Содержание

Инвестиционный договор с Застройщиком на строительство жилого дома

Последнее обновление: 29.06.2018

Договор инвестирования (соинвестирования) строительства или Инвестиционный договор – это, по сути, партнерский договор.

Застройщик заключает с местными органами власти инвестконтракт, по которому обязуется построить многоквартирный дом за счет собственных и привлеченных средств. А Покупатель квартиры фактически становится партнером Застройщика, и разделяет с ним коммерческие риски строительства.

 

Договор инвестирования строительства жилого дома не следует путать с Договором долевого участия в строительстве (ДДУ). Хотя цель заключения обоих договоров может быть одна (купить квартиру в строящемся доме), но юридические последствия (читай – гарантии для Покупателя) заметно отличаются.

 

Застройщик, предлагая Покупателю Инвестиционный договор на строительство жилого дома, опирается на ФЗ-39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». По своей сути такой договор близок как к

Договору долевого участия (ДДУ), так и к Договору строительного подряда.

 

 

Относительным плюсом Инвестиционного договора с Застройщиком можно считать то, что права Покупателя-соинвестора здесь более-менее внятно отражены (в отличие от «вексельной схемы», ПДКП и других «серых схем» покупки новостройки).

 

В Инвестиционном договоре указывается, что уплаченная Покупателем сумма идет именно на строительство дома, и результатом является получение конкретной квартиры в этом доме. В случае нарушения условий Застройщиком, Покупатель может отстаивать свои права в суде (судебная практика по таким типам договоров наработана).

 

В действующем сегодня законодательстве сделки такого рода (заключения Инвестиционных договоров между физлицами и Застройщиком) не предусмотрены, но и прямо не запрещены.

Официально они допускаются при условии, что разрешение на строительство было получено Застройщиком до 1 апреля 2005 года.

 

Если разрешение на строительство получено после этой даты, то Застройщик должен привлекать средства граждан на строительство многоквартирного жилья уже в соответствии с ФЗ-214, путем заключения Договора долевого участия (ДДУ). Но, например, на строительство «апартаментов», он может привлекать деньги и по Инвестиционным договорам.

 

Договор инвестирования не требует государственной регистрации, и может заключаться сторонами в произвольной форме, что дает Застройщику широкий простор для маневра, в случае предъявления претензий от Покупателя (

соинвестора).

 

Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.

 

Отличия ДДУ от Договора инвестирования строительства

 

Основные отличия Инвестиционного договора от Договора долевого участия (ДДУ) сводятся к следующему:

 

  1. Для ДДУ регистрация в Росреестре обязательна, а для Договора инвестирования – нет.
  2. ДДУ вступает в силу только после регистрации, а Договор инвестирования – сразу после подписания.
  3. Ответственность сторон по ДДУ определяется как условиями самого договора, так и жесткими установками закона ФЗ-214, а в случае Договора инвестирования, рамки ответственности сторон друг перед другом ограничены только условиями соглашения.
  4. По ДДУ получателем и собственником квартиры может быть только сам дольщик, а в Договоре инвестирования конечным получателем квартиры может быть как сам инвестор, так и назначенное им третье лицо.
  5. По ДДУ можно купить только одну квартиру, а по Договору инвестирования можно приобрести сразу несколько объектов/помещений.
  6. Взыскание неустойки по ДДУ регламентировано законом ФЗ-214 и не представляет сложностей, а взыскать неустойку по Договору инвестирования очень проблематично.
  7. Уступка прав требования по ДДУ может быть ограничена только самим договором, а в случае с Договором инвестирования, уступка ограничена законом (см. ниже об этом).

 

Кроме того, существует судебная практика, когда Застройщика, привлекавшего средства граждан на строительство жилых домов по

Инвестиционным договорам обязывали переквалифицировать эти договоры в Договоры долевого участия (ДДУ). Таким образом, финансирование строительства дольщиками приводилось в соответствие с законодательством (ФЗ-214), и обеспечивалась защита прав граждан, покупающих жилье на стадии строительства.

 

 

Особенности уступки прав по Договору инвестирования

 

Бывает, что Застройщик привлекает в качестве инвестора или соинвестора строительства многоквартирного жилого дома какое-нибудь юрлицо (иногда аффилированное с самим Застройщиком). И с этим юрлицом Застройщик заключает Инвестиционный договор. По этому договору юрлицо имеет право требования на ряд квартир или апартаментов в строящемся доме.

 

Позже, это юрлицо может продавать (переуступать) свои права требования на отдельные квартиры другим лицам – конечным Покупателям – по Договору об уступке права требования. И вот тут есть нюанс.

 

Формально уступка прав по договору инвестирования в строительство многоквартирных домов от юрлиц физлицам не допускается (п.3, ст.1, ФЗ-214). Однако на практике известно немало случаев, когда такая переуступка прав по Инвестиционному договору имела место (без регистрации, соответственно). И после завершения строительства, те самые физлица благополучно регистрировали в Росреестре свое право собственности на готовые квартиры именно на основании такого договора переуступки.

 

Кроме того, ВАС РФ в своем постановлении (здесь) тоже косвенно подтверждает, что хотя и существует запрет на уступку прав требований от юрлиц физлицам по инвестиционным договорам, заключенным с Застройщиком, физлица все равно имеют право требовать от Застройщика передачи им оплаченных квартир. Именно на основании заключенных ими договоров уступки прав.

Вот такой у нас хитромудрый закон!

 

Ну и конечно, если уступка прав по Инвестиционному договору происходит в отношении нежилых объектов недвижимости (например, «апартаментов», машиномест, встроенных торговых помещений и т.п.), то здесь никаких запретов нет, и переуступка происходит в соответствии с законом (п.1, ст.382, ГК РФ и п.1, ст.388, ГК РФ).

 

Сопровождение сделки опытным юристом снижает риски ВСЕГДА (особенно для Покупателя квартиры).


Услуги профильных юристов по недвижимости можно найти ЗДЕСЬ.

 

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Правила подготовки и проведения сделки купли-продажи квартиры – на интерактивной карте (откроется во всплывающем окне).

Инвестиционный договор – плюсы и минусы

Как правило, отношения между заказчиком, инвестором и подрядчиком регулируются Инвестиционным договором и договором Генерального подряда. В связи с изменениями Постановления ВАС №54 от 11.07.2011г., инвестиционный договор не в полной мере защищает права инвестора

 

Автор: Рогов Сергей

Общие понятия

Формальное определение понятия «Инвестиционный договор» в нормативных документах отсутствует. Впервые это понятие (далее – ИД) было использовано Верховным судом. Самое распространенное определение следующее: Инвестиционный договор – это договор, в котором одна сторона – инвестор, которая передает денежные средства (именно, денежные средства, это – обязательное условие), а вторая – заказчик, которая вкладывает за вознаграждение на основании инвестиционного проекта, а затем передачи его инвестору в собственность.

В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, генеральный подрядчик. Генеральный подрядчик/Подрядчик, согласно части 4 ст.4 39ФЗ, действует на основании заключенного договора подряда с Заказчиком или Инвестором.

Инвестор — физическое или юридическое лицо, совершающее действия, связанные с риском вложения капитала, направленные на последующее получение прибыли.

Заказчик — физическое или юридическое лицо, заинтересованное в выполнении Застройщиком строительных работ.

Застройщик — физическое или юридическое лицо, обеспечивающее на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объектов капитального строительства, а также выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации для их строительства, реконструкции, капитального ремонта (пп.16 ст.1 Градостроительного Кодекса).

ВНИМАНИЕ!

Застройщик одновременно может являться заказчиком.

Подрядчики — это физические и юридические лица, которые выполняют работы по договору подряда или государственному контракту, заключаемому с заказчиками в соответствии с ГК РФ.

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности.

Основные условия инвестиционного договора

Свобода заключения договора:

Основанием для заключения договора инвестирования является ФЗ №39 от 25.02.99г. В ст.8 ФЗ №39 от 25.02.99г. записано, что отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании Договора, заключенного в соответствии с ГК РФ.

Предмет инвестиционного договора:

Для одной стороны предметом ИД является инвестирование в строительство объекта (вложение денежных средств или прочих активов), для другой — само строительство объекта и — после ввода в эксплуатацию — передача его инвестору.

Объект инвестирования:

Объектом инвестиционного договора является строительство/реконструкция жилого/нежилого здания, сооружения, осуществляемое в рамках инвестиционной деятельности. Поскольку объект еще не построен, в договоре указываются характеристики объекта (проектная площадь, номер, почтовый адрес и пр.).

Прочие условия:

Договор предусматривает порядок передачи квартиры инвестору, порядок отправления уведомлений, условия оплаты инвестором расходов по эксплуатации построенного объекта и прочие условия.

Изменения Постановления ВАС №54 от 11.07.2011 г.

Постановление Пленума Высшего арбитражного суда (ВАС) № 54, которое вступило в силу 11.07.2011г., не оказало существенного влияния на взаимоотношения между застройщиками и инвесторами.

До вступления постановления в силу инвестор имел право на определенную долю построенного объекта. Теперь ИД утратил эту свою особенность и фактически превратился в договор купли-продажи. В результате, регистрация прав инвестора стала вторичной. 

Инвестор может требовать передачи объекта только после того, как застройщик зарегистрирует свое право собственности. Инвестор может подавать иски о передаче объекта и о регистрации перехода права, но для этого требуется регистрация прав застройщика, а принудить к ней нельзя. В этом случае инвестор может подать иск о взыскании средств. Однако для инвестора первоочередной целью является не взыскание средств, а получение объекта финансирования в собственность.

Постановление № 54 носит двойственный характер:

  • с одной стороны, ВАС стремился защитить интересы покупателей, заключивших инвестиционные и предварительные договоры. Теперь они уравнены в правах, и, если застройщик не исполнил обязательств, инвесторы вправе требовать возмещения убытков, исходя из рыночной стоимости имущества.
  • с другой стороны, ВАС констатировал, что недопустимо наделять всех участников, финансирующих строительство, правом долевой собственности. Это и ставит инвесторов в затруднительное положение.

Инвестор, заказчик, застройщик = НДС

Самый лучший вариант — это когда вы выступаете, как заказчик, застройщик, инвестор в одном лице. Тогда можно возмещать НДС поквартально. Если же вы только инвестор, то получаете это право только после ввода объекта в эксплуатацию.

Все расходы, связанные с изыскательскими, проектными и строительными работами, аккумулируются на счете 08. Желательно, чтобы в договоре было прописано поэтапное строительство, где этап – месяц. По истечению квартала для налоговой готовится следующий пакет документов для возмещения НДС:

  • Договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы.
  • Акты выполнения работ (КС-2, КС-3).
  • Счета-фактуры.
  • Книга продаж, книга закупок.

После получения полного пакета документов, налоговая инспекция проводит рассмотрение в течение 3-х месяцев. В данный период налоговая служба проводит встречные проверки у организаций, по которым предоставлены договоры на изыскательские, проектные, строительно-монтажные работы. Если все в порядке, налоговая принимает решение о возврате суммы НДС. Если же налоговая инспекция с чем-то не согласна, то составляется акт о несогласии. Организация пишет объяснение, и далее, в течение 2-х недель, идет повторное рассмотрение; возможен вызов руководителя в налоговую службу для уточнения информации. Если и после этого нет согласия на возмещение, подавайте документы в вышестоящее подразделение налоговой службы. При отказе и там, обращайтесь в суд.

ВНИМАЕНИЕ!

Инвестор может возместить НДС поквартально, если заключит агентский договор с Заказчиком (например, договор на выполнение проектных работ).

Инвестиционный кредит

Если вы решили вести строительство за счет кредитных средств, вы должны понимать, что земля или права аренды земли пойдут в залог кредитору. Срок кредитования и процентная ставка при получении инвестиционного кредита зависят от сложности инвестиционного проекта. Приведем пример основных требований к инвестиционному кредитованию разных банков:

 

ОАО Сбербанк России

ОАО ВТБ

ОАО Балтинвестбанк

Срок кредитования

3-7 лет;

с поддержкой государства – 10 лет

До 7 лет

3-5 лет

% ставка

12,5-14,5%

12,5-14,5%

13-14%

Валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Рубли, ин.валюта

Собственные средства

Не менее 30%

Не менее 30%

Не менее 30%

Залог

Недвижимость, акции, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Недвижимости, акций, поручительство собственников, компаний группы

Заемщик

Юр. лицо — резидент

Юр.лицо – резидент

Юр.лицо – резидент

В среднем, на кредитном рынке срок кредитования составляет 36-60 месяцев, процентная ставка — 12-14%. Требования к инвестиционному кредиту во всех банках примерно одинаковы. Разница лишь в том, что у банков могут быть разные критерии оценки бизнес-плана.

Так например, Сбербанк проводит экспертизу проектно-сметной документации на предмет соответствия заявленных цен среднерыночным. С 2013 года, Сбербанк кредитует Инвестора только в том случае, если ему принадлежит 90% площадей по ИД.

Переход права собственности и продажа квартир

Для того, чтобы лицо, владеющее правом на землю по договору аренды, получило разрешение на ввод объекта (жилого дома, бизнес-центра) в эксплуатацию, договор аренды должен действовать на момент окончания строительства. Если в какой-то момент договор будет расторгнут, построенный дом во-первых будет считаться «самостроем», подлежащим сносу, а во-вторых, ни у кого из инвесторов не возникнет прав на объект. Будет лишь возможность требовать возвращения вложенных денег. Но это — процедура длительная, и не факт, что вы получите полную сумму. Впрочем, это уже другая история.

