Содержание

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Золотая жила. Как заработать на аренде, что такое схема buy-to-let и ROI?

Редкий инвестор сегодня имеет возможность быстро и выгодно перепродать свою зарубежную недвижимость. Более предсказуемый доход приносит сдача собственности в аренду. На какую годовую прибыль можно рассчитывать и что нужно сделать, чтобы остаться в ощутимом плюсе?

Далеко не все россияне, располагающие возможностью купить недвижимость за границей, осознали, насколько выгодной бывает рента. Выбор «неправильных» объектов для аренды и отказ от ипотечного кредитования – главные ошибки. Между тем, как уверяют эксперты, за рубежом вполне реально получить 10% и даже более 20% годовых! Как же обеспечить максимальную доходность вложений в зарубежную недвижимость?

Не надо баловать арендатора

Сосредоточимся на сценарии, когда объект покупают исключительно для того, чтобы сдавать в аренду – именно эту стратегию принято называть buy-to-let («купить, чтобы сдать»). В Москве рента приносит в среднем 4-4,2% годовых, за рубежом можно получить доход выше – но для этого нужно действовать грамотно и следовать определенным правилам.

Первый совет экспертов – сразу же понять, что под аренду не надо покупать то, что покупают для собственного отдыха. «Себя хочется побаловать – вы подбираете лучшее место, лучший вид, лучшую мебель. Все это сильно повышает стоимость покупки и эксплуатации недвижимости, уменьшая доходность», – отмечает Сергей Сандер, основатель и партнер компании Sander Estates S. A. С ним согласны эксперты компании IntermarkSavills, добавляя, что у дорогих объектов арендная ликвидность низкая, поэтому лучше иметь дело с самой востребованной недвижимостью, а именно средним ценовым диапазоном.
Не менее важно определиться с целью покупки. «Если есть желание совместить приятное с полезным, использовать недвижимость для отдыха несколько месяцев в году, а все остальное время сдавать, то выбирать нужно среди любимых курортов, – рассуждает Сергей Сандер. – Но если рассматривать это только как бизнес, следует обратить внимание и на крупные города с высоким спросом на жилье». Для получения высокого и стабильного дохода от аренды эксперт рекомендует коммерческую недвижимость – номера в апарт-отеле или мини-отели.

Как можно меньше рисков

Не менее важно правильно выбрать страну. Руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills Игорь Индриксонс советует сосредоточиться на старой Европе, например Великобритании или Франции. Прибыль владельца там зачастую ниже, чем на развивающихся рынках, – зато существуют финансовые инструменты, которые позволяют увеличить доход от вложенного капитала в четыре-пять раз. Главный из них – ипотечное кредитование.

Кроме того, в Западной Европе отлажены механизмы снижения инвестиционных рисков. Например, в Британии можно застраховать финансовые риски – на случай если арендатор испортит имущество, не внесет оплату или если возникнут юридические сложности с его выселением.

Наконец, не стоит забывать о системе гарантированной прибыли от аренды (rental guarantee). Такие программы есть и за пределами Старого Света, но гарантии в Египте и в Великобритании – это, как говорят в Одессе, две большие разницы.

Как работают управляющие компании

К тому же, живя в другой стране, недвижимостью сложно управлять самостоятельно. Находить арендаторов можно и через интернет, но вопрос уборки и текущего ремонта остается открытым.
Управляющие компании за процент от прибыли помогают решить все проблемы разом. И именно с управляющими компаниями в ряде крупных курортных комплексов можно заключить договор с гарантированной доходностью. «Стоимость услуг управляющих компаний зависит от страны, – говорит Сергей Сандер. – Обычно это комиссия от 3-5% до 10-15% от оборота или фиксированная рента. Последний вариант встречается редко и только в крупных проектах с сильным опытным менеджментом». Управляющий директор компании InvestPravo Property Элина Сиванкова рассказывает: «Несколько новых предложений с гарантией рентного дохода есть на Кипре, который пользуется круглогодичным спросом среди отдыхающих. В Португалии в таких схемах нередко участвует государство, поддерживающее рынок арендного жилья. Несколько предложений есть в Италии. Обычно управляющая компания, которая предлагает инвестору гарантированный доход, – это дочерняя структура застройщика, что обеспечивает более профессиональное обслуживание».

С некоторыми предложениями rental guarantee связана серьезная проблема: по словам Игоря Индриксонса, такие объекты могут продаваться по завышенной цене. Иными словами, гарантированный доход от аренды встраивается в цену объекта.

Здесь главный союзник и консультант инвестора – банк: беря на себя значительную часть рисков, он проверяет адекватность цены и надежность управляющей компании.

Арендный калькулятор

Сама по себе аренда – это не сверхприбыльный бизнес. «Сдача жилья внаем по доходности сравнима с консервативными банковскими вкладами, – говорит Элина Сиванкова. – Среднеевропейские показатели не превышают 5-6% годовых». Примерно такие же ставки и в программах rental guarantee.
Увеличить эффективность вложений можно, используя банковское финансирование. Игорь Индриксонс считает: россияне пока не оценили потенциал схемы buy-to-let, поскольку не понимают, что инвестора должна интересовать не столько доходность самого актива, сколько возврат инвестиций (ROI – Return of investments), то есть процент не от стоимости квартиры, а от вложенных средств. Ипотека позволяет сократить размер вложений, значительно улучшив конечный финансовый результат.

«Давайте приведем реальный пример, – говорит Сергей Сандер. – Швейцария, курортный дом отдыха в горах с термальными источниками. Стоимость студии составляет 350 000 швейцарских франков, сдавать в аренду можно 11 месяцев в году, хотя бы один месяц необходимо жить самому. Доход от сдачи в аренду составляет 600-800 франков в неделю, или 2400-3200 франков в месяц. Если взять среднюю ставку 2800 франков в месяц, умножить на 11 месяцев и вычесть 3000 франков в год на содержание, то получится порядка 8% годовых. Если недвижимость покупается с привлечением кредита, то доход на вложенные средства может оказаться выше – около 13%. Но нужно понимать, что если брать долгосрочную перспективу на 5-10 лет, то ремонт квартиры плюс сезонные перепады в заполняемости курорта могут скорректировать данные цифры».

Кредит – это выгодно

Другой пример более конкретно иллюстрирует, как ипотека влияет на прибыль инвестора. Проект с гарантированной доходностью 11,8% без учета роста стоимости актива. Инвестор покупает номер в пятизвездочном отеле на гольф-курорте. Полная цена номера – 250 000 фунтов. Начальный взнос – 82 500 фунтов, остальное покрывает ипотечный кредит под 3% годовых, получение которого гарантирует застройщик (можно взять до 70% от стоимости на 25 лет). Причем есть вариант, позволяющий выплачивать только проценты, а тело долга вернуть банку после перепродажи объекта. 6-процентная прибыль от аренды гарантирована на 10 лет. Если реальный доход выше, оставшаяся сумма делится поровну между инвестором и управляющей компанией.

Каков же предполагаемый финансовый результат этой сделки? Выплаты по кредиту составят 5250 фунтов в год. Плата за содержание объекта – ноль. Продать объект можно в любой момент, не дожидаясь полной выплаты кредита. Доход от аренды за вычетом платы за кредит – 9750 фунтов в год (11,8%). Если продать актив через пять лет, то на вложенные 82 500 фунтов можно заработать 48 750 фунтов только на аренде, а если предположить рост стоимости объекта на 5% в год, то доход составит более 111 000 фунтов. Это 134% за пять лет, или невероятные 27% годовых! 70% рисков лежит на банке, и инвестор в любом случае сохраняет свою собственность.

Go PRO!

У частного инвестора есть возможность приобщиться и к профессиональным стратегиям инвестирования. В проектах без гарантий дохода прибыль инвестора может быть самой высокой. Обычно такие предложения расходятся на уровне институциональных инвесторов, но порой и для простых смертных остается место в салоне бизнес-класса.

Игорь Индриксонс рассказывает о реальном проекте, где при покупке номера стоимостью 60 000 фунтов стерлингов в апарт-отеле клиент делает первый взнос 30% (18 000 фунтов). На остальную сумму выдается 10-летний кредит под 4% годовых. С учетом расходов на юриста начальная инвестиция составляет 19 500 фунтов. В отеле 311 номеров, значит, доля прибыли с одного номера – 0,32%. Инвестор не только зарабатывает на самом номере, но и получает долю дохода за дополнительные услуги – мини-бар, телефонные звонки и прочее. Текущая прибыль инвестора – 23 фунта за ночь.
Прогноз наполняемости отеля – 73-80%, годовой рост гостиничного рынка ожидается на уровне 5%. При этих условиях доход составит около 10% в год без использования ипотеки, что само по себе неплохо. С кредитом инвестор получит уже 23% прибыли в первый год, а с учетом роста стоимости актива отдача от инвестиций будет расти и на десятый год достигнет 50% за 12 месяцев!

Доходность формально не гарантирована, но, поскольку проектом управляет крупнейшая в мире управляющая компания (она занимается 4400 отелями, капитализация – $5 млрд), инвестор может спать спокойно.
В IntermarkSavills признают, что подобные инвестиции – это в основном удел крупных игроков, покупающих сразу 20-30 единиц, но хорошие возможности открываются и перед частными клиентами, которые желают купить даже один номер.

Сам себе лендлорд

Разумеется, любой человек может пойти более традиционным путем, просто купить жилье (с ипотекой или без) и сдавать его в аренду. Пускаясь в самостоятельное плавание, надо учитывать и нюансы национального законодательства. Инвестора должна интересовать возможность без проблем выселить арендатора в случае необходимости, а также застраховать финансовые риски. Специалисты IntermarkSavills рассказали, что проблемным рынком в этом отношении является Индия, где арендатора коммерческого объекта бывает невозможно выселить в течение 25 лет. В Европе в этом смысле сложен рынок Германии, где государство регулирует ставки и активно защищает права арендаторов. (В других европейских странах можно расторгнуть контракт, уведомив об этом жильца за один месяц.) В Великобритании существует три вида контрактов ренты. Так что без консультации с профессионалом на арендный рынок лучше не выходить.

Особенности национальной аренды

Национальные особенности каждого рынка сильно влияют на конечный результат инвестиций. Например, в Болгарии и ряде других стран иностранцам крайне редко оформляют ипотечные кредиты, а значит, о прибыли выше 5-6% годовых там можно забыть. В некоторых государствах существуют ограничения на покупку второго дома или квоты для иностранных инвесторов.

При использовании кредита лучше иметь дополнительный источник его погашения или ограничить свой инвестиционный оптимизм. Элина Сиванкова обращает внимание, что жилье далеко не всегда способно само себя выкупать. Хорошо, если при доходности 6% удалось взять кредит со ставкой ниже 4,5%, а размер налогов и прочих расходов не превышает 1,5%. Во Франции государство гарантирует окупаемость ряда объектов, которые продаются по схеме leaseback. При такой схеме инвестор также получает возможность через какое-то время вернуть НДС.

Надо признать, что инвестиционная схема buy-to-let – пока экзотика для рядового российского инвестора. По мнению экспертов IntermarkSavills, причина – в плохом понимании принципов работы западных финансовых рынков. Например, многие ошибочно полагают, что объект невозможно продать, не расплатившись полностью с банком за ипотечный кредит.

Между тем в Великобритании стратегия buy-to-let стала настолько массовой, что аналитики даже возлагали на нее вину за избыточный спрос и появление «мыльного пузыря» на рынке недвижимости. Считается, что каждый третий новый объект в Лондоне покупается с целью заработка на аренде. По данным Ассоциации агентов по сдаче жилья в аренду (ARLA), в последние годы значительно возросло число британцев, работающих с целым портфолио объектов в королевстве и за рубежом.

Можно не сомневаться, что и число россиян, сдающих жилье за границей, будет расти, поскольку очевидно, что зарабатывать на недвижимости только за счет роста рынка получается далеко не всегда.

Советы инвестору при схеме buy-to-let от ARLA (Великобритания)

Что ДЕЛАТЬ

Планируйте инвестиции на средний или длительный срок.
Убедитесь, что рентный доход превысит платежи по кредиту и дополнительные расходы.
Проведите ремонт и обставьте жилье по стандартам, соответствующим классу объекта, особое внимание уделите кухне и санузлу.

Чего НЕ ДЕЛАТЬ

Не обустраивайте жилье под аренду в соответствии с вашим личным вкусом.
Не покупайте жилье с потенциальными проблемами в обслуживании, например с обилием дерева в отделке или большим садом.
Не рассчитывайте поручить управление объектом друзьям и родственникам в свое отсутствие.
Не пытайтесь самостоятельно составить контракт – обратитесь к профессионалам.

способы заработка и возможные риски

Москва является крупным мегаполисом, центром деловых отношений. Многие люди находятся в столице с целью заработка или развития бизнеса, спрос на аренду жилья и коммерческой недвижимости растет с каждым годом.

Бизнес на аренде недвижимости можно организовать с нуля, даже если вы никогда раньше не работали в данной области, но имеете капитал, выгодно инвестировать его в объект жилого фонда или коммерческого назначения будет оптимальным решением.


