Рынок инвестиций в коммерческую недвижимость – ZDANIE.INFO —

Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных варианта!

Современный рынок недвижимости предлагает множество возможностей для инвестирования, Инвестиции в коммерческую недвижимость весьма привлекательны как для новичков, так и для «акул» бизнеса, т.к. являются надежными и стабильными.

Содержание:

1. Инвестиции в коммерческую недвижимость: 2 самых надежных способа

1.1. REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому

1.2. ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости.

2. Инвестиции в коммерческую недвижимость: факторы и особенности!

3. 3 варианта получения дохода с минимальных инвестиций, но с высокими рисками

3.1. Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций

3.2. Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?

3.3. Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?

4. Подведем итоги

Самым традиционным способом увеличения капитала на недвижимости считается сдача объектов в аренду, но инвестор, действующий в одном направлении, рискует оказаться в финансово невыгодном положении при определенных колебаниях рынка. Общие принципы по работе в данном направлении описаны в статье «КАК ПРАВИЛЬНО ИНВЕСТИРОВАТЬ В НЕДВИЖИМОСТЬ? 7 ПРАВИЛ И 3 ВАРИАНТА»

На рассмотрение предлагается несколько вариантов:

• Инвестиции в REIT-фонды, зарубежная коммерческая и жилая недвижимость.
• ЗПИФН. Инвестиционные фонды отечественного рынка.
• Аренда и субаренда, как сделать деньги без капитала.
• Стройка без вложений.
• Комисионные, деньги из воздуха.

 В данной статье приведены лучшие способы инвестиций в коммерческую недвижимость, которые подойдут и для людей, не обладающих значительными средствами.

REIT-фонд: рынок зарубежной недвижимости доступен каждому

REIT-фонд – это организация, которая владеет коммерческим и жилым недвижимым имуществом или проводит ипотечное кредитование, управляя капиталом инвесторов. Полученная прибыль распределяется между вкладчиками с учетом удержания комиссии за управление инвестициями.

Доходы инвестиционные фонды недвижимости получают в зависимости от типа:

• Если фонд является долевым, или как их еще называют рентным, то доход такого фонда составляет прибыль с коммерческой недвижимости. Аренды, застройки, продажи и т. д.
• Ипотечные — занимаются кредитованием и получают прибыль с процентов и долговым бумагам.
• Гибридные — занимаются и кредитованием, и приобретением, продажей и содержанием недвижимости.

Данный вид организаций существует уже более ста лет и получил широкое распространение в множестве стран мира среди которых США, Великобритания, Германия, Австралия и др.

REIT-фонды предлагают довольно привлекательные условия для тех, кто решился на  инвестиции в коммерческую недвижимость. Рассмотрим основные преимущества:

• 90% прибыли с объектов недвижимости между своими вкладчиками.
• Минимальные риски инвестиций, так как портфель фонда проходит диверсификацию, что обеспечивает стабильный доход.
• Зарубежные фонды недвижимости ежедневно сливают свои акции на фондовом рынке, что обеспечивает ликвидность такого актива.

Условия инвестиций в коммерческую недвижимость тоже достойные и порадуют как начинающего вкладчика, так и опытных инвесторов.  

Для примера выгодных условий возьмем компанию «REITINVEST», которая позиционируется как надежный и перспективный фонд:

• Инвестор не занимается содержанием недвижимости, поэтому на него не возлагаются расходы на ремонт, оплату счетов и пр.
• Фиксированный процент дохода, от 5 до 7% в британских фунтах (GPB), что превышает 1.3%, предлагаемые за год хранения средств на банковском депозитном счету.
• Освобождение от уплаты инвестором налога на доход с арендной недвижимости, который составляет 13% от прибыли. А также полное освобождение от уплаты всех зарубежных налогов, в размере от 7 до 10% от стоимости объекта.
• Инвестор фактически становится совладельцем всех объектов недвижимости фонда. Однако в отличие от случая, когда инвестор приобретает коммерческую недвижимость за рубежом, при данных обстоятельствах самостоятельного обращения в налоговые органы не требуется.
• В случае продажи одного из активов, инвестор освобождается от уплаты налога с продажи объекта недвижимости в размере 13%.
• Инвесторам, внесшим инвестиции на сумму от 10000 GPB, предлагается ежегодный двухнедельный отдых на курортах Средиземного моря, на объектах фонда.

Вы можете так же ознакомиться c деятельностью REIT-фонда в материале

«Как мы работаем? Как стать инвестором?». Инвестиции в REIT-фонд являются одним из самых доступных способов выйти на рынок коммерческой недвижимости, не имея при этом большого капитала. Возможно, интересным будет рассчитать возможность долгосрочного инвестирования, когда благодаря ежемесячным инвестициям и процентным начислениям за срок от 3 до 5 лет, вкладчик собирает приличную сумму. Почему в качестве объектов инвестирования выбрана недвижимость за границей, расскажет материал «Перспективы роста зарубежной недвижимости».

ЗПИФН – отечественный фонд недвижимости

ЗПИФН – закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости, является формой инвестиций группы вкладчиков с целью приумножения имущества, управление осуществляет управляющая компания. Особенности ЗПИФН:

• Создать ЗПИФН может управляющая компания, которая имеет в наличии действующую лицензию.
• ЗПИФН создается на срок от 3 до 15 лет.
• Приобретение инвестиционных паев возможно исключительно при открытии фонда, на этапе привлечения необходимого капитала, инвестиционные паи приобретаются на срок его работы и могут быть реализованы исключительно в конце срока, если обратное не предусматривалось заключенным с управляющей компанией договором.
• Деятельность управляющей компании регулируется государственными финансовыми органами, что гарантирует выполнение обязательств со стороны компании.

Принцип работы ЗПИФН:

1. Пайщики (инвесторы) вносят свои средства, в обмен на которые получаю определенное количество паев.
2. Инвестор знакомится с документацией управляющей компании, а именно: правилами доверительного управления и прилагаемой к ним инвестиционная декларация, в которой содержится информация о цели и объектах инвестирования, рисках и сроках.
3. После окончания привлечения необходимой суммы инвестиций фонд «закрывается», так как капитал сформирован, объекты приобретены. Управляющая компания начинает свою деятельность, направленную на увеличения капитала пайщиков.
4. После окончания срока договора, проводится реализация паев и выплаты дивидендов.

В отличие от REIT-фондов, доход с инвестиций в ЗПИФН облагается подоходным налогом, размер которого для физических лиц составляет 13%, а для юридических 20%. Кроме того, налогом облагается на имущество, погашает управляющая компания.

Еще одним минусом ЗПИФН является минимальная сумма инвестиций, которая часто начинается от 10000 долларов США, что становится недоступным для более мелких инвесторов.

Хоть ЗПИФН и признаны аналогом REIT-фондов, нельзя отрицать того факта, что по своему уровню отечественные достаточно примитивны и не всем доступны.

Интересными для ознакомления будут направления, которые помогут реально приумножить свои вложения. Они описаны в статье «КУДА МОЖНО ИНВЕСТИРОВАТЬ ДЕНЬГИ: 11 ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫХ ВАРИАНТОВ!»

Коммерческой недвижимостью называются использованные в коммерческих целях здания и земельные участки, которые в дальнейшем входят в эксплуатацию для получения постоянной прибыли, сдачи в аренду или как инвестиционные объекты.