Передача права собственности переходит инвестору следующим образом:

  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) получает разрешение на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости и регистрирует недвижимость в Управлении Росреестра;
  • Заказчик (Заказчик-Застройщик) уведомляет инвестора в устной или письменной форме о готовности исполнить им свои обязательства по передаче помещения и назначает дату и время осуществления передачи помещения и подписания акта приема-передачи;
  • При осмотре помещений, при отсутствии разногласий, инвестор подписывает акт приема-передачи помещений, получает план помещений и отправляется в Управление Росреестра для оформления помещений в собственность

Основные риски:

  • Отсутствие права (собственности, аренды) на землю у Заказчика.
  • Помещение не соответствует характеристикам, изложенным в договоре.
  • Произошла несогласованная перепланировка помещений.
  • Площадь построенного помещения меньше/больше, указанной в ИД.
  • Строительство помещения осуществлено некачественно.

ВНИМАНИЕ!

Продажа квартир физическому лицу в период стройки может осуществляться только по договору долевого участия на основании 214-ФЗ.

В соответствии с 214-ФЗ Договор долевого участия (ДДУ) регистрируется в ФРС. Что позволяет избежать двойных продаж квартир. При этом заключать этот договор может только лицо, имеющее права на землю, будь то право аренды или право собственности. Продажи квартир каким-либо другим способом запрещены.

Если земельный участок и инвестиционные права по ИД передан в залог банку, продажа квартир возможно только после того, как заемщик погасил задолженность за квартиру, которая готовится к продаже.

При покупке квартиры обязательно запросите документы на земельный участок. Если у застройщика заключен ИД с городом, по которому он обязан в установленные сроки сдать дом в эксплуатацию и передать городу часть квартир, а сроки вышли, но дом не сдан, существует риск того, что город не продлит застройщику Постановление на строительство. В результате чего, ИД может быть расторгнут с Заказчиком и строительство приостановлено. Если же часть квартир уже будет продано, то городу будет тяжело найти нового Заказчика, так как навряд ли предыдущий «строитель» отдаст деньги дольщиков за проданные ранее квартиры. С большой вероятностью он уйдет в процедуру банкротства или ликвидацию. Итог – обманутые дольщики и незаконченное строительство.

Подводные камни

Если вы решили выступить инвестором, то при заключении инвестиционного договора вы должны:

  • Проверить деловую репутацию и кредитную историю заказчика и иных сторон инвестиционного договора.
  • Запросить правоустанавливающие документы на земельный участок, в т.ч. свежий кадастровый паспорт в Росреестре.
  • Убедиться, что у Застройщика имеется вся разрешительная документация, в т.ч. разрешение на строительство. В случае, если есть просроченные разрешения/постановления или согласования, то уточните возможность их продления и обязательно включите их в качестве отлагательных условий в договор: «Инвестор предоставляет денежные средства после предоставления Застройщиком следующих документов….».
  • В случае, если земельный участок, на котором предполагается строительство или уже ведется строительство объекта недвижимости, находится в собственности у государства, с которым заключен договор аренды на инвестиционных условиях, обязательно проверьте: дату окончания договора аренды на инвестиционных условиях, условия по передачи земельного участка в собственность или заключения долгосрочного договора аренды, своевременно ли платятся арендные платежи, дополнительные обременения земельного участка.
  • В случае, если по договору уже есть инвестор, необходимо провести юридическую экспертизу договорных отношений между ним и заказчиком. Запросить договор и все приложения к нему, чтобы потом вам не достались «чужие площади» и не было «двойных продаж».

ВНИМАНИЕ!

  • Проектная (разрешительная) документация включает в себя: информацию о застройщике и информацию о проекте строительства: о фирменном наименовании, месте нахождения застройщика, о государственной регистрации застройщика, об учредителях (участниках) застройщика, о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик, о виде лицензируемой деятельности, о финансовом результате текущего года, размере кредиторской задолженности на день опубликования проектной декларации; о цели проекта строительства, об этапах и о сроках его реализации, о разрешении на строительство, о правах застройщика на земельный участок, о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и об их описании.
  • В договоре инвестирования обязательно должно быть прописано основание заключение инвестиционного договора. Как правило, основанием может быть: договор аренды, разрешение на строительство, постановление Правительства и т.д.
  • Уделите внимание как своим правам и обязанностям в качестве инвестора, так и правам и обязанностям стороны, которая обязана построить на ваши деньги: Правам распоряжения, пользования, владения объектами капитальных вложений и их результатами; О получении в собственность объекта строительства
  • Если Вы, как инвестор, хотите иметь контроль над денежными средствами, заключите договор генерального подряда и пропишите в инвестиционном договоре что денежные средства через заказчика не проводятся, а сдаются работы. Имеется в виду, что по ИД инвестор должен перевести денежные средства на счет заказчика, а заказчик ими распоряжается в соответствии с условиями ИД. Но чтобы иметь контроль над денежными средства, целесообразно прописать в ИД что инвестор – он же генеральный подрядчик направляет денежные средства подрядчику, а перед инвестором отчитывается подписанными КС и актами. Желательно поставить в качестве генерального подрядчика аффинированную компанию.

Выводы

  • В инвестиционной сделке участвуют три стороны: заказчик, инвестор, подрядчик.
  • Обращайте внимание на условия заключения ИД (свобода заключения, предмет ИД, объект ИД, ответственность сторон, прочие условия).
  • Выступайте Заказчиком, Застройщиком, Инвестором – в одном лице, чтобы возмещать НДС по-квартально и оформлять право собственности на себя;
  • Будьте бдительны при получении объектов недвижимости по акту приема-передачи и при оформлении их в собственность.
  • В случае, если вы выступаете Соинвестором, тщательно проверьте всю документацию по инвестиционной сделки, в т.ч. условия ИД между заказчиком и первоначальным инвестором (какие метражи передаются инвестору, кто заключает договор генерального подряда и т. д.).

Рисковик.com

Инвестиционный договор на строительство нежилого здания (примерная форма), Договор (форма) от 22 января 2021 года


Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.


Примерная форма

г.________________

«__» ____________ ____ г.


(наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта), именуем__ в дальнейшем «Инвестор», с одной стороны, (наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта), именуем__ в дальнейшем «Заказчик», с другой стороны, и (наименование или Ф.И.О.) в лице (должность, Ф.И.О.), действующего на основании (Устава, положения, доверенности или паспорта), именуем__ в дальнейшем «Подрядчик», с третьей стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. Определения и их толкование


1.1. Определения, применяемые в настоящем Договоре, имеют следующее значение:

1.1.1. Инвестиции — собственные, заемные и/или привлеченные денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, вкладываемые Инвестором. В соответствии с настоящим Договором инвестиции являются средствами целевого финансирования (абзац 9 подп.14 п.1 ст.251 Налогового кодекса РФ).

1.1.2. Инвестиционная деятельность — вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях реализации инвестиционного проекта.

1.1.3. Инвестиционный проект — обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).

1.1.4. Результат инвестиционной деятельности — нежилое здание, создаваемое по адресу: ________________, строительство которого будет осуществляться в соответствии с проектом и настоящим Договором (далее по тексту также — «Объект»). Объект предназначен для (функциональное назначение).

1.1.5. Подрядчик — юридическое лицо, которое выполняет работы по договору строительного подряда, заключаемому с Заказчиком, имеющее разрешение на производство соответствующих работ (свидетельство о допуске к работам).

1.1.6. Работы — весь объем строительных работ по возведению Объекта, подлежащий выполнению Заказчиком и Подрядчиком в соответствии с условиями настоящего Договора.

1.1.7. Земельный участок (строительная площадка) — часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами, выделенная для строительства Объекта в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, общей площадью ____________ кв.м, кадастровый N ____, находящаяся по адресу: ________________, принадлежащая Заказчику на праве собственности (или аренды), что подтверждается (реквизиты правоустанавливающих документов).

1.1.8. Проектно-сметная документация — исходно-разрешительная, техническая документация, разработанная проектная документация, технические условия и паспорта на материалы, оборудование, конструкции и комплектующие изделия, смета.

1.1.9. Общая площадь результата инвестиционной деятельности — сумма площадей (полезных, общего пользования, инженерного назначения) всех этажей (в том числе технического, подвального и чердачного), измеряемая по внутренним поверхностям стен и встроенно-пристроенных помещений.

1.1.10. Срок реализации инвестиционного проекта — срок с момента начала реализации инвестиционного проекта до момента передачи Объекта Инвестору.

1.1.11. Срок окупаемости инвестиционного проекта — срок со дня начала финансирования инвестиционного проекта до дня, когда разность между накопленной суммой чистой прибыли с амортизационными отчислениями и объемом инвестиционных затрат приобретает положительное значение.

1.2. При заключении и исполнении настоящего Договора Стороны руководствуются Законом РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» (в части не утративших силу положений), Федеральным законом «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений», действующим законодательством Российской Федерации.

2. Предмет Договора. Общие положения


2.1. По настоящему Договору Инвестор обязуется осуществлять инвестирование денежных средств для реализации инвестиционного проекта, Заказчик обязуется контролировать использование денежных средств и осуществлять реализацию инвестиционного проекта, а Подрядчик обязуется выполнить работы по строительству Объекта в порядке и на условиях, установленных действующим законодательством Российской Федерации.

2.2. По завершении реализации инвестиционного проекта, сдачи Объекта в эксплуатацию, его государственной регистрации и при условии надлежащего выполнения Инвестором обязательств по настоящему Договору Заказчик передает Инвестору Объект в установленном законом порядке.

2.3. Инвестиции, полученные от Инвестора, должны направляться на выполнение строительных работ и контроль за выполнением работ.

2.4. Заказчик поручает, а Подрядчик обязуется выполнить на свой риск собственными и привлеченными силами и средствами работы по строительству Объекта в соответствии с утвержденной проектно-сметной документацией, условиями настоящего Договора.

2.5. Подрядчик обязуется полностью завершить строительство и сдать готовый Объект Заказчику «под ключ» в срок до ____________ года.

2.6. Заказчик обязуется передать готовый Объект Инвестору в срок до ____________ года.

2.7. Право Подрядчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные настоящим Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.

2.8. Право Заказчика выполнять на территории Российской Федерации предусмотренные Договором работы подтверждается Свидетельством о допуске к работам ________________ от ____________ г.

3. Права и обязанности Сторон


3.1. Инвестор обязуется:

3.1.1. Обеспечивать финансирование строительных работ в соответствии с условиями настоящего Договора.

3.1.2. Предоставлять Заказчику платежные документы, имеющие отношение к исполнению Сторонами принятых на себя обязательств по Договору.

3.2. Заказчик обязуется:

3.2.1. Получить и оформить следующие исходные данные для проектирования Объекта: ________________ в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.2. Подготовить задание на проектирование в срок не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.3. Осуществлять техническое сопровождение проектной стадии.

3.2.4. Оформить разрешительную документацию на строительство Объекта в сроки не позднее ____________ с момента ____________ (согласно Приложению N 1 к настоящему Договору).

3.2.5. Подготовить земельный участок для производства работ в срок ____________ с момента подписания Сторонами настоящего Договора.

3.2.6. Осуществлять проверку и приемку проектно-сметной документации.

3.2.7. Устранять выявленные недостатки в проектно-сметной документации не позднее ____________ с момента их обнаружения.

3.2.8. Передать земельный участок Подрядчику по акту приема-передачи земельного участка не позднее ____________ с момента окончания подготовки земельного участка к строительству.

3.2.9. Осуществлять управление строительством.

3.2.10. Участвовать в согласовании применяемых материалов и оборудования.

3.2.11. Осуществлять контроль качества выполняемых строительных работ, а также изделий, материалов и оборудования, используемых в строительстве. Осуществлять контроль соответствия строительно-монтажных работ проектной документации и нормативным документам. В случае если Заказчиком в ходе приемки работ будут выявлены недостатки, последний излагает свои замечания в письменной форме и в ____-дневный срок передает их Подрядчику с указанием срока исправления. Оплата Инвестором за выполненную работу производится после устранения выявленных недостатков.

3.2.12. Осуществлять приемку, освидетельствование и оценку, в том числе промежуточных и скрытых, выполненных работ по актам.

3.2.13. Контролировать соответствие объемов и качества выполненных работ строительной документации.

3.2.14. Выполнять проверку актов выполненных работ не позднее ____________ с момента их получения от Подрядчика и контролировать внесение соответствующих изменений при выявленных в актах недостатках.

3.2.15. Обеспечивать и контролировать целевое использование денежных средств Инвестора Подрядчиком.

3.2.16. Вести учет объемов и стоимости принятых и оплаченных работ, а также объемов и стоимости некачественно выполненных работ и затрат на устранение дефектов.

3.2.17. Осуществлять контроль безопасности проведения строительных работ.

3.2.18. Контролировать наличие и правильность ведения первичной исполнительной технической документации.

3.2.19. Осуществлять авторский и технический надзор за строительством Объекта.

3.2.20. Обеспечивать подготовку документов для проведения рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.21. Принимать участие в работе рабочей комиссии по приемке законченного Объекта.

3.2.22. Обеспечивать подготовку документов для проведения комиссии по приемке законченного строительством Объекта.

3.2.23. Принимать участие в работе комиссии по приемке законченного строительством Объекта на правах технического Заказчика.

Тонкости инвестконтрактов: ВС дал инструкцию о порядке регистрации прав

Москва и обанкротившаяся компания «Беговая-Плаза», как стороны инвестконтракта, так и не договорились о распределении площадей нежилых помещений в построенных домах. Какой способ защиты в таком случае будет правильным – вещный иск или понуждение компании подписать документы? Ответила экономколлегия ВС. Ее мотивы и комментарии экспертов – на «Право.ru».

В 2003 году Правительство Москвы заключило с ЗАО «Беговая-Плаза» инвестиционные контракты. Компания должна была построить и реконструировать жилые дома (с нежилыми помещениями) на государственной земле в Даниловском районе Москвы.