С чего начать бизнес и как зарабатывать на аренде недвижимости

Большие риски данного направления деятельности оправданы его повышенной доходностью. Но можно обезопасить себя, обратившись за профессиональной помощью в приобретении объекта в компанию CP Capital.

Наиболее рентабельными с точки зрения сроков окупаемости и ставки доходности считается сдача в аренду элитных апартаментов и коммерческих площадей. В нашей базе собраны лучшие предложения Москвы, мы предлагаем также собственные объекты — уникальный комплекс апартаментов в центре Москвы Luxury Lifestyle. 

Прежде, чем спорить, давайте считать.

— Готфрид Вильгельм Лейбниц

Основные потенциальные арендаторы элитной жилой недвижимости — люди, находящиеся в командировке или временно находящиеся в столице по работе. 

Аренда площадей для любого бизнесмена является лучшим выходом, это способствует мобильности торговой точки, позволяет быстро поменять локацию при ухудшении финансового положения магазина. Поэтому покупка коммерческой недвижимости для последующей ее сдачи в аренду в любые времена является высокорентабельным вложением средств.

Особенности местоположения данного типа недвижимости прямо пропорциональны арендной ставке, а соответственно и прибыли арендодателя. Проводить анализ объекта самостоятельно — длительная и нудная процедура, наши сотрудники уже провели исследование по каждому лоту и рассчитали срок его окупаемости. С нами вы экономите свое время и можете оперативно начать получать доход.

Для того, чтобы бизнес на аренде недвижимости начал функционировать, необходимо пройти ряд шагов, включающих в себя огромный объем работы с документами, очень важно не наткнуться на недобросовестных риэлторов при этом. Наша компания оказывает юридическое сопровождение каждого этапа сделки, мы можем проконсультировать своего клиента по любому вопросу, включая оптимизацию налогообложения. 

После оформления всех бумаг важно найти стабильного надежного арендатора, заключение договора с которым предпочтительнее провести на длительный период. Мы поможем и в этом вопросе, часть наших объектов представлено уже с предварительной офертой арендаторов.

Осуществляйте выгодные капиталовложения вместе с нами, только профессиональный подход к делу гарантирует успех бизнеса. Недвижимость была, есть и останется одним из лучших видов инвестиций.


Посмотрите видео про то, сколько можно заработать на аренде квартиры в Москве:


Сдача недвижимости в аренду в Турции: условия

С 2017 года в Турции действует закон, который фактически запрещает физическим лицам сдавать квартиры посуточно. Этот закон практически лишил иностранцев, которые приобрели турецкую недвижимость, одного из способов заработка. Тем не менее, жильё в Турции может приносить законный доход. Как этого добиться в соответствии с действующим законодательством, читайте в нашем материале.

Содержание

1. Сдача недвижимости в аренду в Турции: условия

1.1. Зачем нужна лицензия на ведение арендного бизнеса?

2. Сдача в аренду для иностранцев: варианты

3. Долгосрочная аренда в Турции

3.1. Сколько можно заработать на долгосрочной аренде?

3.2. Налог на доходы от аренды в Турции

3.3. Расчёт подоходного налога в Турции

4. Гарантированная аренда в Турции

4.1. Сколько можно зарабатывать на гарантированной аренде?

4.2. Преимущества гарантированной аренды

4.3. Условия сдачи квартиры в гарантированную аренду

5. Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции.

Сдача недвижимости в аренду в Турции: условия

Изменения в турецкое законодательство в сфере арендной недвижимости были внесены в 2017 году. Перемены оказались довольно серьёзным и затронули интересы многих иностранных собственников жилья. В соответствии с новым законом, физическим лицам запрещено сдавать квартиры туристам посуточно. Это право имеют только юридические лица, располагающие соответствующей лицензией и выполняющие следующие условия:

  • Имеют в управлении здание или его часть, которая полностью предоставляются внаём. Необходимо обеспечить не менее 30 спальных мест без учёта диванов и раскладушек. Это условие предполагает, что в распоряжении компании, которая желает получить лицензию, должен находиться апарт-отель, а не набор отдельных квартир.
  • Здание должно быть оснащено элементами отельной инфраструктуры: пожарной лестницей, охраной, видеонаблюдением и т.п.
  • Организация должна встать на учёт в полиции и осуществлять регистрацию постояльцев. Оператор должен каждый день передавать сведения о жильцах в полицию, в том числе и о грудных детях.

В случае нарушения запрета предусмотрено наказание. Тем, кто сдаёт жильё не по закону, выпишут штраф в 10 тысяч лир (около €2300). Если штраф не будет оплачен, нарушителя могут выслать из страны. В случае повторного нарушения предусмотрен ещё более солидный штраф и опечатывание объекта. Если же собственник нарушит закон в третий раз, наступает уголовная ответственность и тюремное заключение.

Важно понимать, что если правонарушение обнаружат, штраф будет выписан не посреднику, который лично сдал квартиру, а напрямую собственнику, который, по факту, может оказаться не в курсе того, что его квартиру сдают незаконно. Тем не менее от ответственности это его не убережёт.

В случае, если фирма имеет лицензию, но не проводит своевременную регистрацию жильцов в полиции, ей грозит штраф в 5 тысяч лир (около €1150) за каждого незарегистрированного постояльца. Если подобные или другие нарушения случаются систематически, компанию могут лишить лицензии.

Зачем нужна лицензия на ведение арендного бизнеса?

Вся эта система выглядит довольно строгой и сложной, особенно для турецких властей, которые прилагают все усилия, чтобы привлечь покупателей из других стран. На фоне развития лояльности к иностранным инвесторам принимается закон, который сурово ограничивает интересы этих самых инвесторов. Причина вполне объяснима в современных реалиях. Это борьба с терроризмом. Турецкие чиновники считают, что в съёмных квартирах от частных владельцев могут с лёгкостью скрываться преступники. Описанная законом система исключает такую возможность. Иными словами, новый закон направлен на поддержание внутренней безопасности в стране. Кроме того, он поможет и крупным инвесторам, которые смогут вкладываться в гостиницы и апарт-отели, получать законную и немаленькую прибыль в условиях отсутствия конкуренции со стороны частных арендодателей.

Сдача в аренду для иностранцев: варианты

Новый закон не означает, что иностранные покупатели, которые уже давно приобрели турецкую недвижимость или планируют купить жильё в готовом проекте, не смогут получать с него деньги. В сложившейся ситуации есть как минимум два законных способа заработать на жилье. Это сдавать его на длительный срок или воспользоваться гарантированной арендой. Предлагаем вам рассмотреть оба варианта подробнее.

Долгосрочная аренда в Турции

По новому закону частным арендодателям остаётся доступна долгосрочная аренда. Это значит, что они могут на законных основаниях сдавать своё жильё на срок от одного года. Под это правило попадают и квартиры, и виллы. Однако и в этом случае существует ряд требований, которые необходимо выполнить:

  • Арендный договор должен быть нотариально заверен.
  • Жильцы должны быть зарегистрированы по адресу объекта в Управлении по гражданскому состоянию населения и гражданству при МВД (Nüfus Müdürlüğü). Это бесплатная и быстрая процедура.

С этими требованиями справится любой иностранный собственник. Но возникают вопросы со стороны арендаторов. Например, чтобы зарегистрировать жильца, который не является гражданином Турции, необходим идентификационный номер иностранца. Он имеется у тех, кто проживает на территории страны на основании вида на жительство более полугода. Получается, что иностранный собственник сможет сдать своё жильё на долгий срок далеко не каждому туристу.

Сколько можно заработать на долгосрочной аренде?

Долгосрочная аренда может приносить неплохой заработок. Его размер будет зависеть от характеристик жилья:

  • местонахождения жилого комплекса;
  • качества жилья;
  • уровня спроса в конкретном районе и пр.

Если говорить об Аланье, одном из развитых курортных городов с высоким уровнем спроса на арендное жильё, то здесь качественные апартаменты 1+1 можно приобрести по цене от €50 тыс. Например, у застройщика Yekta Homes много предложений как в бюджетном ценовом сегменте, так и в сегменте бизнес-класса и класса люкс. Даже предложение по скромной цене будет предполагать размещение в современном жилом комплексе с бассейнами, зонами барбекю, расположенном в районе с развитой инфраструктурой, недалеко от моря.

Такое жильё будет пользоваться спросом. Сдавать его можно за €250 – €300 в месяц, или около €3500 тыс. в год, что составляет более 6% от стоимости объекта. Из этой суммы необходимо вычесть расходы на приобретение объекта, налог на недвижимость, налог на доходы, оплату услуг управляющей компании, затраты на ремонт и пр. Как правило, «чистый» доход составляет свыше 4 – 5% годовых. Но многое зависит от работы управляющего. Если вы выберете надёжного партнёра, такого, как Yekta Homes, то сможете существенно увеличить вашу прибыль от сдачи апартаментов в долгосрочный наём.

Налог на доходы от аренды в Турции

Доходы физического лица в Турции облагаются налогом. Так как от сдачи недвижимости собственник получает доход, значит, он должен уплатить с него налог, который рассчитывается так же, как и любой другой подоходный налог:

Расчёт подоходного налога в Турции

Доход

Налоговая ставка

До 13 тысяч лир (около €2970)

15%

13 – 30 тысяч лир (€2970 — €6850)

20%

30 – 70 тысяч лир (€6850 – €16 000)

27%

Свыше 70 тысяч лир (€16 000)

35%

Некоторые собственники заключают с арендатором договорённость об оплате наличными и не платят с этого дохода налоги. Выбирая такой путь, нельзя забывать о том, что за налоговыми выплатами в Турции следят довольно пристально, поэтому рано или поздно обман откроется и приведёт к негативным последствиям.

Таким образом, для тех, кто уже имеет квартиру в Турции, законным способом заработать на ней является долгосрочная аренда. Если же покупка пока находится в стадии планирования, можно рассмотреть и другой вариант получения дохода от недвижимости.

Гарантированная аренда в Турции

Некоторые турецкие компании готовы взять на себя все обязанности по управлению недвижимостью. Они самостоятельно подбирают жильцов, проводят сделку, обеспечивают выполнение обязательств арендного договора, решают все вопросы с арендаторами и т.п. Собственник жилья в решении всех этих задач не участвует. Он лишь получает свой доход за вычетом оплаты услуг управляющего. Например, при покупке новостройки в компании Yekta Homes, граждане России, Украины, Беларуси, Казахстана, Узбекистана могут заключить договор на управление приобретённым объектом, уехать к себе домой и спокойно получать деньги, ни о чём не беспокоясь. Эта услуга позволяет иностранным гражданам зарабатывать на краткосрочной сдаче жилья, а также получать гарантированный доход. По этой схеме можно купить качественные апартаменты в Аланье, в районе Махмутлар, который часто рекомендуют для жителей России.

Гарантированная аренда обладает своими особенностями:

  • Недвижимость находится в собственности у частного лица, которое заключает договор с управляющей компанией.
  • Договор отражает условия сдачи объекта, размер платежей, порядок расчётов.
  • За собственником сохраняется право отдыхать в своей квартире. Порядок и сроки такого отдыха прописываются в договоре с управляющей компанией.
  • Расходы на обслуживание объекта берёт на себя управляющая компания. Она оплачивает обслуживание комплекса (айдат), коммунальные услуги, мелкий ремонт, а также ищет и обслуживает арендаторов.
  • Также управляющая компания осуществляет регистрацию жильцов и передачу сведений о них в полицию в соответствии с действующим законодательством.

По сути, все эти меры превращают жилой дом в апарт-отель, в котором апартаментами владеют разные собственники, не принимающие участия в управлении недвижимостью.

Это выгодная схема, особенно если приобретать жильё напрямую от застройщика. Новостройки на стадии строительства не потребуют больших вложений, а после сдачи смогут относительно быстро себя окупить. Выгодные предложения – это строящиеся проекты от Yekta Homes на средиземноморском побережье Турции.

Сколько можно зарабатывать на гарантированной аренде?

В среднем доход от этой схемы составляет 4 – 5% годовых от стоимости недвижимости. Эту сумму собственник получит в любом случае, даже если его квартира не сдавалась. 4 – 5% — это сумма за вычетом всех расходов, кроме налогов. Налоги собственник должен оплачивать самостоятельно.

При этом в Турции купить апартаменты, которые можно доверить управляющей компании и получать с них доход, можно по той же цене, что и любую другую аналогичную квартиру. Никакой наценки на такие объекты в Турции нет, а, например, в Испании они стоят примерно на 30% дороже обычных квартир.

Представим, что вы купили жильё в готовом жилом комплексе в Махмутларе за €50 тыс. Вместе с качественными апартаментами 1+1 вы получили бассейн, сауну, хамам и прочие удобства на территории жилого комплекса. Доверив эту недвижимость управляющей компании, вы сможете гарантированно получать €2500 тыс. в год до уплаты налогов и бесплатно отдыхать в собственной квартире.

Преимущества гарантированной аренды

Среди преимуществ гарантированной аренды можно отметить:

  • стабильный, оговорённый в договоре доход;
  • нет необходимости самостоятельно искать арендаторов;
  • нет необходимости взаимодействовать с арендаторами на протяжении всего срока сдачи;
  • вы не несете ответственности за состояние помещений и т.п.