Инвестиции в недвижимость надежный способ сохранить вложенные средства, а инвестиции в коммерческую недвижимость надежный способ сохранить и приумножить капитал. Можно выделить основные группы коммерческой недвижимости:

• Недвижимость свободного назначения.
  В данную группу могут входить отдельные от жилых зданий объекты и помещения, которые заранее предназначены для коммерческого использования. Примером могут послужить рестораны, кафе, отели и др.
• Недвижимость для розничной торговли. В эту группу относятся магазины, мини- и супер-маркеты, торговые центры и т.д.
• Офисная недвижимость. Офисные здания, офисы.
• Индустриальная недвижимость. Чаще производственные здания, складские помещения промышленные предприятия.
• Квартиры, многоквартирные дома.
• Социальная недвижимость. В основном данный вид недвижимости занимают государственные общественные предприятия как медицинский центр или школа. Однако в случае частного владения, такое предприятие приносит высокие доходы. 

На рынок недвижимости влияет множество факторов, это и политическое воздействие, и социально-демографическая ситуация, инфляция, движение цен на нефтяном рынке и пр. Но можно выделить ряд особенностей, которые необходимо учитывать при выборе помещения для коммерческого использования:

1. Расположение – один из важнейших факторов, который определяет ценность того или иного объекта. Цены на аренду офисов, земельные участки, аренду торговых площадей, а так же стоимость жилых помещений значительно выше, если объект находится в центре города с развитой инфраструктурой.
2. Проект – важно чтобы помещение было грамотно спланированным, плюсом могут послужить наличие парковки, видеонаблюдения и др.
3. Интерьер – хороший ремонт, освещение и современный дизайн всегда будут оценены по достоинству для использования в коммерческих целях.

В большинстве случаев инвестиции в недвижимость предполагают наличие капитала  от 10 и более тыс. долларов, однако есть способы выйти на рынок недвижимости с минимальными инвестициями.

Аренда и субаренда: как сделать деньги с минимальных инвестиций

Аренда и субаренда – в последние годы популярное направление для людей, занимающихся коммерческой недвижимостью.

Схема работы в данном случае достаточно примитивна, прибыль выходит за счет разницы цен:

1. Имея на руках сравнительно не большой капитал, инвестор заключает договор с арендодателем и оплачивает первый взнос.
2. Арендатор, он же инвестор, находит клиента, который заключает договор субаренды.

Направления такой арендной деятельности распространяются достаточно широко:

• Жилые квартиры/комнаты для съема.
• Складские помещения.
• Земельные, дачные участки.
• Офисные помещения.

Стоимость сдачи объектов в субаренду нужно рассчитывать, руководствуясь следующими факторами:

• Базовая стоимость аренды помещения.
• Необходимость оплачивать ежемесячные платежи.
• Затраты на ремонт (при необходимости).

Важно отметить тот факт, что Вы как арендатор первого уровня, несете ответственность за имущество вашего арендодателя, что означает необходимость контроля состояния помещений до съезда с них ваших субарендаторов.  Часть Ваших обязанностей при условии заключения договора аренды, можно переложить на субарендатора, например оплату коммунальных и что наиболее важно материальную ответственность за недвижимость.

Строительство без инвестиций: как выиграть тендер?

Популярностью в последние годы у строительных компаний пользуется начало строительных работ с практически нулевым финансированием. Добиться такого результата, процесс достаточно трудоемкий, если Вы начинаете строительство, которое досталось компании по тендеру, и чуть менее трудный процесс предстоит в случае с наличием у Вас прав частного собственника на объект.

Данный способ рекомендуется владельцам строительных компаний, либо людям у которых достаточно средств открыть строительную компанию.

• Первым этапом в случае, что на строительство нужно будет выигрывать тендер, является формирование необходимого пакета документов. Процесс трудоемкий и требует неординарного подхода. Выиграть тендер, можно лишь полностью удовлетворив пакетом документов требования заказчика.
• Вторым этапом является формирование отдела продаж и коммерческого предложения, который будет заниматься поиском потенциальных клиентов, готовых вложить средства в начинающееся строительство. На этом этапе заключаются договора с компаниями субподрядчиками и возможном бартере. Например, необходимо выполнить кладочные работы, а Ваша компания не располагает такой возможностью, как решение приходит бартер, заключается договор о предоставлении услуг с одной стороны и выделении по окончанию строительства определенной площади построенного объекта с другой стороны.
• Третий этап – это непосредственно сами строительные работы, которые зависят от успехов действий компании на втором этапе.
• Четвертым этапом будет сдача объекта, получение распределение прибыли.

Конечно, на словах данный план выглядит достаточно простым, но на деле, стройка одного жилого комплекса займет годы работы и от Вас как от инвестора потребуются титанические усилия по контролю и организации работы.

Подробно о вложениях в данную нишу расскажет статья «ИНВЕСТИЦИИ В СТРОИТЕЛЬСТВО: ТОП-3 ЛУЧШИХ ВАРИАНТА + ОЦЕНКА РИСКОВ!»

Доход от посредничества: оправданы ли минимальные вложения?

Риэлтор – прибыльная профессия, суть деятельности которой, заключается в сведении продавца недвижимости и покупателя. Вам не предлагается становиться риэлтором, но организовать свою консалтинговую компанию по работе с недвижимостью может быть выгодным решением:

1. Снимается офис, для компании. Не обязательно центр города, достаточно тихий и спокойный район.
2. Реклама и мониторинг рынка недвижимости становятся залогом успеха компании.
3. Ориентироваться на широкий спектр услуг, не нужно специализироваться на одном виде недвижимости, стоит охватить рынок офисных и жилых помещений, ознакомиться с рынком земельных участков, можно также вести сдачу объектов в субаренду..

Принцип работы основан на одном из основных законов работы рынка, купи дешевле продай дороже. В данном же случае приобретать ничего не нужно, достаточно найти продавца и предложить ему свои услуги, договорившись на определенную цену продажи, а потом заниматься поиском покупателя. Успешная продажа может принести вам не одну тысячу «зеленых президентов».

Перечисленные варианты являются верхушкой айсберга рынка недвижимости, они не требуют космических капиталовложений от инвестора и являются достаточно надежными. Если рассмотреть разницу между инвестициями в фонды недвижимости, ЗПИФН и REIT, и влоением в недвижимость напрямую. Стоит отметить:

• Инвестиции в фонды не затрачивают Вашего времени, в то время как работа с объектами недвижимости будет требовать Вашего присутствия. Следственно если учесть доход равный количеству времени, потраченному на дело, фонды однозначно выгоднее.
• Вы не несете никакой ответственности за имущество, находящееся в распоряжении управляющей компании, в то время как на стройке или в вашем офисе, на объекте, который вы сдаете в аренду, могут произойти случаи, от которых никто не застрахован.
• Выделяется освобождение от налогов при участии в REIT-фонде, на фоне возможностей других вариантов инвестирования, возможность получения чистой прибыли без временных затрат и налогообложения смотрится более чем привлекательно.

Если Вы не занимаетесь рынком коммерческой недвижимости, то для начала стоит испытать менее рискованные варианты использования вашего капитала в данном направлении, как уже было сказано вложить деньги в инвестиционный фонд с целью получения чистых дивидендов. Более серьезные действия потребуют от Вас больших затрат времени, сил и зачастую финансов.