Согласно условиям сделок, 40% нежилых помещений получало Правительство Москвы, 60% – «Беговая-Плаза». Однако конкретный перечень имущества должны были определить акты о результатах реализации инвестиционных проектов, которые, правда, в итоге так и не были подписаны.

В феврале 2011-го в отношении «Беговой-Плазы» возбудили дело о банкротстве (№ А40-11689/2011). В этом же году были введены в эксплуатацию и жилые дома. В феврале 2012-го началась процедура наблюдения, а в августе – компанию признали банкротом.

Так как о распределении нежилых помещений в домах так и не договорились, Департамент городского имущества города Москвы (ДГИ) попросил это сделать в рамках дела о банкротстве. ДГИ требовал определить долю города в 40% и признать за ним право собственности на нежилые помещения в ее пределах.

Суды в иске департаменту отказали. ДГИ выбрал неверный способ защиты, решили суды: его требования вытекают из обязательственных отношений по инвестконтрактам, а значит, не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности. Надлежащим способом защиты был бы иск о понуждении «Беговой-Плазы» исполнить свои договорные обязательства – подписать акт о реализации инвестпроекта. Кроме того, отдельно указали суды, до первичный госрегистрации объекта инвестиционной деятельности выдел доли в нем невозможен, так как данный объект не является предметом гражданского оборота.

Как правильно зарегистрировать

 

ДГИ обратился с жалобой в Верховный суд, и судья Иван Разумов передал спор на рассмотрение экономической коллегии. В итоге вопрос отправился на новое рассмотрение в первую инстанцию.

В своем определении тройка ВС (Разумов, Ирина Букина и Сергей Самуйлов) сослалась на п. 3 ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности. Эта норма появилась в 2011 году законом № 427-ФЗ. Там установлено специальное регулирование инвестиционных отношений с участием публично-правовых образований. Представители конкурсного управляющего просили в ВС обратиться с запросом в Конституционный суд о проверке конституционности этой нормы, однако экономколлегия оснований для этого не нашла.

Нежилые помещения, подлежащие передаче Москве, не вошли в конкурсную массу должника, и поэтому у публично-правового образования (несмотря на введение процедур банкротства) сохранилось в материальном смысле право на иск об обязании передать вещь в натуре (ст. 398 Гражданского кодекса), указывается в определении ВС. А поскольку разрешение этого вопроса может повлиять на права других кредиторов, иск департамента подлежит рассмотрению именно в деле о банкротстве, опровергла экономколлегия выводы нижестоящих судов.

Дальше была ссылка на разъяснения постановления Пленума ВС от 23 июня 2015 года № 25 (п. 9), согласно которым при ненадлежащем формулированим истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права. В этом случае он сам определяет, из какого правоотношения возник спор и какие нормы надо применить.

Иск ДГИ является по сути требованием о понуждении к исполнению обязательства в натуре. В подобных случаях суд должен указать в резолютивной части на результат раздела между сторонами введенных в эксплуатацию инвестиционных объектов, дала инструкцию экономколлегия. И этот судебный акт представляется вместо акта о реализации инвестпроекта для регистрации права собственности на указанные в нем помещения. При этом он не должен нарушать права и законные интересы других лиц: следовательно, нужно проверить доводы сторон контракта об уже состоявшейся регистрации за третьими лицами прав на отдельные нежилые помещения в домах, и эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Мнение юристов

 

Согласно общему подходу (правовой позиции постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем»), инвестиционные контракты чаще всего квалифицируются судами как договоры купли-продажи будущей вещи, рассказывает Елена Гаврилина, партнер, АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: одна сторона (продавец будущей вещи), как правило, осуществляющая права застройщика, получает право на оформление инвестиционного объекта в собственность, другая сторона (покупатель будущей вещи) – право требовать передачи соответствующей части такого объекта, но только после регистрации права собственности продавца в ЕГРП.

«Очевидно, что подобный подход не обеспечивает полной защиты прав покупателя на получение части инвестиционного объекта в собственность, особенно при банкротстве застройщика», – считает Гаврилина. Это, по ее словам, было наглядно продемонстрировано как раз в деле «Беговая-Плаза»: руководствуясь общим подходом, суды не признали за публичным образованием права собственности на часть инвестиционного объекта, ссылаясь на наличие у него не вещного, а обязательственного права из контракта. Как считает Гаврилина, ВС обоснованно применил в этом споре положения ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности.

Елена Гаврилина, партнер АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры»: «Это специальное нормативное регулирование для такого рода контрактов вполне обоснованно с учетом того, что публичный собственник в процессе реализации инвестиционного контракта остается собственником земли, передавая застройщику лишь право аренды. Публичное образование, как правило, не финансирует строительство (его вкладом является право на землю и иные объекты недвижимости, вовлекаемые в проект), в связи с чем не усматривается правовых оснований для стандартной квалификации инвестиционных договоров, указанных в ст. 3 Закона об инвестиционной деятельности, как договоров купли-продажи будущей вещи, когда публичное образование является покупателем».

В определении ВС рассматривается ситуация, порожденная принятым в конце 2011 года федеральным законом № 427-ФЗ, который представлял собой попытку законодателя «преодолеть» толкование, данное Пленумом ВАС в нашумевшем постановлении № 54, рассказывает об истоках проблемы Александр Латыев, партнер «Интеллект-С». «Это постановление исключало ранее распространенные схемы действий, когда у сторон по так называемым «инвестиционным договорам» возникало право собственности на построенный объект первоначальным образом – без перехода этого права от застройщика», – поясняет он. Пленум ВАС указал тогда, что это возможно только лишь в случае заключения договора по схеме совместной деятельности. И то не всегда, а лишь при условии регистрации права общей собственности товарищей на внесенный в совместную деятельность земельный участок. В остальных же случаях право собственности должно было сначала возникнуть у застройщика, а потом перейти к инвестору.

Соответственно в случае банкротства застройщика до передачи объект попадал в конкурсную массу и начинал реализовываться в порядке законодательства о банкротстве, поясняет Латыев: «Однако законодателей это не устроило, и они в том же 2011 году приняли закон № 427-ФЗ, который только для некоторых инвестиционных договоров (заключенных в Москве и Санкт-Петербурге на публичных землях) вернули вновь достаточно мутную и неопределенную правовую ситуацию, распространенную до Постановления № 54». По мнению Латыева, само по себе такое исключение довольно странно: «Недаром представитель арбитражного управляющего просил Верховный суд обратиться с запросом о конституционности нормы».

При этом, указывает Латыев, правовая неопределенность, которую породил закон № 427-ФЗ, отразилась и в определении экономколлегии ВС.

Александр Латыев, партнер «Интеллект-С»: «С одной стороны, если право собственности возникает у инвестора (города Москвы) первоначальным образом, то объект не должен входить в конкурсную массу, но тогда и требование города должно быть вещным – о признании за ним права собственности (оно и было заявлено). В другом варианте, следующем, скорее, правовой позиции Пленума № 54, вещных требований тут быть не может, инвестор имеет требования обязательственного характера. Определение ВС же пытается «усидеть на двух стульях», когда, с одной стороны, говорит, что спорные помещения не входят в конкурсную массу застройщика (что характерно для вещного подхода), но с другой, указывает, что город может истребовать их по правилам ст. 398 ГК».

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс», обращает внимание на другой важный аспект в определении ВС – о правах лиц, которые не являются сторонами спора, но на чьи имущественные права судебный акт может повлиять. «К таким лицам можно отнести иных инвесторов, участников долевого строительства и т. д., которые не являлись сторонами инвестиционного контракта с Правительством Москвы», – поясняет он. Как указала экономколлегия, эти лица подлежат привлечению к участию в споре.

Сергей Шумилов, руководитель практики «Земля. Недвижимость. Строительство» юрфирмы «Инфралекс»: «Такой подход позволяет в рамках арбитражного процесса исследовать все возникшие имущественные права на отдельные помещения в построенном объекте, в частности, права участников долевого строительства, которые признали права на свои квартиры в судах общей юрисдикции к моменту рассмотрения спора между органами Москвы и застройщиком в арбитраже».

«Верховный суд продолжает активно проводить патерналистскую позицию об изменении способа защиты права по инициативе суда (впервые это появилось в совместном Пленуме ВС и ВАС № 10/22 2010 года)», – комментирует Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP. Из-за невозможности удовлетворить требования о признании права собственности на нежилые помещения экономколлегия ВС указала на сохранение у истца права на иск об обязании передать вещь в натуре.

ВС не изменил устоявшуюся практику, которая относит признание права собственности к ненадлежащему способу защиты в аналогичных спорах по ряду причин, поясняет Курмаев: необходимость различения вещных и обязательственных способов защиты, отсутствие зарегистрированного права на стороне ответчика и фактического владения недвижимостью истцом. Тем не менее, отменяя судебные акты нижестоящих инстанций, ВС указал на нецелесообразность отказа в удовлетворении требований, на необходимость их правовой переквалификации.

Рустам Курмаев, партнер практики по разрешению споров Goltsblat BLP: «С одной стороны, это обеспечивает большую защиту интересов истца. С другой стороны, ответчик зачастую уже не знает, от каких требований защищаться – от тех, что заявлены или от тех, которые суд может посчитать верными».

Судебное дело о признании права собственности на гараж за добросовестным инвестором

В Центр оформления земли и недвижимости обратился гражданин со следующей проблемой, возникшей при оформлении гаража. Заключив договор инвестирования строительства гаража и выполнив обязанность по оплате, гражданин не смог зарегистрировать право собственности на гараж в Росреестре, получив отказ, поскольку второй стороной договора инвестирования — Индивидуальным предпринимателем не был предоставлен акт приема-передачи гаража надлежащей формы, не предоставлена землеотводная документация, разрешение на строительство гаражей, Акт ввода в эксплуатацию  гаражного комплекса.

 

Дело получило свое развитие в мировом суде. Специалистами Центра оформления был предоставлен заключенный доверителем договор инвестирования строительства гаражного комплекса с индивидуальным предпринимателем Ивановой. Предметом данного договора являлась передача со стороны Заказчика (ИП Иванова) Инвестору (наш Доверитель) правомочий по участию в инвестировании строительства и ввода в эксплуатацию гаражного комплекса с последующим правом получения Инвестором в собственность результата инвестированной деятельности  в виде гаража общей  площадью 30 кв.м. Поскольку гаражи  строились ИП на основании договора инвестирования то, согласно п.3 ст.7 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991, действовавшего на момент заключения договора, незавершенные объекты инвестиционной деятельности считаются долевой собственностью субъектов инвестиционного процесса до момента приемки и оплаты инвестором (заказчиком) выполненных работ и услуг. Незавершенные объекты инвестиционной деятельности уже являются долевой собственностью участников, то есть  право собственности у инвесторов возникает с момента вложения инвестиций.

Гараж, за строительство которого истец внес денежные средства в полном объеме, согласно квитанциям к приходно-кассовому ордеру был передан истцу в фактическое владение и пользование с 2008 года, о чем был подписан Акт приемки-передачи гаража, но в организационно – правовой форме ИП Иванова допустила ошибку. С целью надлежащего оформления права собственности на гараж был получен кадастровый паспорт, на момент оформления (2013 год) являющийся необходимым документом, а также приложен отказ Росреестра в осуществлении государственной регистрации права собственности на гараж.

В судебном заседании удалось доказать, что наш Доверитель, надлежащим образом исполнивший обязательства по оплате стиомости гаража на основании Договора  инвестирования не имеет возможности в административном порядке зарегистрировать право собственности на гараж в регистрационных органах.

Суд признал за нашим Доверителем право собственности на гараж, и специалиста Центра оформления провели в последующем государственную регистрацию права собственности.

 

Если у Вас похожая ситуация

Закажите обратный звонок — мы решим Вашу проблему → Заказать обратный звонок

Взгляд юриста: договор инвестирования в строительство

Любой бизнес, независимо от экономической ситуации в стране требует финансовых вложений, ни одно предприятие не может начать работу без финансовых затрат со стороны учредителей. Чем крупнее предприятие, чем больше ресурсов требуется задействовать для работы, тем большие финансовые вложения требуются от учредителя. Такие вложения необходимы не только на стадии начала работы, но и при дальнейшем развитии, расширении предприятия.

Часто возникают ситуации, когда собственных средств не достаточно для развития бизнеса, в этом случае встает вопрос о привлечении денежных средств со стороны — о поиске инвестора, который возьмет на себя часть расходов, а соответственно и часть рисков, связанных с развитием бизнес-проекта.

Иногда инвестор вкладывает деньги не в развитие какого-либо предприятия с целью получения доли его прибыли, а в реализацию какого-либо проекта, например строительства объекта недвижимости. В данной статье, на примере договора инвестирования в строительство гаража проведем исследование особенностей инвестиционных отношений.

Стороны и объект договора инвестирования

Обратим внимание на статью 1 договора инвестирования, в ней даны определения понятиям, а так же перечень лиц, имеющих отношение к данному правоотношению, для инвестора необходимо обращать внимание на данные условия, что бы понимать на что будут направлены его денежные средства и с кем ему придется сотрудничать и контактировать во время действия договора.

Статья 2 подробно описывает объект строительства, который должен быть реализован. Стоит отметить, что данный договор четко закрепляет площадь и вместимость строящегося гаража и всех его помещений, при вложении денежных средств, инвестор должен понимать, что пересмотреть данные условия в случае непредвиденных обстоятельств будет крайне сложно. Пункт. 2.1. данного договора содержит указание на размер инвестиций, но с формулировкой «ориентировочный объем инвестиций», при заключении договора данная сумма должна быть определена более четко, так как данная формулировка может привести к дополнительным финансовым затратам со стороны инвестора. Далее в этой же статье следует обратить внимание на п. 2.3., в котором указано, имеют ли третьи лица какие-то права на участок определенный под строительство, инвестор должен убедиться, что после начала работы третьи лица не будут предъявлять права на данный участок, тем самым препятствуя реализации условий договора инвестирования.