Выбирая такой вариант дохода, стоит учесть, что в этом случае вы оказываетесь полностью зависимы от управляющей компании. Если она решит прекратить свою деятельность, вы лишитесь источника дохода. Поэтому необходимо тщательно выбирать партнёра. Лучше всего доверить свою недвижимость опытным профессионалам рынка с проверенной репутацией. Таким, как компания Yekta Homes.

Условия сдачи квартиры в гарантированную аренду

Для того чтобы ваше решение купить и сдавать недвижимость через управляющую компанию оказалось эффективным и надёжным, необходимо провести определённую подготовку:

  • Проверить управляющего на наличие лицензии на ведение арендного бизнеса.
  • Лично убедиться в наличии оборудования для регистрации жильцов в полиции.
  • Оценить компанию в плане её масштаба, опыта, репутации и надёжности не только в плане продаж недвижимости, но конкретно в сфере управления ей.
  • Просчитать возможную прибыль, чтобы сделать правильный выбор объектов. Нередко бывает так, что купить две небольшие квартиры оказывается более выгодно, чем одни просторные апартаменты.
  • Оценить перспективы перепродажи. Чем выше ликвидность объекта, тем проще и дороже его можно будет продать в будущем.

Поможем зарабатывать на аренде квартир в Турции

Если ваша цель – купить недвижимость в Турции и получать от неё максимальную прибыль, мы готовы помочь вам в решении этой задачи. Мы предлагаем качественные, ликвидные объекты в готовых и строящихся жилых комплексах в одном из популярных мест средиземноморского побережья – в Аланье. Наши специалисты подберут оптимальный вариант с учётом ваших целей и задач, обеспечат полное сопровождение вашей сделки. Также мы предоставляем услуги управляющей компании и готовы взять на себя все вопросы, связанные со сдачей вашей недвижимости в аренду. Обращайтесь, мы будем рады вам помочь! Оставьте заявку на сайте или свяжитесь с нами по телефону 8 800 50 50 700.

Как заработать на недвижимости

С целью инвестирования денежных средств многие люди предпочитают их вкладывать в недвижимость. Ведь такой способ инвестирования позволяет не только сохранить деньги, но и приумножить их. А какими способами можно заработать на недвижимости, об этом вы сейчас узнаете.

Как заработать на недвижимости

Зарабатывать на недвижимости можно двумя способами — сдавать её в аренду или перепродавать. Причём инвестировать можно в любую недвижимость, как в жилую, так и коммерческую.

Заработок на продаже недвижимых объектов

Наиболее выгодным считается заработок на продаже недвижимости первичного рынка. Ведь квартиры на начальном этапе строительства продаются с очень хорошей скидкой, которая в некоторых случаях достигает до 30%. Затем после сдачи дома в эксплуатацию квартира выставляется на продажу уже по более дорогой цене.

Что касается покупки квартир вторичного рынка, то придётся подыскивать варианты с заниженной ценой. Но таких предложений на рынке очень мало, да и к тому же нужно быть крайне внимательным, чтобы не нарваться на мошенников. В большинстве случаев это квартиры, находящиеся в плохом состоянии, например, после пожара. В таком случае необходимо сделать косметический ремонт, чтобы привести жилье в порядок, после чего выставить ее на продажу по более дорогой стоимости. Также квартира может продаваться с большим дисконтом из-за проблем с документами. Идеальным вариантом станет квартира, выставленная на продажу в связи с тем, что владельцу срочно понадобились деньги. Чтобы как можно скорее продать её, недвижимость выставляют по цене ниже рыночной. Также можно приобрести недвижимость на аукционах. Зачастую там можно найти весьма неплохие варианты по достаточно привлекательным ценам.

Заработок на аренде жилья

Аренда недвижимости в последнее время пользуется большим спросом, а значит, может приносить неплохой доход. Сдавать можно как уже имеющуюся квартиру, также, если у вас на руках имеется необходимая сумма, то можно для этих целей специально приобрести одну или несколько квартир. Привести их в порядок и сдавать в аренду. В таком случае желательно покупать квартиры в одном доме и неподалеку от места вашего проживания. Так вы сможете в любой момент заселить новых жильцов, убраться в квартире, постирать белье и прочее. Сдавать квартиру можно как посуточно, так и на длительный срок. Наиболее доходным вариантом считается посуточная сдача недвижимости, но она требует постоянного участия.

Сколько можно заработать от сдачи в аренду коммерческой недвижимости за рубежом

Часто покупатели недвижимости за рубежом преследуют две цели: получить возможность не платить за жилье при собственном отдыхе и заработать на выгодном вложении. Их надежды и ожидания часто подпитывают риэлторы, главная задача которых – продать свой товар, подкармливая оптимизм покупателя. Найти нужную информацию в интернете тоже непросто – большая часть информации о недвижимости за рубежом публикуется риэлтерскими агентствами и связанными с ними сайтами, которые преследуют аналогичную задачу. Однако, это вовсе не значит, что вкладывать в недвижимость за рубежом невыгодно. Просто нужно объективно оценивать плюсы и минусы каждого объекта и реально прогнозировать, через сколько лет ваши вложения окупятся и начнут приносить прибыль. Задача нашего обзора – дать вам правильную формулу для расчета.

Купить апартементы за рубежом, чтобы не платить самому за аренду на отдыхе

Бытует мнение, что покупка недвижимости на каком-либо курорте снизит ваши расходы при отдыхе весьма распространено. Да простят нас риэлторы и застройщики курортной недвижимости, но это далеко не всегда так.

Во-первых, вам следует оценить, хотите ли вы отдыхать именно в этом месте (на этом горном или морском курорте) ближайшие десять, а то и более, лет? Ведь если вы отдыхаете в Болгарии уже второй год и в связи с этим решили купить там квартиру, то вы не избавите себя от расходов на аренду, если через еще пару лет вам захочется провести лето в Италии. Квартира ведь уже куплена в Болгарии.

Во-вторых, квартира или дом окупает себя, если вы проводите в ней от двух месяцев году. Если же вы прилетаете на море на 10 дней, то дешевле арендовать недвижимость. Почему? Давайте посчитаем. Например, аренда жилья на отдыхе обходится вам €50 в сутки (хотя есть и значительное более дешевые предложения – вопрос тщательности поиска и ваших запросов к комфорту и расположению). Десять дней это €500. Десять лет по 10 дней отпуска на море – это €5 000. Стоимость более-менее нормального жилья,например, студии, с учетом мебели и техники – хотя бы минимально необходимого набора едва ли обойдется вам дешевле €20 000 (это самый дешевый сегмент в странах с наиболее дешевой невидимостью), а, скорее всего, дороже. Таким образом, ваши вложения в экономию на своем отдыхе вернуться к вам через 40 лет. Вы точно собираетесь проводить на полюбившемся вам курорте свой отпуск ближайшие 40 лет? Если же вы проводите на отдыхе 20 дней, или даже 30, то соответственно и окупаемость вашего жилья сократится до срока в 20 или 17 лет. А вот 60 дней отдыха в году, уже дадут вам нужную экономию. 60 дней умножить на €50= €3000. А значит, за 7 лет вы окупите вашу квартиру.

Однако, не стоит забывать еще про один нюанс – купленная квартира или дом все равно требуют расходов: коммунальные платежи, налоги (размер которых весьма разнится по странам), неизбежный, спустя время, в любом жилье текущий ремонт, пусть даже мелкий.
Однако, даже десятидневный отдых может оправдать покупку вами зарубежной недвижимости, если вы собираетесь ее сдавать в аренду и зарабатывать на ней. Но такие намерения тоже требуют правильного анализа перспектив.

Реально ли на постоянной основе сдавать апартаменты в аренду?

Для начала нужно оценить законодательство выбранной вами страны. Например, в Испании или в Турции, где недвижимость весьма популярна среди иностранцев, закон запрещает самостоятельную сдачу в посуточную аренду. (В Турции данные изменения в законодательство приняты недавно). Второй критерий – а востребована ли вообще в выбранном вами регионе посуточная аренда частного жилья? Ведь есть регионы и страны, где больше развит пакетный тур и туристы предпочитают отдых «все включено». А значит и ваше жилье может остаться не востребованным. Учтите данные риски.

Сколько можно заработать на сдачу в аренду недвижимости?

Мудрые люди говорят, что ничто так не губит наши бизнес-начинания как собственный оптимизм. То же самое можно сказать и о расчетах при покупке недвижимости. Для начала давайте учтем, что, кроме доходов, любая недвижимость имеет и расходы.

Для начала нужно выбрать правильную страну и город для покупки недвижимости. Как правильно рассчитать доходы от квартиры или дома в популярном среди туристов месте (места не популярные среди туристов сразу стоит вычеркнуть из инвестиционных планов)? Что бы ни рассказывали вам застройщики и риэлторы, заполняемость не бывает 100%. В самом лучшем случае она может составлять 95%, если у вас раскрученный и очень популярный объект. Но ведь пока это еще не так? А значит в расчет нужно принимать 70% заполняемости. Но не от круглого года, а от туристического сезона. Конечно, в Париже или в Риме туристический сезон длится круглый год. Но вот на горнолыжных или морских курортах он редко длиннее 120 дней в году. И это в лучшем случае. А в некоторых местах он составляет не более 60 дней. Потому рекомендуем вам тщательно изучить периоды туристического сезона в выбранном вами городе, а также учесть градации туристического сезона на «низкий» сезон и «высокий» сезон. В разных странах может по разному называться эта градация сезонов, но суть остается одна и та же – есть периоды, когда туристов нет вообще или очень мало. Есть периоды, когда они уже есть, но без большого наплыва (низкий сезон). И есть периоды, когда туристов много (высокий сезон).

Может ли ваш дом или квартира сдаваться во внесезонный период? Да, бесспорно. Особенно, если в ней есть условия для отдыха (красивая природа, мероприятия, привлекающие туристов, или жилье оборудовано, например, сауной и т.п.). Все это повысит ваши шансы на увеличение прибыли, но в расчетах принимать внесезонный период все же не стоит, чтобы не обмануть самого себя.

Допустим, вы выбрали недвижимость в городе, где высокий сезон составляет 90 дней (на морских курортах это часто период с начала июля по конец сентября), а низкий – 30 дней (например, в июне).

Берете 70% от высокого сезона и умножаете его на цену аренды. Понять эту цену вам поможет сравнительный анализ, который легко провести на том же сервисе booking.com, выбрав там жилье похожее на то, которое вы намереваетесь купить. Допустим, эта цена составила €50. 70% от 90 дней составляет 63 дня. 63 дня умножить на €50= €3150 составит ваш грязный доход.

От низкого сезона стоит принимать заполняемость не выше 50%. Также ниже будет цена аренды. Например, €40. Берем 15 дней х €40= €600. €600 + €3150 = €3750 — ваш грязный валовый доход за год.

Многие покупатели зарубежной недвижимости ограничивают свои расчеты определением именно валового дохода, забыв учесть расходы. И напрасно.

Чтобы привлечь арендаторов, вам понадобятся или услуги соответствующих агентств, или реклама. Все это стоит денег. Допустим, вы решили воспользоваться наиболее популярным сервисом booking.com. Приблизительно комиссия booking.com составит 18% от дохода. А значит €3150 минус 18% = €2583.

Неизбежно перед вами встанет вопрос налогов. В цивилизованных странах принято платить налоги, так как неуплата приводит к большому количеству неприятностей с соответствующими органами. В разных странах налоговые ставки отличаются, но обычно они составляют от 5% до 20%. Примем для расчетов средние 10%. €2583 минус 10% = €2325.

Кому поручить сдавать в аренду недвижимость?

А кто именно будет сдавать вашу недвижимость в аренду? Вы сами будете встречать арендаторов и провожать их? Менять постельное белье? Довозить туалетную бумагу? Делать уборку в квартире? Если да, то все становится проще. Допустим вы купили несколько квартир и переехали жить на курорт. Это позволит вам самому вести ваш маленький бизнес. А если нет?

Тогда вам понадобятся функции управления вашей недвижимостью. Часто такие услуги предлагают все те же риэлтерские агентства. Цены на их услуги варьируются в зависимости от запросов и принятых в каждой стране ставок. Но допустим, они составят средние 10%. В этом случае у вас остается €2066. Впрочем, некоторые агентства не пользуются услугами booking.com и подобных сервисов, а сами подбирают клиентов. Это позволит вам сэкономить вышеуказанные 18%. Но также стоит учесть, что стратегия любого агентства может быть не очень успешной, а значит и клиентов может стать меньше. Потому, советуем вам не вычеркивать в предварительных расчетах 18% из списка расходов.

Однако есть еще один очень важный вопрос: как доверив сдачу вашей квартиры агентству, вы узнаете сколько дней на самом деле была сдана ваша квартира? К сожалению, часто встречается практика обмана доверителей. Например, ваша квартира сдавалась за сезон 80 дней, но вы узнали только про 60 дней. Для этого советуем вам использовать методы дистанционного контроля. Например, оборудовать квартиру веб-камерой, которая будет работать только тогда, когда в ней нет арендаторов (если камера выключена – значит квартира заселена) или датчиками движения с отсылкой данных в интернет на ваш аккаунт.