 

reitinvest.top

Инвестиции в России: итоги III квартала 2019 года от JLL

Согласно исследованию JLL, за девять месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $2,5 млрд, а показатель в III квартале оказался рекордно высоким за последние три года.

За девять месяцев 2019 года объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России составил $2,5 млрд, что на 36% превышает результат аналогичного периода предыдущего года ($1,9 млрд), по данным исследования компании JLL. Показатель III квартала оказался рекордным за последние три года, превысив на 60% объем соответствующего периода 2018 года: $873 млн против $547 млн соответственно.
 

«Снижение ключевой ставки на 75 б.п. с начала года находит отражение в стоимости финансирования под залог активов и доходностях объектов. По нашей оценке, минимальные ставки капитализации в офисной, торговой и складской недвижимости снизились на 25 б.п. в III квартале, – говорит Наталия Тишендорф, член совета директоров и руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций компании JLL, – При условии дальнейшего смягчения монетарной политики мы ожидаем сохранения данного тренда, при этом позитивная разница между ставками капитализации и стоимостью банковского финансирования в рублях будет способствовать росту интереса инвесторов к российскому рынку».

 
Ориентиром для рынка аналитики JLL считают ставки капитализации в Москве в диапазонах 8,5-10,0% для офисов и торговых центров, 10,5-12,0% для складов; в Санкт-Петербурге – 9,0-11,0% для офисов и торговых центров, 10,75-12,5% для складов. На фоне снижения Банком России ключевой ставки стоимость банковского финансирования продолжит уменьшаться в ближайшей перспективе.

1. Сектор офисной недвижимости, доля которого составляет 32% от всего объема сделок, стал лидером по объему привлеченных инвестиций в период с начала года. Крупнейшей сделкой III квартала стало соглашение Райффайзенбанка с Группой «Эталон» о строительстве офисного центра на территории бизнес-парка Nagatino i-Land, консультантом которой выступила компания JLL.
 
2. Сектор жилой недвижимости занял второе место с долей 30%, куда вошли сделки по приобретению участков под строительство, а также апартаментов в инвестиционных целях. Самой крупной сделкой в сегменте стало приобретение компанией Seven Suns Development части жилого проекта «Южная Долина» у RDI Group.
 
3. Сектор торговой недвижимости с долей 21% оказался на третьем месте. Покупка AO «Сбербанк Управление Активами» московского ТЦ «Речной» в III квартале стала второй крупнейшей сделкой с торговыми активами в 2019 году, после покупки компанией PPF Real Estate Russia торгового центра «Невский Центр» в Санкт-Петербурге.

Доля Москвы в страновом объеме инвестиций увеличилась с 63% за девять месяцев 2018 года до 73% по итогам того же периода 2019 года. Доля Санкт-Петербурга снизилась с 28% до 18%. Сделки с региональными активами (вне Москвы и Санкт-Петербурга) по результатам первых девяти месяцев 2019 года составили 9%, на уровне показателя за тот же период 2018 года.

Доля зарубежных инвесторов в общем объеме транзакций за январь-сентябрь 2019 года снизилась до 13% по сравнению с 26% за аналогичный период предыдущего года.
 

Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL, комментирует: «Объем сделок, закрытых в III квартале, несмотря на два летних месяца, позволяет ожидать увеличения активности инвесторов. Как мы и предполагали, позитивная динамика фундаментальных показателей рынка недвижимости, отсутствие внешних негативных факторов, а также смягчение монетарной политики Банка России положительно отражаются на настроениях участников рынка. В этих условиях ожидаемые нами в текущем году 3,5 млрд долл. инвестиционных транзакций на российском рынке недвижимости вполне достижимы, а при сохранении текущих темпов результат может превзойти прогноз».

cre.ru

Анализ рынка коммерческой недвижимости 2019

📝Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год

Возможности современного российского бизнеса редко позволяют иметь в своем распоряжении собственные объекты капитального строительства. Действующая практика показывает, что выгоднее использовать коммерческую недвижимость на условия аренды. Оптимизация расходов предприятий происходит за счет отсутствия необходимости доработки помещений под условия производства. Имеющийся фонд площадей располагает арсеналом объектов, которые всегда можно подобрать по целому ряду факторов, включая соответствие профилю компании соискателя. Учитывая цикличность отрасли, анализ рынка коммерческой недвижимости на 2019 год будет более сложным, чем кажется. Формирование прогноза инвестиционной привлекательности объектов капитального строительства следует разбирать по отдельным направлениям.

💣Тенденции и структура предложения

Начинать анализ рынка коммерческой недвижимости 2019 целесообразно с изучения инвестиционного потока прошлого периода. По объемам капиталовложений отрасль показала динамику, аналогичную темпам 2015 года, что ниже изучаемых показателей 2016 и 2017 годов. Не в пользу привлекательности рынка говорит и тот факт, согласно которому инвестиционный поток от зарубежных инвесторов уменьшился почти вдвое. Это говорит скорее о том, что западные капиталисты, хорошо изучив рынок, пришли к выводу о насыщенности фонда готовых предложений.

В исследовании состояния рынка коммерческой недвижимости в России 2018 году можно сформировать прогноз востребованности направлений. Лучше всего показывает себя динамика торговых площадей. К сожалению, производственные зоны все меньше запрашиваются заказчиками. Это скорее связано с тем, что серьезные предприятия в связи с большим объемом требований законодательства предпочитают строить профильные объекты с нуля.

Второе место за офисными площадями. Опять же требование законодателя вынуждает компании «выезжать» с мест массовой регистрации. К тому же ведение бизнеса из реального показательного представительства представляется более эффективным.

Замыкают рейтинг складские зоны. Их оснащенность является универсальной, поэтому ведущим фактором остается качество внутренней отделки и площадь.

🔹Влияние макроэкономических факторов

Рынок коммерческой недвижимости в прогнозе на 2018 вел себя ожидаемо. Проводимый чемпионат мира по футболу внес свои коррективы – отрасль на некоторое перешла в режим стагнации, поскольку интерес потребителя устремился в сторону жилого фонда. К осени динамика снова стала положительной, хотя и на рынке появились предложения со стоимостью выше конкурентоспособного уровня. Именно так происходило в двух северных столицах. В квартале четвертом началось выравнивание ситуации и для того чтобы исключить простои собственники стали корректировать цены на торговые и офисные площади.

🔥Что в зоне популярности

В прогнозе рынка коммерческой недвижимости до 2020 года нельзя не учитывать потребности деловой среды. Самыми популярными из объектов выделяются небольшие офисные площади размером в диапазоне от 15 до 35 м2. Что примечательно, постоянный клиентский поток обеспечивает крупный бизнес, ротацию средний. Малое предпринимательство занимает коммерческие площади редко. Зачастую на справляясь с оплатой арендных платежей. Исследование рынка коммерческой недвижимости по крупным городам показывает, что собственникам крупных зон приходится испытывать затруднения в ожидании занятия больших по размерам площадей высокого качества.

В зоне особого интереса находятся коммерческие площади в жилых новостройках. Владельцы бизнеса вполне логично присматриваются к таким объектам, стремясь переехать с арендованных площадей. Причем приобретение такой недвижимости интересно еще на стадии строительства, поскольку к моменту сдачи такие помещения сильно вырастают в цене. Свои коррективы в этот процесс вносит меняющееся законодательство.