Распределение долей и расходов

Взятый нами договор инвестирования предполагает распределение долей в собственности на объект строительства после завершения работы. Инвестор должен обратить внимание на эти условия, что бы четко понимать какую долю в праве собственности он получит, и какова будет его экономическая выгода, так как именно получение прибыли и является основной целью инвестирования денежных средств. В этом пункте следует обратить внимание не только на площадь, строящегося помещения, но и на количество машиномест, которые перейдут в собственность инвестора. В рамках данного договора инвестирования интерес инвестора заключен в большей степени в количестве мест, которые в дальнейшем можно сдавать в аренду, извлекая из этого прибыль, таким образом, и интерес нужно направить на получение этих мест, а не просто квадратных метров, которые могут быть экономически не рентабельны.

Обратим внимание на п. 3.7. взятого нами договора, в рамках данного положения инвестор может понести дополнительные расходы, связанные с освобождением площади, выделенной под строительство от присутствия лиц, находящихся там на законных основаниях. Если на момент подписания договора присутствие таких расходов очевидно, инвестору следует требовать от своих партнеров, что бы в конечном итоге в его собственность была передана большая доля помещения, что бы это компенсировало его дополнительные затраты, иначе такой договор становится для него менее выгодным.

Сроки

Любое соглашение предусматривает жесткие сроки его реализации, данный договор инвестирования не исключение. Так как условия договора сформулированы таким образом, что инвестор не просто вкладывает денежные средства, но и организует весь рабочий процесс, связанный со строительством, то ему следует обратить внимание на то, что сроки выполнения работ жестко фиксированы и при подписании договора он должен рассчитать свои возможности. На первом этапе инвестор должен произвести все подготовительные работы, в том числе сбор разрешительной и проектной документации, на наш взгляд, данная работа должна быть проведена Правительством Москвы до подписания договора, так как инвестиционные отношения предполагают финансовое участие инвестора непосредственно в строительстве, а не в его подготовке. В случае отказа в согласовании работ, по условиям данного договора, вина ляжет на инвестора. Таким образом, данные условия договора не удобны для инвестора.

Права и обязанности сторон

Внимательно следует изучить положения договора инвестирования, закрепляющие права и обязанности сторон. В рамках п. 5.1. инвестиционного договора, администрация города обязана оказать содействие инвестору содействие по реализации проекта, а так же по освобождению площади под объект от третьих лиц. Однако договор не содержит четких формулировок, в чем именно должно заключаться содействие и в каких объемах администрация возьмет на себя часть данных обязанностей. На практике может получиться ситуация, когда весь объем работ ляжет на плечи инвестора, так как в рамках договора согласовать и начать работу — это его прямая обязанность.

Что касается обязанностей инвестора, то этот перечень более объемный, чем обязанности администрации города, это говорит о том, что администрация, предлагая такие условия, старается снять с себя как можно больше обязанностей, а соответственно и ответственности в рамках реализации проекта. Инвестор должен понимать, что п. 5.2. договора предписывает ему не только вложить денежные средства, но и самостоятельно организовать и осуществить строительство объекта. Если п. 5.1. достаточно размыто формулирует обязанности Администрации, то п. 5.2. четко возлагает на инвестора большой объем работы. При чем, в отличие от обязанностей администрации, условия сформулированы таким образом, что вся работа по согласованию документов, получение разрешений, освобождение территории от третьих лиц является прямой его обязанностью. В случае каких-либо проблем с этим в первую очередь администрация предъявит претензии по нарушению условий инвестиционного договора. Так же не стоит забывать и о дополнительных расходах, которые будут присутствовать при подготовительном этапе работы.

Такое распределение обязанностей на наш взгляд ставит инвестора в невыгодное положение по отношению к администрации города, таким образом, что бы это как то компенсировать, инвестор должен настаивать на том, что бы он становился собственником как можно большей доли сданного в эксплуатацию объекта. Только так можно компенсировать все риски, которые вытекают из таких условий сделки.

Положительным моментов в правах инвестора можно назвать возможность привлечения соинвестора и облегчение тем самым его финансовых обязанностей.

Искать решение самому или доверить работу юристу?

Лучше доверьте работу по корпоративному праву юристу или адвокату. Поверьте, он знает тонкости и нюансы, которые помогут Вам не только сохранить время, но избежать критических ошибок. А найти опытных юристов из любого города России Вы сможете на ЮрПроводнике.

Найти юриста

Поиск по опытным юристам и адвокатам недалеко от Вас

По результатам изучения данного договора инвестирования можно сделать вывод, что в нем слишком много рисков и ответственности возлагается на инвестора. Администрация старается максимально отдалиться от всех негативных моментов, связанных с реализацией проекта. Таким образом, инвестор должен быть полностью уверен в дальнейшей прибыли, иначе участие в таком проекте на предложенных условиях для него крайне не выгодно.

Инвестор вкладывает деньги в стройку. Что проверить до подписания договора

Как не потерять деньги инвесторам.

Инвестиционные договоры заключают между собой заказчик, застройщик и инвестор. Каждый из них может совмещать функции двух участников

Перед заключением инвестиционного договора проверьте срок разрешения на строительство. Если он может истечь до предполагаемого завершения стройки и ввода объекта в эксплуатацию, инвестор не сможет оформить право собственности на объект.

В статье разобрали этот и еще три вопроса, которые надо проверить перед подписанием договора.

На каком этапе находится строительство объекта

Не заключайте договор инвестирования в отношении такого объекта недвижимости, который на момент подписания уже возведен и введен в эксплуатацию. Суд признает такой договор инвестирования ничтожным.

Пример: суд признал ничтожным дополнительное соглашение к инвестиционному договору. Одной из причин было то, что стороны договорились о невозможном.

На момент подписания инвестиционный объект уже был построен и введен в эксплуатацию, на все помещения были зарегистрированы права собственности третьих лиц.

Желание оформить договор инвестирования в отношении построенного дома возникает из-за того, что стороны пытаются таким образом снизить свое налоговое бремя.

Почти все сделки по реализации нежилой недвижимости, в которых продавцом выступает компания, облагаются подоходным налогом и НДС. Если объектом выступает жилой дом, то организация освобождается от уплаты НДС.

Заключайте инвестиционный контракт в отношении объекта, который еще не построен. В противном случае суд расценит сделку как притворную, которая прикрывает куплю-продажу, чтобы избежать налогообложения.

Верховный суд подтверждает, что договоры инвестирования, которые заключили в отношении построенного объекта, противоречат законодательству.

У кого права на земельный участок

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет законных оснований, чтобы использовать земельный участок. Сюда же относятся случаи, когда такие основания отпали, например, истек срок договора аренды.

В будущем застройщик может отказаться исполнять обязательства по строительству инвестиционного объекта. К тому же отсутствие необходимых прав на земельный участок — это основание для отказа в выдаче застройщику разрешения на ввод инвестиционного объекта в эксплуатацию.

У застройщика должно быть право на участок, на котором планируется возводить объект. При аренде земельного участка обратите внимание на срок договора. Сопоставьте срок аренды с предполагаемым периодом возведения объекта недвижимости.

Проверьте возможность продления времени аренды участка. Если станет ясно, что срок договора истечет раньше, чем застройщик возведет объект, а механизм продления отсутствует или трудно реализуем, то риски инвестора возрастают.

Безопаснее заключить договор аренды участка с государством на 20–30 лет, чем с компанией на пять лет. Однако если участок предоставляет государственный или муниципальный орган, договор аренды сложнее продлить.

Арендодатель может отказаться пролонгировать договор из-за того, что застройщик не выполнил условия инвестиционного проекта: нарушил сроки строительства. Иногда суды поддерживают подобную позицию.

Есть и противоположная практика: некоторые судебные инстанции не разрешают необоснованный отказ в продлении договора аренды, если строительство не завершили в течение первоначального срока аренды участка.

Хотя суды часто защищают застройщика, который не успел вовремя завершить инвестиционный проект, инвестору нужно оценить потенциальные риски. Например, риски, которые связаны с возможными судебными спорами между застройщиком и арендодателем по вопросу продления договора аренды.

Здесь возможно два варианта. Первый — отказаться от вложения средств в проект. Второй — предусмотреть в договоре финансовые санкции для застройщика за то, что тот несвоевременно предпринял действия по продлению договора аренды.

Получил ли застройщик разрешение на строительство

Не заключайте инвестиционный договор, если у застройщика нет разрешения на строительство объекта. Если такой документ застройщик не получил, он не вправе вести на земельном участке какие-либо строительные работы.

Также отсутствие необходимой разрешительной документации повлечет в будущем отказ в государственной регистрации права собственности инвесторов на возведенный объект.

Возникают ситуации, при которых срок действия разрешения на строительство истекает до завершения стройки или до получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости.

Порядок продления разрешения на строительство предусмотрен законом, но на практике возникает вопрос — как заставить застройщика вовремя подать заявление на продление срока действия этого документа.

Действенным способом воздействия на застройщика будут штрафные денежные санкции за нарушение обязанности по получению или продлению разрешения на строительство. Их нужно включить в договор.

У кого права на объект

Если в ЕГРН нет прав третьих лиц, это не значит, что объект свободен

Не заключайте инвестиционный договор, если у третьих лиц есть права на площади, которые предполагает получить инвестор. Чтобы проверить это, запросите сведения о наличии прав и обременений на возводимый инвестиционный объект из ЕГРН.

Даже если в реестре нет информации о правах третьих лиц и обременениях на возводимое здание или сооружение, это не означает, что объект недвижимости свободен. Инвесторы могут физически не успеть подать документы в госорган на регистрацию и оформить права.

Чтобы обезопасить себя и снизить риски, пропишите в инвестиционном контракте право инвестора на односторонний отказ от договора с возвратом всех вложенных денежных средств, если регистрация его прав будет невозможна по причинам, которые зависят от застройщика.

6 контрактов, которые необходимо подписать подрядчиком до реабилитации

Основные выводы

  • Есть шесть документов, которые вам понадобятся при работе с подрядчиком: договор независимого подрядчика, график платежей, окончательный объем работ, страховое возмещение, W-9 и окончательный отказ от залога.
  • Все документы должны быть подписаны и подготовлены до начала строительства, за исключением окончательного отказа, который делается только после завершения всех работ.
  • Использование всех шести из этих документов не только защитит вас от возможных юридических затруднений, но и повысит доверие к потенциальным подрядчикам.

Поиск подрядчика для работы над вашей инвестиционной недвижимостью для реабилитации — это только первый шаг. После того, как вы нашли подходящего подрядчика, крайне важно использовать эти шесть контрактов на реабилитацию , чтобы обеспечить вам необходимую юридическую защиту в случае, если что-то пойдет не так с проектом реабилитации.

К сожалению, многие инвесторы ошибочно считают эти документы необязательными. Может быть, в результате они задают себе несколько вопросов: что это за шесть важнейших документов? Когда подрядчик их подписывает? Они предназначены только для подрядчиков или для других практикующих реабилитологов?

Шесть обязательных документов: соглашение с независимым подрядчиком, окончательный объем работ, график выплат, страховое возмещение, форма W-9 и окончательный отказ от залога.

Вот краткое руководство по этим шести обязательным контрактам на реабилитацию, которые защитят ваши интересы в случае, если проект реабилитации столкнется с серьезными проблемами.


[Нужны деньги для инвестиций в недвижимость? Посещайте БЕСПЛАТНЫЕ занятия по недвижимости в вашем районе, чтобы узнать, как финансировать сделки с недвижимостью, имея небольшие собственные деньги или вообще не имея их. ]


Подписано 6 абсолютно необходимых контрактов на ремонт

Примечание о времени

Первые пять важных документов, которые мы собираемся обсудить, следует передать подрядчику по реабилитации, подписать и вернуть вам до начала строительства, но после того, как вы закроете участок.(Нет смысла получать подписи, пока вы не заявите права собственности.)

Последний документ ни при каких обстоятельствах нельзя доставлять до тех пор, пока подрядчик не закончит работу над проектом. Стоит повторить: не подписывайте окончательный документ, пока вы не будете удовлетворены каждым результатом проекта восстановления.

Кроме того, прежде чем передавать какие-либо документы, обязательно попросите юриста по недвижимости их просмотреть; даже если вы используете шаблон (иногда, особенно если вы используете шаблон).Вы хотите быть абсолютно уверены, что ничего не пропустили.

1. Соглашение с независимым подрядчиком

Это основное обязательное соглашение, которое устанавливает основные правила предполагаемых отношений между вами и подрядчиком. Это одна из самых важных вещей, которые вы можете сделать, чтобы проект восстановления прошел гладко, поскольку он определяет основные роли и обязанности каждой стороны в транзакции.

Это соглашение охватывает такие вещи, как разрешения (ответственность подрядчика), материалы (вы выбираете материалы; подрядчик будет их покупать), использование субподрядчиков, графики работы и завершения, роль арбитража и страхование.

2. Объем работ

Нет большего признака вашего доверия или его отсутствия, чем окончательный объем работы. Научиться писать объем работы не так уж и сложно, но для новых инвесторов это может оказаться непосильной задачей.

Для создания объема работ по недвижимости требуются точные формулировки, отсутствие двусмысленности в ваших формулировках, а также конкретные результаты, график, технологические потребности, обзор и материалы, необходимые для завершения проекта.

Несмотря на то, что существует несколько прекрасных шаблонов объема работ подрядчика, жизненно важно, чтобы все, что вы используете для создания своего объема работ, было обновлено с учетом последней информации. Ничто так не кричит любителя, как устаревший объем работ с использованием какого-то старинного шаблона объема работ с информацией о материалах, которая ссылается на элементы, которые больше не доступны.