Дополнительные неизбежные расходы:

  • Коммунальные (суммы разняться в зависимости от страны).
  • Текущий ремонт (вещь неизбежная и частая при посуточной сдаче в аренду) и докупка мелкой утвари (посуды, полотенец и прочего).
  • Эти расходы также могут съесть у вас приличную сумму. Допустим около €500.

Что в сухом остатке

Таким образом ваш чистый доход составил немногим более €1500. Вместо €3000 грязными, которые вначале воодушевляли вас на покупку. Если квартира вместе с ее ремонтом, мебелью и техникой обошлась вам, например, в €30 000, то ее чистая доходность составит 5% годовых против грязной рентабельности в 10%. То есть половину доходов в нашем расчете съели налоги, комиссии и другие расходы. Это не мало по европейским меркам. Более того, это больше, чем предлагают отечественные банки в качестве процентов при валютных депозитах. И гораздо надежнее, если, конечно, вы выбрали ликвидное качественное жилье.

Если вы планируете не только сдавать жилье, но и сами отдыхать в нем, то не забудьте вычесть из расчетов доходов те дни, которые квартира или дом будут заняты вами и, соответственно, не будут сдаваться.

Помесячная аренда недвижимости

В некоторых городах и странах выгоднее сдавать жилье помесячно. Обычно такой спрос есть в крупных центрах, куда съезжаются люди из провинции (а то и других стран) для работы и учебы. В таком случае действуют совсем другие правила расчета. Рекомендуем вам в расчете принимать не 12 месяцев сдачи, а 9-10. Это позволит вам учесть заранее те месяцы, когда квартира или дом стоят незаполненными арендаторами. А такие периоды обязательно возникают. У вас не будет расходов на коммунальные, на booking, а будет комиссия, которую придется при каждой сдаче платить риэлтерскому агентству. Останутся расходы на текущий ремонт и налоги.

Как правильно выбрать апартаменты, дом или виллу для инвестирования?

Перед покупкой рекомендуем вам убедиться в качестве покупаемой недвижимости (низкое качество стройки или ремонта может превратить казалось бы выгодную покупку в пылесос, вытягивающий из вас деньги), и в ее ликвидности (даже если вы не собираетесь в ближайшем будущем продавать вашу квартиру, хорошо, если на нее есть спрос и при изменении ваших жизненных обстоятельств вы легко сможете ее продать). Важную роль играет расположение выбранной вами покупки. Избегайте неблагополучных районов, плохого транспортного сообщения и удаленности от мест, к которым тянутся ваши будущие арендаторы. Если это морской курорт, то объект должен быть как можно ближе к морю. Если это горнолыжный курорт, то желательно размещение ближе к его центру или к лыжным трасcам. Если это центр экскурсионного туризма – то ищите места ближе к достопримечательностям. Если вы планируете сдавать жилье помесячно, то ищите объекты ближе к местам работы или учебы ваших потенциальных арендаторов.

Какое лучше покупать жилье, дешевое или престижное?

Многое, бесспорно, зависит от ваших финансовых возможностей, главное понимать критерии выбора, чтобы не купить плохую квартиру или дом. Но если они вам позволяют рассматривать и более престижное, а значит и более дорогое жилье, то стоит задуматься. Тенденции на рынках аренды недвижимости в разных странах достаточно похожи. Основным спросом пользуются маленькие квартиры на 1 или 2 комнаты. Их легче всего продать и легче всего сдать. И эта аксиома работает в 90% случаев. Однако, есть свои плюсы и у жилья премиум-класса. Если средняя в Европе доходность от квартиры в курортной зоне составляет от 2% до 6%, то хорошо расположенная вилла с качественным ремонтом может приносить 10%-20% годовых. Многое зависит от соотношения спроса и предложения на конкретном рынке.

Рекомендуем вам рассмотреть в выбранной вами местности предложения недвижимости в апарт-отелях и комплексах, в которых есть управляющая компания, которая принимает не себя не только заботу о вашем жилье, но и о его сдаче. Тщательно проанализируйте условия и гарантии компании. Часто ее предложения менее заманчивы, чем реклама других объектов на рынке, но более надежны. Но если эта компания примет на себя ваши многочисленные хлопоты, заботы и риски – то это повод задуматься о выборе в ее пользу.

Внимательно отнеситесь к выбору объекта — учтите, что обмануть при покупке недвижимости могут и в Европе.

​Как быстро заработать на недвижимости в ОАЭ?

Итак, как правильно выбрать квартиру для AirBnb?

Начнем с того, что сегодня сервис краткосрочной аренды легально разрешен только в двух эмиратах Дубае и Рас-Аль-Хайме. Поэтому присматриваться к привлекательной недвижимости будем именно здесь.

Оба эмирата имеют стабильный и круглогодичный туристический поток, который и дает загрузку отелей и апартаментов. Чем меньше по соседству гостевой недвижимости аналогичной категории, тем выгоднее можно сдать вашу квартиру. Уже сегодня те собственники, которые сдают в аренду на короткий срок, зарабатывают на 25-40% больше, чем заключившие годовой контракт.

Первое и главное – местоположение

Самые любимые всеми туристы – семейные – всегда отдадут предпочтение квартирам на первой береговой линии, у самого моря. В Дубае популярных приморских районов два – элитный остров The Palm Jumeirah и вечно бурлящий Jumeirah Beach Residence.

В Рас-Аль-Хайме самой лучшей локацией считается район Al Hamra вместе с намывным островом Al Marjan – именно они гарантируют удобства на уровне дубайских, только втрое дешевле, чистейшее море и воздух и спокойный комфортный отдых вдали от городской суеты.

Туристический поток в Рас-Аль-Хайме постоянно растет: если в 2017 году от достиг 1 млн туристов, то в 2025 году составит уже 2,9 млн туристов: отелей среднего класса будет не хватать, а значит приличные квартиры у моря на AirBnB будут загружены круглый год.

Сборы и окупаемость

Сервис AirBnB, нужно сказать, предложил не вполне равные условия для собственников недвижимости в Дубае и Рас-Аль-Хайме. Если вкратце, в Рас-Аль-Хайме выгоднее: например, подача заявки на регистрации в системе обойдется в Дубае в 1500 дирхамов, в Рас-Аль-Хайме – в 1000 дирхамов.

Несмотря на общее падение цен на рынке недвижимости, пляжная недвижимость в Дубае со схожими удобствами (такими как Wi-Fi, оборудованная кухня, тренажерный зал и бассейн), все же в 3 раза превосходит по цене квартиры в Рас-Аль-Хайме: например, студия на острове The Palm Jumeirah стоит в среднем 1,1 млн дирхамов, на острове Al Marjan – 350 тысяч дирхамов.

Любопытно, что в высокий сезон цены на аренду гостевой недвижимости в Дубае и Рас-Аль-Хайме могут сравняться. Если сравнить цены на новогодние даты, то Рас-Аль-Хайма даже ушла в отрыв по цене: 2200 – 2500 дирхамов за квартиру с одной спальней в сутки против 1500 – 1700 дирхамов – за квартиру того же типа в элитном районе Дубая. Исходя из этого, легко можно рассчитать срок окупаемости недвижимости.

«Лучше всего подходят для краткосрочной аренды студии и квартиры с одной спальней – в последних легко может разместиться семья из четырех человек, с двумя маленькими детьми, которым в квартире со всеми удобствами будет гораздо комфортнее, чем в отельном номере», – отмечает Виктория Ланкастер, управляющий партнер опытной компании-застройщика Select Property.

В центре событий

Поехать в ОАЭ на Новый год, чтобы посмотреть грандиозные салюты, – заветная мечта миллионов наших соотечественников.

В Дубае салюты организуют в центре города, с небоскреба Burj Khalifa, где вы можете выбрать из двух вариантов – приехать днем и долгими часами простоять в толпе народа или забронировать столик в ближайшем отеле с видом на небоскреб, который обойдется минимум в US$ 500 с человека.

В Рас-Аль-Хайме туристы могут наслаждаться феноменальным по красоте и масштабу салютом, уже вошедшим в Книгу рекордов Гиннесса, – в абсолютном комфорте, семейной атмосфере, с салатом оливье – с балкона собственной (или отдельной) квартиры.

Если вы хотите выгодно купить недвижимость в ОАЭ для сдачи в краткосрочную аренду, обратитесь к опытной компании-застройщику Select Property за бесплатной консультацией на русском языке:

Тел.: +971 7 227 4446

E-mail: [email protected]

Зарабатывать на сдаче квартир в аренду стало невыгодно: Дом: Среда обитания: Lenta.ru

«РГ»: средний срок окупаемости квартиры при сдаче в аренду в 2021 году вырос до 16,5 лет

Средний срок окупаемости квартиры, который определяется отношением средней стоимости однокомнатной квартиры к среднегодовому доходу от аренды в городах-миллионниках к концу 2021 года составил 16,5 года, в 2020 году срок был меньше — 15,8 года. Об этом пишет «Российская газета» со ссылкой на расчеты консалтинговой группы SRG.

Аналитики пришли к выводу, что заработать на сдаче квартиры в аренду стало невыгодно: доходность однокомнатного жилья снизилась до 6,15 процента против 6,49 процента годом ранее. При этом, если окупать еще и проценты по ипотеке, то сроки могут превысить и двадцать лет.

Материалы по теме:

По расчетам экспертов, средний чек предложения «однушки» в городах-миллионниках на вторичном рынке за год вырос на 26,22 процента, а ставка аренды лишь на 20,03 процента. При этом в Москве, Санкт-Петербурге и Челябинске аренда прибавила в стоимости больше, чем жилье.

Самый быстрый срок окупаемости и высокий показатель доходности среди городов-миллионников — в Челябинске, где за счет аренды можно вернуть стоимость квартиры за 12,4 года (доходность 8,06 процента). Наименьшая доходность и высокие сроки окупаемости в Нижнем Новгороде, Казани, Воронеже, Санкт-Петербурге и Москве — от 18 лет до 20,4 года.

Ранее сообщалось, что снять квартиру в Москве зимой 2021-2022 года стало сложнее из-за придирчивых владельцев недвижимости. По данным ЦИАН, в декабре и январе доля отказов в аренде столичного жилья выросла до 62 процентов. Летом 2021 года на них приходилось около 52 процентов запросов. В ЦИАН считают, что рост требований со стороны владельцев связан со скачком спроса на съемное жилье, который случился осенью 2021 года.

Аналитики «Инком-Недвижимости» подтвердили тенденцию и отметили, что спад спроса на аренду в декабре не сделал владельцев жилья более лояльными. Собственники продолжают отказывать арендаторам по гендерным, возрастным или национальным признакам, семейному положению и составу. По словам экспертов, это происходит из-за опасений за сохранность имущества и комфорт соседей, а также из-за боязни неуплат за проживание или коммунальные услуги.

10 основных характеристик прибыльной сдаваемой в аренду недвижимости

Вы хотите приобрести жилую недвижимость для сдачи в аренду, чтобы увеличить свой инвестиционный портфель? Инвестиционная недвижимость может быть захватывающей и очень прибыльной, если вы сделаете правильный выбор. Но помимо дохода и вознаграждения, инвестирование в недвижимость может быть пугающим для начинающего инвестора.

Недвижимость — сложный бизнес, и поле усеяно минами, которые могут свести на нет ваши доходы. Вот почему важно провести подробное исследование, прежде чем погрузиться в него, чтобы вы были в курсе всех плюсов и минусов инвестирования в недвижимость.Вот самые важные вещи, которые следует учитывать при покупке доходной недвижимости.

Ключевые выводы

  • Тщательно осмотрите район — его благоустроенность и благоустроенность имеют ключевое значение.
  • Район с высокой долей вакантных площадей — плохой знак.
  • Узнайте цены продажи в этом районе, чтобы получить представление о стоимости на местном рынке.
  • Изучите среднюю арендную плату в районе и действуйте исходя из нее, чтобы определить, является ли покупка сдаваемой в аренду недвижимости для вас финансово осуществимой.

Начало поиска

Начните поиск недвижимости самостоятельно, прежде чем привлекать профессионала. Агент может оказать давление на вас, чтобы вы купили, прежде чем вы найдете наиболее подходящую инвестицию. И чтобы найти эти инвестиции, потребуются некоторые навыки сыщика и немного кожи для обуви.

Проведение этого исследования поможет вам сузить несколько ключевых характеристик, которые вы хотите получить от своей собственности, таких как тип, местоположение, размер и удобства.После того, как вы это сделаете, вы можете захотеть, чтобы агент по недвижимости помог вам завершить покупку.

Ваши варианты местоположения будут ограничены тем, собираетесь ли вы активно управлять недвижимостью или нанять кого-то другого, чтобы сделать это за вас. Если вы намерены активно управлять им самостоятельно, вам не нужна собственность, которая находится слишком далеко от того места, где вы живете. Если вы собираетесь нанять управляющую компанию для ухода за ним, близость не так важна.

10 основных функций, которые следует учитывать

Давайте взглянем на 10 главных вещей, которые вы должны учитывать при поиске подходящей недвижимости для сдачи в аренду.