Меняет свои тренды и сетевой ритейл, постепенно переходя на популярный для столицы формат Street retail. Это площади в диапазоне от 80 до 50 м2. Конечно, в цене от этого никто не выигрывает, зато с точки зрения рентабельности такие помещения превышают отдачу от размещения в гуще жилых кварталов. К примеру, сегодня такая тенденция перевода мощностей наблюдается в федеральной сети «Магнит».

Активно разбирают небольшие площади в жилых застройках представители фармацевтического бизнеса, пекарни и салоны сотовой связи. Осваивают новый привлекательный формат небольшие медицинские центры и клиники, поскольку средние по размерам площади удовлетворяют требованиям действующего законодательства.

📊Рынок в 2019 году

Обилие влияющих макроэкономических факторов и самого спроса все равно оставляют прогнозные 8-10 процентов роста на 2019 год. Увеличению горизонта повышения будут мешать высокая конкуренция в сегменте застройщиков и вытекающий из этого демпинг. Свою лепту внесут банки, повысив процентные ставки по ипотеке. Еще одной проблемой ликвидности коммерческой недвижимости остается нарастающая бедность населения. Реальное сокращение доходов снижает потенциал прибыли, переводя имеющийся потенциал в сторону предметов первой необходимости.

Говоря о состоянии рынка коммерческой недвижимости следует отметить 90%-ю готовность арендуемого фонда к приемке потребителей. Заказчики тратят все меньше средств при заезде, разве что только на брендирование помещений. Единой нормой для всей коммерческой недвижимости становится оснащение площадей коммунальными ресурсами. Ключевыми факторами спроса являются площадь, готовность инженерных сетей, энергомощность и адрес размещения.

Анализ рынка аренды коммерческой недвижимости 2019 оставляет перспективы роста стоимости при покупке или аренде помещений. Продолжающаяся стагнация выдает мощный потенциал для конкуренции с обновлением архитектурных решений и перевод.

alterainvest.ru

Коммерческая недвижимость и инвестиции — Группа компаний «СМК»

Вопрос о том, выгодна ли коммерческая недвижимость, во все времена вызывал споры. Но в то время как одни спорили, другие получали доходы от вложения средств. Почему же инвестиции в коммерческую недвижимость особенно актуальны в наше время и как грамотно разместить свой капитал?

Коммерческая недвижимость плюсы и минусы

Рассмотрим этот вопрос не с точки зрения матерого инвестора, а с точки зрения обычного человека – бизнесмена, который хочет сохранить и желательно приумножить свои сбережения.

С плюсами все более-менее понятно: просчитали инвестиционные вложения и срок окупаемости проекта и получили достаточно стабильный доход на долгосрочную перспективу. 

Риски инвестиции в коммерческую недвижимость

1. Инвестиционные риски.

Вложения в объект, который не позволит получать ожидаемую доходность или будет убыточным. Это инвестиционный риск, который очень сложно просчитать. Бывают ситуации, когда, приобретая коммерческую недвижимость на вторичном рынке, новый собственник оказывается обманутым. Допустим, что цель приобретения – сдача площадей в аренду, при этом арендаторы уже есть, арендная ставка, на радость новому владельцу, выше рынка. Проект на первый взгляд быстро окупится, все просчитано и понятно. Но, бывает, что продавец идет на хитрость и временно повышает арендную плату, сдерживая недовольство информацией о смене собственника. После сделки, арендаторы уходят в более выгодные условия, а новый собственник остается с пустыми помещениями и не оправданными ожиданиями.      

От этого риска можно подстраховаться, изучив репутацию продавца и заложив в бизнес-план по окупаемости проекта рыночные ставки аренды.

  

2. Административные риски инвестирования.

Наша страна прекрасна и непредсказуема, поэтому изучение законодательства вошло в норму при работе большинства компаний. Тем более это важно, когда речь идет о вложении средств с целью получать доход. В таких случаях нужно не просто отслеживать все законопроекты в сфере недвижимости, нужно еще и следить за судебной практикой. То киоски строят, то сносят, а в их строительство вкладывали деньги. Примеров не оправданных инвестиций в силу ряда причин, зависящих от административных норм, масса. Будьте внимательны с не капитальными строениями и «самовольными» перепланировками. Чем больше на рынке недвижимости появляется выгодных предложений с идентичными параметрами, тем больше вероятность, что грядут перемены в законодательстве. Не лишним будет изучить всю хронологию по объекту, начиная с получения разрешительной документации и до момента подготовки документов на продажу. Инвестиции в недвижимость СПб, также, как и Москвы, всегда были лакмусовой бумажкой для мошеннических схем ввиду своей востребованности.

3. Юридический аспект сделки.

Когда вы уже все для себя решили и перешли к оформлению сделки, то нужно оценить еще один риск. Независимо от того, что на вашу сделку документы все собраны, проверены юристами и соответствуют действующему законодательству, можно лишиться всего. Дело в том, что если до вас с объектом собственности уже совершались какие-либо манипуляции, то предыдущая сделка должна быть полностью законной. Любые обременения, судебные тяжбы, залоги и другие нюансы, могут оставить вас без объекта инвестирования и даже без денег путем аннулирования сделки.

4. Риски финансовые.

Кризис – время покупать! Об этом знают все, но все пользуются этим правилом. Очень сложно «нащупать дно» по стоимости объектов и предусмотреть при этом все вышеуказанные риски. Инвестиции в коммерческую недвижимость не относятся к высоко рискованным. Посмотрите на графики роста цен по коммерческой недвижимости в долгосрочной перспективе, и вы увидите исключительно положительную динамику. В отличие от вложений в стартапы, здесь практически отсутствует риск потери средств.

Правильно составленный бизнес-план обезопасит инвестора, но остается главный вопрос: во что вкладывать деньги?

  

Какой способ инвестирования выгоднее

Купить коммерческую недвижимость с целью перепродажи

Самый первый способ заработка на недвижимости, который приходит всем на ум, купить дешевле, продать дороже. Здесь тот же самый кризис может «сыграть злую шутку» с инвестором. Даже если удалось найти объект по очень выгодной стоимости, нужно понимать, что наряду с низкими ценами наблюдается и спад спроса. Покупатели не стоят в очереди, так как многие нашли другое применение своим сбережениям и у них просто нет «свободных денег». То есть, приобретая объект с целью перепродажи, нужно просчитывать затраты на период владения им. Если стоимость будет продолжать падать, то продажу придется отложить. Одновременно с этим, никто не отменял налоговую нагрузку. Процент собственников земли, выплачивающих земельный налог от кадастровой стоимости только увеличивается. Этот показатель снижает доходность инвестиций. Чем дольше вы ждете скачка цен, тем долгосрочнее и рискованнее ваши инвестиции. 

Покупка для сдачи в аренду

Частично мы рассмотрели данный вариант инвестирования выше, когда говорили про инвестиционные риски. Сюда же добавляем административные и юридические, и получаем высоко рискованный проект, который требует тщательной проработки перед покупкой. Возможно, он будет очень интересен в плане рентабельности в будущем и окупиться в соответствии с ожиданиями. Многое зависит от компетенции специалистов компании покупателя.

Инвестиции в строительство недвижимости

Такой способ, на первый взгляд, кажется самым не рентабельным. Но это только, если изучать его поверхностно. На сегодняшний день существует дешевый и быстрый вариант инвестирования, о котором знают не многие инвесторы. По законам экономики чем меньше срок окупаемости проекта, ниже капитальные вложения и риски, тем выгоднее инвестиция. Быстровозводимые бескаркасные ангары отвечают всем требованиям привлекательного инвест проекта. Стоимость их возведения начинается от 3 000 руб/м2, а сроки строительства от 1 дня за 1 000 м2. То есть быстро и дешево строить можно и нужно, главное обратиться в проверенную компанию.

