Таким образом, он заплатил бы за аренду выше рыночной стоимости и не имел бы дополнительных денег, чтобы показать это. Кроме того, в отличие от традиционных сценариев аренды, арендатор часто несет ответственность за ремонт и техническое обслуживание в течение срока аренды, и любые деньги или капитал, которые вы вкладываете в аренду с выкупом, не будут возмещены.

    Наконец, некоторые договоры об аренде с выкупом сформулированы так, что вы по договору обязаны купить дом в конце срока аренды. Чрезвычайно важно, чтобы вы точно знали, что вы подписываете, если вы заключаете одно из этих соглашений, чтобы не застрять в контракте, который вы не можете выполнить.

    Подводные камни

    Оказывается, многие арендаторы, заключающие договоры аренды с выкупом, в конце концов не могут купить дом по той же причине, по которой они не могли купить дом раньше: они до сих пор не могут иметь кредитный рейтинг, доход или достаточно большой первоначальный взнос. В этот момент продавец уходит с большим количеством дополнительных денег на ипотеку, а арендатор остается ни с чем.

    Если вы заинтересованы в договоре аренды с выкупом, имеет смысл поговорить с банком о финансировании, прежде чем подписывать какие-либо бумаги с продавцом.В конечном счете, однако, эти соглашения — не самый лучший финансовый путь к домовладению.

    Вы впервые покупаете жилье? Тогда читайте дальше

    Покупка вашего первого дома поначалу может показаться сложной задачей. В конце концов, вы, скорее всего, откладываете почти все свои сбережения в качестве первоначального взноса, а также пытаетесь получить очень крупный кредит в придачу. Я знаю, что иметь серьезные долги может показаться разочаровывающим, но домовладение тоже может иметь свои преимущества. Стабильность, отсутствие арендодателя и душевное спокойствие могут принести пользу вам и вашей семье в долгосрочной перспективе.Если вы подумываете о такой крупной покупке, вот несколько вечных советов по покупке жилья в первый раз, которые помогут вам начать работу.

    Покупайте, когда это имеет смысл

    В случае с недвижимостью время может иметь большое значение. Тем не менее, для большинства людей невозможно выбрать абсолютное дно. Как и в случае с любым продуктом, на цену которого влияет спрос и предложение, люди, которые пытаются дождаться абсолютного дна, обычно не достигают его в течение нескольких месяцев (если не лет) спустя. Лучший подход — покупать только тогда, когда вы можете себе это позволить, потому что вам не нужно беспокоиться о рынке после переезда.Если вы очень чувствительны к цифрам, подумайте, имеет ли смысл вместо этого арендовать жилье. Нетрудно выяснить, будет ли дешевле арендовать недвижимость, которую вы планируете купить. Если это так, то вам следует подумать о том, чтобы подождать до тех пор, пока с математической точки зрения владение ими не станет более разумным.

    Получите предварительное одобрение на получение ссуды, прежде чем начать искать дом

    В годы бума вы можете получить ссуду на любой дом, какой захотите. В наши дни стандарты кредитования намного жестче.Для тех, кто впервые покупает дом, это на самом деле хорошо, потому что это ограничит вас в домах, которые вы можете купить. Если вы настроены серьезно и заинтересованы в поиске дома, сначала получите предварительное одобрение от кредитора. Это даст вам точную теоретическую максимальную сумму, которую вы можете предложить за дом, что поможет вам значительно сузить выбор дома (на самом деле это очень хорошо, поскольку вариантов слишком много).

    Рассмотрим краткосрочный кредит

    Вы считаете 30-летний фиксированный кредит золотым стандартом в ипотеке, но на самом деле есть и другие, более краткосрочные варианты кредита.Хотя платежи выше, проценты почти всегда меньше. Тщательно подумайте о том, что вам доступно по цене, но выбор 30-летней фиксированной процентной ставки, которая выше, чем 15-летняя, и переход на несколько лет, как это делают большинство покупателей жилья впервые, означает выбрасывание денег на ветер.

    Определитесь с цифрами самостоятельно

    Каждый кредитор предложит вам разные варианты. Скидочные баллы, ставки по кредитам, кредиты на закрытие и т. д. будут учитывать, какой вариант лучше всего подходит для вас. Большинство людей просто принимают решение на месте, но гораздо лучше взять все варианты и посчитать цифры самостоятельно.В Интернете доступно множество ипотечных калькуляторов, поэтому сделайте домашнее задание и выберите вариант, наиболее подходящий для вашей ситуации.