10 лучших характеристик доходной арендной недвижимости

1. Район

Район, в котором вы покупаете, будет определять типы арендаторов, которых вы привлекаете, и процент вакантных площадей. Если вы покупаете квартиру рядом с университетом, велика вероятность, что студенты будут доминировать в вашем пуле потенциальных арендаторов, и вы будете бороться за заполнение вакансий каждое лето. Имейте в виду, что некоторые города пытаются воспрепятствовать преобразованию арендной платы, взимая непомерную плату за разрешение и нагромождая бюрократическую волокиту.

2.Налоги на имущество

Налоги на недвижимость, вероятно, будут сильно различаться в зависимости от вашей целевой области, и вы хотите знать, сколько вы потеряете. Высокие налоги на недвижимость — это не всегда плохо — например, в прекрасном районе, привлекающем долгосрочных арендаторов, но есть и непривлекательные районы с высокими налогами.

Муниципальный офис по оценке будет иметь всю налоговую информацию в файле, или вы можете поговорить с домовладельцами в сообществе. Обязательно узнайте, возможно ли повышение налога на недвижимость в ближайшем будущем.Город, находящийся в бедственном финансовом положении, может поднять налоги намного выше того, что арендодатель может реально взимать с арендной платы.

3. Школы

Подумайте о качестве местных школ, если вы имеете дело с семейными домами. Хотя вас больше всего будет беспокоить ежемесячный денежный поток, общая стоимость вашей арендуемой недвижимости вступает в игру, когда вы в конечном итоге продаете ее. Если поблизости нет хороших школ, это может повлиять на стоимость ваших инвестиций.

4. Преступление

Никто не хочет жить по соседству с горячей точкой преступной деятельности.Местная полиция или публичная библиотека должны располагать точной статистикой преступности по районам. Проверьте показатели вандализма, а также серьезных и мелких преступлений, и не забудьте отметить, растет или снижается преступная деятельность. Вы также можете спросить о частоте присутствия полиции в вашем районе.

5. Рынок труда

Места с растущими возможностями трудоустройства привлекают больше арендаторов. Чтобы узнать, как конкретный регион оценивает наличие вакансий, обратитесь в U.S. Бюро статистики труда (BLS) или посетите местную библиотеку. Если вы увидите объявление о переезде крупной компании в этот район, то можете быть уверены, что туда устремятся рабочие в поисках жилья. Это может привести к росту или падению цен на жилье в зависимости от типа бизнеса. Вы можете предположить, что если вы хотите, чтобы эта компания была у вас на заднем дворе, то и ваши арендаторы тоже.

6. Удобства

Совершите поездку по району и проверьте парки, рестораны, спортивные залы, кинотеатры, остановки общественного транспорта и все другие преимущества, которые привлекают арендаторов.У мэрии может быть рекламная литература, которая может дать вам представление о том, где можно найти наилучшее сочетание общественных удобств и частной собственности.

7. Дальнейшее развитие

Департамент муниципального планирования будет иметь информацию о застройках или планах, которые уже были зонированы в этом районе. Если идет много строительства, это, вероятно, хорошая область роста. Следите за новыми разработками, которые могут повредить цене на окружающую недвижимость. Дополнительное новое жилье также может составить конкуренцию вашей собственности.

8. Количество объявлений и вакансий

Если в районе необычно много объявлений, это может сигнализировать о сезонном цикле или о том, что район находится в упадке — вам нужно выяснить, что это такое. В любом случае высокий уровень вакантных площадей вынуждает арендодателей снижать арендную плату, чтобы привлечь арендаторов. Низкий уровень вакантности позволяет арендодателям повышать арендную плату.

9. Средняя арендная плата

Доход от аренды будет вашим хлебом насущным, поэтому вам нужно знать среднюю арендную плату в этом районе.Убедитесь, что любая недвижимость, которую вы рассматриваете, может нести достаточную арендную плату, чтобы покрыть платеж по ипотеке, налоги и другие расходы. Изучите область достаточно хорошо, чтобы определить, куда она может двигаться в следующие пять лет. Если вы можете позволить себе этот район сейчас, но ожидается, что налоги будут расти, доступная недвижимость сегодня может означать банкротство в будущем.

10. Стихийные бедствия

Страхование — это еще одна статья расходов, которую вам придется вычесть из дохода, поэтому вам нужно знать, во сколько вам это обойдется.Если район подвержен землетрясениям или наводнениям, расходы на страховое покрытие могут съедать ваш доход от аренды.

Получение информации

Официальные источники — это хорошо, но вы захотите поговорить с соседями, чтобы получить настоящую сенсацию. Поговорите с арендаторами, а также домовладельцами. Арендаторы будут гораздо честнее говорить о негативных аспектах района, потому что они не инвестируют в него. Посетите этот район в разное время в разные дни недели, чтобы увидеть своих будущих соседей в действии.

Выбор свойства

Лучшей инвестиционной недвижимостью для новичков, как правило, является дом на одну семью или кондоминиум. Кондоминиумы требуют минимального обслуживания, потому что ассоциация кондоминиумов заботится о внешнем ремонте, оставляя вас беспокоиться о внутреннем убранстве. Однако кондоминиумы, как правило, приносят более низкую арендную плату и дорожают медленнее, чем дома на одну семью.

Дома на одну семью, как правило, привлекают долгосрочных арендаторов. Семьи или пары иногда считаются лучшими арендаторами, чем одинокие люди, потому что существует мнение, что семьи могут быть финансово стабильными и регулярно платить арендную плату.

Когда вы сузите район, ищите недвижимость с потенциалом роста и хорошим прогнозируемым денежным потоком. Проверьте свойства, которые стоят дороже, чем вы можете себе позволить, а также те, которые находятся в пределах вашей досягаемости. Недвижимость часто продается ниже заявленной цены.

Посмотрите листинговые цены на другие объекты недвижимости и сверьтесь с городскими записями, чтобы узнать окончательные цены продажи, чтобы получить представление о том, какова на самом деле рыночная стоимость в районе.

Для потенциального повышения стоимости ищите недвижимость, которая — с небольшими косметическими изменениями и незначительным ремонтом — привлекла бы арендаторов, которые могут платить более высокую арендную плату.Это также повысит стоимость имущества, если вы решите продать его через несколько лет.

Конечно, для обеспечения прибыльного предприятия важно купить недвижимость по разумной цене. При аренде недвижимости рекомендуется платить не более чем в 12 раз больше годовой арендной платы, которую вы ожидаете получить.

Определение арендной платы

Как определяется потенциальная рента? Вам нужно будет сделать обоснованное предположение. Не увлекайтесь чрезмерно оптимистичными предположениями.Установление слишком высокой арендной платы и пустая квартира в течение нескольких месяцев быстро сокращают общую прибыль. Начните со средней арендной платы по району и работайте оттуда. Подумайте, стоит ли ваше место немного больше или немного меньше, и почему.

Чтобы выяснить, работает ли номер арендной платы для вас как для инвестора, подсчитайте, сколько на самом деле будет стоить недвижимость. Вычтите ожидаемый ежемесячный платеж по ипотеке, налоги на недвижимость, разделенные на 12 месяцев, расходы на страховку, разделенные на 12, и щедрую компенсацию на техническое обслуживание и ремонт.

Не стоит недооценивать затраты на содержание имущества. Эти расходы зависят от возраста имущества и от того, какое содержание вы планируете делать самостоятельно. Новое здание, вероятно, потребует меньше работы, чем старое. Квартира в пенсионном сообществе, скорее всего, не подвергнется такому же ущербу, как жилье за ​​пределами кампуса колледжа.

Самостоятельный ремонт значительно сокращает расходы, но это также означает, что в экстренных случаях вы должны быть на связи 24 часа в сутки 7 дней в неделю. Другой вариант — нанять фирму по управлению недвижимостью, которая займется всем, от сломанных туалетов до ежемесячного сбора арендной платы.Ожидайте платить около 10% от валового дохода от аренды за эту услугу.

Если все эти цифры окажутся равными или, что еще лучше, у вас останется немного денег, теперь вы можете попросить своего агента по недвижимости представить предложение.

Совершение покупки

Банки предъявляют более жесткие требования к кредитам для инвестиционной недвижимости, чем для основного жилья. Они предполагают, что если времена станут трудными, люди менее склонны подвергать опасности свои дома, чем бизнес-собственность. Будьте готовы заплатить от 20% до 30% первоначального взноса плюс расходы на закрытие.Попросите профессионала тщательно осмотреть недвижимость и юриста по недвижимости проверить все перед подписанием.

Не забудьте заплатить за достаточную страховку. Страховка арендатора покрывает имущество арендатора, но само здание является обязанностью арендодателя, и страховка может быть дороже, чем для аналогичного дома, занимаемого владельцем. Проценты по ипотеке, страхование и амортизация имущества не облагаются налогом до определенной суммы.

Итог

В каждом штате есть хорошие города, в каждом городе есть хорошие районы, и в каждом районе есть хорошая недвижимость.Требуется много работы и исследований, чтобы выстроить все три. Когда вы в конечном итоге найдете свою идеальную арендуемую недвижимость, сохраняйте реалистичность своих ожиданий и убедитесь, что ваши собственные финансы достаточно здоровы, чтобы вы могли ждать, пока недвижимость начнет приносить деньги.

Лучших компаний по управлению недвижимостью 2022 года

 Коллиерс Интернэшнл

С двумя миллиардами квадратных футов под управлением и одним из самых широких предложений услуг, Colliers International является компанией мирового класса по управлению коммерческой недвижимостью.

Плюсы
  • Отчетность в режиме реального времени для владельцев

  • Финансовая отчетность и анализ для обеспечения прибыльности вашего актива

  • Пристальное внимание к увеличению стоимости вашей собственности с помощью капитальных проектов

  • Собственная команда инженеров, которая измеряет и оптимизирует ключевые показатели эффективности вашего здания

Минусы
  • Меньший акцент и лидерство на устойчивом развитии, чем у некоторых конкурентов

  • Широкий спектр типов зданий может стать проблемой для глубокого эксперта в любой нише

  • Публично торгуемые, поэтому сомнительно, кто имеет первостепенное значение для владельцев зданий или акционеров

Инвесторы в коммерческую недвижимость, которые хотят свести к минимуму свои риски, должны рассматривать Colliers как безопасную ставку.Компания управляет коммерческой недвижимостью в 67 странах, имеет годовой доход в размере 3 миллиардов долларов США из своих активов под управлением в размере 40 миллиардов долларов США и имеет более 18 000 профессионалов в штате. Этот опыт и доказанные результаты прибыльности делают ее рекомендуемым выбором как лучшую компанию по управлению коммерческой недвижимостью.

Компания Colliers, основанная в Австралии, но в 1978 году расширившаяся до США, стала нарицательной. Из 67 стран, где она работает, США вносят наибольший вклад в бизнес.

Компания имеет опыт работы на рынках капитала, представлении арендодателей, управлении проектами, услугах по управлению недвижимостью, оценке и консультировании, ценных бумагах, ипотеке, страховании, инжиниринге и дизайне.

Colliers International специализируется на таких типах коммерческой недвижимости, как офисная, торговая, промышленная, гостиничная, здравоохранительная, специального назначения и многоквартирная. Услуги компании по управлению имуществом включают эксплуатацию и техническое обслуживание зданий, управление объектами, управление арендой, учет имущества и финансовую отчетность, управление контрактами и управление строительством.

Сборы за управление недвижимостью обычно рассчитываются как процент от сбора арендной платы, и полный объем ваших расходов будет согласован в конкретном предложении, которое Colliers внесет на стол. Расположение, размер и заполняемость недвижимости, а также услуги, которые вам нужны, будут определять стоимость вашего контракта.

Компания запустила несколько новых технологических платформ для своих клиентов-владельцев зданий. Одним из них является Neighborhood Curated by Colliers, который сосредоточен на использовании информации в режиме реального времени, кибербезопасности и подборе персонала сообщества.Другой — Colliers360, который обеспечивает углубленный анализ портфеля.

7 лучших страховых компаний-арендодателей 2022 года

Мы выбрали State Farm из-за многочисленных включений (восстановление личности, коммерческая собственность и постановления закона) в их страховые полисы арендодателя, а также из-за их рейтингов финансовой устойчивости, которые крайне важно учитывать.

State Farm имеет прочную репутацию благодаря своей финансовой устойчивости, включая рейтинг A++ от AM Best и глобальный рейтинг S&P AA.Основанная в 1922 году, State Farm в настоящее время страхует больше автомобилей и домов, чем любая другая страховая компания в Соединенных Штатах. Кроме того, State Farm вошла в пятерку лучших компаний-аналогов по удовлетворенности клиентов в исследовании страхования домовладельцев в США, проведенном J.D. Power в 2021 году, в котором компании сравнивались на основе удовлетворенности клиентов, процесса подачи претензий, выставления счетов и ряда других факторов.

Полис арендодателя от State Farm обеспечивает покрытие здания, которым вы владеете, будь то дом на одну семью, многоквартирный дом или многоквартирный дом.Вы также будете иметь покрытие для всех других сооружений, прикрепленных к вашей собственности (например, заборы, складские помещения, гаражи и т. д.), а также для общей ответственности, потери дохода, поломки оборудования, потери отопления и кондиционирования воздуха и многое другое.

State Farm позволяет вам настроить свое покрытие с помощью нескольких различных надстроек, включая компрометацию данных и восстановление личности, которые могут помочь вам вернуть свой бизнес в нужное русло, если произойдет утечка данных или арендодатель станет жертвой кражи личных данных.Постановление или законное покрытие автоматически включается на минимальную сумму и «покрывает потерю стоимости и увеличение стоимости из-за применения муниципальных законов или постановлений, регулирующих строительство или ремонт поврежденных зданий, вызванных застрахованным убытком», отмечает State Farm.

Покрытие для арендодателей от State Farm доступно по всей стране. Однако, поскольку каждый полис отличается, вам нужно будет получить расценки от State Farm, чтобы узнать об ограничениях полиса, исключениях и о том, как начать процесс андеррайтинга.Обратите внимание, что вам нужна копия договора аренды, чтобы доказать, что арендатор занимает вашу аренду.

Как заработать деньги в качестве первого домовладельца

Есть два препятствия, которые вам нужно преодолеть, чтобы убедиться, что вы покупаете по правильной цене. Во-первых, вам нужен капитал в доме в первый день, чтобы обеспечить запас прочности и чтобы недвижимость приносила прибыль или, по крайней мере, безубыточна каждый месяц.

Суммарные расходы на приобретение недвижимости не должны превышать 80 процентов стоимости дома после его ремонта.Таким образом, это означает, что цена покупки плюс расходы на закрытие плюс расходы на ремонт должны быть равны или меньше 80 процентов от рыночной стоимости дома.

Почему важны 80 процентов? Во-первых, это дает вам мгновенный капитал, который является мощным средством создания богатства и безопасности. Во-вторых, 80 процентов стоимости обычно составляют то, на что банк позволит вам рефинансировать дом, чтобы вы могли реально рефинансировать все свои деньги из сделки. В-третьих, это помогает, но не гарантирует, что ваш доход от аренды будет ежемесячно превышать ваши расходы, давая вам положительный денежный поток.

История продолжается под объявлением

Если у вас есть недвижимость, финансируемая на 90 или более процентов от ее стоимости, обычно довольно сложно ежемесячно зарабатывать деньги на аренде. Вы также рискуете получить чрезмерную долю заемных средств, что затрудняет и делает опасным приобретение дополнительной недвижимости.

Убедитесь, что вы знаете свои расходы. Расходы на содержание, такие как налоги, страховка, коммунальные услуги, техническое обслуживание, управление, вакансия и сборы ассоциации домовладельцев, обычно составляют от 35 до 55 процентов от вашей валовой арендной платы.Обратите внимание, что это не включает платеж по ипотеке.

Гарантирует ли 20-процентный собственный капитал, что у вас будет недвижимость с положительным денежным потоком? Нет, это не так. Это эмпирическое правило, отправная точка. В зависимости от рынка и преобладающих арендных ставок, вы можете уйти с 15-процентным капиталом, или вам может понадобиться 25 процентов или больше. На большей части территории Вашингтона вам, вероятно, потребуется гораздо больше, чем 25 процентов капитала, чтобы получить денежный поток от аренды дома.

История продолжается ниже объявления

Мгновенный капитал сам по себе не делает дом выгодной сделкой.Что хорошего в собственном капитале, если вы не можете платить каждый месяц? Поэтому после того, как недвижимость соответствует правилу справедливости, вы должны убедиться, что она будет приносить денежный поток. Ежемесячная арендная плата за недвижимость должна быть равна или превышать 1 процент от общей стоимости покупки недвижимости. На самом деле я стреляю примерно от 1,2 до 1,4 процента.

Цена покупки по контракту = 65 000 долларов США

Общая стоимость недвижимости = 80 000 долларов США

В этом сценарии ваша ежемесячная арендная плата должна составлять 800 долларов США или более в месяц, чтобы оправдать стоимость этой недвижимости.Итак, как правило, вам нужно получать 1000 долларов ежемесячной арендной платы за каждые 100 000 долларов стоимости недвижимости, а не рыночной стоимости.

История продолжается под объявлением

Если вы знаете, что недвижимость будет сдаваться в аренду всего за 1000 долларов в месяц, то вы знаете, что можете заплатить за этот дом всего около 100 000 долларов. Это трудно получить в районе Вашингтона.

Я провел быстрый поиск в Берке, штат Вирджиния. Берк — хорошее сообщество. Это недалеко. Это не слишком близко. Это не самое дорогое и не самое дешевое сообщество в нашем районе.Я бы счел правильным насчет среднего рынка для Северной Вирджинии.

Я вытащил все дома на одну семью, которые были проданы в прошлом месяце в Берке, которые имеют около 2000 квадратных футов налогооблагаемой жилой площади. Похоже, дом в хорошем состоянии стоит около 625 000 долларов. Аналогичные дома сдаются примерно за 3000 долларов в месяц в те же сроки. Это означает, что арендодатели получают менее 500 долларов ежемесячной арендной платы на каждые 100 000 долларов стоимости дома, если они покупают по текущим ценам.

История продолжается под объявлением

Итак, если бы вы могли купить готовый к сдаче в аренду дом в Берке за 80 процентов от его рыночной стоимости, в данном случае это было бы 500 000 долларов.

Но если бы вы могли арендовать этот дом всего за 3000 долларов в месяц, эта сделка не имела бы смысла с точки зрения денежных потоков, связанных с арендой недвижимости. Вам либо придется оставить много денег в сделке, либо вам придется каждый месяц выходить из своего кармана, чтобы покрыть расходы. Даже если вы профинансировали только 400 000 долларов по этой сделке, предполагая 6-процентную процентную ставку (поскольку это инвестиционная недвижимость, вы будете платить более высокую процентную ставку) и 30-летний амортизационный кредит, ваш ежемесячный основной платеж и проценты будут составлять около 2400 долларов в месяц.Ваши средние ежемесячные эксплуатационные расходы, вероятно, превысят 1000 долларов в месяц для такого дома. Это означает, что вы выходите из кармана не менее 400 долларов в месяц.

Итак, представьте себе силу создания богатства, если вы будете покупать по одному объекту недвижимости в год в течение следующих 10 лет, используя этот критерий. Допустим, у вас есть 20 000 долларов на работу, и вы купили дом стоимостью 100 000 долларов, но платите только 80 000 долларов. Затем в конце года вы рефинансируете свои деньги, а затем делаете это снова в следующем году, и вы делали это в течение следующих 10 лет.

История продолжается под рекламой

С некоторыми очень надежными предположениями о приросте стоимости имущества и выплате долга вы можете легко иметь капитал более 500 000 долларов в конце 10 лет. Если вы позволите ему пройти еще 10, вы можете ожидать, что ваш капитал вырастет почти до 1,5 миллиона долларов.

Можете ли вы найти дом за 100 000 долларов в районе Вашингтона, который сдается за 1 000 долларов в месяц? Возможно нет. Но я только что купил шесть домов в Северной Каролине по средней цене около 50 000 долларов каждый.Вам не обязательно покупать там, где вы живете, но есть проблемы с покупкой и владением недвижимостью за пределами штата.

О покупке сдаваемой в аренду недвижимости за пределами штата я расскажу в следующем посте.

Мои расчеты сильно упрощены, но ключевой момент, который следует помнить, заключается в том, что арендная плата за недвижимость обеспечивает три мощных фактора создания благосостояния: доход от аренды, повышение стоимости активов и сокращение ипотечного кредита. Они также позволяют использовать заемные средства, но кредитное плечо — палка о двух концах. Это усугубит ваши прибыли или убытки, поэтому убедитесь, что вы инвестируете с умом.

Джастин Пирс — инвестор в недвижимость и агент по недвижимости, который регулярно пишет о своем опыте покупки, ремонта и продажи домов в районе Вашингтона.

Сколько вы можете заработать в качестве инвестора в недвижимость

Инвестиции в недвижимость и стать арендодателем могут обеспечить вам очень конкурентоспособный доход… при условии, что это сделано правильно. Определение того, сколько вы можете заработать в качестве инвестора в недвижимость, будет во многом зависеть от того, сколько арендной платы вы собираетесь взимать.Достаточно легко, верно? Подумайте еще раз. В этом руководстве Дугласа Аллена для инвесторов в недвижимость мы расскажем вам, как рассчитать арендную ставку и какова хорошая доходность недвижимости в Великобритании, а также дадим несколько других полезных советов…

Краткосрочные инвестиции против долгосрочных инвестиций — чему отдать предпочтение?

Если вы серьезно относитесь к зарабатыванию денег как инвестор, то лучшее, что вы можете сделать для своего портфеля, — это диверсифицировать его и владеть как можно большим количеством различных активов.Это означает наличие сочетания долгосрочных и краткосрочных предприятий. Долгосрочные инвестиции, такие как покупка сдаваемой в аренду недвижимости, — это, как правило, все, что у вас будет больше года, тогда как краткосрочные инвестиции — это то, на что вы будете вкладывать деньги менее года.

При рассмотрении вопроса о долгосрочных инвестициях собственность является одним из лучших активов, которыми вы можете владеть для обеспечения плодотворного предприятия. Но сколько вы можете заработать в качестве инвестора в недвижимость? Что ж, это действительно очень хороший вопрос…

Хотя они, как правило, более изменчивы из-за своей зависимости от финансового рынка и процентных ставок, долгосрочные инвестиции в дом всегда будут надежным предприятием, потому что на жилье есть спрос.Проще говоря, при покупке или аренде людям нужно где-то жить, и у вас будет товар, пользующийся большим спросом. Таким образом, вы всегда сможете заработать на этом деньги, особенно если ваши арендные ставки конкурентоспособны.

Более того, когда придет время продавать, можно надеяться, что процентные ставки хорошие, экономика сильна и что прирост капитала вашей собственности повысит ваш общий доход.

Что такое прирост капитала?

После спада 2009 года, после кредитного кризиса, губернатор.Великобритания сообщает, что средняя цена дома выросла со 154 452 фунтов стерлингов до 225 047 фунтов стерлингов, что на 46% больше, чем за десятилетие. Прирост капитала — это увеличение стоимости конкретного актива, а в случае собственности — это то, на сколько денег увеличился ваш дом за определенный период. Преимущество прироста капитала заключается в том, что прибыль, как правило, происходит без особых усилий.

Сколько я должен брать за аренду?

Когда дело доходит до расчета арендной платы, вы не можете просто взять цифру из эфира и взимать с нее все, что захотите, как бы вы ни были искушены.Мы понимаем, что необходимо учитывать расходы, такие как налоги и агентские сборы, не говоря уже об ипотеке, если она у вас есть, но арендная плата, которую вы взимаете, должна быть справедливой и конкурентоспособной, особенно если вы хотите получать прибыль.

Одним из вариантов является управление своим домом через агентство по сдаче в аренду. Они будут иметь преимущество в знании местного рынка и направят вас в сторону хорошего дохода от аренды. Если вы хотите узнать больше или хотите отправиться в одиночку, давайте посмотрим на…

Как отработать арендную плату?

Во-первых, давайте оценим ваш сдаваемый в аренду дом на самом высоком уровне и рассмотрим факторы, которые могут определить ваш потенциальный доход от сдачи в аренду.Ключевые факторы, определяющие арендную плату, которую вы взимаете, будут основаны на…

Местоположение

В больших городах арендная плата выше, но стоимость недвижимости, как правило, значительно выше, а это означает, что вам может потребоваться пропорционально большая ипотека.

Мебель

Вы можете брать больше арендной платы за поставку мебели. Просто имейте в виду, что, хотя это будет привлекательно для некоторых арендаторов, многие могут счесть это негативной чертой и отложить.

Удобства

Что предлагается в этом районе? Хорошие школы, магазины и отличное транспортное сообщение, а также хорошие места для отдыха, такие как кинотеатры и развлекательные центры, могут требовать более высокой арендной платы.

Желательность

Все зависит от того, насколько привлекательна ваша собственность, и от того, насколько хорошо вы знаете своего потенциального арендатора. Декор – современный и чистый? Насколько велика недвижимость и сколько в ней спален? Создает ли недвижимость какие-либо барьеры для конкретных условий жизни и доступности, например, доступ к квартире на лифте? Все это создает желаемые характеристики, которые будут учитывать потенциальные арендаторы.

Агент по недвижимости, помогающий вам в вашем предприятии по сдаче жилья в аренду, может помочь вам понять, что является хорошей инвестицией в аренду.Дуглас Аллен даже будет сопровождать вас на просмотры, чтобы помочь вам решить, является ли это надежной инвестицией. Но даже с учетом этого есть еще над чем подумать. Если вы собираетесь получать прибыль, вам необходимо рассчитать доход от аренды.

Какова хорошая доходность сдаваемой в аренду недвижимости в Великобритании?

В октябре 2018 года Homelet подготовил отчет, в котором средняя арендная плата в Великобритании составляет 928 фунтов стерлингов в календарный месяц — если исключить Лондон из уравнения, цифра упадет до 768 фунтов стерлингов. Средняя арендная плата в столице сейчас составляет 1619 фунтов стерлингов в месяц, и на первый взгляд вы можете предположить, что Лондон — самое выгодное место для арендодателя — но вы ошибетесь.Рента не равняется прибыли.

Чтобы зарабатывать деньги, вам нужно учитывать доход от аренды. Доход от аренды — это мера того, какую прибыль вы можете получить от собственности. При аренде дома доход от аренды представляет собой процент дохода от стоимости имущества.

Существует два типа дохода от аренды, которые мы сейчас разберем здесь:

Валовой доход

Вы можете использовать наш калькулятор стоимости аренды, чтобы рассчитать свой валовой доход — это самая простая и наиболее распространенная цифра, которую вы когда-либо видели или слышали.Его можно вычислить, используя следующее уравнение:

Арендная плата x 52 (недель в году) ÷ Стоимость имущества = Валовая доходность

Чистая доходность

Чистая доходность, с другой стороны, это то, на что следует обращать больше всего внимания. Особенно, если вы планируете получать прибыль. Чистая доходность — это деньги, оставшиеся после вычета всех ваших расходов, связанных с арендой дома, таких как плата за аренду и страхование, что показано в этом уравнении:

Чистая доходность = (еженедельная аренда x 52) – затраты ÷ Стоимость имущества x 100

Многие стали жертвами того, что не рассчитали свои расходы, и это может быть одной из основных причин неудачи новых арендодателей.Таким образом, хорошим доходом от аренды недвижимости в Великобритании будет все, что останется после того, как вы оплатите свои расходы. Вообще говоря, вы хотите, чтобы доход от аренды составлял 4% и более, чтобы ваши инвестиции окупились.

Стать инвестором в недвижимость — это серьезное обязательство, к которому нужно относиться очень серьезно. Вы будете в этом на долгую игру, а это означает, что вы должны быть готовы расстаться со своим первоначальным залогом на многие годы, чтобы по-настоящему извлечь из него выгоду.Это означает, что его нельзя отозвать или окунуться в него в кратчайшие сроки. Если вам удобно связывать свои деньги и позволять им работать, то инвестиции в недвижимость звучат как положительный шаг в создании вашего портфеля. Конечно, вы можете связаться с нами или обратиться в местное отделение за дополнительной помощью и советом, но удачи и удачных инвестиций!

Дополнительные советы инвесторам в недвижимость

Заработок в качестве арендодателя

Во время жилищного кризиса, когда цены на жилье упали почти повсеместно, вы могли легко купить дом по достаточно низкой цене и взимать достаточно высокую арендную плату, чтобы получить несколько сотен долларов в месяц в денежном потоке.Теперь, хотя рынок аренды силен, с низким уровнем вакантных площадей и ростом арендной платы, цены на жилье также выросли — на 31% по стране с тех пор, как рынок жилья достиг дна в середине 2011 года, согласно Clear Capital, поставщику данных о ценах на жилье. Кроме того, предложение домов на одну семью во многих городах невелико. Вы все еще можете найти выкупа, но их количество сократилось. Это означает, что вам, вероятно, придется искать подходящую арендуемую недвижимость дольше и усерднее.

Джефф и Донна Зибли из Эппл-Вэлли, штат Миннесота, пригорода Миннеаполиса, просмотрели около 20 объектов, прежде чем нашли подходящий.Они начали с дуплексов в центре города, но вскоре тяготели к районам ближе к дому. Наконец, они остановились на соседнем таунхаусе, который показался им удобным. За 20-летним домом с двумя спальнями и двумя ванными тщательно ухаживали, к тому же он располагался в хорошем школьном районе и недалеко от остановок общественного транспорта. В первый год рентабельность инвестиций Зибли (годовая арендная плата за вычетом расходов, деленная на деньги, которые они потратили на покупку) составила 12%. На второй год они достигли 15%.

Найдите подходящий дом

Начните поиск недвижимости с определения экономически стабильного района, где можно обоснованно ожидать долгосрочного роста цен, рекомендует Робин Вореис, агент по недвижимости из Миннеаполиса, которому принадлежит полдюжины инвестиционных объектов жилой недвижимости с ее муж Аарон.Ворейс, который консультировал Зибли, помогает клиентам найти дома для покупки и сдачи в аренду.

Чтобы обеспечить большой постоянный пул арендаторов, Ворейс покупает жилье в ценовом диапазоне начального уровня, который на ее рынке составляет 300 000 долларов или меньше. Она говорит, что чем больше и дороже дом, тем труднее найти арендаторов, потому что на этом уровне люди с большей вероятностью купят собственный дом или захотят только краткосрочную аренду. Кроме того, более дешевая недвижимость будет продаваться легче и быстрее, когда она будет готова ее отдать.

Дома на одну семью обычно пользуются наибольшей популярностью. Кондоминиумы, в дополнение к взиманию ежемесячных сборов ассоциации домовладельцев, могут запрещать аренду в течение первого года владения и могут ограничивать количество арендных квартир, чтобы избежать ощущения преходящего момента, говорит Дон Рэй, эксклюзивный агент покупателя в Тампе, Флорида. Также может быть сложнее получить ипотечный кредит на квартиру.

Стоимость ремонта дома не так важна, как то, сколько он будет стоить потом, говорит Ворейс. Например, если она может купить дом за 100 000 долларов, который требует работы на 25 000 долларов, но потом будет стоить 150 000 долларов, это более выгодная сделка, чем дом, который стоит 140 000 долларов и требует работы на 10 000 долларов, но впоследствии будет стоить всего 150 000 долларов.

Для любой собственности, которую вы серьезно рассматриваете, стоит от 250 до 450 долларов за осмотр дома, чтобы найти проблемы, а также определить компоненты и системы, которые работают сейчас, но, возможно, потребуется заменить в ближайшем будущем. Прежде чем Зибли закрыли свой таунхаус, они провели инспекцию дома, в результате которой было обнаружено несколько вещей, которые продавец починил бесплатно.

[разрыв страницы]

Введите номер

Когда вы инвестируете в сдаваемое в аренду имущество, цель состоит в том, чтобы получить прибыль, используя деньги других людей.Это означает, что вы откладываете как можно меньше собственных денег, остальное занимаете и позволяете арендаторам оплачивать ипотеку, говорит Ворейс.

Успех может означать разные вещи для разных инвесторов. Для некоторых все дело в положительном денежном потоке: если арендная плата за вычетом всех расходов, включая комиссию за управление и резервный фонд для вакансий, дает несколько сотен долларов в месяц, сделка удалась. Другие инвесторы довольствуются ежемесячной безубыточностью и ждут, пока дом подорожает.

Дешевые деньги помогут увеличить прибыль.Процентная ставка по ипотеке на инвестиционную недвижимость составляет примерно от половины до трех четвертей процентного пункта больше, чем кредиторы взимают за ипотеку на основное место жительства или дом для отдыха (в последнее время в среднем 3,7% для 30-летней фиксированной ставки). заем). Если вы выберете ипотечный кредит с регулируемой ставкой, планка будет выше для вашего первоначального взноса и кредитного рейтинга.

Вы можете получить обычную ипотеку, обеспеченную Fannie Mae или Freddie Mac, для инвестиционной собственности с четырьмя или менее квартирами. Для недвижимости с одной квартирой Fannie и Freddie требуют минимальный первоначальный взнос из собственных средств (не подарок) в размере 15%.Однако на практике кредиторы потребуют минимум 20% первоначального взноса, поскольку частное ипотечное страхование недоступно для инвестиционной недвижимости. Минимальный первоначальный взнос на недвижимость с двумя-четырьмя квартирами составляет 25%.

Самым большим препятствием для большинства начинающих инвесторов является соблюдение требования по соотношению долга к доходу, говорит Джош Моффит, президент Silverton Mortgage в Атланте. Ваш общий ипотечный долг, включая любую непогашенную задолженность по собственному дому, не может превышать 36–45% вашего валового дохода.Если вы можете выполнить это требование, не включая прогнозируемый доход от аренды, нет проблем. Однако, если вам нужна арендная плата, чтобы соответствовать требованиям, но у вас нет опыта работы в качестве арендодателя или у дома нет истории сдачи в аренду, вы должны предоставить кредитору доказательство того, что вы получите требуемый доход. Если дом уже сдан в аренду, кредиторы могут принять подписанный действующий договор аренды от продавца без каких-либо непредвиденных обстоятельств в отношении продажи. Если дом не сдается в аренду, может быть достаточно анализа рыночной арендной платы от оценщика.Кредиторы включают только 75% валовой арендной платы, чтобы учесть расходы на текущее обслуживание и убытки из-за вакантности. Вы также должны доказать, что у вас есть резервы, равные как минимум шестимесячным платежам по ипотеке.

Зибли подсчитали с помощью калькулятора арендной платы Voreis — электронной таблицы Excel, рассчитанной на 10 лет вперед. Они заплатили за дом 160 000 долларов и завершили покупку в августе 2014 года. Они внесли 20% и взяли ипотечный кредит с регулируемой процентной ставкой со ставкой 3,75%, фиксированной на первые пять лет, чтобы минимизировать платежи и улучшить денежный поток.

Покупка дома с двумя-четырьмя квартирами и проживание в одной из них дает определенные преимущества, говорит Ворейс. Вам понадобится всего одна ипотека, которая поможет преодолеть барьер отношения долга к доходу. Как владелец-житель, вы можете получить ипотечный кредит FHA, минимальный первоначальный взнос которого составляет всего 3,5%. А поскольку в доме несколько квартир, вакансия представляет меньший риск для вашего дохода. Если у вас есть достаточный капитал в вашем нынешнем доме, вы можете взять кредитную линию на покупку дома и взять у нее кредит для покупки недвижимости.Недостатком является то, что ваш собственный дом находится на линии в качестве залога.

Сдайте в аренду

После завершения покупки дома Zibleys исследовали арендную плату за сопоставимую недвижимость на Craigslist и www.rentometer.com. Конкуренция — недвижимость аналогичного размера и количества спален — стоила от 1300 до 1325 долларов. Но по фотографиям пара решила, что их собственность лучше. Они установили арендную плату в размере 1375 долларов, разместили объявление с фотографиями и получили четыре отклика (первый звонок поступил в течение трех часов).Они попросили респондентов подать заявки и проверили биографию и кредитоспособность с помощью онлайн-инструментов. Выбранный ими заявитель подписал договор аренды на один год и продлил его еще на второй год.

Поскольку Зибли живут рядом с арендованным домом, они управляют им и обслуживают его сами. Однако, если вы решите нанять компанию по управлению недвижимостью, «вы должны ожидать, что она будет управлять лучше, чем вы», — говорит Мишель Л. Хорнефф-Коэн из Системы управления недвижимостью в Сан-Франциско. Менеджер должен размещать объявления о вакансиях, проверять кандидатов, обрабатывать документы об аренде, отвечать на запросы арендаторов круглосуточно и без выходных, а также организовывать техническое обслуживание и ремонт.И вы можете ожидать, что он будет собирать арендную плату и оплачивать расходы, обеспечивать соблюдение условий аренды, выселять арендаторов и собирать безнадежные долги.

Ожидайте ежемесячную плату в размере от 8% до 10% от арендной платы, которую вы получаете, а также отдельную арендную плату, которая варьируется от половины до полной месячной арендной платы и будет выплачиваться из арендной платы арендатора за первый месяц. Проведите собеседование в нескольких управляющих компаниях. (Членов Национальной ассоциации управляющих жилой недвижимостью можно найти на сайте www.narpm.org.)

Междугородние арендодатели

Как новый арендодатель, вам может быть удобнее покупать недвижимость рядом с домом, где Вы можете проверить жильцов и, если вы смелые, сами позаботитесь о мелком ремонте.Но если вы живете там, где дома резко подорожали, вы можете поискать подходящую аренду в другом городе и нанять управляющего недвижимостью.

RealtyTrac, поставщик данных о жилье, рассчитал рентабельность инвестиций в дома с тремя спальнями в 448 округах США. Большинство лучших округов расположены на юге, юго-востоке и в ржавом поясе, а также в Пенсильвании и северной части штата Нью-Йорк. Вы можете найти сделку, выявив домовладельцев за пределами штата, которые заинтересованы в продаже — скажем, потому, что они унаследовали дом или безуспешно пытались владеть недвижимостью на расстоянии.Чтобы найти их по почтовому индексу, посетите Marketinglists.Realtytrac.com; стоимость составляет 15 центов за запись о собственности, включая почтовый адрес владельца.

Вы можете нанять агента по недвижимости, который будет вашим проводником на рынке инвестиций в аренду. Или, в 13 штатах, HomeUnion Acquisition Services заявляет, что обеспечит транзакцию полностью «без помощи рук», помогая вам идентифицировать недвижимость, соответствующую вашим инвестиционным целям, приобретать ее и управлять ею. Он взимает единовременную комиссию, равную 3,5% от покупной цены за приобретение и 10.5% от ежемесячной арендной платы за управление.

Еще один вариант, если вы планируете переехать на пенсию, — это купить дом сейчас, чтобы зафиксировать покупную цену и сдавать его в аренду, пока вы не будете готовы переехать. Беверли Хоу, эксклюзивный агент покупателя в Неаполе, Флорида. ., помогает многим будущим пенсионерам купить дом престарелых на юго-западе Флориды. Хоу говорит, что владельцы могут получить почти столько же за аренду загородного дома на три-четыре месяца (для снежных птиц зимой или для отдыхающих из других стран летом), чем за годовую аренду.Аренда на время отпуска должна быть меблирована — авансовые платежи — и потребует больше уборки между арендаторами, но износ будет меньше.

Сделка или денежная яма?

Инвесторы используют несколько ключевых ориентиров для сравнения свойств. Одним из них является множитель валовой арендной платы : покупная цена собственности, деленная на годовую арендную плату. Чем ниже результат, тем лучше. Еще одна цифра, используемая для сравнения потенциальных клиентов, — это кепка (капитализация) , которая дает вам примерный годовой доход от собственности независимо от того, как вы за нее платите.Чтобы рассчитать его, вычтите ежегодные расходы из валового потенциального дохода и разделите результат на покупную цену дома. Расходы включают стоимость ответственности и федерального страхования от наводнений, налоги на недвижимость, расходы на техническое обслуживание и ремонт, счета за коммунальные услуги, которые вы будете оплачивать, и сборы за управление недвижимостью. Включите оценку прогнозируемой потери дохода из-за вакансий (обычно от 5% до 10% в год). Денежный поток представляет собой доход за вычетом расходов (до налогообложения). Если вы возьмете ипотечный кредит, добавьте стоимость основного долга и процентов. Денежные средства при возврате денежных средств — это чистый доход, разделенный на ваши денежные затраты на покупку.

Большинство инвесторов в недвижимость не учитывают налоговые льготы при оценке недвижимости. Но вы можете вычесть расходы на аренду, включая проценты по ипотеке, из дохода от аренды, а также вычесть амортизацию покупной цены дома и стоимость улучшений за 27,5 лет. Тем не менее, вы не получите что-то просто так. Помимо уплаты налога на прирост капитала в размере 15% или 20%, когда вы в конечном итоге продаете недвижимость, вы будете платить 25% ставку на возврат амортизации.Для получения дополнительной информации см. публикацию IRS 527, Residential Rental Property, , и обратитесь за советом к налоговому консультанту.

Чтобы рассчитать эти ориентиры, воспользуйтесь Калькулятором арендной недвижимости на сайте www.biggerpockets.com, сетевом онлайн-ресурсе по недвижимости и информационном ресурсе.

Какую прибыль вы должны получить от аренды недвижимости в 2022 году?

Потенциальная доходность сдаваемой в аренду недвижимости варьируется от одного дома к другому. Инвесторы с нереалистичными ожиданиями прибыли могут столкнуться с большим разочарованием.С другой стороны, инвесторы, которые тратят время на анализ денежных потоков и точно рассчитывают потенциальную прибыль от аренды недвижимости, могут быть более успешными в долгосрочной перспективе.

В этой статье мы объясним, как рассчитать потенциальную прибыль от сдачи в аренду, и поможем ответить на вопрос, какой может быть для вас хорошая прибыль от сдачи недвижимости в аренду.

 

Что такое прибыль от аренды имущества?

Прибыль от сдачи недвижимости в аренду — это наличные деньги, которые у вас остаются в конце каждого месяца.

Важно отметить, что прибыль от аренды имущества — это не то же самое, что налогооблагаемый чистый доход. Это потому, что существуют неденежные вычеты, такие как амортизация, которые инвесторы в недвижимость используют для уменьшения дохода до налогообложения.

Налоговые вычеты на недвижимость также являются одной из причин, по которой некоторые инвесторы в аренду могут платить очень мало налогов, имея много денег в банке.

 

Как рассчитать прибыль от аренды недвижимости

Большинство инвесторов в недвижимость получают прибыль от денежного потока, который генерирует сдаваемая в аренду недвижимость.Денежный поток определяется множеством факторов, в том числе:

  • Цена покупки недвижимости
  • Ипотечный платеж (основная сумма и проценты)
  • Валовой доход от аренды
  • Доля вакансий
  • Управление недвижимостью
  • Операционные расходы (такие как ремонт, техническое обслуживание, капитальные затраты и благоустройство территории)
  • Налоги на недвижимость

Подготовить отчет о движении денежных средств

Вот как выглядит очень простой отчет о движении денежных средств для расчета потенциальной денежной прибыли от аренды недвижимости:

Цена покупки недвижимости = 100 000 долларов США

Первоначальный взнос = 25 000 долларов США

  • Прогнозируемый валовой доход от аренды = 900 долларов США
  • Потеря вакансий при 5% = 45 долларов
  • Эффективный валовой доход = 855 долларов США
  • Ремонт по ставке 5% = 45 долларов США
  • Управление недвижимостью при 8% = $72
  • Прочие расходы (налог на имущество, страхование, ТСЖ и др.) = 180
  • долларов США
  • Расходы по ипотеке = (только основная сумма и проценты) = 320 долларов США
  • Прогнозируемая ежемесячная денежная прибыль (до налогообложения) = 238 долларов США

Используйте проформу

Рекомендуется использовать предварительный отчет о прибылях и убытках для прогнозирования и отслеживания фактических доходов и расходов. Если вы в настоящее время владеете сдаваемой в аренду недвижимостью, Stessa — это бесплатная онлайн-система финансового управления сдаваемой в аренду недвижимостью, которая автоматически отслеживает доходы и расходы.

Или, если вы новый инвестор или ищете дополнительную недвижимость для добавления в свой портфель недвижимости, воспользуйтесь калькулятором Roofstock Cloudhouse Calculator.Калькулятор аренды — отличный ресурс для мгновенного прогнозирования потенциальной доходности сдаваемого в аренду дома на одну семью, даже если этот дом никогда раньше не сдавался в аренду.

 

Как измерить прибыль от аренды недвижимости

Существует четыре основных способа измерения прибыли от сдачи в аренду недвижимости. Регулярный мониторинг каждого из этих показателей может помочь поддерживать финансовые показатели сдаваемой в аренду собственности и гарантировать достижение ваших долгосрочных финансовых целей:

Денежный поток

Денежный поток — это сумма денег, которая остается у вас в качестве прибыли в конце каждого месяца после оплаты всех текущих расходов, включая ипотеку.

Важно отметить, что денежный поток не всегда может быть одинаковым из месяца в месяц. В некоторые месяцы расходы на ремонт могут быть выше или ниже, чем в другие, или недвижимость может оставаться свободной дольше, чем ожидалось, пока вы ищете подходящего арендатора.

Максимальная ставка

Ставка капитализации (ставка капитализации) — это коэффициент, который сравнивает годовой чистый операционный доход (NOI) собственности с ценой покупки недвижимости. NOI не включает ежемесячный платеж по ипотеке, потому что разные инвесторы используют разные суммы кредитного плеча (что приводит к более высоким или более низким платежам по ипотеке).

В целом, чем выше ставка капитализации, тем более прибыльной может быть инвестиция, поскольку создается больший доход по сравнению с ценой покупки недвижимости. Поскольку ставки капитализации различаются от одного рынка к другому, расчет ставки капитализации следует использовать только для сравнения аналогичных свойств на одном и том же рынке или субрынке.

На основании данных из приведенного выше отчета о движении денежных средств ставка капитализации рассчитывается следующим образом:

  • NOI = 238 долларов ежемесячной денежной прибыли + 320 долларов платежа по ипотеке (добавляется обратно для расчета NOI) = 558 долларов США в месяц x 12 месяцев = 6 696 долларов США в год NOI
  • 6 696 долларов NOI / 100 000 долларов Цена недвижимости = 0.067 или 6,7% процентной ставки

Возврат наличными

Денежные средства при возврате денежных средств — это коэффициент, который сравнивает годовой доход денежных средств от инвестиций с суммой вложенных денежных средств. В отличие от ставки капитализации расчет возврата денежных средств включает обслуживание долга по ипотечным кредитам.

Если инвестор вносит первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США и получает денежную прибыль в размере 2 856 долларов США в год, доход наличными составляет 11,4%:

  • Годовой доход наличными в размере 2856 долларов США / первоначальный взнос в размере 25 000 долларов США = 0.114 или 11,4%

ROI

Возврат инвестиций (ROI) сравнивает общую сумму возвращенных денежных средств с общей суммой вложенных денежных средств:

  • ROI = Прибыль от инвестиций – Стоимость инвестиций / Стоимость инвестиций

Давайте посмотрим, как рассчитать рентабельность инвестиций. Обратите внимание, что в реальном мире валовой доход от аренды и операционные расходы будут меняться от года к году, но для целей этого примера мы предположим, что они остаются неизменными.

После покупки недвижимости за 100 000 долларов с использованием первоначального взноса в 25 000 долларов дом продается через пять лет за 150 000 долларов.В течение 5-летнего периода владения возвращенные денежные средства составили 14 280 долларов США из чистой денежной прибыли от сдачи в аренду недвижимости (238 долларов США в месяц x 12 месяцев x 5 лет) + прибыль в размере 50 000 долларов США, полученная при продаже дома.

ROI:

  • ($14 280 чистой денежной прибыли от аренды + $50 000 прибыли от продажи) / $25 000 первоначальный взнос = 20,79% годовых ROI

 

Что такое хорошая прибыль от аренды недвижимости?

На этот вопрос нет правильного или неправильного ответа, потому что хорошая прибыль для одного инвестора в недвижимость может быть ужасной для другого.Тем не менее, есть несколько вещей, о которых следует подумать, чтобы определить, какой может быть для вас хорошая прибыль от аренды недвижимости.

Варианты альтернативных инвестиций

Одним из факторов, который следует учитывать, являются ваши инвестиционные возможности. Распространенными вариантами инвестирования являются компакт-диски, облигации, акции, драгоценные металлы, недвижимость и, для некоторых, биткойн.

Для каждого из этих активов ваш доход будет варьироваться в зависимости от того, насколько стоимость актива увеличивается (или уменьшается) в течение времени, в течение которого вы удерживаете инвестиции, из-за таких факторов, как инфляция или изменения на рынке.

Потенциал пассивного дохода

Еще одна вещь, о которой следует подумать, это то, предлагают ли инвестиции потенциал для постоянного дохода. По некоторым облигациям и акциям выплачиваются дивиденды, сдаваемая в аренду недвижимость может приносить регулярный пассивный ежемесячный доход за счет арендных платежей, а криптовалюта может приносить доход, если вы сдаете ее взаймы на бирже.

Возврат инвестиций

В конце концов, вы должны спросить себя, стоит ли того прибыль от сдачи в аренду недвижимости.

Некоторые инвесторы используют ориентир в размере 100 долларов США в месяц за недвижимость. Этого недостаточно, чтобы разбогатеть, но такой дополнительный денежный поток может иметь большое значение для увеличения вашего богатства с течением времени, особенно если стоимость недвижимости также увеличивается в долгосрочной перспективе.

Хотя нет никаких гарантий, что цены на жилье будут продолжать расти, средние цены продажи домов, проданных в Соединенных Штатах, выросли более чем на 66% после последней рецессии 2008/2009 годов, по данным Федеральной резервной системы.

С другой стороны, средняя цена продажи домов также снизилась почти на 24% в период с 1 квартала 2007 года по 1 квартал 2009 года. Краткосрочные инвесторы, которые покупали на пике рынка и продавали, когда рынок временно упал, потеряли деньги.

Факторы риска, которые следует учитывать

Хотя сдаваемое в аренду имущество может приносить прибыль за счет регулярного дохода, увеличения стоимости имущества и налоговых льгот, необходимо также учитывать некоторые факторы риска.

Например, система отопления и кондиционирования воздуха может выйти из строя и потребовать дорогостоящего ремонта. Или город может отремонтировать дорогу перед вашим домом и взимать специальный сбор. Страховые взносы могут возрасти в случае стихийного бедствия, а налоги на имущество могут существенно сократить вашу потенциальную прибыль.

Из-за этих переменных риска всегда полезно иметь наличные в резерве, когда вы инвестируете в недвижимость. Инвесторы, которые планируют, чтобы доход от аренды постоянно покрывал все расходы, могут быть удивлены, когда все идет не по плану.

 

Как оценить инвестиции в арендную недвижимость

Потенциал получения прибыли варьируется от одной сдаваемой в аренду недвижимости к другой. Есть несколько моментов, о которых следует помнить при оценке инвестиций в аренду:

  • Местоположение : Дома, расположенные в районах с высоким ростом населения и рабочих мест, как правило, лучше подходят для инвестиций, чем дома в городах с высоким уровнем безработицы.
  • Состояние : В старых домах может потребоваться больше ремонта и обслуживания, чем в новостройках, поэтому не забудьте рассчитать эти потенциальные затраты, делая предложение о собственности.
  • Возврат : Некоторые инвесторы придают большее значение потенциальному повышению стоимости, а не регулярному доходу, и им удобно покупать недвижимость на рынках с низкими ставками капитализации. Другие ищут более сбалансированное сочетание регулярного пассивного дохода в сочетании с постепенным потенциальным повышением стоимости недвижимости в долгосрочной перспективе.

LTV : Loan-to-value сравнивает размер кредита со стоимостью имущества. Инвесторы, которые используют низкий первоначальный взнос и большое кредитное плечо, имеют более крупные платежи по ипотеке.Высокий LTV создает риск владения недвижимостью с отрицательным денежным потоком, если расходы превышают ожидаемые или уровень вакантных площадей выше ожидаемого.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.