ГК СМК уже более 10 лет является лидером на рынке бескаркасных ангаров и обладателем автоматизированного комплекса MIC-240. Это настоящий завод на колесах созданный специалистами компании из США, который позволяет прямо на объекте строительства из катушек конструкционной стали возводить долговечные и надежные готовые объекты.

Как выгодно инвестировать в бескаркасные ангары

Инвестиции в коммерческую недвижимость Санкт-Петербурга — одна из недооцененных ниш на рынке коммерческой недвижимости. В то время как, частники скупают квартиры для сдачи в аренду, на рынке коммерческой недвижимости не кипят страсти. Хотя торговые и логистические компании продолжают концентрироваться вокруг северо-западного региона, «проседая» по прибыли в глубинке страны.

В бескаркасные ангары выгодно инвестировать, если:

• У вас есть земельный участок под строительство или возможность приобрести его по цене ниже рынка. В случае с бескаркасными ангарами, инвесторы часто выигрывают даже строя на арендованной земле. Низкая стоимость строительства за короткий срок при выгодной арендной ставке может обеспечить рентабельность при наличии арендатора объекта. 
• Уже есть потенциальный арендатор площадей или компания, готовая купить ангар под свои цели.
• Если инвестор сам занимается или планирует заниматься производством/логистикой/ складированием товаров или любым другим бизнесом, под которое требуется помещение.

Но давайте проговорим про то, кому и зачем может понадобиться ангар, и что в нем возможно разместить.

Сфера применения бескаркасных ангаров

  

Вы, наверняка, удивитесь, когда узнаете, что у применения бескаркасных ангаров практически нет ограничений.  Главное – выбрать подходящее под сферу применение объекта место!

• Логистические центры – это то, чего всегда не хватает крупным городам вблизи транспортных развязок и не только. Отправление, прием, складирование товаров, размещение и распределение – это все только часть услуг, которые производят компании. Сюда же относится работа с документами на всех стадиях деятельности. Бескаркасные ангары могут быть легко приспособлены под логистические комплексы.
• Складские помещения от холодных складов до ангаров холодильников. Стройку можно организовать как рассчитывая загрузить склад товарами конкретных производителей, проведя переговоры заранее, так и ориентируясь на спрос. Анализируя рынок коммерческой недвижимости, можно найти нишу для будущего склада и построить ангар быстро и дешево в таком месте, где от арендаторов не будет отбоя.
• Производственные помещения любого функционала и объема. Так как бескаркасные ангары по площади могут быть абсолютно разными, то и производственные мощности в них можно разместить от мала до велика. Опять-таки, есть возможность заключить предварительные договоры с будущими арендаторами и снизить риски не заполнить площади.
• Торговые и развлекательные комплексы, включая спортивные и тренировочные базы. В последнее время особенно популярны круглогодичные катки, при этом окупаемость таких площадок очень привлекательная для инвесторов.
• Ремонтные мастерские и все что связано с автомобилями и транспортными средствами в принципе. От ангара для небольших самолетов до тюнинг ателье, любая задумка просчитывается и реализовывается на базе бескаркасного ангара.

  

Что нужно, чтобы построить бескаркасный ангар

Самое главное, что нужно инвестору – понимать цели строительства. Если в строительную компанию обращаются собственники земельного участка без какого-либо понимания по тому, что и зачем хотелось бы построить, то это сложная ситуация. Гораздо проще помочь составить грамотный проект и воплотить задумку, не имея земельных ресурсов, но обладая четким представлением о том, что и зачем строить. Конечно, оба эти варианты не желательны ни для инвестора, ни для строительной компании.

Оформление прав на земельный участок потребует времени, к этому добавятся подготовка разрешительной документации и согласование, а сроки строительства растянутся по времени. Но и это не проблема! Если вы выбрали инвестиции в коммерческую недвижимость вашим источником дохода, а бескаркасные ангары – способом реализации, то ГК СМК готова осуществить это на любой стадии проработки. Обратившись в нашу компанию заранее, вы приобретете в нашем лице верного соратника на страже ваших интересов и средств. Мы не осваиваем бюджеты, мы оптимизируем проект не в ущерб качеству и экономим средства заказчика. Но, предлагаем не читать о том, какие мы замечательные, а связаться с нами любым удобным вам способом. ГК СМК готова показать вам готовые объекты и наглядно продемонстрировать результат своей работы! Инвестируйте с минимальными рисками!

ГК СМК выполняет строительство промышленных объектов на всей территории РФ. Но самые выгодные для Заказчика цены на строительные услуги мы предлагаем в Санкт-Петербурге и Ленинградской области, так как это не влечет за собой мобилизацию в другой регион и связанных с этим затрат.

Комментарии (0)

www.spbsmk.ru

Инвестиции в российскую коммерческую недвижимость удвоились

Москва, 16 октября — «Вести.Экономика». Инвестиции в коммерческую недвижимость России за первые девять месяцев 2019 г. составили около 1,8 млрд евро, что вдвое превышает показатель за аналогичный период прошлого года, сообщается в пресс-релизе Cushman & Wakefield.

Фото: pinterest.ru

«По итогу трех кварталов 2019 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 1,895 млрд евро. Это почти в два раза превышает показатели аналогичного периода прошлого года, когда объем инвестиций составил всего 982,5 млн евро», — сообщается в пресс-релизе.

Текущий показатель еще далек от результатов 2017 г., когда объем инвестиций за первые девять месяцев достиг 2,658 млрд евро.

«Несмотря на то что по сравнению с прошлым годом объем инвестиций увеличился на 50%, пока что российский рынок лишь накапливает инвестиционный потенциал. Москва сегодня, пожалуй, один из самых недоинвестированных городов мира, если принять во внимание размер, развитость инфраструктуры и «технологичность» московской агломерации», — отметил руководитель департамента исследований и аналитики по Восточной Европе Cushman & Wakefield Денис Соколов.

Инвестиционный рынок России достиг низшей отметки в 2018 г. В настоящее время инвесторы и девелоперы уже смогли адаптироваться к новым экономическим реалиям.

По прогнозам аналитиков, в 2020 г. ожидается небольшой рост объема инвестиций в российскую недвижимость до 3 млрд евро, сообщил «Интерфакс».

Как сообщали «Вести. Экономика», Россия отстает от Европы по инвестициям в недвижимость. Россия в 2018 г. привлекла $2 млрд в рынок недвижимости — это всего 0,8% от общего европейского объема, заявил управляющий директор UFG Wealth Management Михаил Девятов.

Самый большой объем инвестиций привлекла Германия — $66 млрд, или 25%. На втором месте Великобритания — $62 млрд, или 23%, Франция — $26 млрд, или 10%, Нидерланды — $17 млрд, или 7%.

Россия делит низкие позиции по привлечению иностранных инвестиций в недвижимость с Ирландией, где этот показатель составил $4 млрд и 1% соответственно.

В России иностранные инвесторы больше всего вкладывают в Москву: на российскую столицу пришлось 59% всех привлеченных из-за рубежа инвестиций, на Санкт-Петербург — 34%, оставшаяся доля пришлась на регионы.

Европа лидирует по инвестициям в недвижимость из-за отрицательных ставок.

Отрицательные доходности на долговом рынке Европы заставляют инвесторов искать альтернативные источники заработка, и им стал рынок недвижимости, рост цен на котором опережает инфляцию.

Цены на жилье в еврозоне в прошлом году повысились в среднем на 4,6%, что близко к максимальным темпам с докризисных времен. Даже в условиях наблюдаемого в 2019 г. замедления они все равно растут примерно втрое быстрее потребительских цен.

По сравнению с облигациями Европы, где низкие и отрицательные ставки означают, что во многих случаях инвесторы даже не могут опередить инфляцию, рынок недвижимости — мечта для охотников за доходностью.

www.vestifinance.ru

Инвестиции в коммерческую недвижимость — принципы правильного инвестирования

Евгений Маляр # Инвестиции

Преимущества и риски

Наиболее перспективными объектами инвестиций на сегодняшний день являются хостелы. В больших городах наблюдается их дефицит.

• Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений
• Цели инвестирования в деловую недвижимость
• Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора
• Особенности инвестиций в офисные помещения
• Инвестиции в торговые площадки
• Инвестиции в сервисную недвижимость
• Инвестиции в производственные объекты и складские помещения
• Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд
• Риски инвестиций в коммерческую недвижимость
• Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования
• Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости
• Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Одним из наиболее надежных направлений финансовых вложений считается недвижимость. К достоинствам такого инвестирования обычно относят очевидные признаки: строение никуда не денется, незаконно им завладеть постороннее лицо вряд ли сможет, да и дорожает объект со временем. На практике не все так просто.

В статье рассмотрены распространенные проблемные моменты, с которыми сопряжены инвестиции в коммерческую недвижимость и даются рекомендации по их преодолению.

Типы объектов коммерческой недвижимости, привлекательных для вложений

С целью заработка приобретаются не только коммерческие объекты, но и квартиры и дома, если их предлагают по явно выгодным ценам. Однако тема статьи – нежилые строения и помещения, относящиеся к недвижимости делового назначения. Ее по определению используют для получения дохода.

Объекты делятся на две основные группы – первичную (то есть строящуюся или только что сданную в эксплуатацию) и вторичную (как правило, сменившую уже не одного собственника). Коммерческая недвижимость также классифицируется по признаку функционального назначения по следующим группам:

1. Универсальная. Есть такие помещения, профиль которых с минимальными затратами можно менять в зависимости от рыночной конъюнктуры. Был магазин – стал косметический салон или, например, бар.
2. Торговая точка. Здесь все понятно: для магазина или супермаркета созданы условия работы, связанные с подвозом товара, получены разрешительные документы и т. д.
3. Офисные площади. Распространенный и востребованный тип городской коммерческой недвижимости, характеризующийся широтой представлений о нем. Офис может быть большим или крохотным, представлять собой целое строение или его часть и т. д.
4. Складские помещения. В зависимости от требований, могут находиться в городе или за его чертой, иметь особые приспособления (рампы, разгрузочные площадки) или обходиться без них.
5. Гостиничная недвижимость. В это понятие входят помещения разных классов – от роскошных отелей до скромных хостелов.
6. Объекты социально-коммерческого назначения. Например, здание, в котором располагается частная клиника или спортивный клуб, относится к деловой недвижимости.
7. Индустриальные строения. В их число входят здания и сооружения промышленного назначения – заводские корпуса, складское хозяйство и пр.

Возможны и некоторые другие классы коммерческой недвижимости, в том числе и самые необычные. Нередки случаи кардинального перепрофилирования объектов.

В ряде европейских стран действуют законодательные нормы, не позволяющие перепрофилировать объекты деловой недвижимости в исторических кварталах. Например, если в каком-то доме аптека работает последние четыре века, то ей и быть на этом месте.

Примерами могут служить так называемые лофты, то есть индустриальные здания, утратившие изначальную функциональную ценность, но успешно эксплуатирующиеся в другом качестве. В бывших заводских корпусах организуются центры развлечений, студии, офисные центры и иные востребованные коммерческие проекты.

Инвестирование во вторичную недвижимость требует особых личных качеств: делового чутья и немалого опыта. Умение увидеть в заброшенном заводском корпусе преуспевающий бизнес-центр или популярный молодежный клуб дано не всем. Советы по поводу рационального выбора объекта недвижимости будут даны несколько позже.

Цели инвестирования в деловую недвижимость

Предприниматели, вкладывая средства в тот или иной объект, руководствуются различными соображениями. Недвижимость может приобретаться в целях прибыльной перепродажи, сдачи в аренду (лизинг) или самостоятельной коммерческой эксплуатации. При каждом из перечисленных трех вариантов имеет место инвестирование: объект приобретает свойства основного средства.

Возможна еще одна форма вложения средств в объект коммерческой недвижимости. Она состоит в долговременной аренде большого помещения с передачей его в субаренду на более короткое время, иногда раздельными частями. В таком подходе заинтересованы все стороны процесса. Первичный арендатор берет на себя обязательства по своевременному расчету перед владельцем объекта и все остальные заботы. Субарендаторы получают доступ к нужным им площадям.

Первичный и вторичный рынок как оперативная площадка инвестора

Лицо, имеющее намерение приобрести объект недвижимости с целью извлечения прибыли, стоит перед выбором между новостроем и уже используемым помещением. У каждого из вариантов есть свои преимущества и недостатки.

Первичный рынок, в частности, представлен объектами, предлагаемыми «с нуля» в составе новых жилых комплексов. Как правило, современные проекты застройки предполагают размещение на цокольных, первых, а иногда и вторых этажах элементов деловой инфраструктуры в виде торговых и бытовых точек.

Новые возведенные объекты часто предлагаются по разумным ценам, так как застройщик заинтересован как можно быстрее вернуть вложенные средства, нередко заемные.

На вторичном рынке представлены помещения и строения разных типов. Цены существенно зависят от технического состояния, района, степени ветхости и прочих факторов, действующих на рынке недвижимости. Торг возможен и приветствуется, но и риски присутствуют.

Следует помнить, что автостоянки не относятся к деловой недвижимости в силу особенностей их правового статуса.

Особенности инвестиций в офисные помещения

Наиболее распространенное направление инвестиций в недвижимость – вложение в покупку офисных помещений для сдачи в аренду. При выборе объекта необходимо учитывать ряд важнейших факторов, среди которых локация. Инвестиции в новостройки сейчас очень популярны.

В зависимости от назначения, офис может располагаться и в центре, и на окраине. Например, почти любая организация, специализирующаяся на обслуживании состоятельных физических лиц, предпочтет представлять свои услуги в престижном районе. В то же время юридическое лицо, предлагающее на рынке продукт технического назначения, вполне устроит промзона.

Кроме ценового престижного фактора имеют значения и другие обстоятельства: наличие удобных подъездных путей, остановок общественного транспорта, автостоянки, коммуникаций и криминогенная обстановка.

При намерении переоборудования квартиры в офис также нужно учитывать его специфику. Для некоторых организаций фасадный выход не имеет решающего значения. Но в большинстве случаев он важен. К тому же в документальном аспекте перевод помещения из жилого фонда в нежилой связан с многочисленными сложностями.

Один из вариантов – приобретение коммерческой площади в бизнес-центре. В этом случае собственник получает некоторые преимущества – он не отвечает за последствия поломок и других неполадок коммуникаций.

Инвестиции в торговые площадки

Строительство торгового центра – период, в который делаются самые заманчивые ценовые предложения. Такая щедрость объясняется не только тем, что девелопер на этом этапе наиболее остро нуждается в оборотных средствах – риски также максимальны до сдачи объекта.

Что касается уже работающих ТЦ, то сдача в аренду его площадей, как правило, проблемы не составляет, несмотря на высокие цены (большие, чем для офисов).

Размещение торгово-развлекательных центров в спальных района обусловлено высокой покупательской активностью. Плюсом также является универсальность использования помещений – они пригодны для торговли, предоставления бытовых услуг и отчасти организации общественного питания (в местах, снабженных соответствующими коммуникациями).

Минус ТВЦ – высокие цены, но это обстоятельство является общим и преодолеть его невозможно.

Инвестиции в сервисную недвижимость

Одна из особенностей недвижимости, предназначенной для оказания услуг населению, состоит в привязке клиентуры к конкретному адресу. Иными словами, люди, живущие в микрорайоне, привыкают ходить к нотариусу, в стоматологический кабинет, гимнастический зал или парикмахерскую, и прекращение работы подобного предприятия воспринимается негативно.

Исходя из этого положения, не рекомендуется менять характер использования коммерческой недвижимости после его приобретения, если до инвестиции оно успешно эксплуатировалось.

Если же надобность в перепрофилировании объективно существует, следует произвести анализ рынка услуг с целью выявления наиболее востребованных ниш.

На решение об инвестировании в сервисную бизнес-недвижимость оказывают влияние преимущественно стандартные факторы: ценовой и локационный. В данном случае фасадное расположение с выходом на оживленную пешеходную зону является обязательным.

Инвестиции в производственные объекты и складские помещения

Объекты недвижимости индустриального назначения, с инвестиционной точки зрения, считаются наиболее рискованными. Спрос на их приобретение, аренду или лизинг ограничен и зависит от множества факторов.

За исключением упомянутых лофтов, случаи успешного использования промышленной недвижимости не по первоначальному назначению крайне редки. Здания заводов, выведенных из эксплуатации, в 90-е годы чаще всего переоборудовали в офисные центры, если сделать это позволяло их топографическое расположение и техническое состояние.

В любом случае инвестор, вкладывая средства в склад или производственное здание, должен иметь четкое представление о том, на какого арендатора или покупателя оно позиционировано. Ему предстоит уплачивать налог на имущество, нести эксплуатационные и другие расходы, поэтому позаботиться о приходной части бюджета следует заранее. Без конкретного бизнес-плана инвестиция в индустриальный объект недвижимости может привести к большим финансовым потерям.

Сравнение инвестиций в коммерческую недвижимость и жилой фонд

Как ясно из предыдущего материала, работать с коммерческой недвижимостью намного сложнее, чем с жилыми квартирами и домами. Очевидные недостатки этого бизнеса:

• Проблематичность ценообразования. Актуальную рыночную стоимость квартиры любой опытный риелтор назовет практически с первого взгляда. Для грамотной оценки объекта деловой недвижимости требуется учитывать слишком много обстоятельств, и все равно легко ошибиться.
• Сложное прогнозирование ценовой динамики. На перспективы роста или падения стоимости объекта влияют многочисленные макро- и микроэкономические факторы.
• Высокие управленческие и эксплуатационные расходы. Поддержание технического состояния объекта коммерческой недвижимости требует затрат независимо от того, используется ли оно полезно или простаивает.
• Высокая цена входа. Квартира, например, в среднем стоит дешевле салона красоты.
• Сомнительная ликвидность. Продать объект делового назначения сложней, чем жилое помещение – на него намного меньше покупателей.

И все равно, несмотря на многочисленные риски, связанные с объектами делового назначения, желающие вкладывать в них деньги находятся. Достоинства инвестиций в коммерческую недвижимость:

• Относительно низкая конкуренция. Вкладывается в сложный и рискованный бизнес всегда меньшее количество инвесторов, чем в проверенное надежное дело.
• Приобретя хороший объект и сдав его в аренду, инвестор обеспечивает себе стабильный доход на длительный период.
• Отношения с арендатором строятся на договорной основе, обеспеченной действующим законодательством.
• В долгосрочной перспективе цена объекта растет быстрее инфляции и обеспечивает доход, значительно превышающий банковские ставки.

В результате действия этих факторов, инвестор в деловую недвижимость может достичь более высокой рентабельности, чем его коллега, специализирующийся на жилом фонде.

Риски инвестиций в коммерческую недвижимость

Любая инвестиция предполагает опасность убытка, и сфера деловой недвижимости не составляет исключения. Стоимость объекта может снизиться. Не исключено также наличие скрытых конструкционных дефектов, о которых не знает не только покупатель, но и продавец.

Особенно рискованными считаются инвестиции в строительство коммерческой недвижимости. Процесс возведения здания сам по себе сложен, а порой возникают и другие препятствующие обстоятельства в виде недостатка средств, административных мер, изменения цен на материалы и т. п. Наконец, девелопер может оказаться мошенником – такие случаи бывали.

Все эти факторы следует учитывать при принятии решения об инвестиции в деловую недвижимость.

Советы по выбору объекта коммерческой недвижимости для инвестирования

Итак, риски оценены, выгоды тоже, и руководитель компании принимает решение: «Инвестируем в коммерческую недвижимость!»

Теперь следует определиться с критериями выбора объекта. В зависимости от цели инвестирования, следует обращать особое внимание на следующие характеристики:

• расположение;
• цена за единицу площади – она не должна превышать среднерыночное значение;
• возможность конструктивного наращивания площади за счет пристроек, дополнительного этажа, использования мансарды и других способов, позволяющих относительно недорого повысить ценность имущества.

Качество отделочных работ обычно не принимается в учет. Напротив, неидеальное состояние интерьера чаще всего служит поводом для снижения цены. А придраться всегда есть к чему.

Семь этапов инвестирования в объекты коммерческой недвижимости

Как и всякий другой процесс, инвестиции в бизнес-недвижимость производятся по определенному рекомендуемому алгоритму. Некоторые из шагов могут быть исключены из нижеприведенной последовательности, но в общем виде она выглядит так:

1. Выбор объекта недвижимости по критериям, соответствующим интересам и замыслу инвестора. Допустимы привлечение риелторских фирм или самостоятельный поиск.
2. Осмотр объекта и переговоры. Происходит согласование цены.
3. В случае успешности предыдущих операций, производится авансирование. Следует помнить, что в случае необоснованного отказа покупателя, по сложившейся практике задаток не возвращается.
4. Документальная подготовка сделки. Процесс включает проверку правоустанавливающего пакета, выдачу необходимых доверенностей (если оформление поручается уполномоченным лицам) и другие контрольные действия.
5. Составление договора купли-продажи или аренды (если приобретатель намерен осуществлять субаренду).
6. Заключение договора путем подписания его сторонами и окончательный расчет.
7. Перерегистрация объекта в государственных органах на нового собственника или владельца.

Современные российские и мировые тенденции рынка инвестиций в деловую недвижимость

Глобальный экономический кризис оказал негативное влияние на общую деловую активность. Как следствие, пострадал весь рынок коммерческой недвижимости. По данным прошедших двух лет около 11% торговой площади в Москве пустуют. В других странах также наблюдается спад.

На столь грустную картину предприимчивые инвесторы смотрят как на возможность заработать. Снижение цен на объекты коммерческой недвижимости, в совокупности с недооцененным рублем, создает предпосылки для вложения средств в перспективные объекты.

Общий инвестиционный потенциал российской деловой недвижимости оценивается специалистами суммой в несколько миллиардов долларов США.

Наиболее радужной в настоящее время выглядит рынок инвестиций в гостиничные объекты. При этом, если ниша дорогих отелей в значительной степени заполнена, то хостелов и других мест бюджетного временного проживания не хватает, особенно в крупных городах.

Интенсивность инвестирования в отельную недвижимость напрямую связана с развитием туристической отрасли экономики.

Понравилась статья?

Оценить статью

на основе оценок; рейтинг — из 5

Поделись в соц.сетях

Добавить комментарий

Вам понравится

delen.ru

Инвестиции в коммерческую недвижимость. Как лучше инвестировать

Инвестиции в коммерческую недвижимость

Инвестирование в коммерческую недвижимость для пополнения набора своих активов не является чем-то новым. Однако данная сфера все еще остается загадкой для многих инвесторов. Особенности инвестирования в коммерческую недвижимость:

• К недвижимости коммерческого типа относятся апартаменты, офисы, торговые площади и многое другое.
• Эксплуатация и перепродажа — два способа заработать коммерческой недвижимости. Эксплуатация — сдача в аренду или применение для своих коммерческих нужд, а перепродажа — игра на увеличении стоимости объекта с течением времени.
• Как правило, инвестирование в коммерческую недвижимость требует большего капитала, а также опыта и времени.

Коммерческая недвижимость — общий термин для обозначения недвижимого имущества, применяемого с целью извлечения прибыли. В качестве примеров коммерческой недвижимости можно назвать офисные здания, промышленную собственность, медицинские центры, гостиницы, торговые центры, сельскохозяйственные угодья, многоквартирные дома и склады.

Исторически сложилось так, что инвестирование в коммерческую недвижимость используется миллионами инвесторов, поскольку это не только сфера со средними или низкими рисками, но также один из способов диверсификации портфеля. Однако многие инвесторы до сих пор не понимают принципы работы подобной недвижимости в качестве инвестиционного инструмент.

Есть ряд ключевых различий между вложением капитала в коммерческую недвижимость и традиционными инвестициями вроде акций и облигаций. В отличие от последних, часто покупаемым на вторичном рынке, недвижимость является дефицитным ресурсом и имеет внутреннюю ценность как материальный актив. Чаще всего акции приобретаются с целью перепродажи, а не в качестве источника постоянного дохода.

Инвестиционная стратегия в случае коммерческой недвижимости проста: на подобную недвижимость есть постоянный спрос. Инвесторы приобретают объект и зарабатывают на нем двумя способами: лизинг имущества и сдача в аренду или перепродажа. Рассмотрим два этих пути поближе:

Получение ренты

У разных арендаторов различные потребности, соответственно и соглашения будут отличаться. Вот пара примеров:

• Офис. В качестве арендатора могут выступать юридические фирмы или стартап-проекты. Как правило, помещения арендуются сроком от пяти до десяти лет.
• Жилые здания. Многоквартирные жилые дома обычно арендуются частными лицами. В большинстве случаев — не более чем на год или даже несколько месяцев. Однако бывают и долгосрочные контракты.
• Промышленные объекты. Склады и заводы. Типичный арендатор — производственная или дистрибьюторская компания. Как правило, подобные объекты располагаются в отдаленных районах, плохо подходящих для постоянного проживания или открытия коммерческих объектов вроде торговых центров. Длительность аренды промышленной недвижимости обычно составляет пять лет и более.

Рост стоимости и перепродажа

Вторая возможность для потенциальной отдачи от инвестиций связана с увеличением стоимости объектов в период, в течение которого их удерживает инвестор. Однако недвижимость также может потерять ценность. И даже проверенные инвестиционные стратегии не способны дать 100-процентной гарантии успеха.

В целом, недвижимость — особенный и практически уникальный класс активов. Причина — ограниченность земельного пространства. Особенно в центре крупного города. При росте спроса, а также по мере развития района, в котором располагаются объекты, есть высокая вероятность, что потенциальные арендаторы будут готовы заплатить более высокую арендную плату, а покупатели приобретут имущество по более высокой цене.

Дожидаться прихода спроса — не единственный путь увеличить стоимость недвижимого имущества. Многие инвесторы избирают более активный подход. Например, делают косметический ремонт или закупают новую технику. Оба варианта справедливы как для офисов с промышленными объектами, так и для многоквартирных домов. Внешняя привлекательность способна увеличить ценность объекта в несколько раз, а соответственно — и арендную плату. Помимо перечисленных манипуляций есть и более трудозатратные методы — не связанные с улучшением внешнего вида имущества. Например, такие могут включать в себя перераспределение соседнего земельного участка. В случае с жилым домом это будет расширение здания с целью построить больше квартир. Любые деньги, потраченные на ремонт объекта, способны потенциально повысить цену продажи здания в будущем.

Реальный пример из практики: инвестиции в апартаменты

Давайте посмотрим на инвестиции в коммерческую недвижимость в действии. Александр приобретает не слишком новое 40-квартирное жилое здание в Филадельфии за 5 миллионов долларов. Он рассчитывает на годовой доход в размере 500 000 долларов США. Как обычно бывает, некоторые арендаторы не задерживаются дольше одного года. Александр улучшает внешний вид освободившихся квартир и затем предлагает их по более высоким расценкам — новым появившимся арендаторам. Манипуляции Александра по улучшению жилища увеличивают его доход от сдачи в аренду на 50 000 долларов ежегодно — в течение пяти лет. Поэтому к концу года пятилетнего периода недвижимость приносит ему около 750 000 долларов в год.

Затем Александр решает продать это здание за 16 миллионов долларов. Потенциальный покупатель будет готов заплатить более высокую цену, чем заплатил Александр 5 лет назад, по двум причинам: во-первых, инвестор отремонтировал квартиры и сейчас они приносят на 50% больше, чем тогда, когда он только купил здание. Во-вторых, местность, где находится здание стало более экономически развитой, поскольку появились новые квартиросъемщики, а соответственно — и развлекательные заведения вроде кафе и торговых центров. В общем, Александр молодец и проделал хорошую работу.

Подведем итоги

• В отличие от акций, инвестиции в коммерческую недвижимость чаще обеспечивают стабильные денежные потоки в виде рентного дохода.
• Коммерческая недвижимость — это сложный актив и по совместительству — дефицитный ресурс. Такие объекты всегда обладают внутренней ценностью и возрастают в цене с ходом времени.
• Ценность коммерческой недвижимости обусловлена ростом экономики в целом.

Исторически сложилось так, что прямые инвестиции в коммерческую недвижимость доступны далеко не каждому инвестору. Это связано с тем, что подобные проекты требуют значительного капитала в миллионы долларов, а также большой запас знаний для управления имуществом. Поэтому на рынке коммерческой недвижимости доминируют институциональные инвесторы. Тем не менее некоторые компании позволяют вкладывать в подобные объекты и частным инвесторам, давая им диверсифицировать свой портфель.

Как вам статья? Еще более годный контент на моем замечательном YouTube-канале

Только остороженее! На моем ютубе можно стать слишком умным… 👇

clubshuttle.ru