    Выясните свои потребности и желания

    Как только вы поймете, сколько жилья вы можете (или хотите) себе позволить, пришло время рассмотреть доступные варианты. Зайдите на Redfin.com и найдите дом, соответствующий вашим критериям, и составьте список своих предпочтений. Обратите внимание, что на этот раз идеальный дом может быть невозможен из-за вашего дохода и первоначального взноса, но не волнуйтесь, потому что жизнь будет очень скучной, если вы сможете воплотить все свои надежды и мечты в самом начале жизни.

    Будьте терпеливы

    Во время всего этого процесса нужно помнить одну вещь: будьте терпеливы. От выбора кредитора до предложения домов терпеливый клиент всегда выходит вперед. Не позволяйте своим эмоциям и лени стоить вам там. Покупка жилья – это крупная покупка. Не торопитесь.

    Наймите компетентного агента

    Особенно для первого покупателя весь процесс очень утомительный. Компетентный агент может помочь ответить на все ваши вопросы, а также проведет вас через весь процесс и даст вам совет о ценах и вещах, которые можно спросить у продавцов.Не совершайте ошибку и верьте, что вы можете прикарманить часть комиссионных агента по закупкам, не имея его, поскольку одна ошибка может стоить вам гораздо больше денег.

    На самом деле, у каждой сделки должно быть два агента

    Совершенно законно иметь одного агента, представляющего и продавца, и покупателя, но крайне нежелательно. Агент продавца будет доказывать, что, поскольку риелторы обычно местные, они будут стараться заботиться об интересах покупателя больше, чем об интересах продавца, поскольку они уезжают.Конечно, это звучит логично, но что будет чувствовать продавец, если он узнает, что агент также помогает покупателю? Переговоры — это компромисс между двумя сторонами, и менее чем восторженный продавец никому не выгоден.

    Читайте и перечитывайте каждый документ, который попадется вам на пути

    Каждый раз, когда вы покупаете дом, вы помогаете обеспечить жизнь многим семьям. Недвижимость — это огромная отрасль, в которой за каждой сделкой стоит множество небольших связанных предприятий, пытающихся продать покупателям и продавцам больше товаров.Внимательно прочитайте каждый документ и убедитесь, что вы точно знаете, что подписываете, прежде чем совершать что-то, о чем вы не знаете.

    Задавайте все вопросы, которые вы можете придумать, всем заинтересованным лицам

    На самом деле, возьмите с собой блокнот и запишите их все, чтобы не забыть. Ипотечный агент, риелтор, компания по страхованию от пожара, компания по условному депонированию и все, кто вовлечен, взимают плату за решение, которое вы принимаете. Задавайте им много вопросов и убедитесь, что вы отвечаете на один и тот же вопрос нескольким людям, чтобы получить истинное представление о ситуации в целом.Чем больше вы знаете, тем меньше риска вы потенциально принимаете.

    Составьте список всего, о чем вы договорились

    Убедитесь, что вы все получили в письменном виде. Если кто-то пообещал вам что-то, попросите этого человека отправить вам это по электронной почте, чтобы это было записано. Кроме того, есть много вещей, которые вы будете подписывать в течение всего процесса покупки дома. Обязательно ведите список, чтобы знать все, на что вы подписались. Один из продуктов, который ипотечная компания, скорее всего, продаст вам, — это страховой полис на случай, если вы потеряете работу.Они предоставят вам его бесплатно в течение первого года, но если вы не хотите платить за него, чтобы обеспечить себе душевное спокойствие, не забудьте отменить услугу, прежде чем они начнут взимать с вас плату.

    Не бойтесь спрашивать о справедливости

    Вам может нравиться конкретный дом, но не бойтесь вести переговоры. Велика вероятность, что агенты, а также продавцы придумают что-нибудь, чтобы удовлетворить ваши потребности. Если это законный запрос, не забудьте спросить.