3. График платежей

Третий документ, очевидно, больше всего интересует вашего подрядчика: график платежей.В нем указано, как подрядчик будет оплачиваться на протяжении всего проекта. Как правило, это делается с помощью тестов, которые выбираете вы, а не подрядчик. Жизненно важно, чтобы обе стороны согласились с этим графиком до начала строительства.

4. Страховое возмещение

Это отдельный документ, который четко определяет требования к страхованию, которые подрядчик должен выполнить перед началом работ по проекту восстановления недвижимости. Хотя этот элемент страхового возмещения также прописан в соглашении с независимым подрядчиком, рекомендуется, чтобы ваш подрядчик согласился с этими требованиями в нескольких местах вашей документации.

Эта страховка требует большего, чем просто подпись. Ваш подрядчик должен приложить к вашему пакету документов:

  • Страхование ответственности
  • Свидетельство о страховании компенсации работнику
  • Сертификат страховой компании (который добавляет вашу инвестиционную компанию в качестве «дополнительно застрахованной» стороны)

5. W-9

Налоговая служба (IRS) требует, чтобы любому подрядчику, которому вы платите более 600 долларов в течение календарного года, была выдана форма 1099.Для этого вам нужно будет попросить подрядчика заполнять новую форму W-9 каждый год для сбора информации, такой как номер социального страхования или идентификационный номер налогоплательщика.

Само собой разумеется: вы хотите заполнить этот W-9 до начала строительства. Если с проектом что-то пойдет не так и общение с подрядчиком ухудшится, получить конфиденциальную личную информацию такого рода постфактум практически невозможно.

6. Окончательный и безусловный отказ от удержания

Как мы заявляли ранее, вы никогда не должны отправлять окончательный платеж подрядчику до тех пор, пока все работы не будут завершены к вашему удовлетворению.Но после того, как вы выполнили свой последний обход и подписали все результаты, указанные в объеме работ, пришло время, чтобы подрядчик подписал отказ от права удержания, а затем выписал вашему подрядчику чек. Знайте, что вы выполнили проект реабилитации самым профессиональным и опытным образом — даже если это ваш самый первый проект реабилитации недвижимости.

Был ли у вас опыт отправки подрядчикам договоров на реабилитацию для подписания? Вы узнали что-то в процессе? Дайте нам знать в комментариях ниже.

Все, что вам нужно знать

Инвестиционные контракты — это соглашения, в которых одна сторона инвестирует деньги в расчете на возврат инвестиций (ROI). Эти контракты используются в различных отраслях, в том числе в сфере недвижимости. 3 мин читать

1. Основные условия инвестиционного контракта
2. Рентабельность инвестиций
3. Отчетность и контроль
4. Стратегия контракта

Обновлено 30 июня 2020 г .:

Инвестиционные контракты — это соглашения, в которых одна сторона вкладывает деньги в ожидании возврата инвестиций (ROI).Эти контракты используются в различных отраслях, в том числе в сфере недвижимости.

Основные условия инвестиционного договора

Владельцы малого бизнеса могут использовать инвестиционные контракты, если они заинтересованы в инвестировании в другие предприятия или привлечении внешних инвесторов в свой бизнес. Когда человек вкладывает деньги в рамках инвестиционного контракта, он или она ожидает получить прибыль, основанную на усилиях третьей стороны.

Контракты на недвижимость могут подпадать под определение инвестиционных контрактов.Некоторые конкретные области покупки недвижимости, а именно гостиничный кондоминиум или «кондотель», борются за включение в определение инвестиционного контракта.

Если сделка квалифицируется как инвестиционный контракт, возможно, к ней будут применяться следующие условия:

  • Регистрация
  • Отчетность
  • Требования к раскрытию информации, изложенные в SEC

В инвестиционном контракте основные положения описывают условия инвестиции, а также то, как и когда инвестору следует ожидать возврата инвестиций.Основная информация, которая должна быть включена в инвестиционный контракт, включает следующее:

  • Имена и адреса участвующих сторон
  • Основная структура вложения
  • Цель вложения
  • Дата заключения договора
  • Подписи участников

Если вы хотите, чтобы ваши инвестиции были долями собственности в компании, изучите все соответствующие бизнес-документы. Это включает операционное соглашение или учредительный договор.Вы должны убедиться, что выпускаете акции в соответствии с рекомендациями компании. Кроме того, от вас могут потребовать уведомить своих деловых партнеров о том, что вы планируете выпустить доли владения.

В прочном инвестиционном контракте четко указывается следующее:

  • Сколько дает инвестор
  • Форма вложения
  • Когда будут переведены инвестиции

Большинство инвестиций осуществляется чеком, наличными или электронным переводом.Однако некоторые инвестиции представлены в виде материальных активов. В контракте должно быть указано, так ли это. В случае инвестиций в материальные активы вам нужно будет выяснить, как продолжить бизнес в случае, если инвестор попросит вернуть эти активы.

Возврат инвестиций

В вашем контракте должно быть указано, когда инвестор может рассчитывать на рентабельность инвестиций. Если он или она не получит доход, инвестор может попросить вас вернуть инвестиции.

Подумайте, как инвестору будут платить.Будет ли это фиксированная процентная ставка, или вы оба соглашаетесь на норму прибыли, основанную на успехе инвестиций? В контракте также следует учитывать, что произойдет, если ваша компания распадется или станет банкротом. Что будет с инвестициями в этих обстоятельствах?

Любые риски, связанные с инвестициями, также должны быть указаны в контракте. Это дает понять инвестору, что возврат не гарантирован.

Отчетность и контроль

В контракте должно быть указано, будет ли инвестор иметь какие-либо права в компании, такие как права контроля или управления.Например, некоторые инвесторы могут получить право голоса в компании, что позволяет им иметь право голоса в управлении бизнесом. Инвесторам может быть разрешено голосовать за руководителей или директоров.

В небольшой компании инвестору могут быть предоставлены права, позволяющие ему или ей контролировать повседневные операции.

В инвестиционном контракте должны быть указаны все типы отчетов, которые инвесторы могут ожидать получить в отношении финансов компании. В нем также должны быть подробно описаны любые права инвестора на аудит бухгалтерских книг компании.

Контрактная стратегия

Инвестиционные контракты — очень сложные финансовые инструменты. Как и в случае с любыми инвестициями, они небезопасны. Как правило, они содержат положения, ограничивающие их способность выплачивать компенсацию стоимости контракта при определенных обстоятельствах. При оценке вариантов инвестирования очень важно полностью понимать возможные риски и обстоятельства.

Поскольку условия контракта настраиваются, для стабильного менеджера стоимости полезно вести переговоры со сторонами, выдающими сертификат, от имени спонсоров.При инвестировании в стабильную стоимость некоторые навыки имеют решающее значение для менеджера с фиксированным доходом, например, переговоры по контракту и административные знания.

Любой, кто знаком с инвестированием, знает, что это не гарантированный процесс. Поскольку инвестиционные контракты могут быть очень сложными, вы можете подумать о том, чтобы проконсультироваться с опытным профессионалом, прежде чем заключать такой.

Если вам нужна помощь с инвестиционными контрактами, вы можете опубликовать свою юридическую потребность на торговой площадке UpCounsel.UpCounsel принимает на свой сайт только 5% лучших юристов. Юристы UpCounsel являются выпускниками юридических школ, таких как Harvard Law и Yale Law, и имеют в среднем 14 лет юридического опыта, включая работу с такими компаниями, как Google, Menlo Ventures и Airbnb, или от их имени.

Исторический аспект и правовая природа

Ключевые слова

Собственник здания, Участник долевого строительства, Инвестиционный договор, Договор подряда.

Классификация JEL: K11, K12, K34

Введение

В Казахстане институт долевого строительства был создан в связи с преобладающей экономической ситуацией.В период становления рыночной экономики (90-е годы прошлого века) владельцам зданий кредиты выдавались очень редко, поскольку брать деньги в долг в банке было невыгодно из-за огромных процентов по кредиту. Во-вторых, не все банки были готовы предоставлять строительные кредиты. Те, кто решил выдать такую ​​ссуду, редко предлагали сумму, достаточную для всего проекта. В-третьих, банки, предоставляющие строительные ссуды, стремились принять активное участие в качестве инвестора. Иными словами, получение площади в построенном доме было обязательным условием (Абильдинов, 2014; Мухамадиева и др., 2017).

В этой ситуации собственники домов пытались найти альтернативные способы инвестирования в жилищное строительство. В начале 2000 года эта проблема была решена посредством Соглашения о долевом участии в строительстве. Такой способ привлечения средств имел ряд преимуществ по сравнению с покупкой жилья на первичном рынке:

1. Прогресс платежа (в большинстве случаев).

2. Стоимость приобретения жилья ниже рыночной стоимости готового жилья на 10-30% при долевом участии.

3. Перспективы участников долевого строительства с точки зрения учета их заинтересованности при планировке жилого внутреннего пространства (Жумаш, 2017).

При таком финансировании строительства заинтересованность Строительной компании заключалась в том, чтобы владелец здания брал сумму, необходимую для успешного строительства, путем накопления денежных взносов участников долевого строительства на счет будущей покупки жилья, тем самым избегая полного или частичного кредитования финансовыми учреждениями.В этом плане данное соглашение выгодно как строительной компании, так и участнику долевого строительства.

Помимо положительных характеристик, долевое участие в жилищном строительстве как практика на протяжении многих лет имело множество проблем с реализацией, поскольку участники долевого строительства, обманутые недобросовестными собственниками домов, не могли получить свое жилье. Такая ситуация возникла, когда строительство велось на долевом участии в крупных городах Казахстана в 2003-2006 годах.Это привело к проблеме обманутых инвесторов. Например, по договорным вопросам эта квартира может либо принадлежать другому лицу на момент заключения договора, либо быть реализована позже. Теневые схемы, по которым Соглашение о долевом участии в строительстве было заменено Соглашением о купле-продаже (P&S), часто использовались для того, чтобы обязать владельца здания заключить основное соглашение P&S после строительства. При этом недобросовестный собственник здания оставался собственником объекта, который, в свою очередь, мог обязать участника долевого строительства внести определенную сумму денег в качестве резерва или депозита до подписания основного договора, в то время как он / она не имеет права требовать оплаты, определены в основном контракте, по договору предпродажной подготовки (Слесарев, 2016).

Как правило, проблемы были связаны с невыполнением проекта в срок, остановкой строительства, несоответствием качества строительства требуемым стандартам и т. Д. Полное отсутствие принципа добросовестности. На наш взгляд, учет законных интересов и разумных потребностей участников является одним из критериев добросовестного поведения (Abdullah et al., 2015).

Поскольку недвижимость дорожает, срок строительства может быть в лучшем случае более года.В итоге участник долевого строительства получил недвижимость намного дороже, чем обещал хозяин дома, и не смог за нее заплатить.

В то время проблема обманутых инвесторов возникла из-за полного отсутствия правового регулирования этих отношений. Многосемейное жилищное строительство стало долевым в 2003 году, а первый Закон Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве» был принят 7 июля 2006 года и вступил в силу 1 января 2007 года (Закон Республики Казахстан, 2006 г. ).

В настоящее время государство предъявляет претензии к недобросовестным владельцам зданий и их действиям. Государственная программа «Доступное жилье — 2020» разработана с целью защиты прав участников долевого строительства. Правительством Республики Казахстан приняты меры по финансированию долевого строительства за счет бюджета на сумму 263,4 млрд тенге (на 1 января 2011 года). В результате к началу мирового финансового кризиса в 2007 году было построено 450 жилых комплексов (62 889 участников). По состоянию на 2017 год проблемных жилых массивов было 12 (более тысячи участников) (The Last Problematic Housing, 2017).

Следует отметить, что вливание бюджетных средств в долевое строительство — это разовая акция, вызванная необходимостью предотвращения социальной напряженности.

Подводя итог, отношения долевого строительства не новы для гражданской торговли, и они существовали уже давно к моменту принятия Закона о долевом строительстве.

Несовершенство законодательства, противоречия и пробелы в правовых актах о долевом участии в строительстве по-прежнему создают проблемы при заключении договоров и приводят к экономическим спорам.Данная ситуация возникает из-за вопросов оценки правового характера долевого участия в жилищном строительстве.

Покупка строящейся жилой недвижимости была зарегистрирована несколькими договорами (Договор строительства, Договор P&S, Договор об урегулировании задолженности, Договор о партнерстве, Инвестиционный договор, Договор уступки прав требования и т. Д.) До принятия первого Закона Республики Казахстан о долевом участии в жилищном строительстве. Строительство было принято 7 июля 2006 года.

В течение долгого времени ведутся споры о правовой природе Соглашения о долевом участии в строительстве.Монографическое исследование по правовому регулированию отношений в строительстве написано гражданскими лицами России на основании ранее действовавшего законодательства. Следовательно, он потерял актуальность. В Казахстане в последнее время написано всего несколько статей по этой проблеме. Например, Ильясова К.М., Казиева Г. и Мороз С.П. изучали вопросы правового регулирования долевого участия в строительстве (Ильясова, Казиева, 2016; Мороз, 2011).

Целью данной статьи является анализ правовой природы проблем, возникающих при строительстве за счет средств, взятых у граждан и юридических лиц.

Методология

Цель была достигнута путем анализа казахстанского законодательства, регулирующего участие физических лиц в долевом строительстве, с целью юридической оценки Соглашения о долевом строительстве и определения его места в правовой системе Казахстана.

Анализируя различные точки зрения на правовую природу этих отношений, ведущие отечественные и зарубежные теоретики права сыграли особую роль в исследовании. Методологический потенциал включает в себя общие (диалектический, анализ, синтез, аналогия, индукция и дедукция) и специфические методы (систематические, лингвистические, технические и сравнительно-правовые), позволяющие сравнивать различные взгляды на правовую природу отношений, возникающих при строительстве с долевым участием физических лиц. и юридические лица.

Результаты и обсуждение

Мы должны обратить внимание на историю этого учреждения, чтобы понять суть долевого участия в строительстве как независимого института гражданского права.

Вопрос о том, как впервые появилось долевое участие в строительстве, до сих пор остается спорным, существуют разные мнения о его происхождении. Согласно первому, Соглашение о долевом строительстве впервые было подписано в Бразилии в рамках Государственной программы доступного жилья.

Есть предположение, что это учреждение возникло в Аргентине в 1985 году и называлось Equitable Construction. Основателем этой программы стал президент Аргентины Рауль Альфонсин. В то время в Аргентине создавалась очень нестабильная экономическая ситуация, сопровождавшаяся гиперинфляцией и постоянными военными конфликтами. Финансовый кризис привел к тому, что банки не предоставляли кредиты из-за краха. Стране необходимы стабилизирующие меры и экономические реформы, поддерживающие граждан, живущих за чертой бедности.Потом возникла идея, и тогда была разработана Программа справедливого жилищного строительства, суть которой заключалась в том, что граждане могли приобретать жилье в рассрочку до завершения строительства. Специальное акционерное общество создано для аккумулирования взносов населения и предоставления приравненных к жилью паев в квадратных метрах. Раулю Альфонсину удалось увеличить количество собственников жилья с 2% до 21% (Закон Республики Казахстан, 2006 г. ).

Опыт долевого строительства начал использоваться в Чили, Сальвадоре и других странах Латинской Америки, России и Казахстане, а также в ряде других стран, которые использовали этот опыт по-своему.

Equitable Construction также была заимствована Соединенным Королевством, которое распространило эту практику в таких странах, как Египет, Объединенные Арабские Эмираты, Кувейт и Катар. Британские компании не создавали специальных акционерных обществ; продавали не акции, а квадратные метры конкретного будущего жилья. Это была гарантия окупаемости. Данная схема оказалась эффективной, что подтверждено опытом существующих компаний (Исабекова, 2015).

В настоящее время большинство европейских стран уже прошли сложный этап регулирования отношений, возникающих при строительстве, и разработали собственные концепции строительства недвижимости.В европейских странах долевое строительство не существует в том виде, который используется в Казахстане и России. В этих странах действует договорная система сбережений, позволяющая приобретать недвижимость во время строительства. Во Франции, например, существует система депозитных счетов (под ставку 4%), согласно которой будущий заемщик накапливает определенную сумму денег и требует ссуды на покупку жилья. В Германии эту форму называют строительными сберегательными кассами.

В Европе рынок новостроек предлагает квартиры в готовых новостройках, иногда даже частично меблированных.Европейский владелец здания не собирается продавать квадратные метры розничным покупателям во время строительства, поскольку для этого требуются маркетологи, продавцы и другие сотрудники, которым необходимо платить (International Construction, 2015). Однако крупные инвесторы могли бы их купить, поскольку они покупают не менее 1/3 квартир в многоэтажном доме. Ханс-Йоахим Шрамм, доцент Бременского университета, пишет, что план выплат может быть таким: 30% стоимости выплачивается до покупки земли и начала строительства; 40% оплачивается после завершения строительства здания без отделки; затем 10%, после того, как крыша и установка будут готовы, и здание будет готово для жильцов (согласно указу о третьих и подрядных компаниях) (Schramm, 2017).

Покупатель также не имеет выгоды от покупки квартиры в новостройке, так как банки выдают ссуды под 4% годовых на готовые квартиры, но могут отказать в выдаче ипотеки в случае строящегося дома.

Следовательно, система предоставления кредитов без рисков для заемщика существует в условиях стабильной экономики.

Существуют разные точки зрения на правовую природу договора долевого строительства. Основная причина этих споров заключается в том, что казахстанское законодательство не содержит специальных правил, регулирующих этот вид контрактов.В то время основными правовыми источниками, регулирующими эти отношения, были Гражданский кодекс Республики Казахстан и Закон Республики Казахстан «О жилищных отношениях», которые не регулировали полностью состав и правовой статус участников.

В настоящее время Закон о долевом участии в жилищном строительстве (7 октября 2016 г.) содержит 7 статей, регулирующих форму, изменение и прекращение договора долевого участия в строительстве, а также права и обязанности, ответственность сторон и передачу долей (The Закон «О долевом участии в жилищном строительстве», 2016 г.).К сожалению, они не раскрывают юридическую суть договора. Поэтому по этому поводу до сих пор существуют разногласия.

Таким образом, Журавлева А.А. утверждает, что в рамках внутреннего правопорядка сделки по покупке недвижимости на стадии строительства опосредуются инвестиционными контрактами (Журавлева, 2016).

Ильясова К.М. придерживается аналогичного мнения. По ее словам, наличие положений об оценке, применяемых для оценки оснований правоотношений, возникающих при инвестировании, является основным моментом для определения сферы действия Закона «О долевом участии в жилищном строительстве» (Ильясова, Казиева, 2016).

Противоположной точки зрения придерживаются авторы, не согласные с подходом к определению инвестиционного характера договора долевого строительства. По словам Арапаевой С.С., долевое строительство нельзя рассматривать как инвестиционную деятельность. Во-первых, инвестиционное и долевое строительство регулируется разным законодательством. Во-вторых, цель инвестора, как и цель инвестиционного проекта, — получение максимальной прибыли (Арапаев, 2014).

Инвестиционный договор направлен на эффективное вложение.Экономический характер инвестиций заключается в том, что определенные денежные взносы вносятся в прибыльные области, обеспечивая тем самым финансовое обогащение. Жилищное строительство можно рассматривать как инвестиционную деятельность, если эта деятельность является для инвестора предпринимательской. В настоящее время инвестиционная деятельность регулируется главой 25 Предпринимательского кодекса Республики Казахстан, согласно которой любые объекты и виды предпринимательской деятельности являются объектами инвестиционной деятельности, за исключением случаев, предусмотренных законами Республики Казахстан ( Предпринимательский кодекс Республики Казахстан, 2017 г.).

Как правило, участники долевого строительства заключают договор на удовлетворение потребности в собственном жилье, например, на улучшение жилищных условий. Таким образом, приобретенные участниками квартиры не являются объектами их инвестиционной деятельности.

Кратенко М.В. Уверен, что договорные отношения долевого участия в строительстве регулируются Законом о защите прав потребителей, поскольку договор долевого участия в строительстве рассчитан на удовлетворение спроса на жилье.Это утверждение может быть подвергнуто сомнению с точки зрения сторон. Дело в том, что участниками могут быть как физические, так и юридические лица, согласно Закону Республики Казахстан «О долевом участии в жилищном строительстве», а потребителем может быть только физическое лицо (Кратенко, 2010).

Шайдуллин Р.Р. утверждает, что данный договор больше соответствует договору о строительстве, в то время как гражданское регулирование подрядной организации наиболее подходит для регулирования отношений долевого участия в строительстве (Шайдуллин, 2016).

Эта позиция является спорной, так как эти два договора различаются по предмету. Согласно Договору строительства подрядчик создает объект и полностью передает его собственнику проекта (п. 1 ст. 651 ГК РК). Согласно Соглашению о долевом участии в строительстве, готовая недвижимость не передается инвестору полностью, он / она получает только долю, которая была заказана и оплачена, и должна быть получена от подрядчика (Гражданский кодекс Республики Казахстан, 2017) .

Как правило, участник не дает задание хозяину здания, а выбирает объект из тех, что предлагает хозяин здания. Очень часто недвижимость как объект долевого строительства строится вне зависимости от договора долевого участия. Таким образом, участник может войти, сделав денежный вклад на любом этапе строительства.

Характерными для Договора строительства особенностями является то, что заказчик проекта обязан своевременно предоставить подрядчику земельный участок площадью и состоянием, указанным в договоре (п. 1 ст. 658 ГК РК).Как правило, такой земельный участок должен приобретать собственник проекта. Кроме того, владелец проекта обязан передать собственнику здания данные инженерных изысканий, проектную документацию и разрешение на строительство. Согласно казахстанскому законодательству владение недвижимостью автоматически ведет к возникновению права собственности на землю. В России, например, земля может принадлежать одному гражданину или юридическому лицу, а построенный на ней объект — другому гражданину или юридическому лицу (Лариса и др., 2015).

Что касается Соглашения о долевом участии в строительстве, собственник здания должен иметь земельный участок для строительства в качестве собственности или владеть им на любом другом праве землепользования; специализированная компания должна иметь разрешение на строительство, если и когда требуется, выданное Государственным органом архитектурно-строительного контроля.При этом между собственником здания и специализированной организацией возникают отношения в области технической документации, которая может быть оформлена в том или ином договоре с отчуждением исключительных прав на техническую документацию или без такового в пользу собственника здания. .

Исходя из отношений долевого участия в строительстве, предполагается, что собственник здания должен иметь строительную документацию и положительный отчет о государственной оценке до подписания договора с первым участником.

Участники долевого строительства не имеют прав и обязанностей собственника здания и собственника проекта, предусмотренных Гражданским кодексом Республики Казахстан. В частности, участник: (1) не вносит изменений в техническую документацию; (2) не контролирует и не контролирует ход и качество строительства, а также качество материалов. Как правило, участники не регулируют строительство, и застройщик не обязан действовать по приказу участника.

Договоры долевого участия в строительстве и Договоры строительства рассчитываются сторонами:

1. Обязательство собственника здания начать строительство качественного жилья в установленный срок.

2. Участник долевого строительства, заключающий договор банковского счета и обязательство внести деньги в залог и получить долю в жилом доме при наличии акта ввода в эксплуатацию.

3. Специализированная компания, обязующаяся построить жилую недвижимость в оговоренные сроки, получить акт ввода в эксплуатацию и передать участнику его долю.

4. Банк-агент, в обязанности которого входит прием депозита участника с начислением процентов.

Субъектами договора строительства являются: собственник проекта и подрядчик. Это могут быть любые физические и юридические лица, обладающие специальными знаниями и навыками в сфере строительства. Генеральный подрядчик и субподрядчик — коммерческие строительные компании. Эти субъекты осуществляют строительные работы с лицензией на определенные виды строительной деятельности.

Что касается Соглашения о долевом строительстве, владельцы зданий должны иметь лицензию на долевое строительство (может быть юридическим лицом).Участниками долевого строительства могут быть физические и юридические лица.

Еще одно различие между этими соглашениями состоит в том, что если у владельца проекта есть интерес в недвижимости при расторжении контракта (Договор строительства), то участник должен иметь требование об обязательном погашении с процентами.

Подводя итог, договор строительства и договор долевого участия в строительстве не являются идентичными договорами, поскольку их единственная общая черта состоит в том, что они оба регулируют жилищное строительство, но правоотношения различаются по своей правовой природе.

Существует и другая точка зрения на правовую природу договора долевого строительства, согласно которому это договор о партнерстве. При отсутствии правового регулирования отношений, возникающих из долевого участия в жилищном строительстве, предложили применять правила партнерства. Это стало особенно актуальным, когда возникли проблемы, связанные с длительным строительством или подрывными работами.

Данная правовая ситуация подверглась критике. Такие ученые, как Эм В.С. и Козлова Н.В. отметил, что отношения между участниками и собственником здания оформляются не только многосторонним соглашением, но и различными соглашениями. Юридический подход к регистрации обычно индивидуален для каждого участника. Таким образом, каждый договор долевого строительства заключается с учетом индивидуальных особенностей. Общую характеристику всех отношений, возникающих при строительстве, нельзя дать в виде одного комплексного договора (Ем, Козлова, 2014).

На наш взгляд, эта критика очень правильная.Кроме того, контракты Соглашения о долевом участии в строительстве не могут быть заменены соглашениями о партнерстве, поскольку собственнику здания нужны только инвестиции участника, а участник не участвует в управлении строительством или урегулировании контрактов с третьими сторонами. В-третьих, у участников и собственника здания разные цели: покупка недвижимости для личных нужд и получение прибыли соответственно.

Исабекова Ж.И. определила типы договоров долевого участия в строительстве в зависимости от потребителя и коммерции стороны.Она отметила, что Соглашение о долевом участии в строительстве — это гибридный контракт, который включает элементы Соглашения о строительстве; Договор купли-продажи недвижимости; Соглашение о комиссии; Соглашение об инвестиционном пайке. По ее словам, это характерно для сторон, предмета, существенного срока, конкретных организационно-правовых предпосылок (наличие лицензии на строительство и декларации проекта) (Исабекова, 2015).

Мороз С.П. придерживается аналогичного мнения. Он определил это соглашение как гибридный договор, который может иметь две основные формы: договор долевого участия в жилищном строительстве для потребителей (потребительский договор, регулируемый Законом Республики Казахстан о защите прав потребителей) и договор долевого участия в жилищном строительстве. рассчитаны для деловых целей (коммерческий договор; соответственно, риски по этому договору несет предприниматель) (Мороз, 2011).

Существует мнение, что договор долевого участия в строительстве следует рассматривать как самостоятельный вид гражданско-правового договора при определении его правовой природы. Таким образом, пишет Жумагулов, мы должны признать независимый характер Соглашения о долевом участии в строительстве, хотя он, вероятно, аналогичен гражданско-правовым договорам. Юридическое сравнение с другими контрактами приводит к заблуждению и новым противоположным мнениям. Таким образом, в системе гражданско-правовых отношений нет единой теоретической позиции (Жумагулов, 2014).

Теоретический и юридический анализ действующего казахстанского законодательства и научное толкование правовых категорий в сфере долевого строительства позволяет сделать следующие выводы.

Во-первых, Закон «О долевом участии в жилищном строительстве» принят для решения задач по привлечению средств на долевое строительство и надлежащего правового регулирования отношений сторон по условиям соответствующего договора.

Во-вторых, прослеживается принцип более слабой партийной защиты в отношениях с Законом о долевом участии в жилищном строительстве.В связи с этим основной целью договора долевого строительства является защита прав и интересов физических и юридических лиц, инвестирующих в жилищное строительство в порядке долевого участия.

В-третьих, законодатель стремится обеспечить прозрачность строительного бизнеса, предусмотрев обязательный выпуск информации собственником здания (о себе и недвижимости).

Несмотря на то, что Закон о долевом участии в жилищном строительстве адекватно регулирует договор, заключаемый между собственником здания и участниками долевого строительства, и является правовой основой долевого строительства, этот Закон, принятый в 2016 году, не создавал проблемы оценки долевого строительства. Соглашение о долевом участии в строительстве менее актуально.

Анализ договоров, предусмотренных Гражданским законодательством, позволяет сделать вывод, что договор долевого строительства ни с одним из них не связан.

Более того, данный договор нельзя назвать гибридным, так как он не содержит элементов договоров, предусмотренных законодательством. При этом под этими элементами следует понимать не конкретные права и обязанности, а определенный их набор, характерный для соответствующего договора.

Например, договор долевого участия в строительстве не имеет оснований для включения элементов договора P&S, поскольку они имеют различный предмет.

Правовая характеристика определяет, что Соглашение о долевом участии в строительстве является двусторонним, консенсуальным и платным. Этот договор нельзя отнести к категории публичных, но это договор присоединения. Главная особенность контракта — доступность формы, используемой для закрытия сделок, совершенных в массовом количестве. Это соответствует сути Соглашения о долевом участии в строительстве (Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан, 2016 г.).

Раскрывается исторический аспект правового регулирования отношений в долевом строительстве, анализируются взгляды исследователей на инвестиционное и гражданское право, аргументы, опровергающие или подтверждающие их обоснованность.

Заключение

Договор долевого участия в строительстве имеет следующие характерные особенности, позволяющие рассматривать его как отдельный независимый гражданско-правовой договор: особенности предмета; конкретные партии; разные цели разных сторон; существенный срок, предусмотренный Законом о долевом участии в жилищном строительстве; большое количество обязательных правил, связанных с выполнением строительных обязательств; государственная регистрация договора и его дополнений и изменений, а также уступка права требования.

Отношения долевого участия в строительстве должны регулироваться в первую очередь гражданским законодательством. В этом случае должен быть предусмотрен новый вид гражданско-правового договора, закрепленный в Гражданском кодексе Республики Казахстан, соглашение о долевом участии в жилищном строительстве, что позволило бы снизить риски участников долевого строительства и повысить привлекательность такого жилищного решения. как участие граждан в строительстве многоквартирного дома.

Список литературы

Абдулла, Н., Кари, Ф., Наванг, И. (2015). Включение концепции добросовестности в австралийское договорное право: последствия или толкование (обзор). Журнал социальных и гуманитарных наук Pertanika, 23 (11), 119-128.

Абильдинов В.О. (2014). Экономический кризис в Казахстане и его влияние на социально-экономическую ситуацию. Адилет, 3 (33), 93-99.

Арапаев, С.С. (2014). Правовые вопросы договора долевого строительства. Наука и новые технологии 5 (1), 21-25.

Эм, В.С., Козлова, Н.В. (2014). Партнерское соглашение. Законодательство, 5 (1), 8-11.

Ильясова К.М., Казиева Г. (2016). Правовой характер и объем договора долевого строительства. Получено с http://www.zakon.kz

International Construction. (2015). Международное право строительных договоров.

Исабекова, З.И. (2015). Договор долевого участия в строительстве в системе гражданского права. Вестник Кыргызского национального университета, 5 (1), 168-172.

Кратенко, М.В. (2010). Обзор законодательства о защите прав потребителей . Получено с http: // ??????? — ?????. ?? /

Лариса В.К., Сергей П.С., Владимир В.О., Александр Н.К. (2015). Направления совершенствования гражданско-правовых отношений при землепользовании. Средиземноморский журнал социальных наук, 6 (S3), 115-122

Мороз, С.П. (2011). Договор долевого участия в строительстве в соответствии с законодательством Республики Казахстан. Материалы совместных региональных семинаров Верховного Суда Республики Казахстан и Немецкого общества международного сотрудничества (GIZ) по гражданскому праву и гражданскому процессу, Верховный Суд Республики Казахстан.

Мухамадиева Г.Н., Кусаинова А.К., Байсалова Г.Т., Апахаев Н., Хамзина З.А., Бурибаев Ю.А. (2017). Трудовое право современного Казахстана. Журнал юридических, этических и нормативных вопросов, 20 (1), 1-8.

Шрамм, Х.Дж. (2017). Правовые отношения сторон в договоре долевого строительства в 2017 году. Получено с http://www.zakon.kz

Шайдуллин Р.Р. (2016). Договор долевого участия в строительстве: понятие и особенности. Получено с http: // ??????? — ?????. ?? /

Слесарев, С. (2016). Совместное строительство как исторический актив. Получено с http: //sport-prava.rf

Гражданский кодекс Республики Казахстан (2017).Получено с http://adilet.zan.kz/

.

Предпринимательский кодекс Республики Казахстан (2015). No. 375. Получено с http://adilet.zan.kz/

Последнее проблемное жилье (2017). При долевом участии . Получено с http://www.zakon.kz

Закон Республики Казахстан. (2006). О долевом участии в жилищном строительстве Газета КазПравда 172.

Закон о долевом участии в жилищном строительстве (2016 г.). №180 . Получено с http://online.zakon.kz/

Приказ Министра национальной экономики Республики Казахстан (2016 г.). № 345. Об утверждении Типовой формы договора долевого строительства. Получено с http://adilet.zan.kz/

Жумагулов, С.А. (2014). Юридическая сущность договора долевого строительства. Государство и право, 4 (1), 27-30.

Жумаш З. (2017). Договор долевого участия в строительстве .Получено с http://www.zakon.kz

Журавлева, А.А. (2016). Понятие и виды договоров инвестирования в жилищное строительство. Получено с http: // www. ??????? — ?????. ?? ./

Строительные контракты: что нужно знать коммерческим инвесторам

Коммерческие инвесторы, приступающие к строительному проекту, должны убедиться, что их строительный контракт защищает их интересы и увеличивает шансы на успешное вложение в недвижимость.В контрактах на строительство должны быть четко указаны объем работ, процесс устранения дефектов и обязательства всех вовлеченных сторон. Независимо от того, является ли контракт контрактом на проектирование / строительство или касается только строительной части проекта, контракт на строительство должен быть всеобъемлющим, понятным и содержать необходимые положения, чтобы инвесторы ограничивали риск.

Owen Hodge Lawyers имеет обширный опыт ведения переговоров, составления и анализа строительных контрактов. Прежде чем подписывать свое имя в любом строительном соглашении, свяжитесь с нами, чтобы получить надежную юридическую консультацию о ваших правах и обязанностях по контракту и о том, обеспечивает ли строительный договор достаточную защиту ваших финансовых интересов.Мы можем помочь на всех этапах переговоров по строительному контракту, его составления и исполнения, и рекомендуется привлечь юриста на раннем этапе процесса, чтобы вы могли максимизировать шансы на заключение сделки и заключение выгодного договорного соглашения в конце. .

Что необходимо знать коммерческим инвесторам о строительных контрактах

Коммерческие инвесторы должны гарантировать, что контракт на строительство является всеобъемлющим, что контракт ограждает их от затрат и последствий неожиданных дефектов, и что в контракте на строительство четко указывается объем работ и технические характеристики здания.Некоторые из различных соображений при составлении или подписании контракта на строительство для развития коммерческой недвижимости включают следующее:

Многие строительные контракты представляют собой стандартные контракты, регулируемые правилами, установленными в Законе о внутренних строительных контрактах 1995 года . Однако коммерческие инвесторы могут отказаться от стандартных правил и заключить индивидуальные строительные контракты. Варианты структурирования контрактов включают контракт на строительство с фиксированной ценой, по которому инвесторы выплачивают фиксированную единовременную сумму, или контракт «затраты плюс», в котором инвесторы соглашаются покрыть расходы застройщика, а также уплатить согласованную маржу на накладные расходы и прибыль.Строители берут на себя риск перерасхода средств по контрактам с фиксированной ценой, но инвесторы рискуют, что строители срежут углы, чтобы сохранить норму прибыли. С другой стороны, контракты на строительство «затраты плюс» создают для инвесторов неуверенность в отношении окончательных затрат и могут побудить строителей увеличить расходы. Возможно, вы захотите отклониться от этих различных форм контракта с контрактом на строительство, который обсуждается и составляется вашими юристами для защиты ваших интересов.

  • Следите за положениями о повышении затрат.

Если ваш строительный контракт представляет собой контракт с фиксированной ценой, соглашение должно возлагать на строителя риск перерасхода средств. Вы заплатите фиксированную цену за завершение проекта, которая не будет расти, если вы не внесете изменения после начала строительства. Однако даже в контракты на строительство с фиксированной ценой могут быть включены положения, которые допускают рост расходов. Строители и субподрядчики могут включать положения о повышении стоимости, позволяющие им увеличить цену.Эти статьи могут допускать высокую плату за увеличение налогов, за статьи себестоимости, за обследование границ и за вариации. Любые предварительные суммы, включенные в контракт, также дают строителям возможность назначить неожиданно высокие цены.

  • Включите исчерпывающие сведения об объеме работ и спецификациях здания.

Важно иметь четкое представление о типе и качестве материалов, которые будут использоваться, о работах, которые должны быть выполнены на этапе проектирования и строительства, а также о требованиях к готовому проекту.Подробные технические характеристики, включенные в контракт, могут помочь строителям не срезать углы.

В деле B rookfield Multiplex Ltd против Owners Strata Plan 61288 [2014] HCA 36 Высокий суд постановил, что застройщик не обязан возмещать расходы на устранение дефектов в квартире, построенной в соответствии с условиями контракта, заключенного с коммерческой организацией. инвесторы. В контракте на проектирование и строительство указывались объем и качество работ, а также подробности о том, что потребуется для устранения дефектов, но это не возлагало на застройщика ответственность за расходы на ремонт общего имущества, поскольку в контракте было недостаточно для защищать интересы инвесторов.Обязанность строителей проявлять осторожность в данном случае ограничивалась контрактами на жилищное строительство, по которым последующие собственники уязвимы из-за отсутствия разумной осторожности со стороны строителя при строительстве. С другой стороны, инвесторы должны защищать себя в заключаемых ими договорных соглашениях.

  • Учитывать сроки и положения о заранее оцененных убытках.

Инвесторы, планирующие сроки или желающие избежать длительных строительных проектов, могут пожелать предусмотреть сроки в коммерческих строительных соглашениях.Положение о заранее оцененных убытках также может дать представление о том, какую сумму следует возместить инвесторам за убытки, если строители не выполнили завершение работ в соответствии со спецификациями к установленному сроку.

Owen Hodge Lawyers окажут помощь в анализе условий строительного контракта, в заключении контрактов на строительство для инвесторов и в обеспечении того, чтобы любое подписанное соглашение защищало ваши финансовые интересы. Свяжитесь с нами сегодня по телефону 1800 770 780, прежде чем подписать договор об инвестициях в недвижимость, чтобы узнать, как наши юристы могут вам помочь.

Смарт-контракты — это не то, что вы думаете

Смарт-контакты — это не то, что вы думаете, это просто код
Смарт-контракт — это протокол компьютерного кода, использующий технологию распределенного реестра блокчейн для выполнения транзакций на основе заранее определенных параметров. По своей сути смарт-контракт — это не соглашение между сторонами, увековеченное в документе, составленном юристом, а просто программный код, написанный компьютерными программистами.Поскольку такие смарт-контракты в первую очередь представляют собой конструкцию программного кодирования и лишь периферийно относятся к юридической конструкции лежащих в основе транзакционных отношений, то есть смарт-контракт не является юридически обязательным контрактом.

Параметры интеллектуального инвестиционного контракта и рабочие процессы процедур
Рабочий процесс интеллектуального инвестиционного контракта, поддерживаемый технологией распределенного реестра блокчейн, будет происходить следующим образом:

(1) Эмитенты и инвесторы согласовывают условия продажи с условиями сделки предложения, действующими как переменные в шаблонах программируемых смарт-инвестиционных контрактов.

(2) После того, как окончательные условия согласованы, смарт-инвестиционный контракт криптографически подписывается всеми сторонами, а окончательные условия соглашения кодируются в блоке распределенного реестра.

(3) После даты закрытия протокол смарт-инвестиционного контракта инициирует обмен наличными и перевод ценных бумаг, каждая из которых постоянно записывается в цепочке блоков.

(4) В случае конверсии или ликвидации смарт-инвестиционный контракт инициирует обмен векселя на ценные бумаги или способствует обмену акций на наличные для каждого инвестора с соответствующей записью в блокчейне.

Поверенный по смарт-контрактам — ключ к подрыву прямых инвестиций
Новое поколение программистов-поверенных потребуется для преобразования дат, условий сделок, цен на акции и механизмов преобразования / ликвидации в эффективные строительные блоки «если-то» при одновременном создании эквивалентного сводного «перечня условий» для подтверждения взаимного согласия с предложением. Слияние этих двух областей на данном этапе и предпринимательства для их поддержки — это первый шаг в цепи событий, необходимых для разрушения экосистемы прямых инвестиций.Пророчество, произнесенное из уст технологов блокчейна или иным образом, всегда должно исполняться верующими, которые улавливают видение и затем действуют.

Смарт-инвестиционные контракты имеют все признаки юридически обязывающего контракта
Однако использование смарт-контрактов в Первоначальных предложениях монет («ICO») обычно соответствует стандартному определению как инвестиционного контракта, так и юридически обязывающего письменного контракта. В этом контексте «умный инвестиционный контракт» будет разработан специально для облегчения заключения инвестиционного соглашения между компанией и ее инвесторами.Хотя между традиционным бумажным соглашением и репрезентативным цифровым кодом «умного инвестиционного контракта» могут быть некоторые различия, принципы черного письма о взаимном согласии с действующим предложением и акцептом будут соблюдаться в равной мере по следующим причинам:

(1) смарт-инвестиционные контракты могут предоставить достаточно объективных доказательств существования юридически обязывающего контракта, включая простую английскую прозу, описывающую условия инвестиционного соглашения от выпуска до ликвидации, аналогично тому, что в настоящее время происходит в контексте государственных инвестиций, посредством « токенизация »долговых инструментов и связанных с ними данных;

(2) процедуры цифровой подписи (Закон об электронной подписи и Единый закон об электронных транзакциях обеспечивают правовую основу для принудительного исполнения цифровых подписей в большинстве коммерческих транзакций и эффективности электронных записей, которые в противном случае должны быть в письменной форме) и;

(3) неизменяемая и поддающаяся проверке запись выполнения параметров транзакции в технологии распределенного реестра блокчейн.

Следовательно, следует сосредоточить внимание не на нормативно-правовой базе, а на предпринимательстве и необходимом процедурном мастерстве, необходимом для создания смарт-инвестиционного контракта. Государства, которые приняли законодательство, определяющее аспекты технологии распределенного реестра блокчейн, в значительной степени не имеют отношения к целям нарушения инвестиций в частный капитал. Обеспечение юридической силы и использования смарт-контрактов в контексте прямых инвестиций зависит не от того, в какой степени регулирующие или законодательные органы определяют, а от того, в какой степени юристы и программисты могут преобразовать юридическую прозу в эффективные параметры и процедуры кодирования.

Инвестиции BCC, BOT, BTO, BT, PPP

BCC (Деловое сотрудничество; Договор делового сотрудничества)

BCC — это форма инвестирования, заключаемая между инвесторами для сотрудничества в бизнес-подразделении прибыли, разделение продукта без создания юридического лица
Некоторые характеристики BCC:
Правовая основа: инвестиционная деятельность устанавливается на основе заключенных договоров между инвесторами, но не создает новое юридическое лицо, права и обязанности сторон связаны только договором без обязательств в организации как форма инвестиций в создание нового юридического лица.
Предметом контракта являются инвесторы, в том числе отечественные инвесторы и иностранные инвесторы. Количество субъектов в каждом контракте не ограничено, в зависимости от размера проекта и потребностей, желаемых инвесторами возможностей.
Формы контракта: не требуется в письменной форме, за исключением случаев, когда инвестиционные проекты должны выполнять процедуры регистрации инвестиций или экспертизы проекта.
Содержание контракта: соглашение о сотрудничестве doanhbao включает в себя бизнес, который будет внесен, а также участие в прибылях и рисках.
Способ выполнения контракта: инвесторы не обязаны создавать юридическое лицо, не имеют организационной структуры и управления реализацией проекта общего предприятия через подписанные соглашения.
Инвесторы имеют право на льготы: форма инвестиций, которую легко реализовать, быстрое развертывание, короткий срок инвестирования, ранняя прибыль от коммерческой деятельности в кратчайшие сроки благодаря выполнению законодательных процедур строителями и инвесторами в новый производственный объект.

BOT (строительство-строительство-передача; строительство-эксплуатация — передача)

BOT контракт — это форма инвестирования, подписанная между компетентными государственными органами и инвесторами для строительства и эксплуатации инфраструктурного проекта в течение определенного периода; По истечении срока, инвесторы безвозмездно передали в Государство завод Вьетнам.
контрактов BOT имеют ряд характеристик:
Правовая основа: инвестиционная деятельность осуществляется на основании контракта, подписанного между государственными органами Вьетнама.Прямые инвесторы, осуществляющие коммерческую инвестиционную деятельность в соответствии с содержанием, согласованным в контракте, на основе соблюдения закона об инвестициях во Вьетнаме и других соответствующих правовых документов.
Организации-заказчики: одна сторона — государственное агентство, уполномоченное Вьетнамом, и сторона-инвестор.
Объект контракта: инфраструктурные работы.
Форма договора: заключается в письменной форме.
Содержание контракта оговаривало права и обязанности государственных органов, уполномоченных Вьетнамом, и инвесторов в отношении строительства 3 торговых и передачи объекта Государству Вьетнам.
Способ выполнения контракта: Инвесторы создали предприятие BOT для организации, управления, организации управления бизнес-проектами или аренды, при условии, что предприятия берут на себя полную ответственность за управление организацией.
Выгоды, которые получают инвесторы, — это ведение бизнеса и работа в определенное время для возврата инвестиций и получения разумной прибыли. По истечении срока действия компании инвесторы безвозмездно передали государству Вьетнам.

BTO (Построенное здание- giao- Передача бизнеса; Строительство- Передача- Эксплуатация)

BTO — это форма инвестиций, подписанная между компетентными государственными органами и инвесторами для строительства инфраструктурных проектов; после завершения строительства инвестор передает объект Государству Вьетнам; Правительство для инвестора франшизы работает в определенный период для возврата инвестиционного капитала и прибыли.
Характеристики BTO:
Правовая основа: инвестиционная деятельность осуществляется на основании договора, подписанного между государственными органами Вьетнама. Прямые инвесторы, осуществляющие коммерческую инвестиционную деятельность в соответствии с содержанием, согласованным в контракте, на основе соблюдения закона об инвестициях во Вьетнаме и других соответствующих правовых документов.
Контракты только Owner Century: одна сторона — государственное агентство, уполномоченное Вьетнамом, и сторона инвесторов.
Объект контракта: инфраструктурные работы.
Форма договора: заключается в письменной форме.
Содержание контракта оговаривало права и обязанности государственных органов, уполномоченных Вьетнамом, и инвесторов в отношении строительства 3, передачи и торговли.
Режим выполнения контракта: Инвесторы должны создать BTO Enterprise для организаций и менеджмента, организации по управлению бизнес-проектами или аренды, при условии, что предприятия берут на себя полную ответственность за управление организацией.
Выгоды инвесторам Правительство признает, что инвесторы имеют право эксплуатировать объект в течение определенного периода для возврата вложенного капитала и прибыли.

Контракт BT (передача сборки; передача сборки)

Контракт BT — это форма инвестиций, подписанная между компетентными государственными органами и инвесторами для строительства инфраструктурных проектов; после завершения строительства инвестор должен передать объект Государству Вьетнам и Правительству, чтобы создать условия для инвесторов, реализующих другой проект, для возмещения инвестиций и прибыли или оплаты инвесторам, как это согласовано в контракте BT.
BT контракты с некоторыми из следующих характеристик:
Правовая основа: инвестиционная деятельность осуществляется на основе контракта, подписанного между государственными органами Вьетнама.Прямые инвесторы, осуществляющие коммерческую инвестиционную деятельность в соответствии с содержанием, согласованным в контракте, на основе соблюдения закона об инвестициях во Вьетнаме и других соответствующих правовых документов.
Контракты только Owner Century: одна сторона — государственное агентство, уполномоченное Вьетнамом, и сторона инвесторов.
Объектом контракта является строительство инвестиций в инфраструктуру.
Форма договора: заключается в письменной форме.
Содержание контракта: права и обязанности государственных органов, уполномоченных Вьетнамом, и инвесторов, участвующих в строительстве и сдаче, основной бизнес не имеет права работать.
Способ выполнения контракта: Инвесторы должны создавать предприятия BT для организации, управления, организации управления бизнес-проектами или аренды, при условии, что предприятия берут на себя полную ответственность за управление организацией.
Пособия инвесторам предоставляются Правительством для создания условий инвесторам, реализующим проекты, для возврата капитала и прибыли или выплаты инвесторам, как это согласовано в контракте.

ГЧП (государственно-частное партнерство; государственно-частное партнерство)

Контракт ГЧП — государство и инвесторы совместно реализуют проекты развития инфраструктуры, предоставляя государственные услуги на основании контракта по проекту.
Некоторые характеристики контрактов ГЧП:
Контрактирующие организации: одна сторона — это государственное агентство с юрисдикцией, ограничение доли государственного капитала не превышает 30% от общей суммы инвестиций в проект, если иное не принято премьер-министром и частным лицом. сторона, реализация проекта по созданию проектного предприятия.
Объектом инвестиционных контрактов являются проекты по развитию инфраструктуры, оказанию коммунальных услуг.
Содержание контракта оговаривает цель, объем и содержание проекта; права и обязанности сторон при проектировании, строительстве, ведении бизнеса, управления строительными проектами.
Выгоды от контракта: Инвесторы будут иметь право на выгоды, возникающие в результате такой работы в бизнесе. Государство может извлечь выгоду из государственных услуг, предоставляемых высокого качества, используя финансовые ресурсы и управление со стороны частного сектора, обеспечивая при этом выгоды для людей.

Определение строительной облигации

Что такое строительная облигация?

Строительная облигация — это вид поручительства, используемый инвесторами в строительных проектах. Строительные облигации — это тип залога, который защищает от сбоев или финансовых потерь из-за неспособности подрядчика завершить проект или невыполнения условий контракта.Эти облигации обеспечивают оплату счетов по строительному проекту.

Ключевые выводы

  • Строительная облигация — это вид поручительства, используемый инвесторами в строительных проектах.
  • Залог защищает от сбоев или финансовых потерь из-за неспособности подрядчика завершить проект или невыполнения проектных спецификаций.
  • Предоставляя строительный залог, сторона, управляющая строительными работами, заявляет, что они могут завершить работу в соответствии с договорной политикой.
  • Когда подрядчик не соблюдает какое-либо из условий контракта, поручитель и подрядчик несут ответственность.
  • Три основных типа строительных облигаций — это заявка, исполнение и оплата.

Как работает строительная облигация

Строительный залог, также известный как лицензионный залог подрядчика, является обязательным залогом для строительного проекта. Подрядчик должен иметь строительные облигации почти для всех государственных и общественных проектов.Подрядчик, претендующий на строительную работу, обычно должен внести договор или строительный залог.

Залог на строительство обеспечивает владельцу проекта гарантию того, что подрядчик будет выполнять работы в соответствии с условиями, указанными в соглашении. Строительные облигации могут состоять из двух частей в более крупных проектах: одна для защиты от общего незавершенного выполнения работ, а другая для защиты от невыплаты материалов поставщиками и рабочей силы субподрядчиков.

Обычно в строительном залоге участвуют три стороны:

  • Инвестор / собственники проекта, также известные как кредитор.
  • Партия или партии, строящие проект.
  • Поручительство, обеспечивающее залог.

Владелец или инвестор проекта — это, как правило, государственное учреждение, которое перечисляет работу по контракту, которую он хочет выполнить. Чтобы снизить вероятность финансовых потерь, кредитор требует, чтобы все подрядчики разместили залог. Подрядчик, выбранный для работы, обычно имеет самую низкую цену предложения, поскольку инвесторы хотят платить минимально возможную сумму по любому контракту.

Предоставляя строительный залог, принципал — то есть сторона, управляющая строительными работами — заявляет, что они могут завершить работу в соответствии с договорной политикой. Заказчик обеспечивает финансовую гарантию и гарантию качества кредитору, что не только у него есть финансовые средства для управления проектом, но и что строительство будет выполнено с указанным наивысшим качеством. Подрядчик покупает строительную закладную у поручителя, который проводит обширную справочную и финансовую проверку подрядчика перед утверждением залога.

И поручитель, и подрядчик несут ответственность, если подрядчик не соблюдает какое-либо из условий контракта.

Особые соображения

Когда подрядчик не соблюдает какое-либо из условий контракта, поручитель и подрядчик несут ответственность. Владелец может подать иск против залога на строительство, чтобы компенсировать любые финансовые потери, которые могут возникнуть в случае невыполнения принципалом выполнения проекта в соответствии с договоренностью, или в отношении затрат из-за поврежденной или некорректной работы, выполненной принципалом.В случаях, когда подрядчик не выполняет свои обязательства или объявляет о банкротстве, поручитель несет ответственность за компенсацию владельцу проекта любых финансовых потерь. Поручительство, которое берет на себя ответственность по иску, может предъявить иск подрядчику в отношении суммы, уплаченной владельцу, если это позволяют условия строительного залога.

Требования к строительным облигациям

Компании, получающие строительные облигации, обычно выполняют следующие шаги:

  • Проверка требований к должности, чтобы узнать, требуется ли строительная или договорная гарантия.
  • Получение залога от поручителя и подача его вместе с предложением.
  • Если заключен контракт, обращение к агенту за гарантией исполнения.
  • Завершение работы.
  • Получение гарантийного залога, если потребуется, после завершения работы по ремонту.

Большинство государственных должностей требует использования строительного залога. Однако есть некоторые направления работы, которые не соответствуют требованиям для получения строительных облигаций от американских компаний, даже если работа может быть размещена правительством.Любые проекты, которые осуществляются за границей или в индийских резервациях, проекты, связанные с реконструкцией частных домов, или даже многолетние строительные проекты, не будут получать строительные облигации.

Многие компании по поручительству в США могут посчитать эти проекты слишком рискованными для страхования. Законы, правила и положения могут отличаться в разных странах или в местных резервациях, в результате чего компания по поручительству оказывается в затруднительном положении, если подрядчик либо не выполняет работу, либо нарушает условия контракта. И подрядчики могут не соответствовать требованиям для выполнения указанных работ по прошествии определенного периода времени, что затрудняет обеспечение долгосрочного проекта.

Типы строительных материалов

Поручительство является финансовым гарантом строительного залога, гарантируя кредитору, что подрядчик будет действовать в соответствии с условиями, установленными залогом.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *