Как проходят аукционы: Как проходят торги: правила поведения покупателей на аукционах | GQ

Как проходят торги: правила поведения покупателей на аукционах | GQ

Питер Уилсон, бывший председатель, директор и главный аукционист лондонского Sotheby’s, говорил, что аукцион — наполовину театральное представление, наполовину — азартная игра, и относиться к нему надо соответственно. Серьезные покупатели, претендующие на покупку конкретных лотов, не поднимают карточки до того момента, как будет достигнута резервная цена (то есть минимальная, за которую продавец готов отдать лот). Иногда неопытные участники начинают суетиться, боясь, что аукционист их не заметит, — страх беспочвенный, поскольку за появлением новых сигналов из зала кроме аукциониста следят четыре-пять дежурных. Самая распространенная ошибка неопытных участников — слишком рано начать торги и тем самым обнаружить свой интерес к лоту. Как только становится ясно, что два человека хотят приобрести один и тот же лот, главная задача аукциониста — столкнуть их лбами, максимально затягивая процесс соревнования. Это часто делается при помощи специальных фраз и интонаций («Последнее предложение… Вы уверены? Никаких сожалений?»). По статистике, один из восьми удачливых покупателей на аукционе, подходя к кассе, говорит, что «не забирался так высоко», будто бы забывая, за какую именно цену он купил лот. На этот случай во всех аукционных домах ведется видеозапись всех торгов.

После приветствия и предварительных объявлений, которые обычно продолжаются не дольше трех минут, на сцену выносится лот № 1. Называется скромная стартовая цена, быстро поднимающаяся до резервной. Каждый лот аукционист представляет одинаково, называя его номер и фамилию автора.

Если лот не вызывает интереса, аукционист создает иллюзию движения, придумывая несколько несуществующих ставок. Если не срабатывает и это, лот снимается с торгов и считается «засвеченным» — отвергнутым или никому не нужным.

Когда цена лота поднялась до уровня резервной цены и дальше реальных предложений не поступает, аукционист задает вопрос в зал: «Все закончили?» Затем объявляет: «Снято!», что означает «не куплено», и переходит к следующему лоту.

Фото: кадр из фильма

Часто проверяете почту? Пусть там будет что-то интересное от нас.

Как работают аукционы и что их ждет в будущем

Фото с сайта 2do2go.ru

Как проходят аукционы в Беларуси? Кто и на каких условиях в них может участвовать? От чего зависит итоговая цена продажи и как торги эволюционируют — об этом рассказывает директор ЗАО «Центр промышленной оценки» Николай Музыченко.

— Аукцион применяется в нашей стране как наиболее эффективный и прозрачный механизм продажи. С его помощью реализуется недвижимое имущество, транспорт и спецтехника, оборудование и многое другое.

---

Николай Музыченко
Директор ЗАО «Центр промышленной оценки»

Антикризисные управляющие, ликвидаторы, судебные исполнители, юридические лица государственной и частной формы собственности, в том числе хозяйственные общества и унитарные предприятия — вот далеко не полный перечень активных пользователей аукциона. Одних обязывает законодательство, других — здравый смысл,  третьих — боязнь ответственности за результат. В любом случае рыночная цена формируется именно на аукционе.

Как проходит аукцион

Правила проведения аукциона напечатаны в объемных документах (положениях, инструкциях, кодексах, законах). Зачастую чтобы их детально изучить, нужны не один час и предельное внимание. Расскажу об основных принципах проведения аукциона, по которым проходят практически все торги.

1. Итак, аукцион начинается с краткого объявления и описания аукционистом предмета аукциона, его начальной цены и условий продажи. На одном аукционе может реализовываться множество лотов из одной вещи или целой группы вещей, строений и т.д. Как правило, по начальной цене лот продавать нельзя. Первую цену аукционист называет с учетом шага аукциона. Сумма шага может быть фиксированной или определяться путем повышения цены на установленный процент от предыдущей цены лота — обычно не менее 5% и не более 15%.

2. Может так случиться, что после очередной названной аукционистом цены никто из участников не поднимет игровой номер. Тогда аукцион переходит во вторую фазу, где участники могут предлагать свою цену — обязательно выше предыдущей. Эта фаза позволяет участникам повышать цену, не привязываясь к шагу аукциона, который может быть довольно большим.

Вторую фазу торгов можно расценивать как развитие аукциона, его эволюцию. Ведь ранее в похожей ситуации аукционисту приходилось снимать лот, так как невозможно было определить победителя.

Фото с сайта timesunion.com

3. Завершается аукцион после троекратного объявления аукционистом последней озвученной цены итоговым словом «продано» с одновременным ударом молотка по наковальне. Таким образом задействуются три составляющие памяти человека: впечатление, повторение и ассоциация, а заслуженные аплодисменты конкурентов делают момент незабываемым.

В реальной жизни на аукционных торгах разыгрываются настоящие драмы, проживается целая жизнь и множество эмоций, а выражение «праздник со слезами на глазах» иногда приобретает новый смысл.

Кто может участвовать в аукционе

Как правило, аукционы проводятся в открытой форме. Зарегистрироваться может любое лицо: физическое, юридическое, резидент или нерезидент страны. Только перечень документов для регистрации будет разным.

Для участия в аукционе нужно внести задаток на расчетный счет организатора торгов — как правило, 10% от начальной цены лота. Задаток — страховка продавца, поэтому в некоторых случаях он не возвращается, к примеру, если победитель аукциона не подписал протокол, не заключил договор купли-продажи. Всем лицам, не выигравшим аукцион, задаток возвращается в течение 5 рабочих дней.

Проведение аукциона детально регламентировано на законодательном уровне по отдельным категориям имущества, например, при продаже госсобственности, в процедурах исполнительного производства, банкротства и ликвидации. Если порядок проведения аукциона по некоторым категориям имущества не урегулирован особым законодательством, действуют общие нормы гражданского законодательства и положения Указа № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)».

О проведении аукциона можно узнать из таких газет, как «Советская Белоруссия», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета», «Белорусская нива», информационно-аналитического бюллетеня «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом».

Фото с сайта bobr.by

Также информация размещается на сайте организатора торгов, например cpo.by, тематических интернет-ресурсах (зависит от вида реализуемого имущества), например, realt.by и abw.by. Кроме того, задействованы и маркетинговые инструменты, к примеру, email-рассылка в нашем «Центре промышленной оценки» по клиентской базе, на которую может подписаться любой, тематические страницы в соцсетях.

В Гражданском кодексе и Законе об экономической несостоятельности (банкротстве) есть понятие закрытых аукционов. Они носят узкоспециализированный характер и обычно применяются при продаже ограниченно оборотоспособного имущества. К закрытым торгам допускаются лица, которые могут иметь в собственности или на ином вещном праве ограниченно оборотоспособное имущество (например, пищевые спиртовые полуфабрикаты).

Для организации аукциона через специализированную организацию нужно заключить договор поручения и подтвердить право собственности либо право на реализацию такого имущества.

Как формируется цена продажи

Цена продажи имущества на аукционе может существенно превысить начальную цену или оказаться гораздо ниже. Все зависит от ценности лота, от формирования продавцом его начальной цены, маркетинговых инструментов для поиска покупателей, которые использовали организаторы торгов.

Не всегда имущество продается на первых назначенных торгах. Из нашей практики, три несостоявшихся аукциона — тревожный звонок для продавца. Надо снижать начальную цену лота, иначе продажа может затянуться на неопределенный срок. Поэтапное снижение цены заинтересует больше потенциальных покупателей, которые уже на аукционе сформируют итоговую рыночную стоимость.

Классический вариант снижения цены:

• После первого несостоявшегося аукциона — на 20%
• После второго несостоявшегося аукциона — до 50%
• После третьего несостоявшегося аукциона — до 80%.

На практике возможно иное, более плавное снижение цены. Все зависит от категории имущества, формы собственности и его текущего статуса (банкротство, ликвидация, исполнительное производство, реализация неиспользуемого имущества и т.д.).

Фото с сайта paragliding.com

Эволюция происходит и в сфере формирования начальной цены продажи предмета аукциона. Так, Закон РБ «Об исполнительном производстве» позволяет судебным исполнителям формировать начальную цену, исходя из ликвидационной стоимости предмета аукциона. В среднем она ниже рыночной стоимости на 20%. Такой эволюционный подход к формированию начальной цены ускоряет продажу и выводит на первый план элементы маркетинга и поиска потенциальных покупателей.

Эволюция аукционных торгов

В наше время аукционы трансформируются и переходят в онлайн. Существует множество электронных торговых площадок — государственных и частных, например ipmtorgi.by. Госсектор ограничил круг организаторов электронных торгов, сформировав узкий перечень уполномоченных государственных организаций.

Примечание: Постановление Совета Министров от 12.07.2013 N 608 (ред. от 27.06.2018) «Об утверждении Положения о порядке проведения электронных торгов по продаже государственного имущества, включая земельные участки, права заключения договора аренды государственного имущества, в том числе земельных участков».

Имущество негосударственной формы собственности имеет более широкие возможности реализации.

Для эволюции аукциона, кроме глобального оцифровывания и перехода в онлайн, необходимы также:

• Внедрение, развитие и усовершенствование платежных инструментов для расчета между продавцом и покупателем
• Аукционный digital-маркетинг, позволяющий наиболее быстро донести информацию о продаже до потенциальных покупателей
• Общая доступность информации по существующим обременениям, ограничениям при продаже предмета аукциона
• Автоматизация оформления и регистрации сделок
• Развитие новых типов торгов, подходящих для реализации имущества разного назначения
• Внедрение простых и действенных форм идентификации участников торгов, в том числе нерезидентов РБ.

Эти точки развития торгов исключают монополизацию сферы, в противном случае эволюция аукциона может прекратиться.

Будущее офлайн-аукциона

Чтобы ответить на классический вопрос: быть или не быть офлайн-аукционам, нужно проанализировать перспективы развития онлайн- и офлайн-торгов.

Преимущества онлайн-аукциона:

• Возможность реализовывать большие объемы имущества в день торгов
• Интеграция электронных площадок с разными базами данных, в том числе с возможностью устанавливать цифровую идентификацию участников аукциона
• Возможность участвовать в торгах с любой точки мира.

Преимущества офлайн-аукциона:

• PR-акции для отдельных категорий имущества, например антиквариата
• Маркетинговый инструмент при ажиотажном спросе
• Меньше форс-мажорных ситуаций, возможных в сфере информационных технологий, полностью зависящей от электричества и обслуживающей инфраструктуры.

Один из перспективных направлений развития аукционов, на мой взгляд, — смешанный тип торгов, когда одновременно есть и «офлайновые», и «онлайновые» участники. Это может привести к наиболее эффективному взаимодействию потребителя, производителя и предпринимателя.

Читайте также

Электронные торги

Система взаимодействия заказчика и исполнителя посредством проведения торговой деятельности через Интернет называется электронные торги. В роли заказчика выступают государственные и муниципальные учреждения или коммерческие структуры, исполнитель же определяется в процессе проведения торгов.

Основные преимущества электронных торгов заключаются в снижении цены товара или услуги, реальной экономии времени и создании долгосрочного партнерства государства и бизнеса.

Правовая база, регулирующая отношения в сфере госзакупок, опирается на № 44-ФЗ от 05.04.2013. Как известно, с 1 января 2011 года, закупки и для государственных и для муниципальных учреждений проходят в форме электронного аукциона (аукцион, проходящий в Интернете).

Электронные торги проводятся на аккредитованных торговых площадках. Электронная площадка представляет из себя интернет-ресурс, на котором происходит эффективное, безопасное и удобное взаимодействие между участниками торгов от размещения заказа до заключения сделки. Для участия в аукционе от государственного заказчика необходимо зарегистрироваться на одной из 5 федеральных площадок, а для этого нужно оформить электронную подпись (ЭП).

Правила проведения электронных торгов

1. В отличие от обычного аукциона электронные аукционы на закупку товара проходят не на повышение, а на понижение цены
2. Для участия в электронном аукционе поставщик продукции или услуг обязан быть зарегистрирован на той электронной площадке, на которой будет проходить интересующий его аукцион
3. Кроме того, для участия в электронном аукционе потенциальный его участник обязан иметь электронную подпись
4. Электронные торги считаются завершенными, если через определённое время (обычно это один час) с момента начала электронных торгов или после последнего предложения по цене от участника не поступило нового предложения с более низкой ценой
5. Победителем аукциона признается участник, давший самую низкую цену контракта
6. Также выявляется участник, сделавший лучшее предложение по цене, следующее за предложением победителя аукциона
7. В течение нескольких минут после завершения электронного аукциона формируется протокол с итогами торгов
8. Уведомление об итогах аукциона отправляется всем его участникам.

Электронные торги — процедура проведения

Сегодня не возникает сомнений, что электронные торги носят объективный характер. Участники аукциона скрыты под номерами, что исключает сговор и недобросовестное проведение торгов.

Сама процедура проведения торгов довольно проста: заказчик регистрируется на заранее выбранной электронной площадке, там же размещается подробная информация о самом заказе и выставляется максимальная цена. Электронные аукционы проходят на понижение цены, то есть, участники поочередно предлагают свою цену, которая ниже предыдущей. После окончания аукциона оглашается его победитель — участник, который предложил самую низкую цену, затем, результаты рассылаются всем участникам.

Электронные торги позволяют развиваться более интенсивно не только крупным предприятиям, но и представителям малого бизнеса, активно участвовать в аукционах, что в свою очередь положительно сказывается на экономическом росте страны и обеспечивает значительную экономию бюджетных средств.

Отдельное место занимает вопрос подготовки специалистов для работы на аккредитованных электронных площадках. Он остро стоит перед новичками, которые только приступают к работе в сфере электронных аукционов. Электронные торги представляет сложность для участников ввиду постоянно изменяющегося законодательства и часто возникающих ошибок системы. Обычный пользователь часто встречается с проблемами, которые в состоянии решить только высококвалифицированный специалист.

Опытные специалисты компании «Бико» проконсультируют по любому вопросу и помогут в быстрой и эффективной работе в системе электронных торгов.

У вас остались вопросы? Задайте их специалистам.

Материал является собственностью bicotender.ru. Любое использование статьи без указания источника — bicotender.ru запрещено в соответствии со статьей 1259 ГК РФ

Принцип работы японских авто-аукционов или как проходят торги

В Японии существует три типа автомобильных аукционов:

1. Онлайн авто-аукционы.

Большая часть автомобилей продается именно с онлайн-аукционов. Торги там проходят в режиме реального времени путем пошагового повышения ставок участниками торгов от стартовой цены до максимальной стоимости, которую они готовы предложить владельцу за тот или иной автомобиль.
Торги на одну машину длятся в течение всего 15 – 40 секунд, поэтому нужно сразу четко определить для себя максимум, которым Вы располагаете для покупки, так как времени на раздумья и совещания не будет.

Каждый автомобиль торгуется в определенное время, которое назначает система с утра в день проведения аукциона. Торги ведутся непрерывно с 9.00 до 18.00 (на некоторых аукционах до 22.00) по японскому времени, с минимальным временным промежутком.
Каждому автомобилю аукционной системой присуждается стартовая цена (0 — … йен), ее функция заключается в том, что сделать ставку ниже старта нельзя, ставка должна быть минимум на 10 000 йен выше начальной цены. Это необходимо для того, чтобы сократить время торгов. Если, к примеру, владелец хочет выручить от продажи машины минимум 2 000 000 йен, то нет смысла начинать торговать ее с нуля, поэтому ставят стартовую цену 1 500 000 йен (например), чтобы сократить время торгов и сразу отсеять участников с недостаточным бюджетом на покупку.

Исход аукциона предугадать практически невозможно, так как минимальную желаемую стоимость машины владельцы сообщают сотрудникам аукциона на этапе регистрации в системе.Данная информация строго конфиденциальна.

Итак, определившись с максимальной для своего бюджета ставкой, желающий с утра в день проведения торгов сообщает ее японскому брокеру, который и будет от его лица участвовать в аукционе. Далее просто ожидает результата.

Например, Вы решили, что готовы купить понравившийся Вам автомобиль со стартовой ценой 730 000 йен за 1 000 000 йен, сообщаете ставку своему представителю на торгах, который обязательно должен иметь доступ к аукционной системе. В назначенное время брокер начинает торговаться для Вас за машину мечты в режиме реального времени путем пошагового повышения ставки (аукционный шаг равен 3 000 – 5 000 йен, в зависимости от аукциона) от 730 000 йен до 1 000 000 йен. Если брокер сделал свое последнее нажатие кнопкой на отметке 1 000 000 йен (плюс аукционный шаг, т.е., например, 1 005 000 йен), а торги продолжаются дальше, он просто отступает, так как распоряжаться чужим бюджетом он права не имеет. В таком случае машина Вам не достанется, а будет отдана тому, чье нажатие кнопкой мыши система зафиксирует последним на той отметке, которая удовлетворит желание владельца машины. Если же владелец машины заранее сообщил аукциону, что он готов отдать свою машину минимум за 900 000 йен, и нажатие Вашего брокера было зафиксировано последним на этой отметке, то автомобиль будет отдан ему за 900 000 йен. Но это только в случае отсутствия конкурентов. Если же помимо Вашего брокера за машину борется кто-то еще, то автомобиль будет отдан наиболее стойкому участнику за ту цену, на которой было зафиксировано его нажатие.

Примечание: нужно учитывать, что нажатие аукционной кнопки может единовременно быть произведено несколькими участниками, и если нажатие Вашего брокера система сочтет третьим, например, то к цене, на которой он сделал нажатие может быть сразу прибавлено 3 аукционных шага.

Важно понимать, что не все выставленные на торги машины уходят с аукциона проданными желающим их купить. В тех случаях, когда последняя зафиксированная ставка не достигает желаемого минимума владельца машины, она просто остается непроданной (Вы могли видеть такие машины в статистике продаж, их статус «Not Sold» или по-японски «Нагарэ»).

В таком случае есть 3 варианта развития событий:

1. После того, как торги состоялись машину можно купить в результате переговоров («By Nego»), предложив свою сумму (больше той, на которой остановились торги минимум на 30 000 йен), которая устроила продавца.

2. Если после проведения аукциона никто не захотел купить машину по договоренности, владелец выставляет машину на продажу на стоке с фиксированной ценой, где он может выручить за нее желаемую сумму денег.

3. В ближайшее время машину снова можно выставить на торги на аукционе, но когда и на каком решать только владельцу.
Если вдруг среди текущих предложений на ближайшие торги Вы увидите автомобиль, на который вы делали ставку, но он по результатам торгов «ушел в нагарэ», можно попробовать сделать ставку снова, но, очевидно, что для того, чтобы его купить, нужно делать ставку выше той, на которой он в последний раз остался непроданным.

2. Тендерные площадки.

GE, NPS, ORIX, SAA, SMAP, Shisuroke, ZIP – все это тендерные площадки.
Чаще всего там выставляют машины, которые находились в арендном пользовании или использовались для бизнеса.
Пренебрегать тендерными площадками не стоит, поскольку очень часто на них встречаются весьма достойные варианты. На тендерных площадках торги ведутся не в режиме реального времени путем пошагового повышения ставок от начальной цены до Вашего максимума, а все ставки с утра вносятся в систему, результаты появляются в ней вечером после окончания торгов за все машины, выставленные на этой площадке. Возможности проследить за процессом и проконтролировать покупку — нет.

Автомобиль отдают тому, кто предложил максимум, если таковых участников несколько, то тому, чья ставка была зафиксирована системой ранее.

Важно, что при условии постановки ставки на тендерной площадке, нельзя в день сделать другие ставки, так как велик риск покупки нескольких машин, а за отказ от лишней или ошибочно-купленной машины аукцион требует выплату неустойки.

3. Стоки с фиксированными ценами.

Кроме онлайн авто-аукционов и тендерных площадок есть еще и стоки с фиксированными ценами («One Price»). Как правило, здесь выставляются на торги машины, которые остались непроданными в результате онлайн-торгов. Но нередки и случаи, когда наоборот авто выставляют на «One Price», пока ждут торгов на аукционе, и если его удается продать, то на аукционе в день торгов появляется статус «CANCELLED». А также часто здесь выставляют прокатные машины, если они не продаются, то позже выставляют на аукцион.

Желающие приобрести машину со стока ставят в системе отметку напротив интересующего их лота, если таковых было несколько, машина достается тому, кто был первым зафиксирован системой.

 

Мы стараемся сделать самый полный гайд по японским аукционам! Если у Вас есть какие-то вопросы или дополнения, то Вы можете написать их в комментариях к статье или на почту Адрес электронной почты защищен от спам-ботов. Для просмотра адреса в вашем браузере должен быть включен Javascript., мы обязательно ответим.

Подача ценовых предложений

Когда первые части заявок рассмотрены и Участники закупки допущены к участию в торгах, статус аукциона меняется на «Вы допущены, дождитесь начала торгов». В день начала электронного аукциона его статус изменится на «Проведение аукциона», а в столбце операции появится рссылка «Торги».

Согласно части 13 статьи 51 44-ФЗ, участников закупки, подавших заявки, должно быть более одного. В противном случае аукцион считается несостоявшимся.

В списке аукционов строка, содержащая информацию об аукционе в статусе «Проведение аукциона», будет дополнительно выделена алым цветом.

Подача ценовых предложений осуществляется с момента начала аукциона, указанного в извещении о проведении аукциона, и доступна участнику закупки, допущенному к аукциону по результатам рассмотрения первых частей заявок, поданных на участие в аукционе. 

Любой участник электронного аукциона также может подать предложение о цене контракта независимо от «шага аукциона» при условии соблюдения следующих требований: 

1. нельзя подавать предложение о цене контракта, равное предложению или большее чем предложение о цене контракта, которые поданы таким участником электронного аукциона ранее, а также предложение о цене контракта, равное нулю;
2. нельзя подавать предложение о цене контракта ниже, чем текущее минимальное предложение о цене контракта, сниженное в пределах «шага аукциона»;
3. нельзя подавать предложение о цене контракта ниже, чем текущее минимальное предложение о цене контракта, если такое предложение о цене контракта подано этим же участником электронного аукциона. 

Следует учитывать, что время приема предложений составляет десять минут от начала аукциона до истечения срока подачи предложений о цене контракта, а также десять минут после поступления последнего предложения о цене контракта. Если в течение указанного времени ни одного предложения о более низкой цене контракта не поступило, электронный аукцион автоматически завершится. 

По завершении электронного аукциона начинается 10-минутный период доподачи предложений. В течение этого периода любой участник электронного аукциона может подать предложение о цене контракта. Оно должно быть не ниже, чем последнее предложение о минимальной цене контракта, независимо от «шага аукциона» и с учетом указанных выше требований 1 и 3. Победителем считается участник закупки, ранее других подавший наименьшее (наибольшее в случае проведения торгов на повышение) ценовое предложение. 

Чтобы подать предложение о цене контракта, нажмите на ссылку «Торги» в течение первых 10 минут после начала аукциона. Откроется форма для подачи предложений о цене контракта.

В данной форме отображаются все поданные ценовые предложения, поступившие с начала проведения аукциона с указанием времени подачи предложения. Для предложения новой цены контракта с учетом шага аукциона введите сумму вашего предложения в соответствующее поле и нажмите на кнопку «Подать предложение».

 

Откроется запрос на подтверждение намерения подать ценовое предложение.

Нажмите на кнопку «Да». После этого осуществляется проверка введенного предложения. В случае успешного ввода ценовое предложение необходимо подписать. Откроется диалоговое окно со списком сертификатов ЭП. Выберите необходимый сертификат и нажмите на кнопку «ОК». Появится сообщение о принятии ценового предложения.

Инструкция по участию в Открытом аукционе по недвижимости

Открытый аукцион по недвижимости — торги, победителем которых признается участник, предложивший наиболее высокую цену контракта с учетом необходимых обязательных платежей. В открытом аукционе может принять участие неограниченный круг лиц. Информация о проведении открытого аукциона доступна на сайте ЭТЗП. Согласно регламенту проведения на ЭТЗП электронных процедур предусмотрен следующий порядок: – Заказчик размещает на сайте ЭТЗП извещение о проведении открытого аукциона и аукционную документацию. – Претендент подаёт заявку на право принятия участия в торгах по открытому аукциону по недвижимости. – По истечении срока подачи заявок и результатам их рассмотрения конкурсная комиссия определяет круг претендентов, допущенных к участию в открытом аукционе по недвижимости. Каждому допущенному претенденту (участнику) присваивается свой номер. – Участники аукциона могут подавать ценовые предложения из личного кабинета. – По окончании торгов конкурсная комиссия создает протокол, публикует результаты проведения процедуры на сайте в разделе Протоколы/Уведомления.   За ходом торгов можно следить как из личного кабинета участника, так и на странице процедуры (на вкладке ХОД ТОРГОВ).     Для одновременного участия в торгах по нескольким лотам необходимо наблюдать за их ходом с сайта ЭТЗП. Для этого откройте несколько вкладок в браузере Internet Explorer с ходом торгов по каждому интересующему лоту аукционов. Для участия в торгах аукциона откройте ещё одну вкладку в браузере Internet Explorer, войдите в личный кабинет участника ЭТЗП и перейдите в папку Уведомления об участии. Для подачи ценового предложения перейдите на страницу с ходом торгов по интересующему лоту аукциона и подайте свое ценовое предложение. Для подачи ценового предложения по другому интересующему аукциону, вернитесь в список уведомлений найдите лот необходимого аукциона, перейдите на его страницу и подайте свое ценовое предложение   Чтобы выбрать аукцион по недвижимости: Шаг 1. На сайте ЭТЗП в информационном блоке ПРОЦЕДУРЫ нажмите на ссылку Сделки с недвижимостью. Откроется страница с перечнем аукционов по недвижимости в табличной форме. Для поиска интересующего аукциона заполните форму поиска и нажмите на кнопку Найти. Полученную таблицу результатов поиска можно выгрузить в Excel (см. п. 7.3 раздела Интерфейс ЭТЗП) Шаг 2. В перечне отобранных аукционов ознакомьтесь с их кратким описанием. Открытый аукцион по недвижимости графически обозначается иконкой Шаг 3. Щёлкните левой кнопкой мыши на соответствующей записи процедуры. Откроется страница с описанием выбранного аукциона. Ознакомьтесь с описанием открытого аукциона по недвижимости. Особое внимание обратите на срок окончания приема заявок. Если срок приёма заявок истёк, получить доступ к участию в процедуре будет невозможно! Порядок и правила проведения аукциона публикуются заказчиком на ЭТЗП на странице с описанием процедуры в разделе Документация. Чтобы ознакомиться с документацией по выбранному аукциону… Шаг 1. Щелкните по ссылке Документация. Станут доступными ссылки на файлы документов с указанием их редакции. Для устаревших версий документа в столбце Редакция отображается значение «недействующая», а для отмененных заказчиком — «отмененная» Шаг 2. Загрузите файлы и откройте их соответствующими программами просмотра. Всю опубликованную и действующую на данный момент документацию по процедуре (кроме протоколов) можно скачать одним ZIP-архивом со страницы процедуры по кнопке Выгрузить документацию Заказчик вправе внести изменения в  документацию, отклонить все поданные заявки, а также отказаться от проведения открытого аукциона по недвижимости в любой момент до подведения итогов аукциона без объяснения причин, не неся при этом никакой ответственности перед участниками. Изменения публикуются на странице с описанием аукциона в разделе Документация. Отказ от проведения аукциона публикуется на странице с описанием аукциона в разделе Протоколы/Уведомления. Для получения дополнительных разъяснений по процедуре претендент может отправить запрос заказчику. Порядок осуществления запроса для всех процедур на ЭТЗП аналогичен (см. п. 3  раздела Инструкция по участию в Открытом конкурсе). Заявка на участие в аукционе подаётся претендентом: – в электронном виде; – на бумажном носителе. Претендент может подать на один лот аукциона только одну заявку Претенденты на участие в открытом аукционе должны подать заявки в срок, указанный в документации Чтобы перейти к подаче электронной части заявки… Шаг 1. На сайте ЭТЗП на странице с описанием аукциона нажмите на кнопку Подать заявку. Откроется страница авторизации для доступа в личный кабинет участника процедур. Шаг 2. Авторизуйтесь в личном кабинете. Откроется страница личного кабинета с открытым документом «Заявка на участие в процедуре (Открытый аукцион по недвижимости)». Шаг 3. Заполните поля на вкладках заявки на участие, переходя к каждой следующей вкладке нажатием на кнопку сохранить и продолжить: • Проверьте и подтвердите актуальность реквизитов организации (см. 4.2 Редактирование реквизитов). • Добавьте вложения (см. 4.3 Добавление вложений) и отправьте заявку заказчику (см. 4.4 Отправка документа). Отправленная заявка размещается в папке «Исходящие\Отправленные». При подаче электронной части заявки на участие в процедуре необходимо подтвердить актуальность реквизитов организации-участника установкой флажка подтверждаю, что указанные реквизиты являются актуальными. Поля на вкладке Редактирование реквизитов заполнены указанными при регистрации данными. При несоответствии указанных данных с фактическими или при наличии неполных данных отредактируйте поля вкладки Редактирование реквизитов. Отредактировать реквизиты организации (за исключением ИНН и ОГРН) можно прямо в форме заявки на участие, без отправки заявки на изменение реквизитов и ожидания, когда она будет обработана Порядок редактирования реквизитов участника для всех процедур на ЭТЗП аналогичен (см. п. 4.2 раздела Инструкция по участию в Открытом аукционе). После редактирования и проверки реквизитов установите флажок подтверждаю, что указанные реквизиты являются актуальными и нажмите на кнопку сохранить и продолжить для перехода к добавлению вложений. Документ будет сохранён в папке «Исходящие/В редакции». Согласно регламенту проведения на ЭТЗП электронных процедур заявка претендента на участие в  аукционе должна содержать документы и материалы, указанные в аукционной документации. К заявке могут быть приложены справки ФНС и выписки из ЕГРЮЛ\ЕГРИП в электронной форме. Документы запаковываются в архивные файлы требуемых форматов и в виде вложений прикрепляются к формируемой заявке. Вся информация о содержании, размерах, количестве и правилах наименования вложений содержится в документации, размещаемой на странице процедуры   Шаг 1. На вкладке Архивы добавьте файлы архивов в заявку. Порядок добавления вложений для всех аукционов на ЭТЗП аналогичен (см. п. 4.3 раздела Инструкция по участию в Открытом аукционе). Отличием заявки на участие в аукционе является то, что вложения на вкладке Архивы не делятся на открытую и закрытую части и для них не устанавливается требования к наличию аббревиатуры ОЧ или ЗЧ в наименовании файлов. Шаг 2. На вкладке Документы ФНС при необходимости добавьте полученные из ФНС справки и выписки из ЕГРЮЛ/ЕГРИП, подписанные квалифицированной электронной подписью ФНС России. Шаг 3. Нажмите на кнопку подписать и отправить, чтобы отправить заявку заказчику. Отправленная заявка размещается в папке «Исходящие\Отправленные». Отправьте сформированную заявку заказчику (см. п. 4.5 Отправка документа  раздела Инструкция по участию в Открытом конкурсе). Заявка считается отправленной заказчику, если до срока окончания подачи заявок она была подписана электронной подписью и перемещена в папку «Отправленные» либо находится в папке «Полученные Заказчиком». Если после обработки заявки заказчик отменил процедуру и вернул заявки участникам, документ будет перемещён в папку «Исходящие\Возвращенные Заказчиком». Если заявка уже отправлена, но в нее нужно внести изменения, то можно отредактировать заявку, пока она не получена заказчиком (находится в папке «Исходящие\Отправленные»). Документ, находящийся в папке «Исходящие\Полученные Заказчиком», отредактировать невозможно Чтобы отредактировать отправленную, но ещё не полученную Заказчиком заявку, необходимо осуществить отзыв документа. Для отзыва отправленной заявки: Шаг 1.   Находясь в папке «Исходящие\Отправленные» установите флажок напротив документа, который нужно отредактировать. Шаг 2.   Выполните для него действие в редакцию. Откроется окно подтверждения. Шаг 3.   Нажмите на кнопку Да. Заявка будет перенесена в папку «Исходящие\В редакции». Откроется окно «Результат обработки». Нажмите на кнопку Закрыть. Шаг 4.   Откройте папку «Исходящие\В редакции». Щелкните дважды левой кнопкой мыши на документе, который нужно отредактировать. Откроется окно редактирования документа. Внесите необходимые изменения и сохраните документ. Отозванный и отредактированный документ необходимо заново подписать ЭП и отправить заказчику В результате заявка снова должна находиться в папке «Исходящие\Отправленные». Подать ценовое предложение на проходящий открытый аукцион может только претендент, допущенный заказчиком к участию в аукционе. Допуском претендента к аукциону является наличие в папке «Уведомления об участии» документа «Уведомление об участии» с положительным статусом рассмотрения заявки Чтобы просмотреть статус допуска к аукциону: Шаг 1. Выберите  в папке «Уведомления об участии» документ «Уведомление об участии» в аукционе по недвижимости с данным номером. Шаг 2. Просмотрите информацию о допуске к участию в аукционе: – порядковый номер участника открытого аукциона по недвижимости; – статус допуска к аукциону; – комментарий по статусу допуска (если он есть). Претендент может принять участие в аукционе, если в уведомлении указано значение «Допущен». Если в уведомлении указано «Допущен», то при нажатии на строку с уведомлением будет открыта страница хода торгов. Если в уведомлении указано «Не допущен», участие в аукционе невозможно. Торги по открытому аукциону по недвижимости начнутся в указанный день и час, если к участию допущено два и более участников. Начальная цена торгов и шаг аукциона указаны в описании процедуры на сайте и в личном кабинете участника. Ход проведения аукциона отслеживается участником самостоятельно, на сайте ЭТЗП на странице описания аукциона, или в личном кабинете участника (папка «Уведомления об участии»). Для просмотра хода аукциона по недвижимости на странице сайта с описанием процедуры предназначена вкладка ХОД ТОРГОВ. На данной вкладке можно только просмотреть ход аукциона. Для информации о ходе проведения аукциона на странице процедуры указываются: – Последнее ценовое предложение: номер участника аукциона, который согласен заключить контракт по сниженной в соответствии с шагом аукциона цене; – Новое ценовое предложение: новая цена контракта, увеличенная в соответствии с шагом аукциона, и время действия этого предложения. В режиме реального времени в таблице справа выводятся события аукциона (начало аукциона, повышение цены, предложение, окончание аукциона), дата и время этих событий, номер участника и цена предложения. Строка с информацией о последнем на данный момент предложении от участника выделена серым фоном. Для обновления информации на странице предназначена ссылка Обновить. Участник аукциона может подавать ценовые предложения только из своего личного кабинета. Предложение можно подать по той цене, которая актуальна в данный момент (указана в блоке Подача нового ценового предложения). Аукцион считается завершенным: – с момента начала торгов в течение 30 минут ни один из участников не предложил новую цену договора если на шаге аукциона 0,5% прошло 15 минут после подачи последнего ценового предложения от участника, и ни один из участников не подал новое ценовое предложение; – в течение 10 минут с момента подачи последнего ценового предложения ни один из участников не предложил новую цену договора. Правила проведения аукциона отображены на следующем рисунке. Цвета на схеме соответствуют событиям в ходе торгов.   Победителем аукциона признаётся участник, подавший последнее по времени ценовое предложение (с наибольшей ценой). Имя победителя аукциона публикуется заказчиком на ЭТЗП ОАО «РЖД» на странице с описанием данного аукциона, в разделе Протоколы/Уведомления. Вид итоговых документов, размещенных на сайте ЭТЗП, определяется заказчиком. Подать ценовое предложение на проходящий открытый аукцион может только претендент, допущенный заказчиком к участию в этом аукционе. Допуском претендента к аукциону является наличие в папке «Входящие» документа «Уведомление об участии» с положительным статусом рассмотрения заявки. Чтобы  подать ценовое предложение: Шаг 1. Дождитесь начала проведения открытого аукциона по недвижимости. Шаг 2. Во время проведения аукциона, находясь в личном кабинете, откройте папку «Уведомления об участии» и выберите уведомление с допуском к интересующему аукциону. Откроется окно с информацией о выбранном аукционе: – Кнопка Обновить ход торгов ― предназначена для принудительного обновления страницы хода торгов. Ход торгов автоматически обновляется каждые 30 секунд. Время последнего обновления указывается под таблицей хода торгов. – В блоке Новое ценовое предложение под кнопкой Подать ценовое предложение указывается приблизительное время до снижения шага аукциона. Шаг 3. Для подачи ценового предложения нажмите на кнопку Подать ценовое предложение. Откроется окно подтверждения цены предложения. Шаг 4. Проверьте информацию и нажмите на кнопку Да, подписать и отправить для отправки ценового предложения заказчику. Откроется окно с результатом обработки документа. По текущему предложению может подать ценовое предложение только один участник. Если предлагаемая цена в ценовом предложении уже не актуальна (например, другой участник успел раньше подать свое предложение по этой цене), то при отправке ценового предложения появится сообщение об ошибке. Ценовое предложение будет сохранено в папке «Исходящие\В редакции», отправить его будет невозможно. После нажатия в окне сообщения на кнопку Закрыть будет осуществлен переход на страницу торгов. Если текущая цена предложения по данному аукциону стала не актуальна (ниже цены, по которой участником было подано ценовое предложение), и участник желает продолжить участвовать в аукционе, следует повторно отправить заказчику ценовое предложение с более низкой ценой предложения. Если окно с информацией о выбранном аукционе имеет следующий вид: 1. Для подачи ценового предложения  нажмите на кнопку Подать ценовое предложение. Откроется окно подтверждения цены предложения. 2. Нажмите на кнопку ОК. Откроется форма редактирования документа «Ценовое предложение» с подтвержденной ценой аукциона. 3. Нажмите на кнопку сохранить и отправить. 4. Проверьте информацию и отправьте сформированное ценовое предложение заказчику (см. п. 4.3 Быстрая отправка документа  раздела Инструкция по участию в Открытом конкурсе). После нажатия на кнопку Закрыть будет осуществлен переход на страницу торгов

Открытый аукцион в электронной форме, аукционы в электронном виде

Нормативное регулирование

Аукционом в электронном виде называются торги проводимые на электронной торговой площадке ЭТП, другими словами, на сайте в сети Интернет. Для осуществления своей деятельности ЭТП должна быть аккредитована Минэкономразвития РФ — что гарантирует законность электронных торгов. Нормативное регулирование открытых аукционов в электронной форме осуществляется на базе Закона № 94-ФЗ.

21 июля 2005 года в целях повышения безопасности и эффективности проведения открытых аукционов был принят Федеральный Закон № 94-ФЗ, на основании которого в наши дни и проводятся электронные торги.

Преимущества открытых аукционов в электронном виде

Открытый аукцион в электронной форме (далее именуемый ОАЭФ) позволяет равноправно участвовать в торгах организациям, расположенным во всех регионах РФ, а также за рубежом, существенно расширяя географию сбыта продукта или реализации услуг. Интересно и то, что компании, участвующие в аукционе, до последнего не могут знать, какие еще организации подали заявки на участие, что обеспечивает прекрасную конкуренцию, а также сводит к минимуму риски коррупции.

Открытый аукцион, проводимый на ЭТП, не требует затрат времени и финансов на размещение заявки, что сокращает расходы предприятий и позволяет бороться за госзаказы небольшим организациям. Также ОАЭФ исключает возможность применения неценовых методов конкуренции, уравнивая шансы предприятий.

Кроме того, ОАЭФ имеет нижеследующие достоинства:

• Минимальные сроки проведения всех процедур;
• Экономия бюджетов на организации торга и его проведении;
• Открытость и прозрачность всех процессов;
• Конфиденциальность заявок и полная безопасность электронных торгов;
• Честная конкуренция;
• Равные права всех участвующих организаций;
• Обеспечение возможности участвовать в аукционе в электронном виде из любой точки мира.

До сих пор для многих компаний открытый аукцион в электронной форме является непривычной формой участия в торгах, поэтому некоторые предприятия относятся к ней с опаской. Тем не менее, однократное участие в ОАЭФ убедит вас, что разместить заявку, оперативно отслеживать новости об аукционе стало гораздо проще и удобнее.

Как проходит ОАЭФ?

Извещения о тендере публикуются на ЭТП за 10 дней до начала аукциона. Таким образом, периодически посещая электронную торговую площадку, компании получают информацию о проводимых торгах и могут бороться за победу в них. Как только появилась публикация о новом лоте, организации могут оставлять свои заявки на участие. Обязательно публикуется документация аукциона, где описан регламент и правила проведения.

Организатор проверяет каждую оставленную заявку на соответствие требованиям. Открытый аукцион в электронной форме не требует никаких плат для участия в аукционе.

Если заявка «прошла», то компания получает доступ к электронной системе торгов и может отслеживать их ход (также в электронном виде). На Интернет-ресурсе публикуются ставки конкурирующих с вашей организацией компаний. Внести свое предложение вы можете через специальную форму, также предусмотренную на web-странице.

Победителем торгов признается тот из участников, чье «слово» было последним, т. е. была предложена самая высокая цена.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Хотите приобрести недвижимость? Существуют альтернативные способы покупки помимо традиционных каналов поиска объектов недвижимости и работы с агентами по недвижимости. Вы также можете приобрести недвижимость на аукционе.

Стоит ли покупать дом на аукционе?

Ключевые выводы:

• Покупка дома на аукционе более рискованна, чем обычная покупка. Очень важно хорошо знать, как работают аукционы недвижимости.
• Вы можете найти домашние аукционы через органы местного самоуправления, через агентов по недвижимости и на таких интернет-сайтах, как RealtyTrac.com и Auction.com.
• Аукционы недвижимости часто не позволяют осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед началом торгов.
• Изучите и поймите все правила аукциона и проявите должную осмотрительность в отношении любой собственности, которая вас интересует, например, проверьте наличие претензий, залогов и арендаторов перед тем, как делать ставки.

Как работает покупка дома на аукционе

Преимущества покупки на аукционе включают расширение ваших возможностей и, возможно, покупку со скидкой. Вы можете столкнуться с меньшей конкуренцией при покупке аукционного дома по сравнению с покупкой традиционным способом, но вы также будете иметь дело с другим кругом потенциальных покупателей — часто с опытными инвесторами.

Возможно, самый большой риск покупки на аукционе заключается в том, что вы будете иметь ограниченные знания об объектах, выставленных на продажу, что сделает дорогостоящую ошибку реальной возможностью.Кроме того, как и при любой покупке недвижимости, вам нужно будет прочитать, понять и подписать много документов (в идеале с помощью поверенного по недвижимости).

История недвижимости богата рассказами о домах, купленных на аукционах по цене значительно ниже рыночной, и такие сделки действительно существуют. Однако аукционы, как правило, являются более рискованным способом приобретения недвижимости, чем покупка в обычном порядке. Эта реальность делает жизненно важным быть хорошо осведомленным о том, как работают аукционы недвижимости, и осмотрительно относиться к объектам, на которые вы планируете делать ставки.

«Многие люди ошибочно полагают, что аукционные дома — это хорошая сделка», — говорит Джон Майерс, агент по недвижимости и квалифицированный брокер Myers & Myers Real Estate в Альбукерке, штат Нью-Мексико. «Некоторые аукционные дома — выгодная сделка, а другие могут быть очень выгодными. ошибка.»

Чтобы помочь вам избежать большой ошибки, вот основы аукционов жилой недвижимости, поэтому вы можете решить, подойдет ли вам этот вариант — хотите ли вы жить в этой собственности или использовать ее исключительно в качестве инвестиций.

Как дома оказываются на аукционе

Есть два распространенных способа продать дом с аукциона.

Аукционы выкупа

Если домовладелец не выплачивал ипотечный кредит в течение хотя бы нескольких месяцев, он может объявить дефолт и в конечном итоге лишиться права выкупа закладной. Когда это происходит, банк отправляет уведомление о невыполнении обязательств в регистратор округа. Если домовладелец не выплачивает причитающуюся сумму или пересматривает условия ипотеки с кредитором, кредитор может выставить дом на аукционе и вынудить домовладельца отказаться от оплаты.Эти аукционы по обращению взыскания проводятся нанятыми банками попечителями.

Аукционы по неисполнению обязательств по налогу на имущество

Другой способ, которым дом оказывается на аукционе, — это когда владелец не платит начисленные налоги на недвижимость. В этих случаях имущество налагается не на банк, а на неуплаченный налоговый орган. Итоговый аукцион по удержанию налога проводится местным шерифом, клерком или налоговым инспектором округа или местного налогового органа.

участие в аукционе

Независимо от типа аукциона, эти мероприятия могут проводиться в физических местах, таких как здания судов местных органов власти и конференц-залы гостиниц, и эти личные аукционы завершаются быстро.Аукционы недвижимости также все чаще проводятся в Интернете, где они могут длиться несколько дней или недель.

По словам Эрла Уайта, соучредителя House Heroes LLC, инвестиционной компании в сфере недвижимости во Флориде, которая покупает дома, кондоминиумы и свободные участки под жилую застройку, покупка домов на аукционах была и будет оставаться популярной. «Собственники с ограниченным бюджетом и профессионалы в сфере недвижимости мигрируют к источникам, где меньше конкуренции», — говорит он. «Естественно, что аукционная недвижимость генерирует меньше предложений, что приводит к более низкой цене продажи.Однако аукционы по обращению взыскания не предоставляют скидок, которые существовали во время [жилищного] кризиса ».

Уайт продолжает объяснять, что, когда доступно меньшее количество объектов недвижимости, покупатели получают высокую мотивацию из-за высокой стоимости жилья и выгодных ставок по ипотечным кредитам. Он говорит, что онлайн-аукционы усилили конкуренцию и подняли цены.

Поиск аукционов недвижимости

Один из способов найти аукционы — напрямую связаться с местными органами власти или посетить их веб-сайты для получения информации, а затем связаться по телефону для подтверждения деталей.Другой — через такие сайты, как RealtyTrac.com и Auction.com. Однако онлайн-информация не всегда точна.

Может быть указана недвижимость, находящаяся в предварительном отчуждении, поскольку владелец задерживает выплаты. Эти объекты могут никогда не выставляться на продажу, потому что их владельцы наверстают уплату или договариваются со своими кредиторами.

Местные агенты по недвижимости и брокеры также могут быть ценными ресурсами. К сожалению, вы можете не заметить, что они готовы помочь, потому что агенты и брокеры не получают комиссию автоматически на живых аукционах.Однако эти риэлторы могут получать комиссионные на онлайн-аукционах.

Данные службы множественного листинга

По словам Уайта, отчеты службы прямого множественного листинга (MLS) гораздо более ценны для потенциальных покупателей, чем онлайн-листинги, поскольку они содержат полные данные для листинга, включая фотографии и, что наиболее важно, комментарии непубличных брокеров. «Непубличные комментарии важны, потому что они содержат важную информацию, влияющую на цену продажи и количество дней на рынке», — говорит Уайт.Эта информация может охватывать дефекты собственности, варианты финансирования, размещение и аренду арендатора.

Лучший способ оценить аукционную недвижимость — это работать с агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками. Эти представители отрасли понимают стоимость строительства и реконструкции и могут точно оценить стоимость недвижимости и стоимость работ, которые могут потребоваться.

В то время как правила различаются в зависимости от местоположения, по словам Уайта, записи MLS и округов часто доступны только для лицензиатов недвижимости.По его опыту, они обычно рады бесплатно помочь, если вы обратитесь к ним.

Уайт также отмечает, что личные аукционы исчезают, потому что даже небольшие округа переводят их в онлайн. Майами и Палм-Бич — два места, где аукционы по уплате налогов и выкупа недвижимости теперь проводятся полностью онлайн.

Имейте в виду, что аукционы по выкупу закладных часто откладываются или отменяются даже в последнюю минуту. Кредитор мог не получить все необходимые документы, или заемщик, возможно, разработал решение, чтобы избежать потери права выкупа.

Что нужно знать участникам торгов

Прежде чем делать ставки на аукционе недвижимости, вы должны понимать, на какой риск вы идете. Плохая покупка может преследовать вас годами. Вы также должны понимать правила аукциона и быть готовы им следовать, прежде чем пытаться участвовать.

Вам нужно будет зарегистрироваться и внести возвращаемый депозит в размере от 5% до 10% от ожидаемой продажной цены собственности лицу, проводящему аукцион. Если аукцион проводится лично, обязательно зайдите по крайней мере за час до запланированного начала и получите официальную карточку, которую вы поднимете, когда будете готовы сделать ставку.

Выиграть недвижимость на аукционе можно двумя разными способами.

Стартовой ценой аукциона может быть остаток задолженности по ипотеке или меньшая сумма, предназначенная для стимулирования торгов. На аукционе выкупа кредитору не разрешается получать прибыль от аукциона. Часто эта недвижимость продается в убыток; если есть прибыль, она должна поступить к домовладельцу, лишенному права выкупа, после выплаты ипотеки и любых других залогов. Аукционная недвижимость не всегда является выгодной сделкой — например, аукционист может установить скрытую резервную цену на собственность, которая является минимумом, который должен быть предложен.

«Независимо от того, посещает ли покупатель аукцион лично или через Интернет, он должен помнить, что существует пороговая цена для каждой собственности, при которой разумная покупка может стать глупой покупкой, и они не должны позволять мероприятию, месту проведения или своим эмоциям повлиять на их решение », — советует Рон Хьюмс, риэлтор с 2000 года и нынешний вице-президент по операциям Post Modern Marketing в Лексингтоне, штат Кентукки.

Доступ к собственности

Аукционная недвижимость редко предоставляет потенциальным покупателям такой же уровень доступа, как и традиционно продаваемая недвижимость.Скорее всего, вам не разрешат пройтись по собственности с вашим агентом в удобное для вас время, хотя некоторые аукционные компании действительно проводят дни открытых дверей.

«Я лично никогда бы не порекомендовал клиенту приобрести недвижимость удаленно, не проверив сначала проверку глаз», — говорит Дэвид Роберсон, адвокат и брокер по недвижимости из Сан-Хосе, Калифорния. Он и его жена владеют 22 арендуемыми объектами недвижимости в трех штатах, и он является владельцем и оператором группы управления недвижимостью Кремниевой долины.Либо вы, либо ваша надежная инвестиционная команда должны тщательно оценить как недвижимость, которую вы рассматриваете, так и людей, с которыми вы имеете дело, прежде чем брать на себя юридические или финансовые обязательства.

Точно так же Хьюмс предупреждает, что источники, сообщающие о текущей или будущей стоимости собственности, могут быть неточными, если только не была проведена оценка на месте профессионалами, которые знают, как собрать и оценить все необходимые детали. Лучший способ оценить недвижимость на аукционе — это поработать с профессионалами — агентами по недвижимости, оценщиками и подрядчиками, — которые понимают затраты на строительство и реконструкцию и могут точно оценить текущую и будущую стоимость собственности, а также стоимость необходимых работ.

Состояние имущества и проверки

У дома могли быть самые разные проблемы — помните, раньше он принадлежал кому-то, кто не мог позволить себе ипотеку или налоги на недвижимость, поэтому владелец, вероятно, не мог позволить себе ни текущее обслуживание, ни ремонт. Более того, если потеря дома казалась неизбежной, владелец мог намеренно пренебречь им или даже серьезно повредить его. Кроме того, свободная собственность могла быть осквернена или занята скваттерами.

Предположим, что если объект выглядит ужасно снаружи, вероятно, он выглядит ужасно внутри.Недвижимость на аукционе продается как есть, и вам нужно будет иметь возможность позволить себе любой ремонт. Каким бы соблазнительным это ни казалось, не стоит вторгаться, чтобы лучше понять состояние собственности. Возможно, вы видели по телевизору, как ласты заходят на задний двор, заглядывают в окна или даже лезут в них, но это незаконно, и вы определенно не хотите беспокоить кого-либо, кто находится в доме, не только из вежливости, но и из соображений вашей безопасности. Найдите информацию об истории владения недвижимостью в записях местных органов власти, поговорите с местными агентами по недвижимости и вежливо запросите информацию у соседей.

Аукционная недвижимость часто не позволяет осмотреть дом или каким-либо законным способом осмотреть интерьер лично. Если вы не можете позволить себе рискнуть купить недвижимость в плохом состоянии, придерживайтесь аукционов, которые позволят вам осмотреть недвижимость перед тем, как делать ставки. Без этой информации может быть трудно понять, во что вы ввязываетесь, каковы будут затраты на ремонт недвижимости и ее истинную стоимость, пока вы не станете владельцем.

Даже если вам удастся провести осмотр дома, это все равно имеет свои пределы.Проблемы за стенами, потолками и под полом могут быть незаметны, пока вы не вступите во владение. Если утилиты отключены, возможно, вы не сможете обнаружить утечки, электрические проблемы, сломанные приборы или неисправное оборудование HVAC.

Варианты оплаты: предварительный план

Покупка недвижимости на аукционе обычно требует больших денег. Каждая аукционная компания и правительство округа предъявляют свои требования к оплате, но вам, вероятно, понадобятся наличные только для того, чтобы обеспечить свое право делать ставки.Сумма первоначального взноса и способы покупки часто зависят от объекта недвижимости и аукционного дома. Более гибкие варианты финансирования могут быть доступны при покупке недвижимости, принадлежащей банку, традиционным способом. Аукционы — не единственный способ выкупа права выкупа.

Что касается оплаты, участники аукциона должны иметь при себе наличные деньги, денежный перевод или кассовый чек на сумму, требуемую держателем аукциона. Как правило, вам придется полностью оплатить недвижимость сразу после победы на аукционе.Иногда у вас может быть до следующего дня для завершения платежа. Невыполнение платежа может привести к лишению вашего депозита и запрету на участие в будущих аукционах. Будьте готовы предоставить подтверждение наличия средств, чтобы показать, что вы можете совершить покупку. Если вы подаете заявку как юридическое лицо, такое как LLC, траст или коммандитное товарищество, а не как физическое лицо, вам может потребоваться показать документы своего юридического лица.

Победители проходят условное депонирование и закрываются так же, как и при любой другой покупке дома.Участники аукционов недвижимости часто являются инвесторами в недвижимость, которые могут позволить себе платить наличными. Для аукционов, на которых разрешены оплачиваемые покупки, вам необходимо заранее пройти предварительную квалификацию. Некоторые аукционные дома предпочитают, чтобы вы работали с их аффилированными кредиторами, и эти кредиторы будут присутствовать на аукционе. Тем не менее, сделайте свое исследование заранее, чтобы определить процентные ставки, доступные от конкурирующих кредиторов. Эта информация может дать вам некоторое преимущество.

Кроме того, убедитесь, что вы понимаете размер аукционных сборов, которые вы должны будете покрыть.«Дома, приобретенные на аукционах, часто требуют затрат и сборов со стороны аукционистов, банков, юристов и других компаний, чтобы вывести недвижимость на аукцион», — говорит Хьюмс. «Нередко можно встретить 10% аукционные сборы, банковские проценты и штрафы, гонорары адвокатов, 12% комиссий за проведение продажи и сборы за подготовку собственности, которые перекладываются на покупателя».

Проверка любых претензий, залогов и прав собственности

Прежде чем делать ставки, вам нужно нанять компанию, занимающуюся поиском титулов, чтобы узнать, кто может удерживать залог в отношении собственности.Как владелец, вы будете нести ответственность за любые залоговые права, что означает больше денег из вашего кармана.

К дому могут быть предъявлены и другие претензии — не только налоговые залоги, но также залоговое право подрядчика или вторая ипотека. Участники торгов должны уточнить в аукционной компании, имеет ли собственность четкое право собственности. Если вы все же выиграете аукцион, вы захотите приобрести страховку титула во время условного депонирования или сразу после закрытия, чтобы защитить себя от любых залогов, не обнаруженных во время поиска титула.

В некоторых случаях (бывший) владелец или поселенец будет занимать собственность, и вам придется выселить их — зачастую длительный процесс, который в лучшем случае может быть неприятным, а в худшем — дорогостоящим. Было бы выгоднее просто предложить им сразу несколько тысяч долларов, чтобы они съехали и передали ключи.

Воздерживайтесь от каких-либо действий, пока не получите титул. Избегайте стремления начать ремонт или въехать в собственность сразу после получения сертификата продажи.Вам все равно придется подождать до 10 дней или около того, чтобы получить свидетельство о праве собственности. Собственность фактически не принадлежит вам, пока вы не получите этот сертификат; владелец мог сохранить свое право на дом, подав в суд возражение против продажи или выплатив ссуду.

Итог

Дома, лишенные права выкупа, могут быть привлекательными с финансовой точки зрения, но перед покупкой необходимо учесть множество препятствий. Кроме того, тот факт, что дом выставлен на продажу на аукционе, не означает, что вы сможете получить его по хорошей цене (или что дом будет хорошей сделкой по любой цене — это может быть денежная яма).Тем не менее, для сообразительных, умных и мотивированных людей стоит изучить аукционы недвижимости как способ недорого подобрать дом или инвестиционную недвижимость.

При этом в качестве альтернативы рассмотрите недвижимость, не проданную на аукционе. «Можно найти более выгодную сделку при переговорах с продавцом, который имеет долю в собственности и может вести переговоры от своего имени без всех связанных с аукционом штрафов и сборов», — советует Хьюмс. «Кроме того, на аукционах может возникнуть большая конкуренция со стороны компаний, которые покупают недвижимость для использования в качестве бизнес-модели.Дома с аукциона — не всегда лучшая сделка для среднего покупателя жилья ».

Если вы заинтересованы в том, чтобы попытаться получить выгодную недвижимость на аукционе, вам есть чему поучиться. Аукционы — более рискованный способ приобрести недвижимость, чем через агента по недвижимости. Очень важно хорошо разбираться в процессе и свойствах, по которым вы хотите делать ставки. Работа с местным агентом по недвижимости или брокером для определения потенциальной собственности может помочь, хотя они могут не заинтересоваться, если вы не достигнете соглашения о компенсации.

Наконец, не забудьте тщательно изучить все правила аукциона и провести комплексную проверку собственности перед тем, как сделать ставку. Обратитесь за советом к юристу по недвижимости — в идеале — с опытом продажи взыскания закладной — чтобы убедиться, что вы понимаете, каковы будут ваши обязанности и обязательства, если вы выиграете торги.

Понимание того, как работает процесс аукциона

Что такое аукцион?

Аукцион — это система покупки и продажи товаров. Запасы. Запасы — это счет текущих активов, находящийся в балансе, состоящий из всего сырья, незавершенного производства и готовой продукции, которые a или обслуживают, предлагая их для торгов, что позволяет людям делать ставки и продавать тому, кто предложит самую высокую цену.Претенденты соревнуются друг с другом, причем каждая последующая ставка превышает предыдущую. После того, как предмет выставлен на продажу, аукционист начинает с относительно низкой цены, чтобы привлечь большое количество участников торгов. Цена увеличивается каждый раз, когда кто-то делает новую, более высокую ставку, пока, наконец, ни один другой участник не будет готов предложить больше, чем самая последняя ставка, и участник, предложивший самую высокую цену, не заберет товар. Аукцион считается завершенным, когда продавец принимает самую высокую предложенную цену, а покупатель оплачивает товары или услуги и вступает в них.

Хотя аукционы часто считаются синонимом продажи антиквариата, редких предметов коллекционирования и картин, они также используются в инвестиционном банкинге. Инвестиционные банкиры Описание вакансии в инвестиционном банке В этом описании вакансии в инвестиционном банке излагаются основные навыки, образование и опыт работы, необходимые для того, чтобы стать аналитиком IB или партнером, использовать аукционы для привлечения максимально высокой цены Методы оценки При оценке компании как непрерывно действующей компании используются три основных метода оценки : DCF анализ, сопоставимые компании и прецедент при продаже компании.Процесс начинается с приглашения на аукцион нескольких покупателей. Увеличение количества потенциальных покупателей обычно приводит к конкурентным торгам, которые повышают цену, позволяя банку максимизировать прибыль от продажи. Напротив, большинство покупателей предпочитают частные продажи аукциону, потому что они обычно могут лучше контролировать покупную цену.

История аукционов

Происхождение аукционов восходит к примерно 500 году до нашей эры. в Древней Греции, когда женщин продавали с аукциона для замужества.В этот период женщинам было запрещено выходить замуж без участия в аукционе. Аукционист начал торги с женщины, которая считалась самой красивой среди всех женщин, выставленных на аукцион в тот день. Аукцион проводился по нисходящему методу ценообразования, начиная с максимальной цены и до тех пор, пока не была найдена самая низкая цена, при условии, что цена предложения была больше или равна резервной цене, установленной продавцом. Если покупатели не могли ужиться со своими новыми женами, им разрешалось вернуть свои деньги.

В Соединенных Штатах первые аукционы использовались для продажи сельскохозяйственной продукции, поместья и рабов. Во время Гражданской войны в США солдаты, вернувшиеся с войны, часто продавали свое военное трофеи на аукционах. Однако единственными солдатами, которым разрешалось продавать военные трофеи, были солдаты в звании полковника или выше. Бизнес аукционов быстро рос во время Великой депрессии, когда многие люди стали банкротами и, следовательно, были вынуждены ликвидировать свои активы. Аукционы помогли пострадавшим от кризиса физическим и юридическим лицам быстро продать свои активы.

Потребность в квалифицированных аукционистах побудила аукциониста Кэри Джонса основать первую школу аукционистов в начале 1900 года. Школа, расположенная в Давенпорте, штат Айова, была известна как Национальная школа аукционов и ораторского искусства Джонса.

С развитием технологий в 1990-х годах аукционисты начали использовать компьютеры, сотовые телефоны и факсы для повышения эффективности своей торговли. Некоторые аукционисты фотографировали свои предметы и проецировали их на большие экраны, чтобы потенциальные покупатели могли четко видеть выставленные на продажу предметы.В 1995 году eBay, первый сайт онлайн-торгов, открылся в Соединенных Штатах, положив начало новому этапу аукционного бизнеса. Онлайн-аукционы популярны среди продавцов, потому что огромное количество потенциальных участников торгов позволяет им получить хорошую цену практически за любой товар, который они хотят продать. Покупателям нравится иметь широкий выбор товаров и возможность найти практически все, что они ищут.

Процесс аукциона

Перед началом аукциона потенциальным покупателям обычно предоставляется предварительный просмотр для проверки выставленных на продажу предметов и их состояния.Предварительный просмотр может быть объявлен вечером накануне дня аукциона или за несколько часов до его начала. Когда потенциальные покупатели просмотрят все предметы и проявят интерес к размещению своих ставок, они должны зарегистрироваться у аукциониста. Для процесса регистрации необходимы данные покупателя, такие как номер телефона, адрес и идентификационные данные, такие как номер паспорта или водительских прав. Каждому зарегистрированному участнику торгов выдается карточка участника торгов с номером, который используется для идентификации всех участников.

Звук колокола традиционно знаменует начало аукциона. Аукционист дает краткое описание выставленного на продажу предмета и начинает торги с цены, которую он считает разумной начальной ценой. В качестве альтернативы продавец может установить минимальную цену предложения, которую он примет, и торги начнутся с нее. Затем участники аукциона объявляют свои ставки, каждая из которых оказывается выше, чем последующая. Участники торгов поднимают свою карточку участника торгов, чтобы объявить цену своей заявки, чтобы аукционист мог определить, кто делает ставку.Процесс заканчивается, когда ставок больше нет, и покупатель, сделавший самую высокую ставку, получает товар. Лицо, предложившее самую высокую цену, становится владельцем объекта сразу после уплаты цены предложения.

Типы

Уильям Викри смоделировал первые четыре типа аукционов единичных единиц. В их число входят:

Английский аукцион

Английский аукцион также известен как открытый аукцион и является наиболее часто используемым типом аукциона на сегодняшний день. Это открытый аукцион по возрастанию цены, на котором участники делают ставки друг против друга, причем каждая последующая ставка превышает предыдущую.Аукционист объявляет цены, и участники аукциона объявляют свои ставки до тех пор, пока ни один из участников не захочет сделать более высокую ставку. Процесс заканчивается, когда аукционист принимает самую высокую окончательную ставку. Этот тип аукциона обычно используется для продажи вина, антиквариата, табака и искусства.

Голландский аукцион

Это открытый аукцион по нисходящей цене, на котором аукционист начинает с высокой запрашиваемой цены и понижает ставку до тех пор, пока один из участников аукциона не захочет принять цену аукциониста или пока не будет достигнута резервная цена продавца.Товары для продажи распределяются на основе заявки, где первый участник, предложивший самую высокую цену, выбирает свои товары, затем второй участник, предлагающий самую высокую цену, и так далее, пока заказ не будет исчерпан. Голландские аукционы используются для продажи скоропортящихся товаров, таких как цветы, рыба, табак, а иногда и для инвестиционных ценных бумаг.

Alphabet (Google) провела известный пример IPO на голландском аукционе. Первоначальное публичное размещение (IPO) Первоначальное публичное размещение (IPO) — это первая продажа акций, выпущенная компанией для широкой публики.До IPO компания считается частной компанией, обычно с небольшим количеством инвесторов (учредителей, друзей, родственников и бизнес-инвесторов, таких как венчурные капиталисты или бизнес-ангелы). Узнайте, что такое IPO. Прочтите о голландском аукционе Google.

Аукцион первой цены с запечатанными предложениями

В аукционе с запечатанными предложениями первой цены, также известном как слепой аукцион, все участники торгов подают запечатанные заявки одновременно, так что ни один из участников торгов не узнает о ставках своих конкурентов.Каждый участник торгов может подать только одну ставку и не имеет возможности изменить свою цену предложения. На аукционе с предложением покупателя участник, предложивший самую высокую цену, получает право собственности на товар по своей цене предложения, тогда как на аукционе с предложением продавца наименьшая заявка получает право продать свои товары по самой высокой цене предложения, принятой покупателем. Тип аукциона с запечатанными предложениями первой цены часто используется при проведении тендеров по государственным контрактам, аренде горнодобывающих предприятий, военных закупках, кредитовании рефинансирования и обмене иностранной валюты.

Аукцион запечатанной заявки второй цены

Аукцион запечатанной заявки второй цены аналогичен аукциону запечатанной заявки первой цены, за исключением того, что участник, предложивший самую высокую цену, получает товар по цене, предложившей второе место по цене.Например, если участник, предложивший самую высокую цену, выиграл аукцион со ставкой 500 долларов, а предыдущая максимальная ставка составляла 480 долларов, то выигравший участник торгов должен заплатить только 480 долларов за продаваемый товар.
В аукционе с предложением продавца этого типа участник, предложивший самую низкую цену, продает товар по второй по величине ставке. Этот вид аукциона используется в автоматизированных контекстах, таких как торги в режиме реального времени для интернет-рекламы.

Ссылки по теме

Хотите узнать больше о рынках и финансовой индустрии? Ознакомьтесь со следующими информационными ресурсами CFI:

• Рынки привлечения капитала Процесс привлечения капитала Эта статья предназначена для того, чтобы предоставить читателям более глубокое понимание того, как работает и происходит процесс привлечения капитала в отрасли сегодня.Для получения дополнительной информации о привлечении капитала и различных типах обязательств, взятых на себя андеррайтером, ознакомьтесь с нашим обзором андеррайтинга.
• Ключевые игроки на рынках капитала Ключевые игроки на рынках капитала В этой статье мы даем общий обзор ключевых игроков и их соответствующих ролей на рынках капитала. Рынки капитала состоят из двух типов рынков: первичных и вторичных. Это руководство предоставит обзор всех крупных компаний и профессий на рынках капитала.
• Ликвидационная стоимость Ликвидационная стоимость Ликвидационная стоимость — это оценка окончательной стоимости, которая будет получена держателем финансовых инструментов при продаже или ликвидации актива
• Денежные активы Денежные активы Денежные активы имеют фиксированную стоимость в денежных единицах (например, долларах, евро, иены). Они указаны как фиксированная стоимость в долларовом выражении.

Как работают домашние аукционы? Полное руководство

Аукционы домов обычно включают продажу домов, лишенных права выкупа, по цене, возможно, ниже рыночной.Они могут служить недорогими воротами в домовладение. Но домашние аукционы также сопряжены с большим риском. Во многих случаях вам не удастся зайти в дом, прежде чем сделать ставку. Вы также можете столкнуться со скрытыми аукционными сборами. Но это руководство поможет вам сориентироваться на этих аукционах как профессионал. Мы расскажем, как работают аукционы недвижимости, где их найти и что вам нужно знать, прежде чем делать ставки. Когда вы будете готовы к покупке, финансовый консультант поможет вам определить, сколько дома вы можете себе позволить, а также поможет спланировать другие важные финансовые цели.

Как работают домашние аукционы

Когда домовладелец пропускает несколько месяцев выплат по ипотеке, банк или другой кредитор может передать собственность взысканию и подать заявку на выселение арендаторов. Затем он выставляет дом на аукционе выкупа, который проводится нанятыми банком попечителями. Кредитор надеется возместить задолженность по ипотеке, но часто получает меньше. Нельзя получить больше или прибыль от аукциона.

В остальных случаях домовладелец может не платить налог на недвижимость в течение многих лет.Таким образом, местные налоговые органы берут под свой контроль собственность и выставляют ее на аукционе налогового залога. Они находятся в ведении государственных органов.

Каждый из них можно разделить на два других типа аукционов. На аукционе с подтверждением кредитор может выбрать, принять или не принять выигравшую ставку (другими словами, он может отклонить продажу, если ставка будет слишком низкой). На абсолютном аукционе собственность выигрывает тот, кто предложит самую высокую цену. Но прежде чем проводить домашний аукцион, обязательно проконсультируйтесь со своим фидуциарным финансовым консультантом, поскольку здесь есть риски.

Риски домашних аукционов: что нужно знать

Во многих случаях домашние аукционисты не позволяют вам осмотреть дом до того, как вы за него сделаете ставку. Он продается как есть. Таким образом, если вы выиграете ставку, вы останетесь с недвижимостью независимо от ее состояния.

Вспомните, почему эти дома были лишены права выкупа. Если домовладельцы не выплачивали ипотечные платежи и / или налоги на недвижимость, они, вероятно, пренебрегали и базовыми расходами на содержание.В некоторых случаях они могли даже намеренно нанести ущерб, зная, что теряют дом. Вы будете на крючке из-за стоимости ремонта, когда получите дом.

И даже если вы сможете совершить поездку по дому перед аукционом, вы сможете увидеть не так много. Если вы не являетесь опытным подрядчиком или оценщиком дома, вы можете не знать, что на самом деле искать. За стенами или под полом могут быть серьезные проблемы. Опять же, вам придется выложить больше денег, чтобы исправить эти проблемы.А если коммунальные службы не работают, вы не обнаружите утечек, неисправных электрических систем и других опасностей.

Вы можете даже нести ответственность за расходы, не связанные с устройством дома. Имущество может иметь требования или залоговое право от любого числа кредиторов. Это бремя перекладывается на вас вместе с ключами от вашего нового дома.

Конечно, мы рассмотрим несколько худших сценариев, о которых вам следует знать. Есть способы выиграть на аукционах по выкупу заложенного имущества.Но делать это нужно правильно.

Постарайтесь увидеть как можно большую часть дома

Хороший способ начать — сузить область поиска до домов, в которых разрешен предаукционный осмотр. Вы можете пригласить надежного брокера по недвижимости или лицензированного оценщика жилья, чтобы они оценили реальную стоимость недвижимости. Или, если вы знаете опытного подрядчика, вы можете попросить его сопровождать вас, чтобы оценить дом и оценить стоимость любого ремонта.

Посетив собственность, вы также увидите, занято ли она.Если есть скваттеры, их устранение может потребовать времени и дополнительных денег. Это может повлиять на то, сколько вы можете позволить себе сделать ставку или даже захотите ли вы купить дом.

Конечно, вы можете не найти ни одного дома, который вам понравится, если вы будете рассматривать только те, в которых разрешен предварительный осмотр. Если вам нужно расширить область поиска, попробуйте, по крайней мере, найти объекты, в которых есть фотографии. Если вы можете видеть только внешние снимки, знайте, что интерьер обычно в худшем состоянии, чем снаружи.

Проверка требований к собственности перед подачей заявки

Как упоминалось ранее, объект недвижимости, выставленный на аукцион, может иметь несколько прав залога.Вы можете нанять компанию по поиску названий, чтобы провести расследование. Он также может выявить, есть ли какие-либо претензии к собственности в отношении собственности. В случае, если вы выиграете ставку, вы также можете сразу же оформить страхование титула, чтобы защитить себя от всего, что могла упустить титульная компания.

Знайте, против кого вы торгуете

Аукционы могут быть отличной возможностью для заключения сделки на дом, потому что меньше людей борются за недвижимость.Но имейте в виду: это жесткая конкуренция. Эти аукционы привлекают не только тех, кто впервые покупает жилье. Вы также, вероятно, будете участвовать в торгах с опытными инвесторами в недвижимость и другими профессионалами жилищной отрасли.

«Те, кто посещает домашние аукционы, очень хорошо информированы», — объясняет Бен Мизес, лицензированный риэлтор и инвестор в недвижимость. «Они знают местность и знают, что приносит прибыль от инвестиций в недвижимость. Конечно, новым инвесторам стоит попробовать домашние аукционы, но вы должны понимать, против кого вы делаете ставки.”

Один из способов опередить конкурентов — изучить рынок недвижимости в этой области. Посмотрите, сколько домов продается в данном районе, чтобы определить, где вы должны провести черту с точки зрения того, что вы предлагаете. Здесь может помочь риэлтор.

Приходите с наличными на домашний аукцион

После того, как вы определили несколько вариантов недвижимости, пора готовить деньги. Каждое место проведения аукциона, будь то онлайн или лично, имеет свои собственные правила и положения, но, вообще говоря, вы можете рассчитывать, что вам придется внести определенную сумму заранее.

«Скорее всего, вам придется внести залог в размере от 5% до 10% от прогнозируемой стоимости дома только для того, чтобы сделать ставку на него», — говорит Мизес. «Хотя залог подлежит возмещению, но если вы планируете делать ставки более чем на один дом, это быстро накапливается».

Тогда, если вы выиграете аукцион, вам, вероятно, придется полностью оплатить дом наличными или кассовым чеком. Часто вам нужно сделать это немедленно или у вас есть небольшой промежуток времени для этого. Если вы не заплатите полностью, вы можете потерять залог вместе с недвижимостью и столкнуться с запретом на будущие аукционы.

Кроме того, с вас могут взиматься сборы. В аукционах собственности участвует больше игроков, чем просто участники торгов и банк, и всем этим другим людям нужно платить. Обычно их гонорары ложатся на вас, включая сборы от места проведения аукциона, адвокатов и других лиц, участвующих в выставлении собственности на аукцион.

Где найти домашние аукционы

Один из лучших способов найти домашний аукцион — это воспользоваться услугами прямого множественного листинга (MLS).Это окружные базы данных, которые предлагают массу полезной информации о выставленных на торги объектах. Вы можете найти фотографии, статус заселения, аренду и даже подробную информацию о любых дефектах собственности. По сути, они могут сократить или исключить некоторые из перечисленных выше шагов. Однако в каждом округе установлены свои правила и ограничения. В некоторых случаях для доступа к ним может потребоваться лицензия на недвижимость.

Вы также можете найти объявления в Интернете на таких сайтах, как RealtyTrac. Популярность онлайн-аукционов домов продолжает расти, но информация здесь не всегда полная.Например, на веб-сайте может быть указан дом, на который официально не наложено изъятие права выкупа. Владелец может быть в процессе оплаты просроченных платежей или переговоров с кредитором о сделке. В этом случае объявление может исчезнуть, когда вы за него сделаете ставку.

Местные брокеры по недвижимости также могут дать некоторые рекомендации. Но этот пул невелик, потому что большинство не собирает комиссию с этих аукционов.

Что делать после аукциона домов

Поздравляем, если вы выиграете ставку.Но технически собственность не принадлежит вам, пока вы не получите свидетельство о праве собственности. Это может занять несколько дней. Так что избегайте серьезных шагов, таких как проекты ремонта, пока вы его не получите. Предыдущий владелец все еще может подать юридическое возражение.

На вынос

Аукционы домов работают, давая потенциальным покупателям возможность участвовать в торгах на отчужденную собственность. Выигрышные ставки обычно ниже рыночных, но вам придется делать домашнюю работу. На самом деле, очень много, чтобы вы не попали в денежную яму.Вам также, вероятно, потребуется иметь возможность расплачиваться наличными в полном объеме. В общем, эти сделки могут стать отличным вложением средств в недвижимость.

Советы покупателям жилья с ограниченным бюджетом

• Получите хорошее представление о стоимости ремонта, прежде чем покупать фиксатор верха. Они обычно превышают бюджет, поэтому убедитесь, что у вас достаточно средств для покрытия счетов.
• Если домашние аукционы не для вас, подумайте о многих существующих программах для новых покупателей. Через них люди с небольшими первоначальными взносами или более низким кредитным рейтингом могут получить ипотеку по низкой цене.
• Обратитесь за профессиональной помощью. Финансовый консультант может помочь вам на финансовом пути к приобретению дома. И мы поможем вам его найти. Наш инструмент подбора финансовых консультантов SmartAsset соединит вас с тремя финансовыми консультантами в вашем регионе. Мы проверили каждого, чтобы убедиться в его квалификации. Но вы можете оценить их профили, прежде чем решиться на работу с одним из них.

Фото: © iStock.com / RichLegg, / © iStock.com / MarioGuti, © iStock.com / marrio31

Вот как работают аукционы недвижимости

Как купить дом на аукционе

Несмотря на то, что это более динамично, чем покупка дома на открытом рынке, покупка дома на аукционе по-прежнему требует подготовки и ноу-хау.Прежде чем посещать какие-либо аукционы (онлайн или лично), первым делом необходимо понять, что это за аукцион — аукцион в стиле подтверждения или абсолютный аукцион, — чтобы вы могли знать, чего ожидать.

Абсолютный аукцион — это тип торгов по принципу «победитель получает все», который у большинства людей ассоциируется с аукционом (т. Е. Самая высокая ставка дня получает приз). Однако аукцион в стиле подтверждения требует дополнительных условий. У продавца есть так называемая резервная цена или минимальная сумма, которую они примут для предложения, и он не обязан продавать тому, кто предложит самую высокую цену.Что может быть особенно сложно для инвесторов и покупателей, заинтересованных в аукционных домах, так это то, что часто эта резервная цена не раскрывается общественности, что делает невозможным для них узнать, будет ли их предложение принято, если они выиграют.

После того, как вы поймете условия аукциона, другая подготовительная работа будет включать физическое посещение дома, чтобы вы могли узнать, что вы, возможно, покупаете. (Хотя часто это может быть сложно, потому что вам редко удается осмотреть или осмотреть собственность банка.) Если вы можете, возьмите с собой подрядчика, чтобы посмотреть, какие денежные средства вам понадобятся для улучшения.

Если вы физически не можете заглянуть в дом, вам следует хотя бы попытаться узнать все, что можно о доме, проверив, есть ли на него какие-либо залоговые права (вы можете сделать это, наняв компанию по поиску титулов).

Перед тем, как пойти на аукцион, вам также нужно привести в порядок свое финансирование. Будьте готовы принести все необходимые вам деньги в виде наличных денег, кассового чека или денежного перевода для внесения депозита и суммы, которую вы планируете предложить, при условии, что вы выиграете аукцион.Для онлайн-аукционов платформа обычно использует данные вашей кредитной карты для получения депозита.

Наконец, что касается логистики, вы должны подтвердить, что событие все еще происходит (часто аукционы отменяются, потому что домовладелец в конечном итоге выходит из-под выкупа или продает его на короткой продаже). Если он все еще готов к работе, приходите пораньше, чтобы зарегистрироваться.

Если вы выиграете аукцион, технически дом не будет вашим, пока вы не получите свидетельство о праве собственности, что может занять несколько дней.Также неплохо приобрести страховку титула, чтобы в случае залогового залога у вас не было финансовых потерь.

Преимущества и риски покупки дома на аукционе

Когда вы покупаете такой актив, как дом, это всегда может быть немного рискованно с финансовой точки зрения, но покупка дома на аукционе не рекомендуется тем, кто считает себя не склонным к риску.

Самый большой плюс для покупки аукционного дома — это возможность получить большую скидку ниже прейскурантной цены. Покупка на аукционе также занимает гораздо меньше времени, чем обычная сделка с недвижимостью, при этом покупка занимает около часа или двух, а не нескольких недель.

Однако есть и серьезные недостатки. Главный недостаток покупки дома, выставляемого на аукцион, заключается в том, что в большинстве случаев вы покупаете его как есть, не имея возможности увидеть его лично, прежде чем сделать ставку.

«Никогда не знаешь, с какими проблемами ты сталкиваешься с аукционным домом. Хотя это случается редко, были даже случаи, когда домовладелец чувствовал себя мстительным [из-за того, что его выселяют] и повредил дом, залил бетоном туалеты или содрал медь в трубах », — сказал де Йонг.

Другой риск заключается в том, что вы делаете ставки против профессиональных инвесторов в недвижимость, которые имеют большой опыт в этом типе покупки, что может показаться подавляющим, когда вы впервые покупаете (или даже опытный покупатель).

Наконец, это больше истощает ваш денежный поток. Поскольку аукционы обычно требуют, чтобы у вас было предложение полностью за наличные, финансирование обычно не является вариантом для этих типов продаж.

Как продать дом на аукционе

Если вы в настоящее время домовладелец, вам может быть интересно: как аукционы недвижимости работают для продавцов? Хотя большинство аукционов связано с потерей права выкупа, это не всегда так.Многие домовладельцы, у которых возникли проблемы с обычной продажей или у которых нет времени на нее, выставят свой дом на аукцион.

Первый шаг — найти аукциониста, который специализируется на продаже домов с аукциона. Спросите, сколько домов они выставили на аукцион, каковы их планы по продвижению аукциона и принадлежат ли они к каким-либо профессиональным организациям аукционистов, чтобы доказать свою надежность. В этих беседах с аукционистом вы также захотите узнать, какой процент они будут взимать с вас за свои услуги (обычно вы получаете 10-15% от продажной цены) и тип аукциона, который вы будете проводить ( абсолютное или подтверждение).

Если ваш дом не привлекает участников торгов или не достигает вашей резервной цены, вам следует знать о платеже за отказ от продажи. Это плата, которую вы заплатите аукционисту за их время и услуги, которая может составлять от нескольких тысяч долларов до стоимости дома, поэтому попросите заранее, чтобы избежать неожиданной оплаты.

Наконец, спросите аукциониста, как будут квалифицированы участники торгов — и включает ли это выписку из банка или наличные деньги для внесения 10% от того, что предполагается продать недвижимость.

Выгоды и риски продажи дома с аукциона

Как и при обычной продаже дома, у продажи дома на аукционе есть много плюсов и минусов. Некоторые очевидные плюсы заключаются в том, что вам не придется открывать свой дом для прогулок (и постоянно обновлять его). Это также займет гораздо меньше времени, и вы будете знать точную дату продажи вашего дома, что сделает вашу жизнь менее сложной, когда придет время переезжать. Вы также избежите хлопот с покупателями по поводу ремонта, потому что продажа дома на аукционе обычно означает продажу «как есть».

Однако у продажи дома на аукционе есть много недостатков, самый большой из которых состоит в том, что это более дорогой процесс. Листинговые агенты в среднем получают комиссию 6%. за их услуги по сравнению с солидными 10-15% за услуги аукциониста. Еще один серьезный недостаток заключается в том, что вы находитесь во власти участников торгов, поэтому вы действительно не знаете, сколько вы получите за свой дом, и поскольку многие покупатели считают, что аукционный дом находится в аварийном состоянии, они будут ожидать получить сделку.

И, наконец, если вы не продадите свой дом на аукционе, вы все равно будете на крючке, чтобы заплатить аукционисту пошлину за отказ от продажи.

Один раз пошел, два раза продал — рискованному покупателю

Покупка и продажа недвижимости на аукционе не для слабонервных — здесь есть много рисков. Но, как и в любой другой игре, выигрыш может быть большим, если вы купите дом значительно ниже рыночной стоимости. или если вы продаете свой дом, не переживая длительный период листинга.

Перед тем, как принять участие в аукционе, проявите должную осмотрительность, чтобы попытаться защитить себя финансово и избежать покупки недвижимости, которая может вызвать множество проблем с обслуживанием.Если вы решите пойти по пути аукциона, чтобы продать свой дом, постарайтесь убедиться, что аукционист уже добился больших успехов в продаже домов с аукциона, чтобы вам с меньшей вероятностью пришлось платить комиссию за отсутствие продажи и с большей вероятностью приблизиться к нему. рыночной стоимости насколько это возможно.

Как купить дом на аукционе: действительно ли можно получить дом со скидкой 50%?

Вы слышали истории и видели рекламу. Возможно, вы даже знаете кого-то, кто купил дом по дешевке на аукционе потери права выкупа.

Теперь вы думаете о покупке собственного дома.

У вас есть НАЛИЧНЫЕ из сбережений или наследства.

И вас соблазняют аукционы потери права выкупа (где банки продают дома, лишенные права выкупа, чтобы быстро избавиться от них). В конце концов, вы видите возможность получить намного больше домов за гораздо меньшие деньги.

Если это похоже на вас, позвольте мне честно рассказать вам о покупке домов на аукционах.

Во-первых, позвольте мне прояснить: покупка дома на аукционе НЕ подходит для всех.

Вы должны либо иметь наличные, либо быть готовы взять рискованную ссуду «твердых денег» под высокие проценты, чтобы купить недвижимость.

Будьте осторожны.

Вы должны знать, что делаете.

И даже тогда это рискованно.

Но если вы можете купить дом на аукционе, вы можете получить дом за 50% от прейскурантной цены.

РЫНОК ПРОГНОЗА

прав выкупа по-прежнему изобилуют в США.рынок недвижимости, хотя в некоторых областях (например, во Флориде и Лас-Вегасе) их гораздо больше, чем в других.

ForeclosureRadar, комплексный инструмент отслеживания аукционов для профессионалов в сфере недвижимости, утверждает, что 80% домов, выставленных на аукцион в Калифорнии в феврале 2009 года, были проданы в среднем на 36,3% ниже листинговой цены, а 40% домов, проданных на аукционах, были продается со скидкой 50% или больше. Да, это данные за февраль 2009 года, но ваши шансы заключить выгодную сделку с домом на аукционах только увеличиваются.

Lender Processing Services (LPS) объясняет, что количество случаев выкупа заложенного имущества в Соединенных Штатах неуклонно растет в течение пяти месяцев подряд, и что текущие запасы потерь права выкупа в Соединенных Штатах примерно в 7,7 раза выше среднего исторического показателя.

Дома, лишенные права выкупа, существуют, но если вы хотите получить шанс на сделку по выкупу права выкупа, вам лучше быть готовым потратить не только деньги, но и много времени на подготовку…

ОПЫТ АУКЦИОНОВ

Первый шаг в подготовке к покупке дома на аукционе доверительного управления — это спуститься на аукцион и посмотреть, какая на самом деле атмосфера.Аукционы каждого округа проводятся немного по-разному, и вам нужно знать все тонкости аукциона в вашем конкретном регионе задолго до того, как делать ставки. Выберите одну неделю и каждое утро отправляйтесь на аукцион. Если вы не можете спуститься туда из-за вашего рабочего графика, подумайте о том, чтобы ваш друг или родственник испытали это действие и доложили вам.

Справедливое предупреждение: Если у вас есть постоянная работа (и вы не занимаетесь недвижимостью), может быть сложно найти необходимое время, чтобы подготовиться к участию в торгах на жилищном аукционе и провести необходимое исследование.

Когда вы участвуете в аукционе, почувствуйте процесс торгов и то, как действуют люди. Обратите внимание, например, что большинство участников торгов носят солнечные очки и держат руки в карманах; эти уловки помогают им не проявлять эмоций, будь то волнение или разочарование.

ОТСЛЕЖИВАНИЕ ПРЕДУПРЕЖДЕНИЙ

Как только вы поймете процесс аукциона, вы захотите начать отслеживать потери права выкупа.

Уведомление о продажах через доверенных лиц или о продажах шерифа публикуется в местной газете еженедельно за несколько недель до продажи на аукционе.Но просто просмотр газеты не даст вам актуальной информации, которая вам действительно нужна.

Вместо этого изучите различные инструменты отслеживания потери права выкупа. ForeclosureRadar — один из лучших сервисов, которые я обнаружил, чтобы находить предварительную потерю права выкупа по вашим конкретным критериям, таким как почтовый индекс, возраст, количество кроватей и ванн и т. Д., И отслеживать их вплоть до даты аукциона. Вы даже можете загрузить приложение ForeclosureRadar на свой телефон, чтобы вместо того, чтобы распечатывать ежедневный список и приносить его с собой на аукцион, вы могли просто вытащить все детали дневного аукциона на свой телефон.Тем не менее, ForeclosureRadar не является бесплатным и доступен не во всех 50 штатах, поэтому вам, возможно, придется провести небольшое исследование самостоятельно.

DUE DILIGENCE

Затем следует комплексная проверка домов, за которыми вы следите.

Залог и залоговое право

Следуйте опубликованной начальной ставке в вашем списке (которая может измениться) и посмотрите на положение залогового права, которое инициирует обращение взыскания.

НИКОГДА, НИКОГДА не покупайте залоговое право во второй позиции или любое право удержания, которое не является первой позицией в этом отношении, если вы точно не знаете, что делаете.

Если вы купили залог второй позиции на аукционе, ваша покупка все равно будет подчиняться залогу первой позиции, которая может быть лишена права выкупа, уничтожая подчиненные права залога, поэтому все потраченные вами деньги будут потрачены впустую.

Закажите предварительный титульный отчет в титульной компании. Некоторые титульные компании будут взимать с вас плату, а другие предоставят это бесплатно, если они считают, что у них есть хорошие шансы на развитие вашего бизнеса. Поскольку аукционы покупают все существующие залоговые права и обременения, поиск по названию в форме предварительного отчета о праве собственности поможет выявить такие вещи, как залоговое право IRS или просроченные налоги, которые вы, как новый покупатель, должны заплатить.

Состояние дома

Некоторых инвесторов не слишком заботит внешний вид дома, лишенного права выкупа, но если вы планируете жить в нем какое-то время или даже ремонтировать и перестраивать, внутренняя часть должна вас хотя бы в некоторой степени беспокоить.

Получить доступ внутрь дома до того, как вы сделаете ставку, желательно, но не всегда возможно. Если у вас есть доступ к Услугам по размещению нескольких объявлений через брокера или агента по недвижимости, вы можете получить фотографии из старого объявления, когда дом выставлялся на продажу.Имейте в виду, что эти фотографии могут сильно отличаться от текущего состояния внутри дома. Вы можете заглянуть в окно или «случайно» проскользнуть внутрь, если оно пусто, но помните о законах и своей безопасности!

Кроме того, проявите должную осмотрительность в отношении нескольких домов, которые вы хотели бы купить, а не только одного, потому что вполне вероятно, что тот, который вы наблюдаете, может быть либо отложен (и отложен, и отложен), либо продан по более высокой цене чем то, что вы готовы заплатить.

ДЕНЬГИ

Рассчитайте максимальную ставку для каждого интересующего вас объекта недвижимости.Запишите это и придерживайтесь максимальной ставки, ни копейки больше. Легко увлечься войной ставок, но готовность отдать собственность — ваша подстраховка.

Во многих онлайн-системах отслеживания есть инструменты для оценки АРВ (после ремонта), но более точным способом было бы извлечь последние сопоставимые данные и самостоятельно рассчитать стоимость предполагаемого ремонта. Дружелюбный подрядчик может быть очень полезным, чтобы помочь вам оценить инструменты и трудозатраты на любой ремонт, который, по вашему мнению, может потребоваться.Если ваша цель — отремонтировать и перевернуть собственность, вам нужно взять АРВ и вычесть смету ремонта, ваши затраты на содержание, перечисление расходов, если вы собираетесь перечислить это с риэлтором, и прибыль, которую вы также хотите получить. .

Где вы берете деньги?

Вы не ожидали, что пойдете в банк и попросите у них ипотеку для финансирования вашей покупки на аукционе, не так ли? Из-за рисков, связанных с покупкой дома на аукционе, этого не произойдет.

В каждом штате действуют разные законы о покупке домов на аукционах.

В Аризоне, например, вам нужно всего лишь внести задаток на аукционе, но у вас будет всего несколько дней для полной оплаты. В Калифорнии вы должны оплатить полную стоимость на этапе аукциона. Поэтому вам необходимо принести кассовый чек на полную сумму вашей максимальной ставки с именем доверенного лица. Если вы приобретете недвижимость по цене ниже максимальной ставки, вам вернут деньги.

Однако у многих людей нет денег, чтобы заплатить наличными за дом. Вместо этого они используют «твердые деньги».
Жесткие деньги — это термин, используемый для описания денег, взятых в долг у частного инвестора. Инвестор ссужает вам деньги под высокую процентную ставку (обычно 12-18%) и надеется, что вы не сможете вернуть ему платежи, чтобы он мог забрать собственность. Твердые деньги могут быть рискованными, но если вы можете позволить себе эти платежи и думаете, что довольно быстро продадите недвижимость, это может сработать.

Если вы хотите жить в доме

Тем не менее, никогда не стоит тратить твердые деньги на покупку дома, в котором вы собираетесь жить, поскольку кредиты на твердые деньги краткосрочные и под высокие проценты.

Если вам интересно, можете ли вы сэкономить деньги, купив дом, лишенный права выкупа, для LIVE IN, и у вас НЕТ единовременной суммы наличных (возможно, из сбережений или наследства), аукционы — не лучший вариант. Вместо этого вам лучше всего будет работать с агентом по недвижимости и просматривать случаи отчуждения права выкупа, которые происходят на обычном рынке недвижимости. Вы по-прежнему можете найти большие сбережения и, в зависимости от дома, сможете претендовать на традиционное банковское финансирование.

###

Фото А.Р. Маклина.

аукционов обжимаются, поскольку пандемия вынуждает их онлайн

«Приобретение недвижимости, бизнеса — потребует тщательной проверки», — сказал г-н.- сказал Слиман. «Но часто, когда коллекционер подумывает о покупке столь же дорогой картины, он не делает такой же должной осмотрительности».

Обновлено

12 марта 2021 г., 6:27 утра по восточноевропейскому времени

С положительной стороны, перемещение крупных покупок в Интернете может стимулировать более серьезные исследования, сказал г-н Слиман. По его словам, некоторые арт-ярмарки требуют от дилеров публиковать свои цены в Интернете, что повышает уровень прозрачности, которого не было или, по крайней мере, было не так легко доступно до пандемии.

Автомобили

Часть острых ощущений от покупки коллекционного автомобиля — это прогулка среди множества отполированных, совершенных автомобилей. После того, как они покинут территорию аукциона, большинство этих автомобилей будет припарковано в гаражах с климат-контролем, защищенных от залитых солнцем полей, где их показывают, водят и желают.

В следующем месяце обычно отправляются одни из самых дорогих автомобилей в мире на полуостров Монтеррей на ежегодный Pebble Beach Concours d’Elegance, где редкие автомобили припаркованы на день на 18-м фервее Pebble Beach Golf Links.

В этом году этого не произойдет. И Gooding & Company, и Bonhams, два аукционных дома с крупными автомобильными отделами, представят примерно половину автомобилей, которые они могли бы выставить на живом аукционе, и полагаются на видео и ограниченный просмотр лично, чтобы вызвать интерес. Обе компании оптимистично оценивают онлайн-спрос.

«Люди связываются с вещами, которые делают их счастливыми и что они любят», — сказал Дэвид Гудинг, президент своей одноименной компании. «Если они увлечены автомобилями, они используют эту страсть.Мы видим, что спрос и интерес как никогда высоки ».

Сейчас гораздо меньше двусмысленности, чем перед обычным живым аукционом. Продавцы действительно хотят продавать свои автомобили, а покупатели сосредоточены на том, чтобы получить именно ту машину, которую они хотят. По его словам, цена некоторых автомобилей превышает 2 миллиона долларов, но многие из них находятся в диапазоне от 50 до 100 тысяч долларов.

Продам дом с аукциона

Идет, идет, уходит. ПРОДАЛ!

Для домовладельца это могут быть самые красивые слова в мире, особенно на рынке, подобном этому, где продажа недвижимости традиционным способом часто становится затяжной головной болью.

В последние несколько лет рыночной активности аукционный бизнес рос как сумасшедший. По данным Национальной ассоциации аукционистов, в 2007 году ее выручка составила 58,4 миллиарда долларов, что на 39 процентов больше, чем в 2003 году.

Продавцы любят аукционы, потому что они «быстрые, эффективные и действенные», — говорит Джо Уилсон, владелец Wilson Auctioneers Inc. в Хот-Спрингс, штат Арканзас.

Уилсон продал с аукциона дом бизнесмена Марка Браттона из района Хот-Спрингс, и Браттон очень обрадовался.По словам Браттона, итог был самым убедительным. «Я сказал мистеру Уилсону, что хочу 250 000 долларов. Он сказал, что получить такую ​​сумму будет несложно. Фактически, дом был продан за 275 000 долларов. Мы были просто в восторге ».

Некоторые люди до сих пор ассоциируют аукционные продажи с бедой, но сегодня профессионалы аукционов говорят, что это абсолютно не так. Примерно в 11% случаев дома, выставленные на аукционе, продаются дороже, чем продавец ранее выставлял дома на обычных торгах, говорит Г.Т. Байнум, директор по маркетингу Williams & Williams, одной из крупнейших аукционных компаний страны, работающей во всех 50 штатах.

«Рыночный аукцион, организованный профессионально и эффективно, лучше, чем другие методы продажи собственности», — говорит Пэм Роуз, чья компания Pam Rose Auction Co. продает дома в северном Огайо и южном Мичигане. «Аукцион похож на Blue Light Special в Kmart: все хотят то, что вы продаете, и будут бороться за это.”

Спору, аукционов быстро и коротки на обострение. Как правило, потенциальные покупатели имеют очень ограниченные возможности осмотреть недвижимость — часто всего за пару часов до продажи, поэтому продавцу не доставляют неудобств потенциальные покупатели, бродящие по дому в течение нескольких недель или месяцев. Сама продажа занимает считанные минуты, а закрытие — от 30 до 45 дней.

Состояние может повлиять на цену, но продавцам не нужно много тратить на ремонт или покраску.Покупатели делают ставки на свой страх и риск — нет никаких непредвиденных обстоятельств и никаких гарантий относительно состояния собственности. Стандартный язык говорит само за себя: недвижимость продается на аукционе «как есть, где она есть» и «в ее нынешнем состоянии».

Если вы планируете выставить недвижимость на аукционе, вот как это сделать:

Шаг 1. Найдите аукциониста, который специализируется на вашем доме

Выбор подходящего аукциониста — первый и самый важный шаг.Аукционисты специализируются. Очевидно, что если вы продаете дом, вам не нужен аукционист, специализирующийся на скоте или антиквариате. Но вам также, вероятно, не нужна аукционная компания, которая в основном продает многомиллионные особняки, если у вас есть загородный таунхаус. И, вероятно, будет неразумно выбирать аукционную компанию, которая никогда не занимается ничем, кроме выкупа заложенного имущества, принадлежащего банку, если вы и ваша недвижимость платежеспособны.

Наем аукциониста, который обычно занимается продажей домов, похожих на ваш, повысит вероятность того, что он привлечет толпу покупателей, которые надеются купить недвижимость, похожую на вашу.Местный аукционист может понимать ваш рынок лучше, чем национальная компания, но не обязательно. Некоторые национальные компании имеют обширные базы данных потенциальных покупателей и используют их для агрессивных действий.

Найдите аукционистов через Национальную ассоциацию аукционистов, которая в декабре запустила первую службу множественного листинга на аукционах, а также поисковую систему аукционистов. Другой способ — поискать в местной газете региональные аукционные фирмы, у которых больше всего сделок в вашем районе.

Позвоните наиболее вероятным кандидатам и проведите с ними собеседование для вашей работы на аукционе. Вот несколько вопросов, которые предлагает вам задать аукционист из Огайо Роуз:

Есть много законных способов справиться с основными принципами аукциона, поэтому найдите аукциониста, который ведет дела так, чтобы вам было удобно. Продолжайте читать, чтобы узнать о некоторых ключевых вопросах.

Шаг 2. Спросите, как платят аукционисту

Некоторые аукционисты взимают с продавца от 6 до 10 процентов продажной цены в качестве комиссии.Другие взимают с покупателя аукционную премию, обычно 10 процентов. А некоторые делят комиссию между покупателем и продавцом — например, покупатель платит 5-процентную аукционную премию, а продавец — 5-процентную комиссию. Крис Лонгли, представитель Национальной ассоциации аукционистов, говорит, что некоторые аукционисты считают, что подход с аукционной премией отпугивает участников торгов. Аукционист из Огайо Роуз предпочитает аукционную премию, потому что это возлагает бремя оплаты на покупателя.

Шаг 3. Выберите между абсолютным аукционом или аукционом с резервом

Продажа вашего дома на абсолютном аукционе означает, что тот, кто предложит самую высокую цену, получит дом независимо от ставки.С другой стороны, для установки резерва требуется, чтобы аукцион достиг определенной суммы, иначе продажи не будет.

Абсолютные аукционы усиливают драматизм — пути назад нет — и обеспечивают более высокие цены, — говорят Роуз и Браттон, которые продали его дом в Хот-Спрингс на аукционе. Создание резерва дает продавцам возможность выбора и более справедливо в нестабильной среде продаж, считает Джим Томашевски, совладелец JM Auction Services в Адриане, штат Мичиган.

«С аукционом, независимо от того, есть ли резерв или нет, люди могут быть уверены, что недвижимость продается по той цене, которую покупатели думают.Возможно, им это не понравится, но это то, что есть, — говорит Байнум из Williams & Williams.

Перед установкой резерва убедитесь, что вы понимаете размер комиссии за отсутствие продажи. Это цена, которую вы платите аукционисту за то, что он передумал, и может быть такой же, как цена продажи собственности.

Шаг 4. Узнайте, как будут квалифицированы участники торгов

Некоторые аукционные компании требуют, чтобы потенциальные участники торгов представили аккредитив своего банка или выписку от кредитора, подтверждающую их кредитоспособность до определенного уровня.Это гарантирует, что покупатель действительно сможет завершить продажу. Другие аукционные компании — обычно те, которые имеют дело с менее дорогой недвижимостью — просто просят регистрирующихся участников аукциона предоставить сертифицированный чек, равный примерно 10 процентам от ожидаемой цены продажи. Чек будет возвращен участникам, не выигравшим торги, и аннулирован участником, предложившим самую высокую цену, если он не сможет закрыть.

Шаг 5. Определите, как будут приниматься заявки

Проверенный метод — «на лужайке».«Участники торгов стоят перед домом, пока аукционист делает продажу. Некоторые аукционисты считают, что они получат более выгодные цены, если объединят дома и продадут их за пределами участка. Эти «бальные» распродажи могут привлечь сотни потенциальных участников торгов, у которых начинается лихорадка и они делают ставки, пока не выиграют недвижимость. Некоторые аукционисты также принимают заранее запечатанные ставки, ставки по телефону, смартфону и Интернету, что, по мнению ассоциации аукционистов Longly, хорошо подходит для очень желанных домов с привлекательной обстановкой.