    Но прежде чем спросить

    Всегда консультируйтесь с агентом, прежде чем говорить ему, о чем вы хотите спросить.В большинстве случаев агент предложит запросить вещи, о которых вы не подумали. Но если вы сначала скажете им, чего вы хотите, маловероятно, что они выскажут дополнительное мнение. Другим преимуществом является то, что ее изложение запроса, вероятно, будет звучать более убедительно, поскольку запрос изначально был идеей агента.

    Другие предложения для тех, кто покупает жилье впервые
    • Кредиты ARM – ARM означает ипотечные кредиты с регулируемой процентной ставкой, и это действительно может иметь смысл для тех, кто имеет нерегулярный доход.Это тема, которая требует более продолжительного обсуждения и выходит за рамки данной статьи. (Нажмите здесь, если хотите узнать больше.) Тем не менее, обязательно поговорите со своим ипотечным брокером, чтобы узнать, что он / она может сказать о кредитном продукте и имеет ли он смысл для вас. Только не злоупотребляйте этим. Получение кредита ARM — это не способ претендовать на дом, который вы не можете себе позволить.
    • Штрафы за досрочное погашение – обязательно спросите, предусмотрен ли для вашего кредита штраф за досрочное погашение. Если это так, ищите в другом месте.Просто как тот. Вы можете перепроверить свой кредит, когда получите Заявление о раскрытии правды о кредитовании. В нижней части этой страницы убедитесь, что вы видите слова. ПРЕДОПЛАТА: Если вы погасите кредит досрочно, вам не придется платить штраф.
    • Недвижимость как инвестиция. Большинство людей преувеличивают стоимость недвижимости. Помните, что каждый месяц, когда вы живете в своем доме, это связано со многими расходами. Купите свой дом из-за образа жизни, и вы будете намного счастливее, чем думать об этом как об инвестиции.

    Теги: Жилье, Недвижимость

    В чем подвох с арендной платой за собственное жилье?

    Владеть домом — мечта многих арендаторов. Это цель, на достижение которой могут уйти годы экономии и сбережений, чтобы уложиться в первоначальный взнос, не говоря уже об осторожном расходовании средств и тщательной оплате счетов, необходимых для поддержания высокого кредитного рейтинга.

    Тем временем вы все еще платите арендную плату, может быть, даже больше каждый месяц, чем платите по ипотеке. Но что, если часть вашей арендной платы пойдет на покупку арендованного дома позднее?

    Это именно та мечта, которую продают сделки с выкупом, но в чем подвох домов с выкупом?

    Источник: (Shopify Partners / Burst)

    Основы аренды с выкупом: кредитование арендной платы на будущую покупку

    Также известный как договор аренды с выкупом, договор аренды с выкупом представляет собой соглашение между арендатором и домовладельцем, предусматривающее, что часть ежемесячной арендной платы зачисляется на будущую покупку имущества.

    Затем, когда срок аренды заканчивается — обычно в течение 1–5 лет — вы накапливаете кредит у домовладельца, который фактически служит вашим первоначальным взносом.

    Звучит идеально, правда?

    Сделка с правом выкупа означает, что вы можете начать платить за покупку дома, даже если вы технически еще не можете претендовать на получение ипотечного кредита.

    «Большинство людей, рассматривающих возможность покупки жилья с выкупом, либо не имеют достаточно высокого дохода, либо недостаточно хорошей кредитной истории, чтобы купить дом прямо сейчас», — говорит опытный агент штата Вашингтон Хао Данг, который продал на 76% больше недвижимости в Сиэтл области, чем средний агент.

    Но сдача в аренду с выкупом не так проста. Продавцу могут быть выплачены дополнительные сборы, которые не будут засчитываться ни в вашу арендную плату, ни в ваш первоначальный взнос, и вы также можете быть на крючке за техническое обслуживание и ремонт со дня вашего въезда — но мы узнаем больше обо всем об этом в ближайшее время.

    Действительно ли сдача в аренду — хорошая идея?

    Эти сделки сопряжены с риском как для покупателя, так и для продавца, но сдача в аренду может иметь смысл, если сделка правильно структурирована.А поскольку договоры об аренде с выкупом, как правило, возникают органично — они, как правило, не публикуются и не продаются так же, как обычные предложения о продаже или аренде — специальные условия часто могут быть прописаны с самого начала.

    «Это скорее сделка один на один, основанная на личных обстоятельствах обеих сторон», — говорит Рик Фуллер, ведущий агент в районе залива Сан-Франциско.

    Фуллер объясняет, что на его рынке договоры об аренде с выкупом обычно возникают, когда арендодатель заинтересован в продаже своего дома когда-то в будущем, и им случается встретить арендатора, который заинтересован в покупке, но ему все еще нужно немного времени, чтобы сэкономить их первоначальный взнос или поднять свой кредитный рейтинг.Короче говоря, сделка по аренде с выкупом имеет наибольший смысл, когда она будет беспроигрышной для обеих сторон.

    Саммер Райландер, сотрудница HomeLight, которая несколько лет назад продала собственный дом в Южной Каролине по договору аренды с выкупом, соглашается.

    «Мой дом нуждался в капитальном ремонте, на который у меня просто не было денег, и мой арендатор очень хотел купить по соседству, но ей нужно было время, чтобы улучшить свою кредитную историю, и она не возражала против несовершенства недвижимости», — объясняет Райландер. .

    В данном случае соглашение об аренде с выкупом имело смысл, поскольку обе стороны явно выиграют от этого соглашения — и они были готовы проявлять терпение друг к другу.

    Однако эти типы сделок могут быть оформлены по-разному.

    Опцион на аренду по сравнению с договором аренды с покупкой

    Аренда-покупка и аренда-опцион могут показаться похожими, но есть одно очень большое различие: одно является требованием, а другое — выбором.

    • Договор аренды с выкупом или договор об аренде с выкупом, юридически обязывает вас приобрести дом после истечения срока аренды
    • Вариант аренды дает вам возможность купить дом до истечения срока аренды

    Да, договоры купли-продажи и опциона на аренду являются типами соглашений об аренде с выкупом, и хотя каждый из них может быть рискованным для покупателя, опцион на аренду, по крайней мере, предлагает вам выход, если вы позже решите, что дом на самом деле не для вас.

    Если вы не воспользуетесь своим опционом на покупку, это почти наверняка приведет к потере ваших опционных денег — это плата, которую вы либо заплатили бы в виде единовременной суммы авансом, либо платили бы каждый месяц вместе с арендной платой, — но вы выиграли. Не стоит брать на себя обязательство закрыть дом, который вам больше не нужен.

    По договору купли-продажи или аренды с правом выкупа у вас действительно есть обязательство купить дом.

    Источник: (Shopify Partners / Burst)

    Реальные риски договоров аренды с выкупом для покупателей

    Договоры аренды с выкупом (разновидности аренды с покупкой) могут звучать хорошо на бумаге, но вы не должны подписывать их, не взвесив также и недостатки.

    Давайте рассмотрим несколько возможных болевых точек, которые следует учитывать перед подписанием договора аренды с выкупом или аренды с выкупом.

    1. Вероятно, вы будете ежемесячно платить за аренду больше, чем если бы вы были арендатором

    Посмотрим правде в глаза: домовладельцы не собираются кредитовать часть вашей ежемесячной арендной платы на покупку дома по доброте душевной. Они будут ожидать чего-то взамен.

    Этот «улов» обычно больше месячной арендной платы, чем вы заплатили бы при простой договоренности об аренде.И не все эти «лишние», которые вы платите каждый месяц, идут на ваш кредит на покупку.

    Например, предположим, что стандартная арендная плата за недвижимость составляет 1700 долларов в месяц, но арендодатель предлагает сделку по аренде с выкупом за 2000 долларов в месяц. Не ожидайте, что вам будут зачислены все дополнительные 300 долларов, которые вы платите каждый месяц.

    Мелким шрифтом в этой сделке может оказаться, что вам будут начислять только 200 долларов из этих 300 долларов каждый месяц. Итак, на самом деле вы платите этому арендодателю 100 долларов просто за то, чтобы «сэкономить» деньги для вас.

    Но может быть полезно изменить перспективу и думать об этом как о плате за удобство, потому что немногие домовладельцы решат отложить продажу своего дома на год или более, когда в противном случае они, вероятно, могли бы закрыть его через 30 дней после того, как их дом будет заключен по контракту. особенно на рынке горячих продавцов, где вы вряд ли будете единственным заинтересованным покупателем.

    2. Вы платите за дом меньше, чем думаете

    Вкладывание нескольких сотен долларов в месяц на покупку дома до того, как вы действительно сможете позволить себе ипотечный кредит, на первый взгляд кажется разумным финансовым ходом.

    Но когда вы подсчитаете, вы увидите, что общая сумма кредита на самом деле не так уж велика, даже в долгосрочной перспективе.

    «Это как арендовать машину. Если вы действительно расплачиваетесь и покупаете арендованный автомобиль, вы платите намного больше, чем если бы вы просто купили автомобиль сразу», — объясняет Данг.

    Предположим, вы платите 2000 долларов в месяц по договору аренды дома стоимостью 400 000 долларов, и домовладелец соглашается вносить 200 долларов в месяц (или 10% от вашей арендной платы) в счет стоимости дома.

    Всего 2400 долларов за год.

    Через пять лет (максимум для большинства договоров аренды с покупкой) всего лишь 12 000 долларов будут зачтены в счет согласованной покупной цены.

    И вы могли бы заплатить столько, чтобы в первую очередь участвовать в сделке, потому что…

    3. Большинство договоров аренды с выкупом требуют невозмещаемой предоплаты

    Конечно, арендаторы ожидают платить комиссию за аренду квартиры или дома за такие вещи, как гарантийный депозит и сборы за подачу заявления — иногда до двухмесячной арендной платы.

    Но если вы выберете сделку по аренде с выкупом, будьте готовы испытать небольшой шок.

    Большинство договоров аренды с покупкой требуют авансового, невозмещаемого единовременного платежа, который рассчитывается на основе оценки дома. Хотя сумма является предметом переговоров, обычно она составляет от 2,5% до 7% от согласованной покупной цены.

    Подсчитайте, и вы увидите, что вы платите от 10 000 до 28 000 долларов (за дом за 400 000 долларов) только для того, чтобы получить право на аренду с выкупом.

    Это может быть примерно столько же или вдвое больше, чем вы снова заплатите в качестве закрытия, когда вы в конечном итоге получите ипотечный кредит на дом.

    Например, если вы получите 30-летнюю ипотеку с фиксированной ставкой на сумму 380 000 долларов США (после внесения первоначального взноса в размере 20 000 долларов США или 5% за этот дом стоимостью 400 000 долларов США), вы заплатите около 12 000 долларов США на заключительные расходы в Фениксе, штат Аризона, согласно Калькулятор затрат на закрытие Bank of America.

    В качестве альтернативы вы можете сохранить авансовые платежи, которые вы будете платить по сделке аренды с выкупом, положить эти деньги на сберегательный счет — или, что еще лучше, во взаимный фонд — и позволить им зарабатывать проценты, чтобы вы могли позволить себе купить квартиру. домой раньше, чем вы могли бы в сделке аренды с выкупом.

    4. Вы можете зафиксировать покупку по плохой оценке

    Как и цена на газ, стоимость жилья постоянно колеблется. Конечно, исторически сложилось так, что стоимость дома со временем увеличивается, потому что это ценный актив.

    Однако в краткосрочной перспективе прейскурантные цены растут и падают на тысячи долларов в течение нескольких недель или месяцев.

    Это может быть проблемой при аренде с выкупом, поскольку в большинстве договоров аренды с покупкой указывается согласованная цена продажи дома в договоре.Другими словами, вы фиксируете цену дома за один-пять лет до его покупки.

    «В контракте об аренде с выкупом может быть просто установлен диапазон покупной цены, но, как правило, вы ведете переговоры и фиксируете цену дома задолго до того, как на самом деле покупаете его», — объясняет Данг.

    «Если стоимость недвижимости снизилась, когда пришло время купить дом, арендатор все еще вынужден платить более высокую цену».

    Если стоимость дома упадет ниже согласованной покупной цены, будьте готовы потерять деньги, которые вы заработали в качестве кредита на покупную цену.Скорее всего, у вас возникнут проблемы с оценкой, и ни один банк не подпишет ипотечный кредит на сумму, превышающую реальную стоимость дома. Таким образом, если вы не сможете покрыть разницу, вы не сможете приобрести недвижимость, когда срок действия вашего договора аренды с выкупом истечет.

    В качестве альтернативы, стоимость дома может увеличиться в течение срока аренды — хорошая новость для вас, но не совсем заманчивая для продавца. По этой причине найти арендодателя, который согласится на покупку в аренду в разгар рынка продавцов, столь же бешеного, как в 2020 и 2021 годах, может быть чрезвычайно сложно.

    5. Вы попали на крючок на ремонт дома

    Мало того, что арендодатели вряд ли заключат беспроцентную сделку по сдаче жилья в собственность, они также не в восторге от того, что вкладывают деньги в ремонт дома, который планируют продать в ближайшее время.

    В отличие от стандартных договоров аренды, загвоздка большинства соглашений об аренде с выкупом заключается в том, что они включают условия, согласно которым арендатор оплачивает весь ремонт и техническое обслуживание имущества .

    Это возлагает на вас ответственность за ремонт и техническое обслуживание.

    «Я определенно оговорил, что мой арендатор будет нести ответственность за техническое обслуживание и ремонт, как только она въедет», — говорит Райландер. «Я хотел, чтобы она чувствовала, что дом принадлежит ей с первого дня».

    (Хотя договоры об аренде с выкупом различаются в зависимости от штата и потенциально могут возложить ответственность за ремонт на фактического домовладельца, не рассчитывайте на это.)

    На первый взгляд, это разумная договоренность. В конце концов, вы планируете владеть домом в ближайшем будущем, поэтому вы, вероятно, будете рады заплатить, чтобы ремонт был выполнен так, как вам нравится.

    Однако это рискованный шаг, поскольку нет никакой гарантии, что сделка пройдет по плану.

    Что на самом деле происходит, когда лопается резервуар для горячей воды, ломаются приборы или выходит из строя печь, так это то, что вы платите за замену этих предметов в доме, которым вы еще не владеете по закону.

    «Это не идеальный сценарий, — признает Райландер. «Хотя мой арендатор и я оба с готовностью согласились на эти условия, совет, который я бы дал сегодня покупателю арендной платы с выкупом, заключается в том, чтобы быть осторожным, если вы ищете дом, который нуждается в ремонте.Ремонт или усовершенствование — это очень сложная задача для имущества, которое технически не принадлежит вам, и вы не хотите чувствовать себя обиженным еще до того, как доберетесь до финального стола».

    Кроме того, если вы не выполните обязательства по аренде, вы не сможете купить дом — так что вы потеряете кредит на аренду и каждую копейку, потраченную на ремонт и улучшение дома.

    И на удивление легко нарушить соглашение об аренде с выкупом.

    6. Просроченные или пропущенные платежи по любой причине могут разрушить сделку

    Когда вы опаздываете с арендной платой по стандартному соглашению об аренде, самое худшее, на что вы смотрите, — это высокая плата за просрочку (если вы не рецидивист и вас не выселят).

    Ничего страшного, верно?

    Если это разовая ситуация из-за непредотвратимых обстоятельств, а в остальном вы являетесь блестящим примером арендатора с своевременной оплатой, то одна просрочка платежа не нанесет большого ущерба. Ваш арендодатель может быть настолько понимающим, что не будет платить штраф за просрочку платежа.

    Честно говоря, арендодатель с выкупом может быть таким же пониманием. Однако, даже если они понимают и отказываются от штрафов за просрочку, очень внимательно прочитайте мелкий шрифт в вашем соглашении, потому что просроченный платеж все равно может привести к аннулированию договора аренды с выкупом.

    Проблема не только в просроченных платежах. Существует длинный список сценариев, которые могут вызвать дефолт в договоре аренды с выкупом, например, нарушение пункта «без домашних животных» или несвоевременное выполнение необходимого ремонта.

    Даже если вы идеальный арендатор и соблюдаете условия договора буквально, все равно есть шанс, что соглашение об аренде с выкупом может быть аннулировано.

    Допустим, вы не можете позволить себе купить дом или не можете получить ипотечный кредит, когда срок аренды истекает — не ждите возмещения.Невыполнение покупки аннулирует договор аренды, а заработанный вами процент от аренды исчезает.

    7. Схема аренды с выкупом уязвима для мошенничества и теневых арендодателей

    Как арендатор вы берете на себя большую часть риска по договору аренды с выкупом.

    Вы тот, кто (вероятно) ежемесячно платит больше, чем необходимо, с обещанием, что владелец когда-нибудь зачислит сумму в счет покупной цены. И вы тот, кто верит, что деньги, которые вы тратите на ремонт, пойдут на дом, который вы когда-нибудь приобретете.

    Ваш арендодатель имеет очень небольшой риск, поскольку он остается владельцем дома на протяжении всего срока аренды. Если вы не выполняете обязательства, они могут оставить дома и все деньги, которые вы заплатили.

    При этом продажа дома по договору аренды с выкупом, скорее всего, является , а не секретным пенсионным планом вашего арендодателя.

    «Честно говоря, каждый месяц я испытывал стресс, ожидая чека за аренду, — говорит Райландер. «Мне все еще нужно было внести платеж по ипотеке, независимо от того, заплатил ли мой арендатор вовремя или нет.Людям нравится делать злодеев из арендодателей, но иногда мы действительно просто один человек с одной собственностью, пытающийся свести концы с концами, как и вы — не каждый сценарий аренды ориентирован на прибыль».

    Тем не менее, финансовая опасность, которой вы подвергаете себя, настолько серьезна, что Федеральная торговая комиссия опубликовала отчет о том, что соглашения об аренде с выкупом могут быть сомнительными сделками и откровенным мошенничеством.

    Согласно информационному отчету для потребителей, обманутые арендаторы жилья с выкупом слишком поздно узнали, что:

    • Арендодатель не может продать дом на законных основаниях, потому что фактически он ему не принадлежит
    • Продавец оставляет вас с неуплаченным за несколько лет налогом на имущество
    • Дом находится в аварийном состоянии или имеет скрытые проблемы, такие как свинец или асбест
    • Обещанные исправления не выполняются после подписания контракта
    • Дом находится в стадии выкупа

    Если вы станете жертвой одного из этих мошенников и недобросовестного арендодателя, то в лучшем случае у вас будет неоплаченный налоговый счет.В худшем случае вы проведете годы, думая, что платите за дом, который никогда не сможете купить.

    В Мичигане ведущий агент из Батл-Крика Кэсси Скрамлин предупреждает, что нет никакого реального способа узнать наверняка, платит ли ваш арендодатель за дом. И даже если начнется процесс обращения взыскания, вы все равно будете платить арендную плату, как и было согласовано.

    «Важно понимать, что [в Мичигане] вы связаны юридическими обязательствами по этому соглашению об аренде с покупкой или арендной плате за владение, чтобы производить свои платежи, независимо от того, производит ли их продавец», — говорит Скрамлин.

    Она советует потенциальным покупателям работать с опытным агентом и проявлять должную осмотрительность, чтобы убедиться, что у них есть наилучшие шансы на успешную покупку дома. Скрамлин рекомендует покупателям запрашивать у продавцов информацию о праве собственности, чтобы сразу понять, есть ли какие-либо залоговые права, проблемы с налогами или другие проблемы, которые могут задержать или помешать продаже.

    Источник: (Rafaela Biazi/Unsplash)

    8. И это еще не все…

    В дополнение к значительным рискам и неудобствам, связанным с договорами аренды с выкупом, дополнительные недостатки могут включать:

    Трудно найти дом

    Как упоминалось ранее, может быть непросто найти продавца, готового заключить договор об аренде с выкупом.Когда рынок недвижимости находится в пользу продавцов, а доступные дома ограничены, у домовладельца просто мало мотивации откладывать продажу своего дома, чтобы позволить вам сначала арендовать его.

    Выбор может быть ограничен

    Даже если вы найдете готового продавца, существует ограничение на типы домов, которые могут быть предложены в аренду с выкупом. Например, если вы ищете роскошную недвижимость, это вряд ли произойдет. То же самое касается домов с уникальной конструкцией — если вы отдаете предпочтение тому, в дизайне которого упор делается на экологичность, вы, вероятно, не найдете продавца, предлагающего покупку в аренду.

    Что делать, если вам это не нравится?

    По общему признанию, это может произойти, даже если вы купите дом сразу, но что произойдет, если вы въедете в дом по договору аренды с выкупом и поймете, что на самом деле не хотите владеть этим местом? Вы, вероятно, не вернете деньги, которые были отложены для вашего будущего первоначального взноса, если вы откажетесь от сделки. И — опять же, здесь важно читать мелкий шрифт в любом договоре купли-продажи или лизинга — продавец может подать в суд за то, что вы не выполнили свою часть соглашения.

    Что делать, если вы не можете получить финансирование?

    Даже если вы поговорили с кредитором перед тем, как отправиться искать недвижимость для сдачи в аренду, нет никакой гарантии, что вам одобрят ипотеку к тому времени, когда срок аренды истечет и придет время покупать. Вы можете помочь свести к минимуму осложнения, тщательно обсудив шаги по улучшению вашего кредитного рейтинга с ипотечным кредитором в начале процесса и убедившись, что вы делаете своевременные платежи, но непредвиденные вещи, безусловно, могут произойти.

    Если у вас есть срок аренды на один, два или даже три года до того, как вы будете обязаны купить дом, лоты могут измениться с точки зрения дохода, рыночной стоимости имущества и процентных ставок по ипотеке.Действовать с осторожностью.

    Итог? Проявите должную осмотрительность

    Соглашения об аренде с выкупом автоматически не являются плохой идеей — они могут быть выгодны как покупателю, так и продавцу — вам просто нужно сделать домашнее задание, прежде чем подписывать пунктирную линию.

    Как упомянул Фуллер, честный разговор с продавцом, скорее всего, поможет вам узнать о возможности аренды с выкупом или опциона на покупку после лизинга, поэтому используйте эту возможность, чтобы добиться понимания.Домовладелец, который хочет продать свой дом, вряд ли выберет договор аренды с выкупом в качестве своей идеальной стратегии продаж, поэтому, если он открыт для этой идеи, будет справедливо спросить его, почему.

    Scramlin также призывает покупателей спрашивать, выплачивает ли домовладелец свои ипотечные платежи. Хотя, конечно, они могут солгать и сказать «да», когда на самом деле они отстают на три месяца, в большинстве штатов требуется публиковать уведомление о неисполнении обязательств в открытом доступе через определенный период, поэтому вполне возможно узнать, является ли ваш интересующий дом мчится к выкупу.

    И не забудьте о предложении Скрамлина провести проверку прав собственности на дом, которая выявит любые залоговые права из-за неуплаченных налогов, неуплаченных ремонтных компаний, семейных недовольств, имущественных споров и так далее.

    Наконец, даже если — возможно, особенно если — дом будет продаваться как есть или если вы будете нести ответственность за расходы на техническое обслуживание и ремонт в течение периода аренды, не пропускайте осмотр дома. Это ваша лучшая возможность узнать, с чем вы имеете дело, если решите захватить этот дом.

    Не забывайте, что недостатки, которые мы обсуждали, в основном относятся к договорам аренды с покупкой, но договор аренды не сильно отстает. Последнее может быть выгодным для вас, если вы хорошо проведете переговоры и оно написано с учетом ваших интересов, но оно не лишено подобных подводных камней.

    Источник: (Van Tay Media/Unsplash)

    Итак, когда соглашение об аренде с выкупом действительно имеет смысл?

    Аренда с выкупом может иметь смысл для вас, если вы знаете, что ваше финансовое положение скоро улучшится.Возможно, ваш ипотечный кредитор указал, что ваша кредитная история будет в хорошей форме для переоценки кредита через шесть месяцев, или, может быть, вы только что начали новую работу с высокой зарплатой и знаете, что сможете накопить деньги. оплата быстро.

    Аренда с выкупом может дать передышку, когда вы нашли дом, который вам нравится, но пока не можете получить ипотечный кредит — но вы не должны входить без плана. Согласие на аренду, скажем, за три года до попытки купить оставляет довольно много неизвестных, и чем больше неизвестных, тем рискованнее сделка.

    Наконец, если вы заинтересованы в покупке дома, который снимаете, и ваш арендодатель предлагает вам договор об аренде с выкупом, который на самом деле является договором об аренде, не говорите автоматически «нет».

    Помните, опцион на аренду предоставляет именно это: опцион на покупку. Возможно, вам придется заплатить дополнительную плату за эту привилегию, но это может стоить денег, если вы довольны своим домом и хотели бы иметь возможность сделать его своим.

    В любом случае попросите юриста по недвижимости или лучшего местного агента, имеющего опыт аренды с выкупом, сначала просмотреть договор, чтобы определить, подходит ли вам аренда с покупкой или аренда.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован.